올해 들어 정책의 발표 빈도와 강도가 크게 높아진 것을 알 수 있습니다. 부동산 시장 안정을 위해 여러 도시에서 발표한 정책을 살펴보면 계약금 인하, 주택 구입 보조금 지급, 주택 구입 제한 해제, 증여세 인하, 다자녀 가구의 주택 구입 지원 등이 있습니다. 일련의 우호적인 정책 이후, 앞으로의 다음 경기 회복 국면에서는 누가 두각을 나타낼까요?
부동산 기업에 대한 압박은 계속 커지고 있습니다.
상반기 부동산 기업 연례 보고서 시즌에 많은 기업이 공개를 연기하고 부동산 기업의 연례 보고서를 발표 한 후 잇달아 의문을 제기했습니다. 반면에 부동산 기업의 채무 불이행이 잇달아 발생하고 부동산 기업의 토지 및 자금 조달 규모가 빙점에 도달하고 정상화, "명확한 재고, 실제 부채", 지속 가능한 운영의 일부 및 기타 문제가 점점 더 두드러지고 있습니다.
시장이 낙관적이지 않은 주된 이유는 부동산 기업의 판매가 교착 상태에 빠졌기 때문입니다. 매출 측면에서 볼 때 올해 첫 5개월 동안 부동산 시장은 여전히 부진했습니다. 중국 국가통계국은 2022년 6~5월 중국 부동산 기업의 매출 순위에 대한 데이터를 발표했는데, 2022년 상위 100대 부동산 기업의 평균 매출은 273억 9,000만 위안으로 전년 대비 50.7% 감소했습니다. 이 중 매출액이 1000억 위안이 넘는 부동산 기업은 BGN, 반케, 폴리개발 등 3개로 전년 대비 12개 감소했고, 100억 위안이 넘는 부동산 기업은 70개로 전년 대비 48개 감소했습니다.
한편, TOP100 부동산 기업의 평균 주식 매출액은 654억3800만 위안, 평균 주식 판매 면적은 565억3800만㎡로 전년 대비 각각 0.5%, 53.2% 감소했습니다.
여러 가지 요인이 겹치면서 부동산 기업의 의지가 약세를 이어가고 있습니다. 기관 데이터에 따르면 5438~5월 주요 50개 도시의 상업용 주택 월평균 공급 규모는 15만㎡ 이상으로 전년 동기 대비 40% 이상 감소했습니다. 5월에만 주요 50개 도시의 신규 상장 승인 면적은 약 16만 평방미터로 전년 동기 대비 50% 가까이 감소해 부동산 기업의 매출 심리가 상대적으로 낮습니다. 판매 수익률은 부동산 기업의 투자를 직접적으로 결정합니다. 판매량 증가에 대한 압박으로 부동산 기업의 토지 취득 투자 규모도 크게 축소되었습니다.
기관 통계에 따르면, 1~5월 상위 100대 부동산 기업의 토지 취득 총액은 468억5,438만 위안으로 전년 동기 대비 64.7% 감소해 전월 대비 감소율이 8.8%포인트 확대됐다. 상위 100대 부동산 기업 중 2022년 토지를 보유한 기업은 34%에 불과했고, 60% 이상은 토지를 보유하지 않았습니다.
동시에 부동산 기업의 부채 상환 압력이 계속 증가하고 있다는 점도 주목할 필요가 있습니다. 현재 부동산 기업의 채권 잔액은 약 2조8000억 위안이며 해외 채권이 47%를 차지합니다. 두 번째 부채 상환 피크가 다가오고 있으며, 1 년 이내에 만기되는 잔액은 9,500 억 달러이며 그중 해외 부채가 33.2 %를 차지하여 국내 부채 상환 압력이 더 큽니다. 올해 7~8월이 두 번째 부채 상환 피크입니다.
부동산 부문에 대한 시장 신뢰가 하락하면서 한때 거래에 영향을 미치고 시장 양쪽 끝에서 수요와 공급이 약화되었습니다. 따라서 정책의 핵심은 부동산 기업의 리스크를 해결하고 기업의 '피'와 시장 신뢰를 회복하는 메커니즘을 형성하는 것입니다.
일부 도시는 부동산 시장에 대한 신뢰가 반전되었습니다.
