미국 서브프라임 주택담보대출 위기가 우리 나라에 미치는 계몽
요약: 이 기사에서는 미국 서브프라임 주택담보대출이 급속히 발전한 이유와 거시경제적, 내부 상황을 소개합니다. 서브프라임 주택담보대출 시장 , 서브프라임 주택담보대출 전체 위기 발발 원인 분석, 미국 위기 분석을 통한 간접적인 경험 일부 정리, 중국 부동산 시장을 바탕으로 몇 가지 의견 제시. ?
키워드: 미국 서브프라임 주택 모기지 대출, 영감?
2007년 3월 13일, 미국의 New Century Financial Corporation은 뉴욕 주식에 의해 거래가 중단되었습니다. Exchange는 파산 직전에 있었기 때문에 미국에서 두 번째로 큰 서브프라임 모기지 대출 기관이었습니다. 이날 미국 뉴욕증시는 올해 들어 두 번째 '검은 화요일'을 겪었다. 다우존스30 산업주 평균가격지수가 242.66포인트 급락했고, 글로벌 증시도 급락했다. 미국 서브프라임 모기지 시장 위기가 본격화됐다. ?
1 서브프라임 주택담보대출의 정의와 급속한 발전의 주된 이유는 무엇입니까?
미국 금융위원회에 따르면 미국에는 다양한 개인 주택담보대출 상품이 있습니다. 대출자의 신용도는 프라임 모기지(프라임 모기지), 서브프라임 모기지(Alt-A Mortgage), 서브프라임 모기지(서브프라임 모기지)의 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 미국 신용평가회사(FICO)는 다음 세 가지 지표를 기준으로 고객 품질을 구분합니다. (1) 고객의 신용 기록 (2) 차용자의 부채 대 소득 비율(부채 대 가치 비율 DTI) (3) 차용자의 주택담보대출 LTV 비율. 개인 신용 등급은 고객 신용도에 따라 5단계로 나뉩니다. 좋음(750~850점), 좋음(620~659점); 619점) 확실하지 않음(350점 미만) 개인신용점수 660점 이상은 차입자의 수입이 안정적이고 채무부담이 적정하다는 것을 의미하며, 신청하는 대출은 일반적으로 우량담보대출로 평가되며, 개인신용점수는 보통으로 평가됩니다. (659-620) 및 고품질 모기지 대출 신청을 위한 모든 조건이 충족됩니다. 전체 소득 서류를 제공할 의사가 없는 사람들이 적용한 대출은 개인 신용으로 차용인이 적용한 대출로 분류됩니다. 620점 미만, DTI 55% 초과, LTV 85% 초과는 모기지로 분류됩니다. 이들 차주 중 대부분은 저소득층으로, 절반 가량은 고정수입 증빙이 없어 예금, 자산 등 법적 서류를 제출하지 못하는 상황이다. ?
미국 서브프라임 모기지 시장은 최근 몇 년 동안 매우 빠르게 발전했습니다(예: 그림 1). 2006년 미국 서브프라임 모기지 대출 규모는 약 6000억 달러로 약 120달러에 비해 4% 증가했습니다. 타임즈, 서브프라임 모기지 시장의 급속한 발전은 거시경제적 발전 배경과 많은 관련이 있습니다. 정책적 차원에서 보면, 미국에서는 2000년 인터넷 버블 붕괴로 인해 미국 경제가 침체될 위험을 피하기 위해 국내 인터넷 관련 첨단기술 기업들이 대거 파산했다. 2017년 당선된 조지 W 부시 미국 대통령은 당초 부자 감세 방안을 채택했지만 효과가 미미한 것으로 드러났다. 연준은 고용을 확대하고 경제 성장을 유지하기 위해 금리(6%~1%)를 인하하는 조치를 취했는데, 이는 미국 가계가 주택 구입을 위해 더 많은 대출을 받고 있기 때문에 연준의 이러한 확장적 통화 정책은 큰 성공을 거두었습니다. 부동산 산업의 호황이 이어지면서 미국 주택가격지수(HPI)는 2001년 초 168.4포인트에서 223.06포인트로 53.66포인트 상승했다. 2006년 말에는 거의 31.86% 증가했습니다. ?
