자산평가는 자산의 현재 가치를 평가하고 추정하는 전문적인 활동입니다. 자산 평가 방법은 자산 가치를 평가하고 추정하는 기술적 수단입니다. 공학기술, 통계, 회계 및 기타 학문 분야의 기술적 방법을 기반으로 형성되고 고유한 특성과 결합된 완전한 방법 시스템입니다. 이 시스템은 다양한 구체적인 자산 평가 방법으로 구성되어 있으며 이러한 방법은 서로 다른 분석 원리와 기술 경로, 즉 시장 방법, 비용 방법 및 소득 방법을 기반으로 세 가지 기본 유형 또는 세 가지 기본 방법으로 요약될 수 있습니다.
1. 시장법
시장법은 동일하거나 유사한 자산의 최근 거래가격을 시장에서 이용하여 직접 비교를 통해 자산의 가치를 추정하는 다양한 평가기법이다. 또는 유추 분석.
시장법은 대체의 원리에 기초하여 비교와 유추의 사상과 방법을 사용하여 자산의 가치를 판단하는 기술적인 평가절차이다. 일반 투자자가 자산을 구매할 때 그가 지불하려는 가격은 시장에서 동일한 목적을 가진 대안의 현재 시장 가격보다 높지 않기 때문입니다. 시장법을 적용하려면 유사 자산의 거래 가격 정보를 최대한 활용하고 이를 기초로 평가 대상 자산의 가치를 판단하고 추정해야 합니다. 평가 대상을 평가하기 위해 시장에서 테스트한 결론을 사용하는 것은 자산 사업에 관련된 모든 당사자가 쉽게 받아들일 수 있습니다. 따라서 시장접근법은 자산평가에 있어서 가장 직접적이고 설득력 있는 접근법 중 하나이다.
시장법은 자산 평가의 여러 평가 아이디어 중 하나입니다. 시장법을 통한 자산 평가는 가장 기본적인 두 가지 전제 조건을 충족해야 합니다. 첫째, 완전히 발전되고 활동적인 자산 시장이 있어야 합니다. 완전히 개발되고 활동적인 자산 시장이 있어야 합니다. 이는 평가 대상 자산과 비교 가능하고 수집될 수 있는 참조 대상과 해당 지표, 기술 매개변수 및 기타 정보입니다.
일반적으로 평가 대상 자산과 정확히 동일한 참조 개체가 시장에서 발견되면 참조 개체의 가격을 평가 대상 자산의 평가 가치로 직접 사용할 수 있습니다. . 유사한 참조 가격을 얻어 가격 조정이 필요한 경우도 많습니다. 기준차이 조정요소는 크게 세 가지 측면을 포함한다. 첫째, 시간요소, 즉 기준대상의 거래시점과 평가기준일의 차이에 따라 평가대상자산의 가격차이가 발생한다. 두 번째는 지리적 요인, 즉 자산이 위치한 지역 또는 위치 조건이 자산 가격에 미치는 영향의 차이입니다. 가격에 대한 자산 실체의 기능이 부족합니다.
시장법을 사용하여 자산 가치를 평가할 때는 평가 대상을 명확히 하고, 공개 시장 조사를 실시하고, 동일하거나 유사한 자산에 대한 기본 시장 정보를 수집하고, 이를 찾는 절차를 따라야 합니다. 참조 데이터를 분석 및 구성하고 이를 검증합니다. 참조 개체를 평가하고 선택하며 차이점을 분석 및 조정하고 결론을 내립니다.
시장법은 자산평가에 있어 가장 간단하고 효과적인 방법으로, 자산의 현재 시장상황을 객관적으로 반영할 수 있으며, 평가변수와 지표를 시장에서 직접 얻을 수 있다. 실제 시장 가격을 더 잘 반영하므로 평가 결과는 모든 당사자가 쉽게 이해하고 수용할 수 있습니다. 그러나 시장방식은 개방적이고 활성화된 시장을 기본으로 해야 하며, 비교 가능한 데이터가 부족하여 적용하기 어려운 경우도 있다. 이 방법은 특수 기계 및 장비, 대부분의 무형 자산 및 지역, 환경 등에 의해 엄격하게 제한되는 일부 자산을 평가하는 데 적합하지 않습니다.
