부동산 시장의 급속한 발전에 힘입어 개인 주택 대출이 급속히 발전하여 개인 주택 대출이 은행 자산에서 차지하는 비중이 급속히 상승하고 있다. 많은 상업은행들도 개인 주택 대출을 저위험 신용종으로 간주하고 이를 신용업무 확대의 중점으로 삼고 있다. 아래 표는 1997 부터 200 1 까지 5 년 동안 우리나라 개인 주택 대출 잔액이 거의 33 배 증가했고 은행 신용 자산이 거의 20 배 증가했음을 보여줍니다. 그러나 현재의 특정 금융시장 환경에서 개인 주택 대출이 상업은행에 반드시 저위험 금융상품이 되는 것은 아니다. 특정 의미에서 상업은행 개인 주택 대출이 직면한 잠재적 위험은 다른 유형의 대출보다 높다. 실제로 개인 주택 대출은 지역분산, 기술대, 시한이 긴 특징이 있어 잠재적 위험이 크다. 상업은행이 현재 개인 주택 대출이 직면한 잠재적 위험을 효과적으로 식별하고 통제할 수 없다면 향후 개인 주택 대출의 빠른 확장은 상업은행이 무시할 수 없는 위험원이 될 수 있다. 따라서 현재 개인 주택 신용 위험을 높이는 것이 상업은행 리스크 관리의 중점이어야 한다. 개인 주택 대출이 직면한 위험 (1) 은행의 유동성 위험은 은행의 경우 개인 주택 대출 등 중장기 대출의 빠른 성장과 비율의 빠른 증가는 유동성 위험을 초래할 수 있다. 유동성 위험은 은행이 자산 증가 또는 부채 감소에 자금을 조달할 수 없다는 것을 의미합니다. 즉, 합리적인 비용으로 부채를 흡수하거나 합리적인 수익으로 자산을 현금화할 수 없습니다. 예금자가 예금, 고객의 합리적인 대출 또는 기타 즉각적인 현금 수요를 인출할 수 있도록 합니다. 은행이 손해를 입거나 위기를 초래할 수 있습니다. 중국의 주택 대출은 증권화가 없고, 은행 담보자산의 유동성이 떨어진다. 동시에, 완벽한 중고 주택 시장이 없으면 은행은 담보부동산을 처분하기 어렵고 유동성 위험을 해소하기 어렵다. 대출로 집을 산다는 관념이 보편화되면 담보부동산을 처분할 수요가 매우 강해질 것이다. (2) 개인 신용위험신용위험이란 대출자가 약속대로 상환하지 않고 은행에 손실을 가져올 가능성을 말한다. 신용 위험의 관점에서 볼 때, 개인 주택 신용대출은 대출자가 가정, 직장, 소득, 건강 등의 요인으로 인해 제때에 은행 대출금을 상환할 수 없거나 상환할 수 없어 매입한 주택을 묵인하도록 강요받아 은행 이익에 손해를 끼치는 위약 위험을 초래하고 있다. 정보 비대칭으로 인해 은행은 대출자가 성실하고 신용을 지켰는지, 지속 가능한 상환 능력을 가지고 있는지를 정확하게 판단할 수 없다. 현재 우리나라 개인 주택 대출의 변동금리 제도가 대출자에게 상당한 금리 위험을 부담하게 되면서 대출자가 금리 상승주기 동안 위약할 가능성이 더 커졌다. (c) 대출의 운영 위험 운영 위험의 관점에서, 필요한 관련 법적 제약과 주요 상업 은행 간의 치열한 경쟁의 부족으로 인해, 은행의 모기지 부서는 사업 범위를 확대하기 위해 경쟁하기도 한다. 때때로 대출자의 계약금 비율을 낮추거나 대출자의 승인 조건을 완화하기 위해 경쟁한다. 운영 과정에서 엄격한 담보주택 등록제도, 대출의 프런트, 중대, 배경을 엄격하게 구분하지 않고 고객의 신용상태를 엄격하게 확인하지 않았다. 현재 상황으로 볼 때, 현재 같은 도시에서 개인 부동산 신용대출 업무를 처리하고 있는 상업은행 매장이 비교적 많다. 만약 허가가 엄격하지 않다면, 대출자는 여러 은행의 지점에서 동시에 소액 주택 대출을 신청할 수 있다. 대출자가 상환할 수 없게 되면 담보물은 처분하기 어렵고, 자산은 분할할 수 없고, 경매, 할인절차가 순조롭게 진행될 수 있도록 하는 법률도 없다. 개인 주택 신용 위험 관리 개선 (1) 개인 신용 위험의 식별 및 평가 환경을 개선하는 이상적인 목표는 물론 완벽한 개인 신용 시스템을 구축하는 것입니다. 