집값이 크게 오르면서 주민들의 서브프라임 대출 수요가 더 커졌다. 이는 이 기간 동안 미국 경제가 호전됐지만 국민의 가처분 소득이 늘어났기 때문이다. 주택가격이 상승함에 따라 상승속도는 주택가격만큼 빠르지 않다(그림 2). 다수의 주택구입자들의 주택담보대출의 DTI와 LTV 비율은 우대대출 요건을 충족하지 못해 서브프라임 모기지가 된다. .
서브프라임 대출의 이자율은 프라임 대출보다 높지만 대출자의 대출 수요를 효과적으로 억제할 수는 없습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다. (1) 주택 구매자가 지불하는 높은 이자는 주택 증가로 상쇄될 수 있습니다. 가격 상승은 상쇄될 것이며 여전히 잉여가 있을 것입니다. (2) 모기지 대출에 종사하는 대출 기관이 복잡한 서브프라임 대출 유형을 만들어 차용인이 상환 능력을 과대평가하게 만들었습니다. 서브프라임 대출 공급과 관련하여 대출 기관은 주로 다음과 같은 이유로 서브프라임 대출을 발행할 의향이 있습니다. (1) 서브프라임 모기지 대출의 수익률은 다른 일반 모기지 대출(일반 모기지)보다 약 2~3% 더 높습니다. (2) 미국 부동산 시장의 지속적인 호황으로 인해 대규모 대출 상환 불이행이 발생하더라도 미국 부동산 금융 기관은 해당 부동산을 담보로 활용하여 원금 및 채권을 경매할 수 있습니다. (3) 부동산 금융기관은 이를 유동화하여 다른 투자기관에 위험을 이전할 수 있습니다. ?
2 미국 서브프라임 모기지 시장의 운영 메커니즘과 프로세스는?
서브프라임 모기지 시장의 운영 메커니즘과 프로세스의 핵심은 자산유동화이다. 유동성은 부족하지만 미래현금수익흐름이 있는 자산을 결합하고, 결합으로 발생하는 현금흐름을 구조적으로 재구성하고, 이 현금흐름을 바탕으로 금융시장에서 거래 가능한 증권을 발행하여 자금을 조달하는 과정이 핵심입니다. 대출의 위험 및 수익 요소를 재구성하여 가격 책정 및 재분배를 보다 효과적으로 만들어 모든 참여자에게 혜택을 줍니다. 자산 유동화 프로세스는 다음 그림으로 나타낼 수 있습니다(그림 3). 이 그림에서 우리는 전체 운영 메커니즘에 많은 참여자가 있음을 알 수 있으며, 각 참여자는 시장에서 서로 다른 역할을 수행합니다. 전체 운영 프로세스는 아래에 소개됩니다. . ?
집주인은 주택담보대출중개인을 통해 부동산 금융기관(원)에게 연락한 후 자신의 정보를 제공하고 신용등급에 따라 해당 대출을 받는다. 발신자는 특수목적법인(SPE)에 빌려준 대출금을 패키지로 묶어 자금을 확보한 뒤, 그 자금을 주택 소유자에게 빌려준다. SPE가 원본으로부터 확보한 자산풀(pool)은 신용평가기관으로부터 평가를 받아 각 자산의 위험도와 수익률에 따라 등급을 매긴 후 이를 담보로 활용하여 주택담보대출을 발행합니다. MBS), MBS는 일반적으로 연기금, 보험사, 헤지펀드 등 기관투자자에게 판매됩니다. MBS는 일반적으로 두 가지 범주로 나뉩니다. 첫 번째 범주는 정부 전국 모기지 협회(Ginnie Mae)와 연방 모기지 협회(Fannie Mae)에서 발행합니다. 이 유형의 채권은 정부가 정한 엄격한 지침을 따릅니다. 채권은 돈을 빌리는 데 제한됩니다. 두 번째 범주는 민간 보험에 의해 발행되며 해당 증권을 지원하는 자산은 국가 지침에 따라 엄격하게 제한될 필요가 없습니다. ?
인수자는 MBS를 획득한 후 이를 수집한 다음 내부 신용보강 메커니즘에서 가장 일반적으로 사용되는 우선순위 계층 구조 방법을 통해 등급을 지정하여 담보부 채권을 형성합니다. 레벨: 시니어, 메자닌, 에퀴티. 우선순위는 이익분배 획득 시 다른 두 항목보다 우선하며, 나머지 이익은 순차적으로 하향분배됩니다. 부도손실이 발생하면 주식클래스가 먼저 손실을 부담한 후 중급클래스와 우선클래스로 확대됩니다. 우선순위 등급은 일반적으로 위험 성향이 낮은 상업 은행, 보험 회사, 연기금, 뮤추얼 펀드 등에서 구매하며, 기타 기관은 위험이 높고 수익이 높은 중간 등급을 선호합니다. ?
