프로젝트 B는 2016년에 일반인에게 사전 분양을 시작했습니다. 분양권에는 분양 가능 면적 6만 평방미터(농민시장 면적 제외)에 재정착 주택과 동일한 상업용 주택(평균 가격 평방미터당 4,100위안)과 상업용 전면부 일부(평균 가격 평방미터당 12,000위안)가 포함되었습니다.
이 경우 회사는 이주 가구와 노숙자 재정착을 위해 상품을 개발하고, 농민시장을 보상 없이 정부에 양도하는 데 따른 부가가치세를 부담합니다, 증여세와 기업소득세는 어떻게 처리할 것인가?
나. 거래의 성격에 대한 분석
이 사건 자료의 기재에 의하면, 이 사건 회사는 피닉스 사업 부지의 토지사용권을 정부에 무상으로 양도하는 대가로 철거세대 및 무주택세대, 파머스마켓의 재정착을 위한 상품을 개발하는 것을 알 수 있습니다. 회계 관점에서 보면 전형적인 비금전적 자산 교환 사업이자 대가가 있는 거래이며, 대가는 토지 프리미엄 감면액입니다(즉, "다. 현 인민 정부는 상기 65,438+06,000 평방미터의 주택 면적 배정을 감면하기로 합의했다"). 일방적인 공짜 선물이 아니다.
현행 관련 과세 규정에 따르면, 이러한 사업을 매각하거나 매각으로 간주하여 관련 세금을 납부해야 한다는 것은 논란의 여지가 없습니다. 분쟁의 초점은 판매 가격(과세 기준)을 어떻게 결정할 것인지가 될 수 있습니다.
둘째, 부가가치세의 처리
(가)를 매매로 처리해야 하는지, 매매로 처리해서는 안 되는지 여부입니다.
영업세의 부가가치세 전환 시범제도 시행세칙(关于行业税到附加值税转换试点制度实施细节)(关于行业税到附加值税转换试点制度实施细节[2065 438+06]第36号) 제10조에 따르면, 노동 서비스, 무형 자산 또는 부동산의 판매는 대가를 받고 노동 서비스 제공, 무형 자산 또는 부동산의 이전을 말하며 제11조는 대가를 받고 돈, 상품 또는 기타 경제적 이익을 취득하는 것을 규정하고 있습니다. 위와 같이 거래의 성격을 분석한 결과, 회사의 두 자산처분 행위에는 대가인 토지 프리미엄의 감액이라는 대가가 있고, 이는 기타 경제적 이익으로 볼 수 있으므로 무상양도가 아닌 유상 부동산 양도로서 매매로 보아야 할 것입니다.
(2) 과세표준의 결정
부가가치세 매출은 감면된 토지 프리미엄에 수취한 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 결정합니다. 구체적인 계산은 다음과 같습니다.
1. 철거민 및 무주택 세대의 재정착을 위한 개발 상품 매출 = 주택 면적 10,000제곱미터×제곱미터당 토지 프리미엄+수취한 토지 프리미엄.
2 보상 없이 정부에 할당된 농민 시장 판매량 = 6,000 평방미터의 토지 시장 점유율 x 평방미터당 토지 프리미엄.
주: 회사가 간이세법을 적용하는 경우, 판매가격이 어떻게 결정되는지가 부가가치세에 더 큰 영향을 미치며, 일반세법을 채택하는 경우 '금융 부동산 개발, 교육 및 보조 서비스에 대한 부가가치세 정책의 명확화에 관한 중화인민공화국 재무부 및 국가세무총국의 회보'(차이슈이 [2016] 140호) 제7조에 따라 '영업세의 부가가치세 전환에 관한 규정'을 따릅니다. 영업세를 부가가치세로 전환하는 시범 제도에 관한 규정(차이수이 [2016] 제36호)" 제1조 제3항 제10호, "정부 부처에 지급하는 토지 가격"에는 토지 수용 및 이전 보상, 개발 전 토지 개발비, 토지 양수인이 정부 부처에 지급하는 토지 양여금 수입이 포함됩니다. 이주자택지 분양대금은 토지 수용 및 이주에 대한 보상금에 포함되며, 분양 여부와 관계없이 분양 전에 손금에 산입할 수 있습니다.
