(a) 국민 경제가 급속히 발전하여 인민 생활이 끊임없이 개선되고 있다. 1998-2003 년, 우리 현 국내총생산은 1998 년 56 억 5 천만 원에서 2003 년 96 억 5 천만 원으로, 재정총소득은 3 억 3 천 5 백만 원에서 7 억 5 천 3 백만 원으로 증가했다. 도시 주민의 1 인당 가처분소득은 8502 원에서 14424 원으로, 농민 가처분소득은 33 18 원에서 4702 원으로 증가했다.
(b) 부동산 발전세가 양호하여 점차 중요한 산업이 되었다. 1998 년 이후 우리 현 부동산 개발 실제 투자액 완료 연간 성장률은 17.53% 이상이다. 2003 년 부동산 투자액 2 억 9700 만 원을 완성하여 전 사회 고정자산 투자 성장과 국민경제 발전을 강력하게 추진하였으며, 부동산업은 이미 우리 현 국민경제 발전의 새로운 힘이 되었다.
(c) 토지 공급 (양식 첨부). 1999-200/KLOC-0 2002 년 정부의 거시적 개입으로 우리 현 부동산 시장은 저조기에 접어들었고, 토지 공급량은 최소 2.8854 헥타르에 불과했고, 2003 년까지 회복이 시작되면서 공급량이 증가하여 10.6276 헥타르에 달했다. 공급처에서 볼 때, 주식토지와 증가토지는 각각 총 공급지의 1 1.72% 와 88.28% 를 차지한다. 2003 년부터 국가 거시조절 정책이 시행되면서 증분 토지 사용에 대해 약간 하락하여 구시 가지의 개조력을 높였다. 또한, 우리 현의 상업, 시장, 관광 등의 토지 공급은 많지 않습니다. 이것은 우리 현의 경제 발전 구조와 속도와 관련이 있습니다. 최근 6 년 동안 우리 현에서 주택지 공급량은 37.35448 헥타르, 상업토지 공급량은 총 7.3289 헥타르, 시장 관광 등 기타 경영지 공급량은 2.382 1 헥타르에 불과했다
(d) 부동산 개발 상황. 우리 현 통계부의 자료에 따르면1998-2003 년 부동산 개발 투자액의 변동이 컸다. 2002 년 역대 최고, * * * * 투자액 5 억 7300 만원을 완성해 200 1 년보다 3. 1% 증가했다. 시공주택면적 83. 1 만평방미터, 2.2% 감소, 완공주택면적 23 만 3 천평방미터, 5.3% 감소 분양주택 판매면적16 만 400m2 로16.8% 감소 연말에 상업용 주택의 빈 면적은 6 만 9 천 평방미터로 102.9% 증가했다.
(e) 부동산 시장 구매 및 판매가 번성하여 부동산 가격이 꾸준히 상승했다. 1998 년 이후 부동산 판매총량은 연평균 15 만 평방미터 이상으로 유지되고 있으며, 그 중 주택 판매총량은 매년 기본적으로 12 만 평방미터 이상으로 유지된다. 우리 현 관련 통계에 따르면 우리 현 상품 주택의 평균 가격은 1998 년 1200 원/평방미터에서 2003 년 2200 원/평방미터로 증가하여 6 년 상승폭이 83% 에 달했다.
(6) 주택 구입 동기가 바뀌어 자택에서 투자로 바뀌었다. 우리 현에는 일정한 수의 주민이 집을 사려는 동기가 변경되어, 원래 자택에서 영리를 목적으로 바꾸었다. 2002 년 주택 전시회 통계에 따르면 우리 현 주민은 외지 부동산을 구입하고 70% 이상이 상가이다.
(7) 업종 규모가 급속히 확대되어 브랜드 주택 개설 기업을 건설하다. 2003 년 말 현재 전현방 개업업체는 43 개로 작년보다 8% 증가했다. 규모가 큰 5 개 기업 투자액은 전현 상품 주택 투자액의 24% 를 차지하며, 규모가 크고 경쟁력이 강하며 브랜드 인지도가 높은 주택 개설 기업들이 눈에 띈다.