이 과정에서 가장 중요한 이슈는 세 가지 측면이다. (1) 유가증권의 발행은 특정 자산에 의해 지원되며, 향후 수익 흐름이 예측 가능하다.
(2) 즉, 자산 소유자는 자산을 SPE에 판매하고 위험 격리 메커니즘을 구축하여 자산과 발행자 사이에 방화벽을 구축해야 합니다. 파산하더라도 채권을 지원하는 자산에는 영향을 미치지 않습니다. 즉, 파산 격리를 실현합니다. (3) SPE의 파산으로 인해 자산이 위협받는 것을 방지하기 위해 SPE의 자산에서 자산을 격리하기 위한 위험 격리 메커니즘을 확립해야 합니다. 후자의 두 가지 측면이 자산 유동화의 핵심입니다. 그 목적은 자산위험을 줄이고, 자산유동화증권의 신용등급을 향상시키며, 금융비용을 절감하고, 투자자의 이익을 효과적으로 보호하는 것입니다.
미국 대출 금융 기관이 주택 구입을 원하는 사람들에게 발행하는 서브프라임 대출에는 고정 금리와 조정 금리라는 두 가지 주요 유형이 있습니다. 패니매(Fannie Mae) 조사에 따르면 2005년부터 2006년까지 대출의 90%가 변동금리대출이었고, 변동금리대출의 약 2/3는 '2/28'형 혼합금리 즉, 고정금리 대출이었고, 처음 2년 동안은 상대적으로 낮은 변동금리가 시행될 예정이며, 향후 28년 동안 금리가 상승하는 변동금리 기간 동안 상환자들에 대한 부담은 더욱 커질 것입니다. 대부분의 서브프라임 대출은 이자만 받는 대출과 원금 상각으로 구성됩니다. 이자만 갚는 대출은 차용인이 대출에 대한 이자만 지불하고 처음 몇 년 동안은 원금을 갚지 않는 것을 의미합니다. 원금상각대출이란 당기 월 납입금이 대출 이자를 상환하기에 부족하거나 시장이자율 변동에 따른 월 납입금보다 적은 경우 다음 기 대출잔액에 차액을 포함시키는 행위를 말한다. . 미지급이자가 원금의 15%~25% 한도를 초과하는 경우, 대출금을 월 전액이자대출로 전환하고, 원금상환대출은 미지급금 누적으로 인해 5년마다 대출금액을 재계산합니다. 따라서 차용인은 5년 후에 더 많은 대출 금액을 받게 됩니다. ?
3 미국 서브프라임 모기지 위기의 원인은 무엇인가?
금리 인상이 부동산 가격 거품을 꺾었고, 주택 가격 하락이 서브프라임 모기지 위기의 직접적인 원인이었다. 2001년부터 2004년까지 미국 경제를 살리기 위해 앨런 그린스펀 연준 의장은 금리를 대폭 낮춰(6~1%) 국내 사용 비용을 낮췄다. 그러나 국제유가 상승으로 인해 오늘날까지 이어지고 있다. 이라크 전쟁, 중동의 석유 생산량이 막대한 석유달러를 벌면서 미국의 소비주의 문화가 국민들의 마음 속에 깊이 뿌리내린 이 시기 신흥시장 국가들의 대미 수출 무역이 이루어졌습니다. 동시에 그들은 엄청난 외환 보유고를 가지고 있었고 이 기간 동안 미국의 느슨한 통화 정책은 세계 다른 나라의 통화 정책에도 영향을 미쳤습니다. 이 기간 동안 조지 W 부시 미국 대통령은 국민의 주택 구입을 장려하기 위해 소유자 사회를 제안했고, 외부 자금 투기가 맞물려 미국 주택 가격은 계속 상승했다. 2004년부터 미국 정부는 더 큰 인플레이션 압력에 직면하기 시작했습니다. 연준 의장은 2004년부터 2006년까지 이자율을 17차례(1%-5.25%) 인상했으며, 이로 인해 차용인이 서브프라임 대출을 주로 유동 자산으로 상환해야 한다는 압력이 급격히 높아졌습니다. 이자율. 원래 서브프라임 대출 신청자들은 신용등급이 낮고 대부분 저소득층이어서 연체율이 계속 오르면서 주택이 팔리지 않고 집값도 하락해 결국 대출금을 갚지 못하게 됐다. 담보가치가 급격하게 하락했고, 위험대출 규모가 계속 늘어나 결국 위기를 맞았다. ?
