핵폭발 전 도쿄
두 자릿수 GDP 성장을 유지했던 일본 경제는' 토지 신화' 파멸, 중소은행 파산, 증권스캔들 폭로 이후 어떻게 불황에 빠졌을까? 한때' 도쿄 집값이 결코 떨어지지 않는다' 고 여겨졌던 도쿄 집값은 어떻게 붕괴됐을까?
1960 년대 이후 일본은 매년 10% 의 고속 경제 성장을 유지해 왔으며, 단 20 년 만에 한 농업소국에서 세계 최대 철강 및 자동차 수출국으로 전환했다.
일본은 1964 년 도쿄올림픽과 1966 년 오사카 엑스포에서 패전 그림자에서 회복된 국가 이미지를 세계에 선보였다.
도쿄올림픽을 맞이하기 위해 일본은 일련의 교통 인프라와 도시를 건설했다. 이러한 대규모 건설은 일본 부동산업의 강력한 발전을 촉진시켰다. 당시 도쿄는 세계에서 가장 역동적인 국제 대도시로 여겨졌다. 65438 년부터 0969 년까지 미래학자 헤르만 칸은 그의' 다가올 초강대국' 이라는 책에서 일본이 2000 년에 세계 최대의 경제강국이 될 것이라고 예언했다.
그러나 예언이 검증될 때까지 일본은 번영의 천국에서 위기의 심연으로 떨어졌다. 65438 년부터 0990 년까지 일본 주식시장과 부동산 거품이 잇따라 터지면서 일본 경제는 부진하여' 잃어버린 20 년' 에 들어갔다.
오늘날 일반 일본 국민이든 사원 고위 관리든 2020 년 올림픽을 다시 개최할 수 있는 기회를 빌어 일본 경제를 진작시키고 싶다. 일본 정부는 도쿄를 대규모 재개발의 경제 성장 특구로 삼을 계획이다. 공공시설 투자, 정책 완화, 세제 개혁 등이 이미 시행되었다.
외자도 꿈틀거린다. 많은 국부 펀드가 일본 부동산 시장에 몰려들고 있다. 카타르는 방금 일련의 볼링장을 구입했습니다. 아제르바이잔은 긴자를 사는 티파니 빌딩에 가깝고 싱가포르는 도쿄 남서부에 있는 결혼식장 Megurogajoen 을 살 준비를 하고 있다 ...
20 년의 침체를 거쳐 일본의 부동산 시장이 또 서광을 맞이하는 것 같다. 이때 20 세기 말 발생한 부동산 거품 위기를 되돌아보면 일본이 전철을 밟지 않는 데 도움이 될 수 있다.
올림픽 열풍
1964 도쿄올림픽은 역사상 가장 성공적인 올림픽 중 하나로 여겨진다. 일본은 올림픽을 통해 국민 경제의 빠른 발전을 촉진하는 세계 최초의 국가가 되었다.
도쿄 올림픽 준비 기간 동안 일본 정부는 소득 배가와 국민 경제의 빠른 성장 계획을 실시하고 있다. 이를 계기로 도쿄와 일본 각지에 대량의 교통 인프라가 건설되었다.
이 가운데 일본인들이 자랑스러워하는 신칸센 고속철도 시스템이 이때 건설됐다. 1964 65438+ 10 월 1 도쿄 올림픽을 앞두고 도쿄와 새로 오사카 연결 동해도 신칸센이 개통했습니다. 상업운영에 투입된 세계 최초의 고속철도 시스템이다.
도쿄올림픽의 모든 관련 사업에 대한 일본의 총 투입액은 1 조 엔에 달한 것으로 집계됐다. 당시 환율에 따르면 약 30 억 달러였다. 이는 당시 올림픽 역사상 가장 높은 투자 기록을 세웠다.
이 가운데 일본 정부는 경기시설과 올림픽촌에 6543 억 8+06 억 엔, 도로교통시설 825 억 엔, 운영비 60 억 엔을 투자했다. 기타 투자는 모두 신칸센, 고속도로, 지하철 등 도시 인프라 건설에 쓰인다.
이 투자 비율은 일본이 단순히 올림픽 개최를 위한 투자가 아니라는 것을 보여준다. 대규모 건설은 부동산 건설, 서비스업, 교통업, 통신업의 강력한 발전을 이끌고 일본 경제의 전반적인 도약을 이끌었다. 일본은 1962 부터 1964 까지' 올림픽 열풍' 을 겪었다.
부동산 업계는 올림픽의 영향을 가장 많이 받는다. 경기장 건설 외에도 도쿄 주변의 주택 건설도 급속히 발전했다. 1964 년 일본 사주택건설 총수는 195 1 연간 7 1% 증가, 1963 년 건설
196 1 부터 1963 까지 일본 부동산 업계는 가격 상승의 전성기를 맞았다. 당시 일본은 불과 2 년 만에 62 채의 아파트를 지었고, 2 1, 9 1 가구로 가격이 거의 두 배로 올랐다. 1964 년 일본 아파트의 평균 판매 가격은 950 만엔으로 최고 1880 만엔이다.
1980 년대에 일본 경제는 눈부신 전성기에 접어들었다. 일본에서 제조한 제품은 전 세계에 널리 퍼져 있고, 일본 기업들은 전 세계에 투자하고 구매하는 것도 많다. 1985 년 일본은 미국을 대신하여 세계 1 위의 채권국이 되었다. 미국의 은행, 슈퍼마켓, 심지어 할리우드의 콜롬비아 영화사와 뉴욕의 랜드마크 록펠러 빌딩까지 일본인이 되었다.