(III) 납세의무 발생 시기
'영업세를 부가가치세로 전환하는 시범제도 실시에 관한 조치'(차이수 [2016] 36호, 부속서 I) 제45조에 따르면, 위 개발상품의 납세의무 발생 시기는 부동산의 소유권 변경일, 즉 주택의 인도 및 시장 인도 시점을 납세의무 발생 시점으로 규정하고 있습니다.
셋째, 증여세의 처리
(1) 이주자택지 및 농지 등은 철거 및 이주에 대한 보상으로 보아 지가산정 및 증여세 납부에 포함한다.
"증여세 문제 통지에 관한 중화인민공화국 재정부 국유 토지 사용권 양도에 관한 증여세 과세 통지"(财政部[2004] 134호)에 따르면, 제1조는 국유 토지 사용권 양도, 증여세 과세 가격은 토지 사용권 취득을 위해 경제적 이익을 전액 지불한 사람이 부담해야 한다고 규정하고 있습니다. 합의에 의한 판매의 경우 거래 가격은 과세 가격의 증여세가됩니다. 거래 가격에는 토지 양여금, 토지 보상비, 정착 보조금, 지장물 및 묘목 보상비, 철거 및 이주 보상비, 지자체 건설 지원비, 기타 통화, 현물, 무형 자산 및 계약자가 지불해야 하는 기타 경제적 이익이 포함됩니다. 경쟁 입찰을 통해 토지를 취득하는 경우 증여세 과세 가액은 일반적으로 입찰 거래 가격으로 결정되며, 토지 프리미엄, 도시 건설 지원비 및 각종 보상비가 포함됩니다. 이주 보상금은 철거 보상금의 일종으로 증여세 과세 가액에 포함되어야 합니다.
(2) 과세 가액의 결정
군청에서 감면해 주는 주택(이주주택 및 시장)의 바닥 면적 16,000㎡를 기준으로 토지비와 프리미엄을 계산하는 것이 좋습니다. 주택에 따라 판매 가격을 결정하지 않습니다. 그 이유는:개발자가 재정착 주택(시장 포함)을 맡지 않기 때문에 실제 지불해야 하는 토지 보험료는 실제 토지 가격입니다. 시행사가 재정착주택(시장 포함)을 인수했기 때문에 토지 취득 시 토지 프리미엄 감소분은 토지가격에 포함되지 않고 증여세가 부과되지 않으므로 이를 보전하기 위한 것입니다.
(다) 납세의무 발생 시기
중화인민공화국 증여세 임시 규정 제8조는 "증여세 납세의무 발생 시기는 납세자가 당일 토지와 주택의 소유권 이전 계약을 체결하거나 납세자가 당일 토지 및 주택의 소유권 이전 계약의 성격에 대한 기타 증명을 취득하는 날을 기준으로 한다. " 중화인민공화국 증여세 임시 규정 제18조는 "본 규정에서 언급하는 토지 및 주택 소유권 이전 계약의 성격을 가진 기타 문서는 계약, 협정, 증서, 증서, 확인서 및 중앙 정부 직속 성, 자치구 및 직할시 인민 정부가 결정한 기타 문서를 의미합니다."라고 규정하고 있습니다.
이 사건의 이주자택지 및 농수산물시장은 철거 및 이주에 대한 보상으로 사용되므로 그 금액(즉, 감면된 양도차익에 상당하는 금액)은 토지 양도계약 체결 시 확정될 수 있고, 납세의무의 발생시기는 위 규정에 따라 토지 양도계약 체결일로 판단할 수 있습니다.
IV. 기업소득세 처리
비화폐성 자산과 교환하여 제품을 개발하는 것은 판매로 간주하고 관련 토지 원가를 다음과 같이 인식해야 합니다.
