부동산 담보대출은 반드시 다음 조건을 충족해야 한다: 1. 완전한 민사행위 능력을 가진 자연인은 대출 만기일이 일반적으로 만 65 세를 넘지 않는다. 유효한 신분증을 소지하십시오. 안정적이고 합법적 인 수입원이 있습니다. 4. 저당부동산은 재산권이 뚜렷한 부동산증을 가지고 있어 상장거래를 할 수 있다. 5. 은행이 규정한 기타 조건. "도시 부동산 모기지 등록 관리 조치" 제 8 조 "개인 대출 관리를위한 임시 조치" 제 11 조
법적 객관성:
대출 신청 대출 자격을 갖춘 모든 대출자는 은행에 부동산 담보대출을 신청할 때' 부동산 담보대출 신청서' 를 작성하고 필요한 서류를 제공해야 한다. 대출 책임자가 확인한 후에야 대출을 신청할 수 있다. 대출자가 부동산 개발 경영기업을 위해 부동산 담보대출을 신청할 때 제출해야 할 서류는 부동산 담보등록신청서이다. 담보인의 신분증이나 법인 자격증 및 주관 부서에서 승인한 프로젝트 승인 서류. 저당 부동산 목록 및 소유권 증명서, 부동산 담보계약, 대출자 재무상황 및 대출은행이 요구하는 기타 관련 서류. 향진은 토지사용권을 담보로 은행에 대출을 받을 때 담보측의 신분증이나 법인 자격증, 토지사용증, 토지사용권 양도계약, 계약별 양도금 납부 증거도 제출해야 한다. 금융기관은 대출인의 신청 및 관련 서류를 받은 후 대출자 및 담보표지물에 대한 전면적인 심사와 분석을 해야 한다. 이것은 대출 안전을 보장하는 중요한 부분이며, 감사에는 다음이 포함됩니다: 1. 대출자 자질과 신용에 대한 심사는 주로 대출자가 상응하는 자질과 상환 능력을 가지고 있는지 심사한다. 담보인은 완전한 민사행위 능력을 가지고 있고, 부동산을 담보하고, 소유권 증서를 가지고 있다. 법인은 독립회계, 스스로 손익을 책임지는 능력과 부동산 개발권을 가져야 한다. 동시에 은행은 기업에 자본 검증 증명서를 제공할 것을 요구할 수 있다. 재무제표 및 기타 담보인의 신용상태를 검토하는 자료. 동시에 담보권자가 담보자격을 가지고 있는지 검토해야 하는데, 이는 정부가 지정한 부동산 담보지도기관이 중국의 일부 지역에서 진행되며, 부동산 담보대출자는 반드시 국내 은행이거나 중국에 사무실이 있는 외국 은행이어야 한다고 규정하고 있다. 2. 담보물 심사는 담보부동산의 선택과 확인에 주로 보존 용이성에 초점을 맞추고 있다. 실현하기 쉽다. 보존 및 평가가 용이한 부동산. 담보물은 국가 관련 규정에 부합해야 하며, 담보할 수 없는 부동산은 대출 담보에 사용할 수 없다. 대출 목적으로 사용됩니다. 프로젝트의 심사 분석: 첫째, 대출 용도가 국가 관련 규정에 부합하는지 검토한다. 두 번째는 대출 프로젝트의 실현 가능성을 평가하고 시장 조사와 경제 조사 두 방면에서 대출이 가능한지 분석하는 것이다. 주로 다음과 같은 비율 지표가 있습니다: (1) 영업 순이익과 대출 원금과이자의 비율. 이것은 부동산 담보 대출 상환 능력을 분석하는 지표로, 프로젝트의 연간 순 영업소득/대출 원금이자 연간 상환액으로 계산됩니다. 비율이 낮을수록 금융기관에 위험이 적을수록 위험이 커진다. (2) 운영비 비율. 이 지표는 부동산 담보 대출의 상환 능력을 분석하는 데도 사용될 수 있다. 영업 비용/품목의 실제 총 수익으로 계산됩니다. 이 지표가 클수록 프로젝트 단위 수입을 창출하는 데 필요한 투자가 커진다. 대출자는 이 지표를 시장의 평균 수준과 비교할 수 있으며, 일반 격차는 너무 클 수 없다. (3) 보험 비율. 