(8) 부동산 금융업이 잘 발전하여 부동산 시장의 양성 발전에 대한 강력한 지원을 제공한다. 1998 년 말에서 2003 년 말까지 우리 현의 각 부동산 대출 금액은 17.5 1 억원에서 37. 10 억원으로 6 년 동안 증가했다 2003 년 말 부동산 대출은 지난해 같은 기간보다1.38% 증가했다. 부동산 신용업무는 최근 몇 년 동안 가장 빠르게 발전한 신용품종으로, 개인 주택 대출이 급속히 발전했다. 인민은행 평양현 지점 통계에 따르면 우리 현은 200 1 년 전 개인구매신용대출이 얼마 되지 않았고, 200 1 년 개인구매신용대출도 623 만원에 불과했고, 신용총액의 0.99% 에 불과했고, 2003 년 개인구매대출액은 80% 에 불과했다. 정부의 거시적 규제 개입에 따라 2004 년 6 월까지 개인 주택 구입 신용비율은 8.74% 에 불과했지만 그 총액은 이미 8904 만원으로 2003 년보다 350 만원 증가했다. 이로써 우리 현 부동산 신용대출은 부동산 시장에 좋은 신용환경을 제공하고, 우리 현 부동산 시장의 지속 가능한 발전에 강력한 보장을 제공한다는 것을 알 수 있다.
(9) 주택 철거 상황. 우리 현 구도시 철거 작업은 199 1 년 부터 모색 중 끊임없이 발전해 왔으며, 지금은 비교적 완전한 철거 관리 제도를 형성하였다. 2002 년' 평양현 도시 주택 철거 관리 시행 방법' 을 출범시켜 재산권 교환에서 화폐보상 안치 위주로 발전하여 철거 양측 당사자의 합법적인 권익을 확보하고 공개, 정의, 형평성을 반영하였다. 한편, 2004 년에는 농촌 마을의 철거 관리를 규범화하여' 평양현 농촌 주택 철거 관리 잠행 조치' 를 내놓았다. 쿤양진 해방가 북로화폐화 철거 안치는 많은 철거민들의 만장일치의 인정을 받았다.
(10) 재고 부동산 거래가 활발하여 주택 공급 체계를 건전하게 하다. 1997 년 주택 개편 상장 정책이 출범한 이후 재고 부동산 거래가 활발하다. 2003 년 예금주택 거래량은 47 만 4900m2 로 전년 대비 42.70% 증가했다. 동시에 경제 적용 주택을 가동하여 주택 공급 체계를 건전하게 하다. 서로 다른 수준의 주택 공급 방식은 서로 다른 소득 가정의 주택 수요를 만족시켜 도시와 농촌 주민의 주택 조건을 크게 개선하였으며, 우리 현 도시 주민의 1 인당 주택 면적은 35.9 평방미터에 달하고, 농민 1 인당 건축 면적은 35. 1 평방미터에 달하며, 시 상위권에 올랐다.
(11) 주택 보안 시스템. 우리 현은 1997 년 국가안거공사 시범현에 등재된 이후 안거공사 1998 년부터 현재까지 국가는 연이어 우리 현 안거공사 (경제 적용 주택) 건설 규모 ***25 만 평방미터를 하달했다. 우리 현의 다단계 주택 공급 체계를 확립하고 보완하기 위해 최저소득 가정의 주택난을 해결하기 위해, 현 주택 개편은 시와 현 정부의 관련 업무 배치에 따라 염세 주택 실시 방법을 내놓을 예정이다. 현재 이 사무소의 초보적 조사에 따르면 우리 현 최저소득 가구 주민 258 가구, 염세 주택 등록에 부합하는 가구는 2 15 가구 (현재 우리 현이 쿤양진에서 시범을 준비하고 있음) 입니다.