2. 소득법
소득법은 평가대상 자산의 미래 기대소득의 현재가치를 추정하여 자산의 가치를 결정하는 다양한 평가방법의 총칭입니다. .
평가에는 효용가치 이론에 기초한 소득법이 사용됩니다. 소득이 자산의 가치를 결정하며, 소득이 높을수록 자산의 가치도 커집니다. 합리적인 투자자가 자산을 구매하거나 자산에 투자할 때 그가 지불하거나 투자하려는 금액은 그가 구매하거나 투자한 자산이 미래에 가져올 수익보다 높지 않습니다. 자산의 소득은 일반적으로 일정 기간 내의 소득흐름으로 표현되며, 소득은 시간가치를 가지므로 자산의 현재가치를 추정하기 위해서는 일정 기간의 소득을 환산할 필요가 있습니다. 현재 가치는 자산의 평가 가치입니다. 소득법은 자산 평가에서 이익과 자본에 초점을 맞추는 아이디어를 따릅니다. 즉, 자산 가치를 판단하고 추정하기 위해 자본화 및 할인 접근 방식과 방법을 사용합니다. 여기에는 세 가지 기본 요소가 포함됩니다. 첫째, 평가 대상 자산의 예상 수익률, 둘째, 할인율 또는 자본화율, 셋째, 평가 대상 자산의 예상 수익률 기간입니다. 따라서 위의 세 가지 요소를 명확하게 파악할 수 있는지 여부는 소득방식을 사용할 수 있는지 여부에 대한 기본 전제조건이 된다.
이러한 의미에서 소득법을 적용하기 위한 전제 조건은 다음과 같습니다. 첫째, 평가 대상 자산의 예상 미래 소득을 통화로 예측하고 측정할 수 있어야 하며, 둘째, 예상 소득을 획득하는 데 있어 자산 소유자가 부담하는 위험도 예측할 수 있어야 합니다. 그리고 이는 통화로 측정될 수 있으며, 셋째, 평가 대상 자산의 예상 수익 창출 수명을 예측할 수 있습니다.
소득 방법은 기업의 자본화된 가치를 진실되고 정확하게 반영할 수 있으며 투자 결정과 결합될 때 구매자와 판매자 모두 쉽게 받아들일 수 있습니다. 그러나 장래에 대한 주관적인 판단이 강하고 예측할 수 없는 요인에 의해 영향을 받는 기대소득을 예측하는 것은 어렵습니다. 이 방법은 가치평가에 있어서 적용범위가 더 작으며, 일반적으로 기업의 전체 자산과 미래 수익을 예측할 수 있는 개별 자산의 가치평가에 적용 가능합니다.
3. 원가법
원가법이란 평가 대상 자산의 대체 비용을 먼저 추정한 후, 평가 대상 자산에 이미 존재하는 다양한 저하 요인을 추정하는 것을 말하며, 평가된 자산의 가치를 얻기 위해 대체 비용을 공제하는 다양한 평가 방법에 대한 일반적인 용어입니다.