불완전한 통계에 따르면 보도 시점을 기준으로 100개 이상의 도시가 300회 이상 부동산 시장 자유화를 위한 다양한 정책을 발표했습니다. 그중 1선 및 2선 도시와 일부 핫스팟 도시는 정책 조정의 정도가 다양하며, 정부는 계속해서 시장에 자신감을 불어넣어 시장에 도움을 주고 있습니다.
지난 두 달 동안 정책의 빈도와 강도가 크게 증가했으며 구매, 대출 및 판매 제한을 최적화하는 도시의 수가 증가했습니다. 항저우, 청두, 쑤저우, 시, 우한, 창사, 난징 등 인기 있는 2선 도시들도 정책 최적화 대열에 합류했습니다.
이번 정책 조정의 내용을 보면 도시별 정책의 특징이 뚜렷하게 드러납니다.
예를 들어 올해 3월 초, 정저우가 앞장서서 '첫 포탄'을 쏘아 올리며 구매 및 대출 제한을 완화한 최초의 성(省) 수도가 되었습니다.
이후 수도 하얼빈과 마찬가지로 푸저우, 란저우도 판매 및 구매 제한을 조정했습니다.
4월 20일 후난성은 창사에서 대졸 이상 학위를 취득하고 창사에서 주택을 구입할 수 있는 자격을 갖춘 사람들에 대한 지원도 발표했습니다.
4월 26일 선양시 부동산국과 세무국은 공동으로 개인 주택 양도에 대한 면세 기간을 5년에서 2년으로 조정하는 공고를 발표했습니다.
4월 25일에는 우시의 4개 부서가 두 자녀 이상 가정의 생활 여건을 개선하기 위한 통지를 발표했습니다. 주택구입자금 대출 한도를 상향 조정하는 한편, 주택 구입 제한 정책도 일부 완화했습니다. 두 자녀 이상을 둔 우시 거주 가정은 구매 제한 지역에서 신규 상업용 주택 1채를 구매할 수 있습니다.
기관 통계에 따르면 80개 이상의 도시가 5월에 140회 이상 부동산 시장 완화 정책을 도입했습니다.
5월 9일에는 쑤저우의 매매 제한 정책이 완화되었습니다. 같은 날 산터우시 천연자원국은 토지 시장을 더욱 규제하고 토지의 경제적이고 집약적인 이용을 촉진하기 위해 '산터우시 국유 건설 토지 처분 조치(노출 초안)'의 초안을 마련했습니다.
5월 17일 항저우 무주택 가정에 주택 구입을 위한 12개월 사회보장증서 제공.
5월 22일 우한 두 자녀 및 세 자녀 가정의 주택 구매 자격을 높이고, 외곽 교외의 4개 지역은 구매 제한을 해제합니다.
중국 1선 도시 중 하나인 상하이도 이번에 정책 툴박스를 열었습니다.
5월 29일 상하이시는 '상하이시 경제 회복 및 활성화 가속화 행동 계획'을 발표하고 부동산 개발과 투자의 건전한 발전을 촉진하기 위해 부동산 프로젝트 사전 승인을 위한 녹색 채널을 구축하고 시장 중심의 신규 상업용 주택 프로젝트를 적시에 출시하며 사전 개발, 토지 취득, 건설 및 판매의 전 과정의 시간을 더욱 단축할 것이라고 지적했습니다.
주의해야 할 점은 시장 신뢰가 형성되기 시작한 시점에 집중적으로 정책을 도입한 배경에는 시장으로의 신뢰 전이에는 여전히 시간이 필요하다는 점입니다. 저명한 학자 후진싱은 중국 부동산 금융과의 인터뷰에서 각 도시가 채택한 정책은 부동산 개발 기업의 채굴 또는 폐업 수가 증가함에 따라 결정된다고 말했습니다. 적절한 정책 완화는 부동산 시장의 건강하고 안정적인 발전에 중요한 역할을 할 것이지만, 기업의 차별화를 악화시킬 수도 있습니다.
"색깔"
확인해야 할 것은 최근의 공식 성명은 의심할 여지없이 시 정책의 명백한 특성으로 인해 부동산 시장에 자신감을 불어넣고 있다는 것입니다. 시장 안정화 및 주택 구매자의 기대와 같은 요인을 고려할 때 향후 추가 조정의 여지가 있습니다.