둘째, 1998-2003 년 우리 현 부동산 시장의 기본 특성 분석
1, 번영 경제 강경 지원. 최근 몇 년 동안 우리 현 경제는 빠른 발전 속도를 유지했으며, 2003 년 전 현 국내총생산과 재정총소득은 1998 년에 비해 각각 7 1% 와 125% 증가했다. 경제가 급속히 발전하면서 주민생활이 눈에 띄게 개선되었고, 2003 년 전 현의 도시와 농촌 주민저축은 이미 46 억 9600 만 위안으로 1998 년에 비해 19 1% 증가했다.
2, 주택 시스템 개혁은 계속 심화되고 있습니다. 우리 현의 주택 개조가 일찍 시작되었는데, 현재 주택 적립금 적용 범위는 50% 에 달한다. 주택 제도 개혁이 점차 심화됨에 따라 주민들의 주택 구매 적극성을 크게 자극하여 잠재적으로 거대한 주택 소비 에너지를 방출하였다.
3, 국가 거시 정책은 적극적으로 추진된다. 첫째, 소비 부담을 줄이고 시장 진입 장벽을 줄입니다. 1997 년 이후 부동산 거래증서세, 요금이 거듭 인하되었다. 1997 년 이전 거래액의 6% 에서 1.5%, 200/Kloc-0 둘째, 개인 주택 대출을 내놓아 주민들의 구매력을 강화하는 것이다. 1998 년 주택 융자 정책을 도입한 이후 우리 현 각종 금융기관과 주택자금 관리센터는 개인 주택 대출 잔액 1 1.7 억원을 누적 지급했다.
4. 주민의 소비 구조 업그레이드와 소비 품위가 크게 높아졌다. 우리 현 주민 소비 엥겔 계수, 즉' 음식' 이 소비총지출 비중이 점차 하락하면서 1998 년 36.9% 에서 2003 년 3 1.4% 로 전국 평균 40% 보다 8.6% 낮았다 또한, 우리 현 주민들은 "한 걸음 한 걸음, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방, 한 방 단칸주택은 더 이상 총애를 받지 않고 편안하고 넓고 아름다운 주거환경이 대중이 추구하는 목표가 되어 우리 현 부동산 시장에 강한 활력을 불어넣었다.
5, 도시화 과정은 개발을 가속화합니다. 최근 몇 년 동안 우리 현은 도시화 과정을 적극적으로 추진하여 도시 인구 집결을 가속화했다. 통계에 따르면 2003 년 우리 현 읍 총인구는 84. 1 만명으로 1998 년보다 4.7% 증가했으며, 게다가 매년 수만 명의 외근직 근로자까지 더해져 우리 현 주택에 막대한 수요가 발생하고 있다.
셋째, 1998-2003 년 우리 현 부동산 시장 운영의 주요 문제점과 심층 원인 분석
전반적으로, 우리 현의 부동산 시장화 정도는 비교적 높고, 부동산업은 비교적 빠르고 건강한 발전세를 유지하지만, 동시에 몇 가지 문제가 있다. 첫째, 주택 공급과 주민 수요의 모순이 비교적 두드러지고, 경제 적용 주택과 저가 주택 공급은 시장 수요를 만족시킬 수 없다. 부동산 중 큰 호형이 많고, 작은 호형이 적으며, 상품 주택의 평균 가격을 올렸다. 둘째, 거시 통제 수단 및 행정 조치는 부동산 시장 상황의 발전을 따라갈 수 없으며, 일부 주택 개설 기업의 자기 구속 메커니즘이 완벽하지 않아 주택 개설 기업의 불법 개발, 허위 광고, 불법 판매, 분양 연기, 면적 축소, 주택 품질 저하 등의 문제가 발생합니다. 셋째, 부동산 투자 성장 속도가 느리다. 우리 현은 최근 몇 년 동안 경제 발전 속도가 좋지 않아 부동산업의 발전이 더디게 되었다. 2003 년 전 현 부동산 개발업체는 43 개였고, 부동산 개발 투자는 2 억 9,682 억원에 불과했고, 최근 몇 년간 부동산업이 GDP 의 비중을 2.3% 가량 맴돌며 큰 증가폭은 보이지 않았다. 