이 위기의 더 깊은 이유는 서브프라임 모기지 대출 설계의 결함에 있습니다. 위의 부양책 모기지 대출 운영 메커니즘에서 부동산 금융 기관은 위험 격리를 위해 대출 자금을 SPE에 패키지하여 판매합니다. 이런 방식으로, 이 링크에서 개시자의 이익은 대출 건수에 정비례하며, 이는 도덕적 해이의 존재로 이어지고 차용인의 신용 자격 요건을 감소시킵니다. 2005~2006년에 일부 발행자는 계약금이나 자산 확인이 필요 없고 소득 신고만 필요한 대출 상품을 출시하기도 했습니다. 그러나 다른 규제당국에서는 이를 효과적으로 감독하지 못하고 있어 시장 전체의 리스크는 점점 더 누적될 수밖에 없다고 짐작된다. 동시에 대부분의 투자자들은 지나치게 낙관적이며 자신의 가처분 소득이 대출금을 갚을 만큼 충분하지 않더라도 주택 가격은 계속 상승할 것이라고 믿고 있습니다. 부동산 금융기관이 설계한 유형도 단기적으로는 적게 내고, 앞으로는 과다하게 지불하는 것이 부동산 시장의 초기 호황으로 이어질 수밖에 없다. 금리가 너무 빨리 오르면 차입자는 이자와 대출금을 상환할 수 없게 되고, 주택 가격은 일정 수준 이상 상승하게 된다. 부동산 시장의 유효수요가 감소하고 주택 가격이 하락하면 차입자는 파산하게 된다.
부도가 발생한다는 것은 자본체인이 원천적으로 끊어지고, 부도율이 높아지면서 신용기관이 관련 MBS의 신용등급을 낮추고, MBS와 CMO의 시장가치가 하락하게 된다는 뜻이다. CMO와 인수한 CMO는 필연적으로 헤지펀드 등에게 상황에 따라 대출금을 미리 상환하고 마진을 높이도록 요구할 것입니다. 이로 인해 이들 기관은 도산하거나 결국 심각한 손실로 인해 손실의 상당 부분을 은행이 부담해야 했고, 이로 인해 금융기관의 유동성이 급속히 사라지게 되자 2007년 선진국 은행들은 긴급하게 자금을 투입했다. 시장 유동성을 높이고 위기의 영향을 완화하기 위해 은행에 7000억 달러를 투자했습니다. ?
4 평화로운 시기의 위험에 대비하세요: 미국의 서브프라임 대출 위기가 우리나라에 미치는 영향을 깊이 이해하고 계십니까?
최근 몇 년간 우리나라의 부동산 개발이 산업계는 미국과 상당한 유사성을 갖고 있다. 오늘날 경제의 세계화와 금융통합의 거침없는 추세로 인해 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 몇 년 전부터 저금리 정책을 유지했고, 우리나라도 예외는 아니었습니다. ). 우리나라의 거시경제는 지속적으로 강력하게 발전하고 있으며, 도시화 과정이 가속화되고 있으며, 도시 주택에 대한 수요가 강하고, 또한 위안화 절상으로 인해 일부 해외 핫머니가 유입되어 국내 부동산에 투기하고 있습니다. 주택가격이 급등세를 이어가고 있고, 은행들이 부동산 업계에 대규모로 개입해 부동산 공급시장에 대한 투자를 늘리는 등 개인 주택담보대출 조건심사에도 완화 조짐이 나타나고 있다. . 정부의 규제정책이 지속되고 거시경제가 금리인상 사이클에 돌입하면서 일부 도시의 주택가격은 스태그플레이션이나 하락세를 보이고 있습니다. 현재 우리나라에서는 대규모 디폴트가 발생하지 않고 있지만, 예방조치를 취해야 합니다. 이번 위기로부터 미국의 교훈을 배우십시오. ?
미국의 서브프라임 모기지 위기는 금융기관의 지점이 장기간 축적된 결과다. 한편으로는 금융대출 부문이 리스크를 엄격하게 통제하지 못했고, 반면에 미국 정부 기관은 부동산 금융 부문을 엄격하게 통제하지 않았습니다. 이를 통해 얻은 경험을 분석해보자.