(i) 수익 인식
중화인민공화국 국가세무총국 회보 발행에 관한 통지(국수파 [2009] 31호) 제7조에 따르면, 기업은 개발된 제품을 기부, 후원. , 직원 혜택, 보상, 외국인 투자, 주주 또는 투자자에게 분배, 부채 상환, 다른 기업, 기관 및 개인과의 비화폐 자산 교환 등은 기업 소득세 수입을 확인하기 위해 매출로 처리해야합니다. 수익(또는 이익)의 인식 방법과 순서는 다음과 같습니다: (1) 최근 과거 또는 당해 연도의 최근 달에 해당 기업의 유사 개발 제품의 시장 판매 가격을 기준으로 결정, (2) 관할 세무 당국이 해당 지역의 유사 개발 제품의 시장 공정 가치를 참고하여 결정, (3) 개발 제품의 원가 이익률에 따라 결정. 개발 제품의 원가 이윤은 15% 이상이어야 하며, 구체적인 비율은 관할 세무 당국이 결정합니다.
위 조항과 사건의 실제 상황에 근거하여,
1. 퇴거 및 노숙자 가구의 재정착에 사용되는 개발 제품은 회사의 유사한 개발 제품의 경우 4,100위안/㎡의 가격으로 수익으로 인식할 수 있습니다.
2. 보상 없이 정부에 양도된 농민시장은 기업이 현지에서 유사한 개발 제품의 판매 가격과 유사한 개발 제품의 공정가치가 없으므로 개발 제품의 원가 마진에 따라 수익을 결정하는 것이 좋으며 원가 마진은 15 %로 계산합니다.
(ii) 원가 인식
매출 원가는 프로젝트의 최종 면적 단가를 기준으로 결정됩니다. 상기 간주 매출은 개발 원가에서 토지 원가를 상응하게 증가시키며, 토지 원가는 <부동산 개발 및 운영 사업의 기업 소득세 처리 방법>(중화인민공화국 국가세무총국 공고 [2009]호 365438+0)의 제31조 조항과 비교할 수 있습니다. 본 조의 규정에 따르면, 기업이 비금전거래의 방법으로 토지사용권을 취득하는 경우, 그 원가는 다음 조항에 따라 결정하며, 교환된 개발상품이 토지에 대해 개발 및 건설되는 경우, 투자를 받는 기업은 토지사용권을 취득할 때 당분간 원가를 인식하지 않으며, 개발상품이 최초로 분리되는 경우, 토지사용권의 원가는 분리되어야 하는 개발상품(최초로 분리되는 것과 나중에 분리되는 것 모두)의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 토지사용권의 원가를 기준으로 결정한다. 개발 상품을 최초로 분리하는 경우, 토지 사용권의 원가는 분리할 개발 상품의 공정시장가액(최초 분리 및 이후 분리 포함)과 토지 사용권 양도 과정에서 납부한 관련 세금 및 수수료를 기준으로 인식합니다. 보험료가 수반되는 경우 토지 사용권 취득 비용은 지불해야 할 보험료에 가산하거나 공제합니다. 구체적으로 이 경우, 인정된 간주 판매 수익금을 기준으로 한 토지 원가에 납부할 증여세(기타 세금 및 수수료는 토지 취득 시 개발 원가에 포함되었어야 함)를 더한 금액에서 수령한 프리미엄(즉, 1,600위안 또는 시가로 수령한 프리미엄 부분)을 뺀 금액을 프로젝트의 개발 원가에 포함할 수 있습니다.
주:위의 EIT 수익과 비용 처리에 따르면, 재 정착 주택(시장 포함)의 판매 수익을 결정하는 방법은 전체 EIT 세금 부채에 영향을 미치지 않지만 (총 수익과 비용이 동시에 증가하기 때문에) 시기 차이는 있을 수 있습니다.
(3) 수익 및 비용 인식 시기
국무원 [2009] 제31호 제7조에 따르면, 철거민 및 무주택 가구 재정착에 사용되는 개발 상품은 인도 시점에 수익으로 인식하고, 농민시장 수익은 정부에 인도하는 시점에 인식합니다.
단위면적당 개발원가 계산을 위해 토지 비용 및 관련 세금은 상기 방법에 따라 개발원가에 포함될 수 있습니다.