부동산업이 현 GDP 에 대한 자극이 뚜렷하지도 않고 규모 효과도 없다고 할 수 있다. 넷째, 토지 가격이 높고, 소수의 향토 () 토지 공급 부족 계획, 토지 공급량이 너무 많아 부동산 개발업자들이 대거 동그라미를 치고, 상품주택 토지 공급은 상세한 계획이 부족하고, 임의성이 크다. 다섯째, 샐러리맨 주택난으로 주택 공실률과 공관율이 높아졌다. 통계에 따르면 우리 현의 집값이 오르면서 공실률과 공관율도 덩달아 높아진 것으로 나타났다. 200 1 연간 공실률은 3 만 5624 평방미터로 2003 년에는 5.4 12 1 만 평방미터로 상승했다. 2003 년 우리 현 상품 주택의 평균 가격은 200 1 년 1500 원/평방미터에서 2200 원/평방미터로 올랐다. 우리 현의 경제수준으로 맞벌이 가구의 연간 소득은 2 만 3600 원으로 추산되는데, 한 가정이 60 평방미터의 주택을 사면 먹지 않고 마시지 않는 데는 거의 7 년이 걸린다. 이에 따라 수많은 주택원이 소수의 부자에 의해 매입되어 공실률과 공관률을 높였지만, 실제로 집을 사야 하는 월급쟁이들은 경제문제로 집을 구하기가 어려워 월급쟁이들의 주택난을 빚고 공실률과 공관률이 높아지는 갈등을 빚고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) 여섯째, 주택 개설 기업의 전반적인 수준이 높지 않다. 기존 주택 개설 기업 43 곳 중 5 곳만이 2 급 자질의 기업이고 나머지는 모두 3, 4 급 기업이기 때문에 집단의 질이 낮다. 일곱째, 부동산 중개 기관의 규모가 작다. 우리 현 부동산 시장에는 120 개의 부동산 중개 기관이 있어 규모가 큰 것은 많지 않다. 여덟째, 토지 시장의 운영은 그다지 규범적이지 않다. 토지 개발 방식을 개발하는 데는 합의와 경매 양도의 두 가지 형태가 있는데, 두 가지 형태가 공존하면서 부동산 개발업자의 위험 불균형, 개발 비용 차이 등이 발생합니다. 아홉은 개발된 동네의 품위가 높지 않다. 우리 현의 부동산 개발은 지금까지 주택 부티크가 적고, 동네 품위가 낮으며, 상위 규모, 상위 등급의 주택단지는 매우 적다.
넷째, 우리 카운티의 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 유지하기위한 대책
1, 부동산 거시발전전략연구와 부동산업 발전마스터플랜의 편성을 가속화해야 한다. 부동산 거시발전전략연구와 부동산업 마스터플랜은 오랫동안 행정구의 면적이 너무 작아 우리 현의 조작성에 대한 정책조치를 제시해 왔다. 부동산 토지 확장과 구시가지의 기능 개조를 결합하는 동시에 생태 환경을 강조할 것이다. 마스터 플랜의 편성과 시행을 통해' 자연 1 공간 1 인문 시스템' 의 전반적인 구도와 발전 모델을 진정으로 실현하였다. 대량의 조사를 기초로, 가까운 미래의 부동산 개발 계획을 세우고,' 도' 와' 량' 의 관계를 정확히 처리하여 현 부동산업의' 거품' 이 발생하는 것을 효과적으로 방지해야 한다. 계획을 세울 때는' 양쪽' 을 병행하고, 적시에 개발 구조를 조절해야 하며, 앞으로 주택은 사회 각계각층의 주택 수요를 총괄적으로 고려해야 하며, 특히' 서민주택' 에 집중해야 하며, 중저소득 가정에 중점을 두어 주택을 살 수 있게 해야 한다.