핵심은 개인 신용 시스템, 즉 자연인의 신용을 증명, 해석 및 검사할 수 있는 것입니다. 개인 신용 활동을 감독, 관리 및 보장하는 일련의 법적 효력이 있는 규칙과 행동 규범 (개인 신용 등록 제도, 개인 신용 평가 제도, 개인 신용 위험 경보 포함) 따라서 전문 신용기관을 설립할 필요가 있다. 신용수여자는 신용기관에 신용소비자의 금융기관 및 상업기관의 신용지불을 지속적으로 제공하고, 신용기관은 사법과 세무서로부터 이런 공개기록이 있는 정보를 수집하여 정리 분석을 하고 소비자의 역사 파일에 기록한다. 양수인은 소비자 신용대출 신청에 직면할 때 신용기관에서 신청자의 신용보고를 받고 이에 따라 결정을 내릴 수 있다. 신용기관의 설립은 시간이 걸리기 때문에 신용위험을 해소하기 위해서는 은행이 개인 주택 대출을 승인하는 과정에서 좋은 역할을 하고, 개인 신용을 심사의 중점으로 삼고, 관련 개인 신용 파일을 만들어야 한다. 여기서 가장 중요한 것은 전문, 규범, 초기 규모의 데이터베이스를 구축하고, 신용관리를 위한 기반을 마련하고, 기존 대출자와 대출 신청자가 위약할 가능성을 예측하고, 신용부족 경보 메커니즘을 구축하는 것이다. 일단 신용위기가 발생하면 바로 치료할 수 있다. 현재, 우리나라의 일부 도시들은 이미 현지 주민의 개인 징신 시스템을 구축했다. 사실, 이 정보 수집은 개인 주택 대출의 위험 판단에 충분하지 않다. 동시에 개인 신용 정보를 금융 기관 간에 공유하도록 장려해야 합니다. 대출자가 서로 다른 금융 기관이나 같은 금융 기관의 여러 지역에 있는 영업점에서 주택 대출을 동시에 신청할 수 있기 때문입니다. 정보 공유는 대출자가 보다 효율적이고 정확한 결정을 내릴 수 있도록 합니다. (2) 상업은행이 시장화 수단을 채택하여 위험을 이전하도록 적극 장려하다. 첫째, 주택 담보대출 2 급 시장, 즉 부동산 담보채권 양도시장을 점진적으로 설립하는 것이다. 부동산 대출은 대출은행이나 다른 금융기관에서 만든 후 다른 투자자에게 재판매하거나 담보대출을 담보로 담보채권을 발행하는 시장이다. 1 급 시장과 2 급 시장의 연계를 통해 은행 자금의 유동성을 높일 수 있다. 한편, 은행은 담보채권 발행을 통해 충분한 자금을 확보하여 개인 신용 수요를 충족시킬 수 있다. 반면에 대출 한도는 채권 발행과 일치하여 유동성 위험을 분산시켰다. 이를 바탕으로 주택 대출 증권화는 일정에 올려야 한다. (3) 부동산 담보대출 증권화를 추진하면 위험을 효과적으로 분산시키고 이전할 수 있다. 주택담보대출증권화 이후 발행된 증권은 2 급 증권시장에서 자유롭게 유통되고 양도될 수 있어 주택담보대출이 직면한 모든 위험을 증권시장을 통해 이전할 수 있다. 한편 담보대출을 담보로 증권을 발행한 후 은행에 집중된 담보대출 위험은 수많은 투자자들에게 분산되어 각 참가자가 수익에 대칭인 허용 범위 내에서 위험을 통제할 수 있게 된다. 담보증권은 특정 부동산을 대상으로 하는 것이 아니라 부동산 조합에 해당하는 주택담보대출 세트로 주택 담보대출의 조합이며, 단일 위약 또는 담보위험은 무시할 수 있어 위약 위험과 담보위험을 효과적으로 분산시켜 손실을 줄일 수 있다. (4) 경보 매커니즘 방범 위험 건전제도 개선 차원에서' 개인 주택 대출 조작 규정',' 개인 대출 파일 관리 세칙' 등 상응하는 보완 규정을 제정하고 개인 주택 대출 업무를 규범화하고 통일하는 구체적 운영을 마련했다. 내부 통제 메커니즘 구축부터 시작하여 신용 신규 규정 요구 사항에 따라 대출 승인 분리를 엄격하게 시행하고 대출 각 부분의 책임자를 이행한다. 