2021년 하반기부터 전반적인 산업 침체, 전염병 등의 요인으로 인해 많은 부동산 회사가 유동성 위기를 경험했으며 부동산 프로젝트도 여러 곳에서 중단되었습니다. 그러나 춘절 이후 곳곳에서 중단됐던 부동산 사업이 속속 재개되기 시작했다.
부동산업체를 구제하기 위해 최근 규제당국이 빈번한 조치를 취했다. 지난 4월 18일 중앙은행과 국가외환관리국은 경제와 금융을 지원하기 위한 23가지 조치를 발표했다. 주요 부동산 기업에 대한 위험 처리 프로젝트 인수', 4월 25일 중앙은행 국유은행, 합자은행, 자산관리회사가 소집되어 부동산 기업 구제를 논의하기 위한 특별 회의를 열고 첫 번째 방안을 확인했습니다. 12개 부동산 회사가 구제금융 대상이 된다.
최근 여러 지역에서 부동산 조업 및 생산 재개를 위한 관련 지원 정책을 잇달아 도입하고 있다는 점은 주목할 만하다. 예를 들어, 쉬저우(Xuzhou)는 최근 부동산 산업의 작업 및 생산 재개, 구호 및 문제 해결에 관한 실무 회의를 열고 토지 경매 보증금을 줄이는 등 18가지 구체적인 조치를 제안했습니다. 또한 10개 이상의 도시가 연속적으로 조치를 취했습니다. 어려움에 처한 기업의 작업 및 생산 재개를 돕기 위해 상업용 주택 사전 판매 자금에 대한 감독 방법을 조정했습니다.
동시에 일부 부동산 회사도 프로젝트나 지분 이전, 제3자와의 협력 등 다양한 방법을 통해 작업과 생산을 재개하고 건물 인도를 보장하기 위해 열심히 노력하고 있습니다. 예를 들어 Evergrande Group은 현재 562개의 Baojiao 건축 프로젝트의 정상적인 건설을 달성했으며 179개의 Baojia 건축 프로젝트가 작업 및 생산을 재개하는 과정에 있습니다. Fantasia에서 재개되어야 하는 49개 프로젝트 섹션 중 39개가 작업을 재개했습니다. 재개율은 3월 24일 기준으로 80%에 도달했으며, 3월 말 현재 전국 Shimao의 120개 이상의 프로젝트가 작업을 완전히 재개했으며, Aoyuan Real Estate의 130개 이상의 프로젝트가 전국적으로 공식적으로 작업 및 생산을 재개했습니다.
출처: 에버그란데 그룹 공식 위챗 계정
부동산은 적극적으로 업무를 재개하며 '건물 인도를 보장'하고 있다
업계 입장에서 이번 사건은 작년부터 여러 곳에서 다수의 부동산 프로젝트가 프로젝트 중단 현상의 근본 원인은 부동산 회사가 오랫동안 확립해 온 고회전, 고차입 개발 모델이 새로운 상황에서 지속 불가능하고 이로 인해 발생하는 것입니다. 전염병 등의 요인이 중첩되어 발생합니다.
물론 각지의 부동산 건설 중단은 크게 두 가지 상황으로 나눌 수 있다. 하나는 길림성, 상하이 등 지역의 전염병 예방 통제로 인한 영향이다. 문제로 인한 업계 침체로 인해 일부 부동산 회사의 자본 체인.
지난해부터 부채 위기나 심지어 폭발까지 경험한 많은 부동산 회사에는 Evergrande, Kaisa, Fantasia, Blu-ray Development 및 기타 주요 부동산 회사가 포함됩니다. 기업이 전국 곳곳에 있어 셧다운 현상도 많은 도시에 영향을 미치고 있다.
실제 부동산 업계는 올해 들어 하락세를 이어갔다. 국가통계국 자료에 따르면 올해 1~3월 전국 신규 주택 건설 면적은 20.3% 감소했고 주택 매매 매매는 25.6% 감소했다.
동시에 올해부터 부동산 회사의 프로젝트 착수 의지가 크게 떨어졌습니다. 중국지수연구소 통계에 따르면 올해 1~4월 전국 50개 주요 도시의 월평균 상업용 주택 공급량은 1461만㎡로 전년 동기 대비 40% 이상 감소했다. 2019~2021년 같은 기간 평균 대비 37.3% 감소했다. 특히 4월 신규 상장면적은 1688만㎡로 지난해 같은 기간 높은 베이스에도 불구하고 전년 동기 대비 50% 이상 감소했다.