이번 정책 조정의 내용을 보면 도시별 정책의 특징이 뚜렷하게 드러납니다. 예를 들어 6월 초, 6월 1일을 기준으로 장시성 이춘시, 저장성 진화시 푸장현, 장시성 간저우시, 산둥성 둥잉시 등 4곳이 있습니다. 일부는 주택 보조금을 시행하고, 일부는 상업 대출의 계약금 비율과 이자율을 낮추고, 일부는 제공 기금 대출의 계약금 비율을 낮추고 제공 기금 대출 금액을 늘 렸습니다.
부동산 운영 및 계획 분야의 선임 전문가인 궈징리(郭景立)는 중국부동산금융과의 인터뷰에서 부동산 시장의 안정적이고 건강한 발전을 촉진하기 위해 일련의 '구조 정책'이 잇따라 도입됐으며, 주택 구매를 위한 편리한 채널을 집중적으로 개방하는 이 물결의 속도는 전례가 없다고 말했다.
"3월부터 전국의 많은 지역에서 주택 구매 완화 정책을 시행했고 저장성, 푸젠성, 허난성, 안후이성, 베이징, 상하이, 톈진, 난징, 항저우, 쑤저우, 닝보, 지난, 마안산, 칭다오, 충칭, 간저우, 난통, 정저우, 창춘, 쿤밍, 보딩, 주하이, 루저우, 샤오싱, 연길 등에서 합리적인 주택 수요 촉진 정책을 도입했고, 그 외 지역에서는 주택 구입을 위한 편리한 경로를 중앙에서 개방하는 정책을 시행했습니다. 주택 구매 정책. 이 정책은 구매, 대출 및 판매에 대한 제한 완화, 주택 구매 보조금 시행, 계약금 비율 및 모기지 이자율 인하, 상환 연기 등 광범위한 분야를 포괄합니다." 궈징리는 이렇게 말했습니다.
그러나 궈는 또한 중국 부동산 시장에서 정부의 정책 추진이 매우 중요하다고 생각합니다. 현재 일련의 '구조' 정책은 확실히 부동산 시장을 부양할 것입니다. 그러나 우리는 부동산 시장의 운영에는 고유 한 법률이 있으며 "구조"정책은 투기를 자극하는 것이 아니라 엄격한 구매자의 요구를 충족시키는 것임을 이해해야합니다. 우리는 부동산 시장이 새로운 발전 단계에 접어 들었다는 것을 분명히해야합니다.
일부 지역에서는 정책 방향이 더 엄격해졌다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 예를 들어, 산터우시 천연자원국은 최근 '산터우시 착공 및 완공 후 국유 건설 토지 프로젝트 처분 조치(의견 수렴 초안)'의 초안을 마련했습니다. 한 업계 베테랑은 본 기자에게 "현재 경제 하방 압력이 계속 증가하고 있으며 많은 시장 참여자들이 큰 어려움에 처해 있습니다. 발전은 중국의 모든 문제를 해결하는 토대이자 핵심입니다. 최근 국무원은 성장 안정과 발전 촉진에 초점을 맞춰 '경제 시장 안정화 회의'를 개최해 정책의 강도와 강도를 강조하고 경제 시장 안정화에 초점을 맞춘 조치 패키지를 추가로 배포했습니다."라고 말했습니다.
위 소식통은 이번 초안의 도입이 '경제 시장 안정화'라는 현재의 정신에 어긋난다고 생각합니다. 분명히 부동산 기업들은 이 정책으로 인한 경영 압박을 느끼고 있습니다. 그러나 이 정책의 도입이 향후 현지 투자 환경과 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전에 영향을 미칠지는 아직 지켜봐야 합니다. 이와 관련하여 기자는 산터우 천연 자원국 담당자와 연락을 시도했지만 산터우 천연 자원국 사무실 직원은 기자의 인터뷰 요청을 거부했습니다.
정책 지침은 지역마다 다릅니다. 향후 시장 동향에 대해 후진싱은 업계에서 부동산 개발 기업의 차별화가 가속화되고 인수합병이 증가해 시장 집중도가 높아질 것으로 보고 있습니다. 따라서 개발 기업은 전략적 제휴를 강화하고 사고와 행동의 변화를 가속화해야 합니다.
세계 각국의 지속적인 정책 부호화로 인해 다음 라운드에서는 일부 도시의 회복이 두드러질 것으로 예상되며, 6월은 각 도시의 부동산 시장의 '좋고 나쁨'을 확인하는 중요한 노드가 될 것입니다.