비용 접근 방식은 항상 평가 대상 자산을 재구축하거나 교체한다는 아이디어를 통해 실행됩니다. 조건이 허락하는 경우 잠재적 투자자가 자산에 투자하기로 결정한 경우 그가 지불하려는 가격은 해당 자산을 구매하는 데 드는 현재 취득 및 건설 비용을 초과하지 않습니다. 투자 대상이 새 것이 아닌 경우, 투자자가 지불할 의사가 있는 가격은 투자 대상의 신규 구매 및 건설 비용을 기준으로 하며, 평가 자산이 낙후된 기능과 기술을 가지고 있는 경우 자산의 물리적 손실을 차감합니다. 투자자가 지불할 의사가 있는 가격은 자산의 기능적 감가상각이 투자 대상의 신규 구매 및 건설 비용에서 공제됩니다. 평가된 자산과 해당 제품이 시장 어려움과 외부 영향에 직면한 경우 투자자가 지불할 의사가 있는 가격은 다음과 같습니다. 투자 대상의 신규 구매 및 건설 비용을 기준으로 자산의 경제적 저하 요소를 공제합니다.
독립적인 평가 아이디어로서 비용접근법은 자산의 재취득 관점에서 자산의 교환가치를 반영하는 방식, 즉 자산의 교환가치를 자산의 대체비용을 통해 반영하는 방식이다. 평가된 자산이 계속 사용되는 상태에 있는 경우에만 평가된 자산을 취득하는 데 드는 전체 비용이 해당 자산의 교환 가치를 구성할 수 있습니다. 자산을 계속 사용할 수 있고 계속 사용하여 잠재적 소유자와 통제자에게 경제적 이익을 제공하는 경우에만 잠재적 투자자와 시장이 자산의 대체 비용을 인식하고 수용할 수 있습니다. 이러한 의미에서 비용접근법은 주로 지속적인 사용을 전제로 한 자산의 평가에 적용 가능합니다. 동시에 원가법을 사용하여 평가할 때 이용 가능한 역사적 데이터도 있어야 하며 자산 가치를 형성하는 소비도 필요합니다.
원가 접근법의 적용에는 자산의 교체 비용, 자산의 물리적 손실, 자산의 기능적 노후화 및 감가상각, 자산의 경제적 노후화 및 감가상각이라는 네 가지 기본 요소가 포함됩니다. .
자산의 가치는 비용에 따라 달라집니다. 자산의 원래 비용이 높을수록 자산의 원래 가치도 커지며, 그 반대도 마찬가지입니다. 이 둘은 품질과 수량 측면에서 일관됩니다. 원가법을 사용하여 자산을 평가하려면 먼저 자산의 대체 비용을 결정해야 합니다. 대체 비용은 현재 시장 상황에서 새로운 자산을 재구매하기 위해 지불한 총 금액입니다. 대체원가와 원가는 내용과 구성은 같지만 반영하는 가격수준이 다르다. 건설. 다른 조건이 주어지면 자산의 대체 비용이 높을수록 대체 가치도 커집니다.
자산의 가치는 자산 자체의 움직임과 기타 요소의 변화에 따라 변하는 변수이기도 합니다. 자산이 사용된 후에도 물리적 특성은 계속 감소하고 그 가치는 마모 및 자연력의 작용으로 인한 감소, 신기술의 보급 및 적용으로 인해 기업의 원래 자산이 명백히 낙후되고 그 성능이 일반적으로 촉진되는 자산에 비해 감소합니다. 사회에서 사용되며 그에 따라 가치가 감소하여 기능적 가치가 저하됩니다. 자산 이외의 외부 환경 요인의 변화로 인해 자산의 가치가 감소합니다. 이러한 요인에는 정치적 요인, 거시적 정책 요인 등이 포함되어 경제적 평가절하를 초래합니다.
원가법을 사용하여 자산을 평가하면 먼저 평가할 자산을 결정하고 교체 비용을 추정한 다음 평가할 자산의 수명을 결정하고 자산의 손실 또는 감가상각을 추정합니다. 다시 평가를 거쳐 최종적으로 평가 대상 자산의 가치를 계산하고 결정합니다.
원가법은 자산 손실을 충분히 고려하여 평가 결과가 더욱 공정하고 합리적인 경향이 있으며 단일 자산 및 특정 목적 자산의 평가에 도움이 되며 보존에도 도움이 됩니다. 기업 자산의 미래 수익을 계산하기 어려운 경우 또는 시장 참고 자료를 얻기 어려운 상황에서 널리 사용할 수 있습니다.