수익에 대한 프로젝트 지출의 비율을 나타내며 (영업비 10 대출 원금 이자)/잠재 총 소득으로 계산됩니다. 대출자는 일반적으로 최대 허용 비율이 70% 에서 95% 사이라고 규정하고 있다. 이 비율이 이 수준보다 높으면 프로젝트의 현금 흐름은 보장되지 않을 것이다. (4) 대출 가치. 담보 대출 금액과 저당 부동산 가치의 비율이 낮을수록 대출 안전성이 커지고, 반대로 대출 안전성이 떨어지는 것으로 계산됐다. 담보대출 한도의 결정은 은행 대출자금의 적절성, 대출자의 자조 자금 능력, 대출자의 상환능력, 정부의 법령 등 여러 가지 요인에 달려 있다. 담보부동산의 평가담보평가는 부동산 재산권증의 진실성과 신뢰성을 검증하기 위해 시장 변화를 종합적으로 고려하기 위한 것이다. 금리 추세와 기타 요인을 바탕으로 저당 부동산의 가치를 평가하여 담보물 가치에 대한 대출 금액의 비율을 결정합니다. 부동산 평가는 주택 평가와 토지 평가의 두 부분으로 나눌 수 있다. 주택 평가 방법은 비교적 간단합니다. 주택 가격 = 재설정 가격에 집 색상을 곱하면 됩니다. 여기서 재설정 가격은 기존 가격 수준으로 집을 재건하는 가치이고 색상은 백분율로 표현된 새로운 정도입니다. 주택 평가도 다양한 건축 재료의 수량이나 입방피트 및 평방 피트 방법으로 계산할 수 있습니다. 기본 아이디어는 먼저 건설 비용을 계산한 다음 감가 상각을 빼는 것이다. 토지평가는 비교적 복잡하며, 일반적으로 사용되는 평가 방법은 시장비교법, 수익복원법, 잉여법, 원가법 등이다. 부동산 금융기관은 일반적으로 전임 또는 파트타임 평가사를 배치해 담보부동산에 대한 가치 판단을 한다. 위의 방법을 통해 부동산의 현재 가치를 계산한 후 금융기관은 부동산 시장의 추세에 따라 부동산의 현재 가치를 계산합니다. 대출 금리 변화 추세 등 요인에 따라 대출 금액과 부동산 가치의 비율이 결정되고 대출 금액이 계산됩니다. 금세기 초 미국이 부동산 담보대출을 실시하기 시작했을 때 대출 가치는 50 ~ 60% 에 불과했고, 이후 경제 발전에 따라 이 비율은 약 80% 로 높아졌다. 제 2 차 세계대전 이후 2 급 담보대출 시장의 설립으로 미국 부동산의 시장성과 유동성이 강화되어 대출 위험을 분산시켜 대출 가치가 90% 에 달했다. 우리나라가 막 부동산 담보대출 제도를 실시하기 시작했기 때문에 대출 한도는 복지성 주택과 영리성 부동산에 따라 결정되어야 하며, 전자는 혜택을 받을 수 있고, 후자는 엄격하게 통제해야 한다. 계약 체결 등록이 대출 심사를 통과한 후, 차용 쌍방은 평등협상을 기초로 담보대출 계약을 맺었다. 부동산 담보 대출 계약은 부동산 담보 쌍방 당사자를 가리킨다. 일정한 법적 절차에 따라 체결된 서면 계약 (대출자와 보증인 포함) 은 공증과 등록을 거쳐야 한다. 또 담보인과 담보권자는 부동산 담보계약이 체결된 날로부터 30 일 이내에 담보계약을 보유해야 한다. 관련 승인 서류와 증명서를 가지고 현지 부동산 재산권 관리 부서에 담보등록을 신청하다. 등록의 목적은 재산권이 불분명하거나 무효인 것과 일물저당을 방지하는 것이다. 부동산 재산권 관리 부서는 규정된 날짜 내에 등록 수속을 완료해야 한다. 담보계약은 담보등록일로부터 효력이 발생한다. 등록되지 않은 부동산 담보대출은 담보계약의 변경과 같은 법률의 보호를 받지 않는다. 해산과 종결의 경우 담보쌍방은 발생일로부터 05 일 이내에 원등기기관에 가서 변경이나 등록 취소 수속을 밟아야 한다. 