2. 부동산 발전에 대한 연구를 강화하고 거시조절 능력을 높여야 한다. 부동산 시장의 분석과 연구를 강화하고, 점차 부동산 시장의 경보와 정보 공개 제도를 세우고, 시장에 대한 분석과 판단 능력을 향상시키고, 거시적 통제 능력을 강화하고, 부동산의 투자와 소비를 정확하게 유도하고, 부동산 시장의 조기 경보 메커니즘을 확립하다.
3, 우리는 상업용 주택 가격의 비정상적인 상승을 통제해야합니다. 첫째, 부동산 시장의 수요에 따라 토지의 합리적인 공급과 공급 비율을 유지하고, 저렴한 주택 건설을 늘리고, 고급 주택의 맹목적인 개발과 대규모 건설을 제한하여 밀림을 방지해야 한다. 둘째, 부동산 시장의 투명성을 높이고 주택 개발업자에게 동등한 경쟁 환경을 조성해야 한다. 동시에, 과학, 합리적인 모집, 입찰 방법을 제정하여 땅값이' 천표' 로 낙찰되는 것을 방지해야 한다. 셋째, 부동산 시장 모니터링 시스템 구축을 가속화하고, 시장 공급과 수요의 비율, 가격 동향에 필요한 정보를 적시에 수집하고 피드백을 실시하여 주택 개설 기업이 시장의 세분화와 포지셔닝을 잘 하도록 유도하고, 실명을 피하고, 정부가 제때에 거시적 통제를 진행하는 데 도움이 되어야 한다.
4. 재고 토지를 활성화하고, 토지의 유효 공급을 늘리고, 적당한 토지 공급의 총량을 확보하고, 점진적으로 그라데이션 토지 공급 체계를 세우고, 가능한 한 다양한 수준의 주택 수요를 충족시켜야 한다. 도시화 과정이 가속화됨에 따라 건설과 부동산 토지의 수요와 공급 가능 사이의 갈등이 날로 날카로워지고 있다. 따라서 이 현의 발전 공간을 적당히 넓히고 토지 공급 능력을 높여야 한다. 인프라 건설을 늘리고, 유휴 토지를 잘 활용하고, 기존 토지재산권 거래제도를 개혁하여 도시와 농촌 내에서 대량의 재고와 낮은 토지 이용을 촉진하여 시장에 진입하게 하다. 토지 양도 책임 단위는 계획 양도 시간에 따라 제때에 땅을 넘겨주고, 토지 계획이 순조롭게 완료되도록 하고, 점차 그라데이션 토지 공급 체계를 세워 다양한 수준의 주택 수요를 충족시켜야 한다.
5, 우리는 부동산 거래 시장 관리를 개선하고 강화해야합니다. 첫째, 상품주택 사전 판매 관리를 강화하고, 상품주택 판매 과정을 규범화하고, 주택 구입자의 걱정을 덜어내야 한다. 두 번째는 부동산 중개 기관의 관리를 강화하고 부동산 중개 행위를 규범화하는 것이다. 셋째, 부동산 거래 절차를 간소화하고 인증 속도를 높여야 한다.