은행 입장에서는 2007년 기준으로 국내 주택 구입자의 91%가 대출을 받았다. 주택을 구입하려는 은행은 대출을 받을 때 대출자의 소득과 자산 상태를 엄격하게 조사해야 하며, 이자의 유혹을 견디지 못하고 대출자에 대한 요구 사항을 낮추어 계약금 요건이 낮아지거나 계약금이 0이 되는 것을 방지해야 합니다. 은행의 개념이 바뀌어야 하며, 주택담보대출을 항상 우량자산으로 여겨서는 안 됩니다. 부동산 산업은 시장의 수요와 공급 상황에 따라 그 가치가 끊임없이 변하는 산업입니다. 호황이 오면 그에 따라 부동산 가치도 계속 오르지만, 일단 시장이 반전되면 결국 손해를 보는 것은 은행 자신이다. 은행은 주택담보대출의 위험에 대해 스트레스 테스트를 실시할 수 있으며, 은행의 자산 포트폴리오에 포괄적인 가격 변화를 적용함으로써 잠재적 손익을 정량화하고 위험 상태를 평가할 수 있습니다. 은행은 또한 자산 유동화를 통해 위험을 이전할 수 있습니다. 본질적으로 자산 유동화는 위험을 제거할 수 없으며 국가 경제에서 상업적 이주가 중요한 역할을 한다는 점을 고려할 때 모기지 대출 위험을 피하기 위한 것입니다. 그러나 우리는 미국 서브프라임 모기지 사태의 교훈을 교훈으로 삼아 도덕적 해이가 발생하지 않도록 상대적으로 우량한 은행 자산을 유동화해야 합니다. ?
정부 부처도 부동산 금융시장에 대한 외부 감독을 강화하고 위기 대처 능력을 키워야 한다. 주택가격은 주택담보대출 건수와 규모에 있어 중요한 요소이므로 정부 부처는 주택가격에 대한 모니터링을 강화해야 한다. 우리나라 부동산 산업의 발전 상황을 볼 때, 우리는 중국 부동산 산업에 투기하는 투기꾼들을 엄중하게 단속해야 하며, 그들이 주택을 사재기하거나 사재기하는 것을 억제할 수 있습니다. 부동산 가격을 통제하는 한편, 해외 핫머니 유입을 엄격히 제한하고 국내 주택 가격을 실질 주택 수요에 의해 결정되는 균형 가격 이상으로 끌어올리는 효과적인 메커니즘을 구축합니다. 정부 부처는 또한 실제 주택 수요(주택 구매자에 대한 세금 면제와 같은 일부 인센티브 및 벌금을 통해)와 각 기간(새로 시작한 건설 포함)의 부동산 시장 공급 수를 계산하고 발표하는 몇 가지 메커니즘을 구축할 수 있습니다. -손주택) 정보를 더욱 투명하게 하고 주택가격을 선도하는 역할을 합니다.
정부 규제당국은 주택신용을 취급하는 은행 등 금융기관에 대한 감독을 강화하고, 계약표준화를 추진하고, 대출의 질을 무작위로 점검하고, 대출기준을 제한하고, 금융기관을 감독하여 차입자가 금융상품정보를 완전하게 공개하도록 감독하고 있다. 알 권리와 선택할 권리가 효과적으로 보호됩니다. 고객을 확보하기 위한 은행 간의 악랄한 경쟁을 방지하고 미국의 예를 따르지 않도록 모기지 대출 시장을 규제하십시오. 금융시장의 위험은 항상 존재하며, 금융위기가 발생하면 정부 부처는 그 영향을 완화하기 위해 강력한 조치를 취해야 합니다. 정부는 투자자와 대출기관이 금융시장 위험에 대해 깊은 이념적 이해를 가질 수 있도록 위험교육을 강화해야 한다. 위기가 발생하면 먼저 시장의 신뢰를 안정시키고 위기가 더 많은 영역, 더 깊은 차원으로 확산되는 것을 막아야 합니다. 정부 부처는 또한 국제 금융 시장을 활용하여 국가 위험을 공유하고 외국 정부, 비정부 부처 및 기관과의 협력을 강화하는 방법을 배워야 합니다. ?
참고자료?
〔1〕? Du Houwen, Chu Chunli. 미국 서브프라임 대출 위기: 중국 인민대학교 저널, 2008, ( 1).
참고용으로만 직접 학습하시기 바랍니다.
도움이 되었기를 바랍니다.