지난달 부동산 시장에서 좋은 소식이 전해지자 많은 사람들이 집값의 새로운 반등이 다시 올 것이라는 환상을 품기 시작했다.
지난 20 년 동안 우리의 경제 발전은 주로 외부 순환에 의존했다. 소위 외부 유통이란 우리가 상품을 생산한 후 해외로 수출하여 달러를 버는 것이다.
이 달러는 중국에서 두 가지 방법으로 나눌 것입니다.
첫 번째는 중앙은행과 한데 모아 외환보유액이 되고 미국 국채를 매입한 후 미국 금융시장으로 돌아가는 것이다.
이로 인해 미국이 국채든 주식시장이든 큰 거품을 내고 있다.
두 번째 방법은 외환의 형태로 새로 발행된 인민폐가 되는 것이다.
지난 20 년 동안, 우리의 화폐공급이 충분했고, 부동산 시장은 가장 큰 통화저수지로서 가장 큰 이익을 얻었으며, 이것이 집값 상승의 주요 원인이다.
앞의 외순환이 미국 증권시장뿐만 아니라 국내 부동산 시장도 압박하고 있음을 알 수 있다.
그러나 우리나라 경제의 급속한 발전으로 최근 몇 년 동안 일부 국가들은 앉을 수 없었고, 이전에 안정된 외순환이 점차 불안정해졌다.
외순환 시대에 부동산은 세 가지 매우 긍정적인 역할을 했습니다.
첫째, 서민들의 생활조건을 개선하고 대량의 일자리를 제공했다. 두 번째는 통화 저수지를 만드는 것입니다. 셋째, 개발자와 지방정부는 공동으로 도시의 기반시설을 건설한다.
하지만 집값이 계속 오르면서 높은 집값의 부정적 효과가 점점 더 두드러지고 심지어 치명적이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 집값, 집값, 집값, 집값, 집값, 집값, 집값)
높은 주택 가격에는 네 가지 부정적인 영향이 있습니다.
우선, 가장 중요한 것은 높은 집값이 출산율을 낮추었다는 것이다. 지금의 출산 수치가 얼마나 못생겼는지는 말할 필요도 없다.
우리 세대에게 좋은 직장을 구하려면 대도시로 가야 하지만 대도시의 집값은 매우 높다. 사람은 도시에 들어갔지만 집을 살 여유가 없어 뿌리를 내릴 수 없었다. 대부분의 사람들은 떠 있는 상태에 있다.
게다가, 높은 집값은 높은 방세를 초래했다. 대도시의 수입은 높지만 집세를 내고 남은 돈이 많지 않다.
집을 살 여유가 없고, 돈을 저축할 수 없고, 결혼하여 아이를 낳을 수 없으니, 이런 일들은 뒤로 미룰 수밖에 없다.
둘째, 높은 주택 가격은 불공정 한 소득 분배로 이어집니다. 노무라 증권에 따르면 중국의 빈부 격차의 70 ~ 80% 는 부동산에서 나온다.
실제로 많은 사람들이 수십 년 동안의 월급이 1 년 동안의 집값 상승을 따라잡을 수 없다. 집을 사는 사람은 일찍, 철거에 부딪히는 사람은 과감하게 집을 볶는 사람은 누구나 더 돈이 많다. 이런 부의 분배 방식은 건강하지 않고 불합리한 것이다.
셋째, 높은 집값은 기술 혁신과 국내 소비를 지연시켰다.
과학 기술 혁신과 국내 소비는 미래 경제 발전의 두 번째 맥동과 같다. 이 두 가지 일은 매우 중요하다. 만약 그들이 개통한다면, 앞으로 중간 소득 함정을 뛰어넘는 것은 문제가 되지 않을 것이며, 그렇지 않으면 매우 번거로울 것이다.
넷째, 높은 집값 자체가 위험이다. 자산 거품이 산산조각 난 후, 경제는 통상 문제가 발생한다.
중방과 미주에 모두 거품이 있기 때문에 많은 사람들이 중방과 미주를 비교하는 것을 좋아한다. 전염병 이후 미국 연방 준비 제도 이사회 주식시장 거품이 커지면서 지금은 거의 미국의 심장병이 되었고, 앞으로도 닭털이다.