그러나 평가를 위한 비용 방법은 많은 작업량을 요구하는 동시에 과거 데이터를 기반으로 현재 가치를 결정하며 이 가정의 타당성을 충분히 분석해야 합니다. 또한, 경제적 감가상각비는 완전하고 정확하게 계산하기 어렵습니다.
IV. 평가 방법의 선택
(1) 자산 평가 방법 간의 연관성
평가 접근 방식과 방법은 평가 목적을 달성하기 위한 수단입니다. 특정 경제 활동의 경우 동일한 시장 조건에서 동일한 상태의 동일한 자산에 대한 평가 가치는 객관적이어야 합니다. 이 객관적인 평가 가치는 평가자가 선택한 평가 접근 방식 및 방법에 영향을 받지 않습니다. 이는 평가의 기본 목적이 평가 접근 방식과 방법 간의 본질적인 관계를 결정하기 때문입니다. 이러한 내부 연결은 평가자가 동일한 조건에서 동일한 자산을 평가하기 위해 다양한 평가 접근법과 방법을 사용할 수 있는 이론적 기반을 제공하고 상호 검증을 위한 이론적 기반을 제공합니다. 동일한 자산을 평가하기 위해 다양한 평가 접근 방식과 방법을 사용하는 경우 평가 목적, 평가 전제 및 평가 대상의 상태가 일관되고 다양한 평가 접근 방식과 방법을 사용하여 선택한 경제 및 기술 매개변수가 일치하는지 확인해야 합니다. 합리적입니다.
자산 평가 작업의 기본 목표의 일관성으로 인해 이러한 접근 방식과 방법을 사용하기 위한 전제 조건이 동시에 충족되는 경우 동일한 자산 평가에 여러 접근 방식과 방법을 사용할 수 있습니다. , 감정인도 이에 상응하는 자격을 갖추고 전문적인 판단 능력을 갖추고 있다면 다양한 접근법과 방법을 통해 얻은 결과는 일관되어야 합니다. 여러 평가 접근 방식과 방법을 사용하여 얻은 결과에 큰 차이가 있는 경우 가능한 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 일부 평가 접근 방식이나 방법의 적용 전제 조건이 충족되지 않았습니다. 둘째, 분석 프로세스에 결함이 있습니다. 네 번째는 평가 결과를 뒷받침하는 일부 정보가 왜곡되었다는 것입니다. 다섯 번째는 평가자의 전문적 판단이 잘못되었다는 것입니다. 따라서 평가자는 다양한 평가 접근 방식과 방법에 대한 논리적 분석 다이어그램을 수립해야 하며, 비교 분석은 문제를 식별하는 데 도움이 될 수 있습니다. 평가자는 문제 발견을 토대로 평가접근이나 방법을 선택할 뿐만 아니라, 문제의 원인을 분석하고 그에 따른 해결방안을 연구하여 최종적으로 평가가치를 결정해야 한다.
(2) 자산 평가 방법의 차이점
다양한 평가 접근 방식과 방법은 다양한 관점에서 자산 가치를 표현합니다. 평가대상의 가치를 시장참조대상과 비교하여 구하는지, 평가대상의 기대소득을 할인하여 평가대상의 가치를 구하는지, 아니면 재평가를 통해 평가대상의 가치를 구하는지. 자산 취득은 특정 조건 하의 평가 대상에 관한 것이며, 가치에 대한 설명은 본질적으로 관련되어 있으며 서로 대체될 수 있습니다. 그러나 각 평가 방법에는 고유한 적용 프로세스가 있으며 해당 정보 기반이 필요합니다. 평가 결론은 특정 관점에서 자산 가치를 반영합니다. 따라서 다양한 평가 접근 방식과 방법이 다릅니다.