위험 통제의 관점에서, 부동산 거래의 진실성과 부동산 담보 등록의 유효성을 보장하기 위해 시 부동산국 자원 데이터베이스가 제공하는 자원을 최대한 활용하는 것과 같은 효과적인 위험 예방 조치를 취한다. 개인 징신 시스템의 자원을 이용하여 대출자의 신용상황을 조사하고, 근원에서 부실 대출의 발생을 효과적으로 억제하였다. (5) 부동산 융자다양화를 추진하는 현재 우리나라 부동산 금융은 채무 융자 위주로 지분 융자 비중이 작고 융자 구조가 단일하다. 통계에 따르면 약 80% 의 토지 매입과 부동산 개발 자금이 직접 또는 간접적으로 상업은행 신용대출에서 나온 것으로 집계됐다. 성숙한 부동산 금융 시장에서는 채권과 지분 융자 1 급 시장 외에도 부동산 개발 경영의 두 가지 기본 융자 형태뿐만 아니라 발달된 증권화 2 급 시장도 있다. 부동산 융자 다원화를 촉진하면 부동산 융자가 은행 신용대출에 대한 과도한 의존도를 낮추는 데 도움이 된다. ㈥ 개인 담보 대출의 비율을 높이다. 주택 구입자에게는 개인이 대출 위험을 감당해야 한다는 압력을 가중시키고 일부 개인 주택의 허위 수요를 압박할 것이다. 상업은행의 대출 위험도 줄일 수 있다. 그러나 이러한 영향과 효과는 그리 크지 않을 것입니다. 가장 중요한 것은 최근 몇 년 동안 국내 일부 상업은행의 개인 주택 대출이 배로 증가한 것은 주택 융자 비율 때문이 아니라 개인 주택 대출의 심사가 흔히 하나의 형태일 뿐이라는 점이다. 예를 들어, 개인 소득 수준과 신용이 어떠하든, 율소에서 필요한 증명서만 발급하면 처리될 수 있다. 은감회의 지도 (즉, 개인주택대출 월상환액이 개인소득의 50% 이하여야 함) 에 따라 개인주택대출 심사를 진행한다면 일부 대출조건이 불합격인 사람을 거부할 수 있다. 이렇게 하면 전체 주택에 대한 수요도 줄어들고 상업은행이 개인 주택 대출에서 직면할 수 있는 위험도 줄어든다. 개인 주택 담보대출의 위험관리에는 정책 지원이 필요하다. 일부 선진국에서는 정부가 개인 주택 담보대출을 담보하기 위해 전문기구를 설립했다. 주택 구입자가 위약할 경우, 정부 기관은 대신 대출금 원금을 상환하는 책임을 맡을 것이다. 예를 들어, 미국 연방 정부에는 연방 주택관리국, 재향군인관리국 등이 저소득층 가정과 재향군인에게 개인 주택 대출 담보를 제공하는 기관이 있어 미국의 많은 가정이 대출을 받아 집을 살 수 있을 뿐만 아니라 개인 주택 대출의 위험을 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 개인 보험 기관이 주택 담보 대출 시장에 개입하도록 유도했다. 정부가 금융기관 설립을 위한 보험, 보증, 심지어 자금을 제공한다고 해서 정부가 많은 돈을 써야 한다는 뜻은 아니다. 이는 정부가' 최종 대출자' 의 지위를 확고히 하고 있다는 것을 보여주는 것일 뿐, 주된 목적은 대출 양측에게 자신감을 주고 전체 융자 활동에 대한 규범을 마련하는 것이다. 이런 정부의 담보대출 시장에 대한 개입은 간접적인 개입이다. 결론적으로 최근 몇 년 동안 국내 부동산업은 국민경제의 지주산업으로서 국내 경제를 디플레이션에서 끌어내어 국내 경제의 지속적이고 빠른 성장을 유지하는 데 큰 역할을 했다. 하지만 일부 지방 부동산 투기 현상이 심각하기 때문에 일부 부동산 개발업자들은 여러 가지 수단을 통해 비이성적 소비를 만들어 일부 지역의 집값이 급등하고 있다. 이런 추세가 그 발전에 맡기면 부동산 거품이 생겨 은행의 거대한 위험을 증가시킬 뿐만 아니라 국내 경제 전체의 지속적이고 안정적인 발전을 해칠 수 있다. 이에 따라 이번 정책 조정은 사람들의 금리 위험 의식을 강화하고 수요자의 미래 자금 가격에 대한 합리적인 기대치를 강화하는 것은 물론 상업은행 개인 주택 대출 금리 관리 및 위험 가격 결정 메커니즘의 형성에도 도움이 된다. 충분해요?