부동산을 담보하는 보험 우리나라의 일부 지방법과 정책은 부동산 담보인이 담보대출을 신청하기 전에 은행이 규정한 보험종에 따라 보험회사에 보험을 들어야 한다고 규정하고 있다. 그렇지 않으면 대출을 받을 수 없다. 차용인은 주택 구입 계약이나 분양기관에서 발행한 주택 인도 증명서에 의거하여 보험 수속을 할 수 있다. 대출자가 스스로 주택 건설이나 인테리어를 조직하는 것은 주택 건설과 수리가 모두 완성될 때까지' 주택 건설과 수선 종합보험' 을 처리해야 한다. 보험금액 결정: 건설중인 주택담보로 매입하거나 건설중인 주택의 가치보다 낮아서는 안 된다. 할인가격으로 구매한 주택을 담보로 할인가격의 주택 현재 가치에 따라 보험에 가입하다. 낡은 집은 인테리어 후 저당잡히고, 낡은 집의 가치와 인테리어 비용의 합을 보험 금액으로 한다. 담보기간 동안 보험증권은 대출자가 보관한다. 담보물의 보험 기한은 담보대출 기한과 일치해야 하며, 담보기간 동안 대출자는 보험을 중단하거나 해지해서는 안 된다. 만약 대출자가 보험을 중단한다면, 대출 기관은 대신 보험을 제공할 권리가 있고, 비용은 대출자가 부담한다. 일단 보험에 든 담보물이 보험에 가입하면 보험회사는 보험증권에 따라 책임 범위 내의 재해사고에 대해 배상을 한다. 대출 기관은 모기지 보험 보상금의 첫 번째 수혜자입니다. 만약 대출자가 계약대로 본이자를 상환하지 않는다면, 대출자는 보험배상금에서 대출 본이자를 공제할 권리가 있다. 담보물 점유 및 처분 1. 담보물의 점유는 일반적으로 담보물의 점유는 담보권자의 소유와 담보인의 소유라는 두 가지 방법이 있다. 부동산 상품의 특성에 따라 부동산은 저당권자만 소유하고 관리할 수 있고, 저당권자는 부동산의 산권증 등 증명서류를 보관할 수 있다. 담보권자의 동의 없이는 어떤 방법이나 어떤 이유로도 부동산을 다른 사람에게 넘겨서는 안 된다. 담보인은 점유 기간 동안 담보부동산의 안전과 완전성을 유지하고 수시로 상대방의 감독과 검사를 받아야 한다. 담보권자의 서면 동의 없이 담보인은 제멋대로 담보재산을 임대, 판매, 철거, 증여 또는 개조해서는 안 되며, 그 성격을 바꿀 수 없다. 모기지 부동산은 모기지 기간 동안 상속됩니다. 유증할 때 상속인과 유증자는 담보권자에게 서면으로 통지해야 한다. 2. 담보물 처분담보물 처분은 부동산 담보의 최고 형식이다. 담보권자는 다음과 같은 경우 해당 부서에 담보물 처분을 신청할 권리가 있다. 담보인은 약속대로 채무를 이행하지 않았다. 즉, 본 계약이 만료된 후 대출금 원금이 청산되지 않았다. 담보인이 사망하거나 사망, 실종을 선언하고, 원인이 대신 채무를 이행하는 사람. 담보인의 상속권이나 유증인의 보호자가 채무 이행을 거부한 사람. 저당권자는 해산이나 파산을 선언했다. 저당권자는 다음 방법 중 하나를 신청하여 저당 재산을 처분할 수 있습니다. 현지 부동산 시장에서 공개 경매를 신청할 수 있습니다. 부동산 거래 시장에 판매를 의뢰하다. 현지 부동산 관리 부서에서 승인한 기타 적절한 방법. 어떤 방식을 사용하든 현지 관련 규정에 따라 처리한다. 저당 부동산 소득 처분의 분배 원칙과 순서는 다음과 같다. (1) 처분담보물 지불 비용 담보물에 대한 미지급세를 공제하다. 채권 원금을 상환하고 담보권자의 채권 원금 이자 위약금을 상환한다. 나머지 부분은 담보인에게 반납해야 한다. 기업파산법' 규정에 따르면 담보물은 파산재산에 속하지 않지만 담보물 처분가격이 상환액을 초과하는 부분은 파산재산에 속한다. 담보재산 처분 가격이 대출금을 상환하기에 부족한 부분은 파산 절차에 따라 파산채권으로 청산한다.