6. 주택의 전반적인 질을 향상시키고 주택 개관 기업의 전반적인 자질을 향상시키기 위해 노력해야 한다. 주택 개관 기업을 적극 제창하고 안내하여 명품 명품주택 상품을 만들고, 주택 건설 품위를 높이고, 저급과 소규모 개발 건설을 엄격히 통제하다. 염세 주택 사업 건설을 선두로 하여 우리 현의 주택 건설을 새로운 차원의 발전으로 추진해야 한다. 주거지구 환경을 지속적으로 최적화하고, 세트형 설계를 최적화하고, 공간을 충분히 합리적으로 이용하고, 자원의 충분한 절약과 종합 활용을 중시하고, 생태주택을 건설하여 우리 현 주택 건설이 산업화 방향으로 발전하도록 해야 한다. 우량 제한 불량 조치를 취하고, 시장 문턱에 엄격히 진입하고, 자금력이 없고 자질이 부족한 주택 개업을 위해 시장경제질서를 규범화하여 제때에 출국을 청산해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) 동시에, 부동산 업계에서 상대적으로 실력이 강하고 신용도가 좋은 기업에 대한 우대 정책을 제정하여 기업이 입세 후 새로운 형세에 적응할 수 있도록 더 크고 강하게 할 수 있도록 하였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자신감명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자신감명언)
7. 경제 적용 주택 건설을 강화하고 건설과 공급 방식을 개혁해야 한다. 개혁의 중점은 6 방면에 반영해야 한다. 첫째, 경제 적용 주택 건설 프로젝트 입찰 작업을 전면적으로 추진해야 하고, 부동산 개발 건설 체제를 개혁해야 한다. 둘째, 경제 적용 주택 구매 기준을 명확하게 정의하고 공급 관리 방식을 개혁해야 한다. 셋째는 저소득 가정의 실제 상황에 따라 주택 보장 체제를 개혁하고 개선하는 것이다. 넷째, 경제 적용 주택 거래 행위를 엄격히 적용하고 거래 관리 제도를 개혁해야 한다. 다섯째, 경제 적용 주택 가격 감독 시스템 연구를 강화하고 원가 통제 체계를 개혁해야 한다. 여섯째, 경제 적용 주택 단일 주택 건축 면적을 엄격히 통제하고, 호형 공간을 최적화하고, 건설호형 기준을 개혁해야 한다. 동시에, 중저가 대형 주택단지 건설을 가속화하다.
8. 금융위험 예방에 대한 인식을 높이고 신용관리를 강화해야 한다. 첫째, 총량을 통제하고, 구조를 합리적으로 조정하고, 주택 소비자금에서 주택 비중을 통제하고, 투자, 투기 수요, 과잉 소비를 억제하기 위한 차별 정책을 시행해야 한다. 둘째, 엄격한 신용 관리, 법률, 규정에 따른 대출, 대출 후 관리를 실질적으로 강화해야 한다. 셋째, 토지 인수 비축 기관의 신용대출을 적극적으로 제공하는 동시에 대출 감시를 강화하고 폐쇄 운영을 실시해야 한다. 넷째, 개인 주택 대출 관리를 강화하고, 현지 주민들이 자택 주택을 계속 지원하고, 선불액을 적당히 올리고, 다른 한편으로는 외지에 대한 주택 구입, 여러 채의 주택 구입에 대한 개인 대출을 중단해야 한다.
9, 물관 개발을 규범화해야 한다. 문명 창설 활동과 종합치료 업무를 결합해 행정 경제 법률 등의 수단을 적극 채택하여 현 읍 범위 내에서 물관을 전면적으로 실시해야 한다. 주택 관리 부서는 업계의 주관 부서로서 실제와 연계하여 시범 업무를 적극적으로 전개하고 경험을 총화하여 물관 산업화를 추진하기 위한 견고한 기반을 마련해야 한다.
10, 부동산 개발 감시력을 강화해야 한다. 현재 쿤양진 주택 개용지가 커서 현지 주택 수요량을 훨씬 웃도는 것으로 알려져 전체 지역 부동산 시장의 질서 정연하고 건강한 발전에 영향을 미칠 것으로 알려졌다. 이 마을 주택 개설에 대한 감독을 강화해야 한다. 독립 승인 토지 권한을 누리는 3 년 만료 후 계속 연기할 수 없고, 건전하고 질서 있는 주택 개장시장을 건립하고, 현 전체 토지 총량 통제에서 공급을 적절히 늘리고 공급과 수요 갈등을 완화하며, 토지 공급이 과도하게 투입되는 것을 방지하여 시장 위험을 형성해야 한다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지)
5. 향후 3 년간 우리 현 부동산 시장의 초보적인 판단, 예측 및 발전 추세 분석
우리 현의 부동산 발전 현황을 종합해 보면, 현재 우리 현 부동산업의 형세는 희우반이라고 할 수 있으며, 맹목적으로 낙관하거나 허세를 부려서는 안 된다는 것을 알 수 있다. 1998 년 이후 우리 현의 부동산 가격 상승은 객관적인 필연성을 지녔으며, 우리 현 부동산업 발전 과정의 필연적인 결과이며, 상대적으로 큰 수요 공간은 집값 상승에 대한 실제 수요 지원을 제공하며, 순수 투자 동기로 인한' 가상 상승' 이 아니다. 이것은' 평양현상' 이' 해남현상' 과 구별되는 본질이며, 우리 현이 집값이 빠르게 오르면서 낮은 상품주택 공실률을 유지하고 거품능력을 예방할 수 있는 주된 이유이기도 하다. 위의 배경 분석에 근거하여 우리 현 부동산 시장은 여전히 비교적 큰 발전 공간이 있다. 주요 성과는 다음과 같습니다.