금융체계의 안정을 위해서, 우리의 부동산 시장은 미국 주식시장처럼 다시 오를 수 없다.
외부 순환이 안팎의 이중순환으로 변하면 집값의 지속적인 상승은 기초를 잃고, 높은 집값이 가져온 이러한 부정적 효과는 해결해야 할 때가 되었다. 시대가 정말 달라졌다.
최근 규제 정책 중 두 가지가 가장 중요합니다.
첫째, 부동산 기업의 세 가지 빨간색 선; 두 번째는 은행 대출 집중도를 평가하는 것이다.
세 개의 붉은 선으로 인해 은행은 부동산 기업에 직접 수혈을 할 수 없게 되었고, 대출 집중도는 주택담보대출 규모를 제한했다.
예전에는 부동산 기업들이 은행의 개발대출을 한 손에 들고 서민들이 내는 선불금, 높은 지렛대를 들고 있었다.
하지만 지금은 개발대출뿐 아니라 집이 잘 팔리지 않아 예매금도 나오지 않아 많은 주택업체들의 유동자금이 빠듯하게 되고 있다.
모두 알다시피 부동산과 금융은 고리로 연결되어 있어 주택기업이 불편하고 은행도 불편할 것이다.
형제를 돕고, 주택 기업의 새 집 개조를 가속화하기 위해서, 은행 담보 대출은 자연히 새 집에 편향될 것이다.
그래서 중고주택에는 대출정지 문제가 있어 유동성이 점차 잠기고 있다.
스위트룸이 많은 가정에게는 두 가지가 가장 답답합니다.
첫째, 중고 주택은 잘 팔리지 않습니다. 둘째, 집은 팔 수 없을 뿐만 아니라 손에 닿으면 세금을 내야 한다.
중고 주택의 유동성이 갈수록 나빠지는 현재, 부동산세는 이미 시범을 시작했으며, 주택 보유 비용을 크게 증가시킬 것이다.
또 집을 갖고 싶은 사람이 있고, 미래의 유동성이 완화될 때까지 기다렸다가 부동산을 재판매한다면, 기다리는 비용은 부동산세 출범으로 인해 점점 더 높아질 것이다.
미래의 부동산세는 면세 면적을 설정한 다음 각 가정이 보유한 부동산의 수와 총 면적을 기준으로 누진 세제를 세울 가능성이 높다. 즉, 집이 많은 사람이 부담하는 세율이 높다는 것이다.
만약 부동산세가 정말 이렇게 설정된다면, 세율을 낮추고 세금을 적게 내기 위해 여러 스위트룸을 보유한 가정은 부동산 매각을 가속화할 것이다. 집을 파는 돈을 은행에 저금해도 누진적인 높은 세율을 내는 것보다 낫다.
심지어 더 똑똑한 가정도 흩어져 있는 부동산을 팔아 핵심 지역의 더 비싼 집으로 바꿀 것이다.
핵심 지역의 집에는 두 가지 이점이 있습니다. 하나는 희소하기 때문에 인성이 강하기 때문입니다. 둘째, 전세 수요가 왕성해 집세를 올리기가 더 쉽다는 것이다.
부동산세를 부과하면 1, 2 선 도시 핵심 지역의 좋은 집 가격이 오를 수 있고, 외진 지역의 집이나 낡고 낡은 집은 각 측의 집중 매도에 따라 가격이 떨어질 수 있다.
유동성 감소, 시범 부동산세, 주택 대출금리 상승, 가산, 특히 좋지 않은 집들이 점점 더 매력적으로 변해가고 있다.
중앙은행 19 년 자료에 따르면 두 채의 주택을 보유한 도시주민가구는 3 1.0%, 두 채 이상의 주택을 보유한 가구는 10.5% 를 차지했다.
만약 집이 팔리지 않는다면, 그것의 장부 가치도 장부 부에 지나지 않는다.
현재 부동산세가 아직 땅에 떨어지지 않고 유동성이 약간 느슨한 상황에서는 가능한 한 빨리 여분의 집을 처분하는 것이 좋은 선택일 수 있다.