구체적인 평가 목적의 차이, 평가 당시 시장 상황의 차이, 평가 중 평가 대상의 사용 상태 차이로 인해 평가에 필요한 자산 가치의 유형은 다음과 같습니다. 평가받는 것도 다르다. 평가 접근법이나 방법은 그 특성상 다양한 유형의 자산 가치를 평가할 때 효율성과 직접성에 차이가 있습니다. 평가자는 평가 작업을 완료하기 위해 가장 직접적이고 효율적인 평가 방법을 선택할 수 있어야 합니다.
(3) 자산 평가 방법 선택
평가 방법 선택에는 실제로 다양한 수준의 자산 평가 방법 선택 프로세스, 즉 세 가지 수준의 선택이 포함됩니다. 첫 번째 수준은 평가의 기술적 아이디어 수준, 즉 세 가지 평가 방법을 기반으로 평가 기술 아이디어의 적용 가능성을 분석하는 것입니다. 두 번째 수준은 다양한 평가를 기반으로 평가 기술을 구현하기 위한 구체적인 기술 방법을 선택하는 것입니다. 세 번째 수준은 기술적 방법을 결정하는 것을 전제로 다양한 기술 평가 방법을 사용하여 설계된 기술 매개변수를 선택하는 것입니다.
자산 평가 접근 방식과 방법의 다양성은 평가자가 적절한 평가 접근 방식과 방법을 선택하고 평가 작업을 효과적으로 완료할 수 있는 현실적인 가능성을 제공합니다. 자산 가치를 효율적이고 간단하며 상대적으로 합리적으로 추정하기 위해서는 평가 접근 방식 및 방법의 선택 과정에서 다음 요소에 주의해야 합니다. 첫째, 평가 방법의 선택은 평가 목적과 일치해야 합니다. , 평가 당시의 시장 상황, 평가 과정 중 평가 대상 둘째, 평가 대상 및 유형, 물리적, 화학적 상태 및 기타 요인에 따라 평가 방법의 선택이 제한됩니다.
예를 들어, 시장 참조나 운영 기록이 없는 자산의 경우 비용 접근 방식과 방법만 평가 대상으로 선택할 수 있으며, 특수 프로세스가 있고 운영 중인 기업의 경우 수익 접근 방식과 방법 선택에 우선순위를 둘 수 있습니다. 평가 방법의 선택은 다양한 평가 방법을 적용하는 데 필요한 데이터와 주요 경제적 매개 변수를 수집할 수 있는지 여부에 따라 제한됩니다.
각 평가 접근 방식과 방법을 사용하려면 충분한 데이터가 기초로 필요합니다. 특정 접근법과 방법에 필요한 데이터를 상대적으로 짧은 시간 내에 수집하는 것이 어려울 수 있으며, 이 경우 평가자는 대체 접근법과 방법을 고려해야 합니다.
요컨대, 평가방법을 선정하는 과정에서는 현지 여건과 상황에 맞게 대책을 적용하는 데 주의를 기울여야 하며, 특정 모델이나 순서에 따라 기계적으로 선정해서는 안 된다. 그러나 평가를 위해 어떤 평가 접근법과 방법을 선택하더라도 평가의 목적, 평가의 기반이 되는 다양한 가정 및 조건, 평가에 사용된 다양한 매개변수 데이터 및 평가 결과가 보장되어야 합니다. 성격과 논리가 일치합니다. 특히 동일한 평가 대상을 평가하기 위해 여러 평가 접근법 및 방법을 사용할 경우, 각 평가 접근법 및 방법의 사용을 기반으로 다양한 가정, 전제 조건 및 데이터 매개변수의 비교 가능성을 보장하여 서로 다른 평가 접근법이 보장되도록 해야 합니다. 방법으로 얻은 평가결과의 비교가능성과 상호검증가능성을 사용한다.
출처: /s/blog_5ace45870101i92r.html