올해 부동산시장 안정을 위해 중앙정부와 각 부처, 위원회가 수시로 입장을 밝힌 가운데, 지자체들도 도시별 정책을 적극 추진하고 있다. 중국지수연구소의 불완전한 통계에 따르면 올해부터 전국 100개 이상의 도시가 부동산 정책을 200회 이상 최적화하고 조정했다. 특히 4월 이후 정책 도입 속도가 크게 빨라지면서 부동산 정책이 대폭 강화됐다. 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한이 더욱 최적화되었으며, 일부 1급 및 2급 도시도 정책 최적화 및 조정 대열에 합류했습니다.
“현재 전염병의 여러 지점 확산으로 인한 불확실성과 주택 구매자의 자신감 부족으로 인해 과거 시장이 뜨거웠을 때 도입 된 통제 정책은 더 이상 적합하지 않습니다. 이 부분은 현재 시장 환경에 적합하지 않습니다. 합리적인 부동산 정책을 적시에 철회하고 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한 등 수요 측면의 정책을 강화하여 최적화해야 합니다. 시장 심리 안정을 위해 노력 중이다.
”
중국지수연구소 지수부 시장조사국장 천원징(Chen Wenjing)은 5월 10일 오후 위챗을 통해 '매일경제뉴스' 기자에게 모든 기업이 더 많은 노력을 기울여야 한다고 말했다. 부동산 회사를 구제하고 금융 환경을 개선하는 동시에 사전 판매 자금 감독을 지속적으로 최적화하고 기업에 더 많은 금융 유동성을 제공하며 기업 금융 압박을 완화함으로써 올해 춘절 이후 시장 기대를 안정시켰습니다. , 많은 보험 부동산 회사가 작업 및 생산 재개를 시작하여 좋은 결과를 얻었습니다.
5월 5일 Evergrande는 그룹 월간 업무 회의를 열었습니다. 설날 6일부터 작업 및 생산 재개를 시작했습니다. 그룹 전체의 공동 노력으로 562개의 납품 보장 프로젝트가 정상 건설 중이며 179개의 납품 보장 프로젝트가 재개 중에 있습니다. 지난 4월 30억9000만 위안의 매출을 달성했고, 5월에는 10만대 목표를 과감히 달성했다.
'판타지아 투자자 관계' 위챗 공식 계정도 5일 광둥성에서 밝혔다. 잠재적인 전략적 투자자인 Mintou는 4월에 판타지아가 부채 구조 조정 계획을 실행하고 많은 어려움을 방지하기 위해 시장에 진출할 것입니다. 현재 판타지아에서 재개되어야 하는 49개 프로젝트 섹션 중 39개 섹션이 재개되었습니다. 나머지 구간은 현재 명확한 재개 계획과 그에 따른 재개 조치가 마련되어 있으며, 모든 프로젝트는 3월 30일 이전에 완료될 예정입니다.
In 또한 3월 24일 기준으로 Shimao의 120개 이상의 프로젝트가 전국적으로 완전히 재개되었으며, Aoyuan Real Estate의 130개 이상의 프로젝트가 전국적으로 공식적으로 재개되었습니다. “올해 초부터 전체 부동산 시장은 낮은 기온을 보이고 있으며, 대부분의 도시 시장은 계속 조정되고 있으며, 기업은 분명히 건설을 시작할 의욕이 부족하고, 전년 대비 누적 성장률은 부동산 개발 투자가 계속 둔화되고 있다. 4월 말, 중국 공산당 중앙위원회 정치국은 "다양한 지역이 지역 현실에 기초해 부동산 정책을 개선할 수 있도록 지원하고, 경직되고 개선된 주택 수요를 지원하며, 상업용 주택 분양자금에 대한 감독과 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진." 그러나 시장 회복 속도는 여전히 느리다. 이는 전염병의 효과적인 예방과 통제 및 실행에 달려 있다. 지역 정책의. ”
10개 이상의 도시에서 사전 판매 자금 감독 방식을 조정했습니다.
5월 10일, 산시성 주택 및 도시 농촌 개발국은 '산시성 상업용 주택 계획'을 발표했습니다. '분양 자금 감독 조치'를 통해 건설을 명확히 했습니다. 진행 상황이 주요 지상 프로젝트의 한도에 도달한 경우, 감독 계정의 남은 잔액은 총 핵심 감독 자금의 40% 이상이어야 합니다.