1, 도시화 과정 발전은 우리 현 부동산업에 발전의 거대한 공간을 제공해야 한다. "'일도삼현' 건설, 신평양 건설" 은 최근 몇 년간 우리 현 발전의 중요한 전략이다. "평양에 살고, 평양에서 수영하고, 평양에서 배우고, 창업을 평양에서 하는 것" 은 우리 현의 잠재적 부동산 수요를 효과적으로 끌어들일 수 있는 도시 개발 목표 위치이다. 구시가지를 대피시키고, 새로운 지역을 건설하고, 도시 건설과 인구 배치를 점차 현 외곽 지역으로 대피시키고, 도시화 과정을 가속화하고,' 대평양' 발전 전략을 구축하다. 우리 현의 행정 구역이 확대되어 우리 현의 경제 발전에 기회를 주고 부동산 시장에 더 많은 발전 공간을 제공하였다. 유엔 관련 기관 통계에 따르면 1 인당 GDP 는 800 ~ 8000 달러 사이에 부동산업의 시작과 빠른 상승 단계를 보이고 있다. 1 인당 GDP 가 13000 달러 이상인 경우에만 부동산업이 하락 단계에 들어섰다. 우리나라는 현재 1 인당 GDP 가 800 달러 정도이고, 우리 현의 1 인당 GDP 는 이미 1250 달러를 초과했다. 또한 90 년대에는 선진국의 1 인당 주택 건축 면적이 미국 60 평방 미터, 영국 38 평방 미터, 독일 38 평방 미터, 프랑스 37 평방 미터, 일본 3 1 평방 미터였다. 국제 경험에 따르면 1 인당 주택 건축 면적이 30 제곱미터에 이를 때까지 부동산 시장은 왕성한 주택 수요를 유지할 것으로 보인다. 우리 현은 온주시에서 비교적 집결 효과가 있는 대현으로서 발전 잠재력이 크다.
2. 우리 현 중대 보조공사 건설 및 주택건설 공급과 구조의 모순은 우리 현 부동산에 발전의 잠재적 동력을 제공한다. 우리 현 구 도시 보호와 개조는 10 년 이상의 노력을 거쳐 주민 주택 조건이 눈에 띄게 개선되었다. 그러나 우리 현 지역 범위 내에서는 아직 구획 개조가 완료되지 않았다. 특히 쿤양진 해북 1 1.87 만 평방미터의 위태로운 주택 철거 개조는 25% 확장으로 계산하면 철거 매입주택 건축 면적1을 해결해야 한다. 한편, 오강진 기차역의 후년이 개통되면서 오남대교는 오강, 수두진, 창남현 용항을 하나로 연결해 지역 전체에 큰 추진력을 발휘했다. 비록 2004 년 전 우리 현 부동산 개발 사업지는 누적 공급면적 28.7 134 헥타르, 토지 공급면적 누적 건설가능 주택 43.070 1 만 평방미터, 최근 몇 년 동안 개방인구 정책을 실시하여 매년 인구가 0.4-0.5 만명에 달하고 있다 따라서 주택구 건설을 강화해야 하는데, 우리 현 부동산업 주택 투자 공간은 여전히 포화에 이르지 못하고 있다.