많은 가족들이 오래된 집을 보존하는 이유는 철거를 기다리기 위해서이다. 일단 철거하면, 오래된 집은 새집이 되어 가치가 두 배로 늘어난다.
20 15 일부 도시의 부동산 재고를 소화하기 위해 국내에서 판자촌 개조가 추진되고 있다.
핑안 증권수치에 따르면 20 16 ~ 2020 년, 초막개조가 이끄는 주택 매출이 전국 주택 매출의 10% 를 차지했다.
대량 철거자가 철거금으로 시장에 들어가 집을 사고, 부동산 시장의 재고가 소화되고, 집값도 따라서 올랐다.
하지만 20 19 부터 판자 총량이 크게 줄었다. 20 18 년에는 아직 626 만 채의 초막이 있어 2020 년까지 209 만 명으로 떨어질 것이다.
심지어 2020 년 정부 업무 보고서에서도 초막개혁의 표현이 사라지고 낡은 것으로 바뀌었다. 낡은 집 개조와 판자촌 개조의 차이가 매우 크다. 전자는 낡은 건물을 개조하는 것과 더 비슷하고, 후자는 철거하는 것이다.
방에서 해고하지 않는 큰 배경 속에서 집값을 추진하는 막판 개혁은 이미 좀 시대에 뒤떨어졌다.
전반적으로, 앞으로 낡은 집을 헐어 부자가 될 기회는 점점 줄어들 것이다.
많은 사람들이 당신이 분해하지 않아도 괜찮다고 말할지도 모릅니다. 오래된 집은 도시의 핵심 지역을 차지하고 있으며, 주변 학교와 쇼핑몰이 모두 최고다. 집이 낡아도 토지는 계속 가치를 더한다.
이 주장은 어느 정도 일리가 있지만, 전제는 한 도시의 핵심 지역이 고정되어 있어야 한다.
베이징 도심은 줄곧 고궁이었기 때문에, 2 환 안의 오래된 집은 영원히 5 환 밖의 새집보다 비싸다.
하지만 국내 대부분의 도시, 특히 제 남, 정 주, 허 페이, 청도, 그들의 도심, 즉 핵심 지역을 포함 하 여 두 번째 라인 및 다음 도시는 이동 하 고 있습니다.
이들 도시의 구시가지에는 랜드마크, 움직일 수 없는 자연 경관, 역사 유적이 많지만 집값이 가장 높은 곳은 일반적으로 새로 지은 신도시이다.
각종 고층건물과 현대화된 새 지역이나 CBD 는 건축 기준이나 주거 편안함에서 볼 수 있다.
구시가지보다 훨씬 높다.
바깥의 부자들, 구시가지의 부자들은 모두 천천히 신도시로 이주하고 있다. 토호는 교외 별장에 살고 중산층은 신도시의 대평루로 이사했다.
이에 따라 양질의 교육자원, 의료자원, 상업자원 등도 부자의 발걸음을 따라 신도시로 천천히 이동한다.
신도시의 배합이 갈수록 좋아지고, 집값이 갈수록 비싸지고 있다. 도시 전체의 핵심 구역이 구시가지에서 신도시로 이사했다.
옛집에 살던 사람들은 집이 늙으면 벽 껍질이 벗겨지고, 벽면에 물이 스며들고, 시설이 노화되고, 파이프가 막히고, 심지어 부동산이 좋지 않다는 것을 알고 있다.
오래된 집의 가격은 토지가 지탱하는 것이다. 시내가 이사를 가면 얼마나 많은 사람들이 오래된 집을 인수할 것인가?
미래의 부동산 시장의 분화는 1, 2 선 도시와 3, 4 선 도시의 작은 현성의 집값 분화, 새집과 낡은 집의 집값 분화, 핵심 구역과 비핵심 구역의 집값 분화 등 점점 더 심각해질 것이다.
전반적으로 집값이 강세를 보이거나 오르는 곳은 반드시 인구 유동, 산업 번영, 고소득층이 모이는 곳이어야 한다.
만약 너의 오래된 집이 대도시의 핵심 지대에 없다면, 빨리 팔면 빠를수록 좋다.