출처: 산시성 주택 및 도시 농촌 개발부 공식 웹사이트
관련 규정에 따르면 중국 지수 연구소의 통계에 따르면 올해부터 다음을 포함한 10개 이상의 도시가 방문했습니다. 난징(Nanjing), 옌타이(Yantai), 난핑(Nanping), 포산(Foshan), 창더(Changde) 등은 순차적으로 사전판매 자금 감독 방식을 조정했다.
조정 세부 사항의 관점에서 각 도시는 승인 효율성을 가속화하기 시작했다. 통제 자금의 규제 비율을 해제하고 은행 보증을 동일한 금액으로 대체하여 사전 판매 자금 사용의 효율성을 높이는 동시에 부동산 회사의 주요 규제 자금 축적에 대한 압력을 줄입니다.
그 중 난징, 쉬저우 및 기타 도시에서는 상업용 주택 사전 판매를 시범적으로 실시하고 있습니다. 감독 자금은 은행 보증 형태로, 난징 기업은 감독 계좌의 감독 자금을 동일한 금액으로 대체할 수 있습니다. 단, 부동산 회사는 신청 전 2년 이내에 상업용 주택분양감시자금을 불법적으로 사용하지 않아야 하며, 행정처분을 받게 되며, 사법적 동결이나 위법행위는 발생하지 않습니다. 자금 이체, 프로젝트 대금 체불, 이주노동자 임금 체불 등
단, 창더는 사전분양자금의 지급 및 통제비율을 적절하게 완화하고, 개발회사가 자금을 신청할 때 자금을 신청한다. 신용등급이 양호하고 개발사업 매각자금이 전액 회수되는 경우 사업시행에 사용이 보장된다는 전제 하에 개발회사가 상업용 주택을 분양할 때 신청하는 자금의 금액을 100% 늘릴 수 있다. Yueyang은 부동산 회사가 부동산 개발 프로젝트를 위한 자본 자금을 일시적으로 보관하고 판매 수익을 실현한 후 자본 감독 계좌에 보관할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이주연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 옌웨진은 5월 11일 위챗을 통해 '매일경제뉴스' 기자에게 분석했다. "상업용 주택 매매에 대한 전반적인 규제 자본 정책은 여전히 강화되고 있지만 물론 유연성과 적응성도 있습니다. 즉, 5씩 위아래로 변동하는 규제가 있으며 일부 고급 부동산 회사는 더 잘 실현할 수 있습니다. 정책에 따른 자금 인출.
산시성을 예로 들면, 현재 부동산 시장 상황으로 볼 때 숫자가 5명 줄어들 가능성은 실제로는 더 높을 것이며, 이는 어느 정도 부동산 회사를 보호하고 격려하는 역할을 할 수 있습니다. ”
상업용 주택 분양에 대한 규제 자금이 여러 곳에서 다양한 정도로 완화되었지만, 이러한 완화가 부동산 회사의 "건물 인도 보장"을 실질적으로 촉진할 수 있습니까?
" 일반적으로 프로젝트의 분양자금에 대한 감독은 전체 분양자금의 30~40%를 차지하는 것으로 추산됩니다. 분양자금에 대한 감독이 완화되면 분양자금의 비중은 감독은 약 10% 감소하여 부동산 회사의 자금 부족을 완화하는 데 도움이 되지만 완화 정도는 제한적입니다. ”
Zhongzhi 연구소 엔터프라이즈 부문 연구 책임자인 Liu Shui는 WeChat 기자를 통해 부동산 회사가 문제에서 벗어나는 데 실제로 도움이 되는 핵심 사항은 다음과 같다고 말했습니다. 첫째, 프로젝트 위험을 구별하는 것입니다. 둘째, 구제금융의 초점은 보험에 가입된 부동산 회사에 맞춰져 있습니다.
이번 구제금융에서 Liu Shui는 "이번 구제금융의 첫 번째 초점은 판매에 있습니다. 정부는 현재 경직된 수요 개선을 지원하고, 도시별 정책을 장려하며, 기업이 정책을 완화할 수 있는 기회를 잡아야 한다.” 현 정부의 인수합병 자금조달 장려, 셋째는 토지를 합리적으로 취득할 수 있지만 토지취득 속도를 통제하고 과학적으로 계산하여 합리적인 이익을 확보할 필요가 있다. ”