3. 우리 현 계획과 인구 발전에 대한 주택 구입 수요는 계속 증가하여 우리 현 부동산업에 진정한 발전 수요를 제공할 것입니다. 2003 년 우리 현의 호적 인구는 84. 1 만 명으로, 체류 인구는 3 만 8300 명이었다. 우리 현의 관련 계획자료에 따르면 최근 2005 년 호적 인구는 85 만 8800 명, 앞으로 20 10 년 호적 인구는 88.4 1 만명이 될 예정이다. 현재, 카운티 투자, 임시 거주 인구 유입, 토지가없는 농민이 비농업 인구로 전환, 인재 도입 등의 요인으로, 카운티 향후 몇 년 동안 인구 증가 상황, 도시 전체 인구는 연간 4000-5000 명으로 증가, 비농업 인구 증가는 연간 3000-4000 명, 임시 거주 인구는 연간 200-300 명
(1) 새로운 도시 인구 주택 수요
도시 인구 예측에 따르면, 통일 공식에 따라 새로운 도시 인구 주택 수요의 총량을 계산할 수 있다.
P1= w1n+w2 r f n.
형식 중: P 1: 신규 인구 주택 수요의 총량
W 1: 신규 인구의 비농업 인구 증가
N: 인구 1 인당 건축 면적 추가 (1 인당 30 평방 미터당)
W2: 신규 인구의 임시 거주 인구 증가
R: 임시 거주 인구 중 장사, 공장, 컨설팅 서비스 등 수입이 비교적 높고 주택 구입 능력이 있는 사람들의 비율 (약 9% 로 추산됨)
F: 임시 거주 인구 중 주택 구입 능력을 가진 사람들은 실제로 5% 로 연간 신규 인구 주택 수요의 총량을 계산합니다.
2004 년 신규 인구 주택 총 수요:
P = 0.34 × 30+0.03 × 9% × 5% × 30 =10.2041(만 평방 미터)
2005 년 신규 인구 주택 총 수요:
P = 0.4 × 30+0.03 × 9% × 5% × 30 =12.0041(만 평방 미터)
2006 년 신규 인구 주택 총 수요:
P = 0.3× 30+0.02 × 9% × 5% × 30 = 9.0027 (만 평방 미터)
(2) 경제발전주민이 주거조건을 개선하고 상품주택에 대한 수요를 개선하다.
현재 우리 현이 구시가지에 거주하는 주택은 모두 착지주택이기 때문에, 2003 년 우리 현 통계 연감에 따르면 올해 우리 현 읍의 1 인당 주택 사용 면적은 35.9 평방미터로, 거주 수준은 중간 수준에 속해야 한다. 그러나 경제 발전과 수입이 증가함에 따라 주거조건 개선에 대한 열망도 강해져 새 집을 사서 낡은 집을 바꿔야 한다. 비농업 인구 4 만 가구를 기준으로 매년 가구당 1 제곱미터 증가, 연간 수요량은 4 만 평방미터 정도다.
(3) 상업용 주택 수요에 투자하십시오.
부동산은 보존, 부가 가치 기능을 가지고 있기 때문에 일정한 수의 투자 수요가 반드시 존재해야 한다. 최근 몇 년 동안 상당한 수의 사회 유휴자금이 부동산 시장에 진출했고, 대부분의 사람들이' 부동산 투기족' 이 되었는데, 그 수중에는 기본적으로 2 ~ 3 채가 있지만, 현재 부동산 시장의 낮은 입주율에 따라 일단 돈을 벌 수 있게 되면 기본적으로 판매된다. 게다가 최근 몇 년 전 외출하여 장사를 한 사람들이 고향으로 돌아가 부동산에 투자하는 등의 요인까지 합치면, 우리 현에 분양주택에 대한 투자 수요가 새로 추가된 도시 인구의 주택 수요, 경제 발전 주민들이 주거조건을 개선하는 데 대한 주택 수요 합계의 약 30% 를 차지하는 것으로 추산된다. 결론적으로, 현재의 토지 공급 상황과 미래 시장 수요 분석에서 앞으로 부동산 시장은 더욱 완벽하고 성숙할 것이며, 주택 소비는 더욱 이성적일 것이다.