그러나, 내가 오만하고' 세상의 왕' 이라고 생각했을 때, 위기가 양조되고 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자신감명언)
"광장 협정" 에 서명하다
1978, 제 2 차 석유 위기 발발. 에너지 가격의 급격한 상승으로 미국은 심각한 인플레이션을 보였다. 1979 년 여름, 폴 워커가 미국 연방 준비 제도 이사회 의장이 되었습니다. 인플레이션을 통제하기 위해 그는 연방 기금 금리를 3 회 연속 인상하고 긴축 통화 정책을 시행했다.
이 정책은 미국 시장의 명목 금리를 약 20% 로 올려 대량의 해외 자금을 미국으로 끌어들여 달러화 대폭 상승시켰다. 1979 년 말에서 1984 년 말까지 달러화 환율이 60% 가까이 올랐고, 주요 국가에 대한 달러화 환율은 브레튼 우즈 체제 붕괴 전 수준보다 훨씬 높았다.
달러의 높은 환율로 미국 대외 무역 적자가 크게 증가했다. 미국의 국제수지 불균형을 개선하기 위해 미국은 달러 평가절하를 통해 제품의 수출경쟁력을 높이기를 희망하고 있다.
1985 년 9 월 미국, 일본, 연방 독일, 프랑스, 영국 등 5 개 선진국의 재무부 장관과 중앙은행장이 뉴욕 플라자 호텔에서 회의를 열어 5 개국 정부가 외환시장에 공동으로 개입하기로 했다. 달러를 주요 화폐에 질서 있게 떨어뜨려 미국의 거액의 무역적자를 해결하는데, 사칭' 광장 협정' 이라고 한다
광장협정이 체결된 후 5 개국이 외환시장에서 달러를 팔기 시작하면서 시장투자자들의 매도 열풍이 일고 있다. 이에 따라 달러는 계속 대폭 하락했고, 세계 주요 통화는 달러 환율에 대해 서로 다른 수준으로 상승했다. 이 중 엔화 절상 폭이 가장 크며 3 년 동안 86. 1% 에 달했다.
미국이 외환시장에 개입한 것은 이번이 처음이 아니다. 197 1 1 2 월 일본과 미국은 스미소니언 협정을 체결했다. 협정에 따르면 엔화 대 달러 환율은 1 대 360 엔에서 1 대 308 엔으로 상승하며 상승폭은 18% 로 올랐다. 이번 환화로 1973 년 일본 땅값이 올랐지만 석유 위기의 영향으로 1 년 동안만 지속되었다.
엔화 대폭 평가절상은 국제통화체계에서의 엔화 지위를 높이고 일본의 대외투자 대폭 증가를 촉진하며 일본 기업의 해외 확장을 위한 기회를 제공했다. 하지만 이와 함께 일본 경제에도 거품 폭탄이 묻혔다.
엔화 상승이 일본 제품의 비용과 가격을 증가시킬 것을 우려하면서 일본 정부는 내수 진작을 위한 경제 성장 정책을 제정하고 국내 금융통제를 완화했다. 1985 부터 일본 중앙은행이 5 회 연속 금리를 인하했고 1987 이후 5% 에서 2.5% 로 떨어졌다.
당시 일본은 이미 도시화를 마쳤고, 국내 도시화율은 90% 를 넘었다. 이는 기존 산업 구조 하에서 일본의 경제 성장이 이미 포화 상태에 이르렀다는 것을 의미한다. 이런 맥락에서 대량의 자금이 주식시장과 부동산 시장으로 흘러간다. 사람들은 은행에서 돈을 빌려 주식과 부동산에 투자하고 상당한 보답을 받는다. 결국 주가가 폭등하고 땅값이 폭등하면서 거대한 거품이 탄생했다.
미친 거품
1980 년대에 일본 은행은 은행 자본 관리 개혁을 시작했다. 은행 국제화를 추진하기 위해 일본 정부는 국내 업무는 국가 기준의 4% 를 따를 수 있고 해외 지사를 보유한 은행은 국제 표준의 8% 를 집행해야 한다는 이중 기준을 시행하기로 했다. 이 요구에 따라 일본 은행은 자본금을 보충해야 할 뿐만 아니라 자산 구조도 조정해야 한다.
당시 일본 은행에서 가장 고민했던 것은 대출이 부족하다는 것이다. 일본 은행은 업무 점유율을 늘리기 위해 초저금리로 대출을 지급하려고 애를 썼다.
부동산 담보 대출의 위험 가중치는 일반 기업 대출보다 낮다. 이는 은행이 동등한 액수의 대출을 발행하고 부동산 담보대출은 자본금의 절반만 필요하다는 것을 의미한다. 이에 따라 일본 상업은행들은 잇달아 이 분야에 자금을 투입했다.
일본 은행은 대출 발행을 위해 온갖 수단을 다 동원했다. 저축에 관심이 있는 사람이라도 은행은 토지에 투자하라고 조언한다. "토지 가격이 오르고 있고 이자는 0 에 가깝다. 만약 네가 은행 대출에서 땅을 산다면, 토지 평가절상으로 부자가 될 것이다. "
이 사람이 땅을 사면 은행은 이 땅을 담보로 사용하고 땅값의 70% 에 해당하는 돈을 빌려주고, 다른 곳에 가서 땅을 사도록 설득하고, 새로운 토지를 담보로 삼도록 설득하는데 ... 등등.
같은 시기에 국제 핫돈의 유입이 일본 부동산 거품의 팽창을 가속화했다. 광장협정 체결 후 엔화는 매년 5% 의 평가절상 수준을 유지해 왔다. 이는 국제자본이 엔화 자산만 보유하면 가격이 오르지 않아도 환율 변동을 통해 5% 이상의 수익을 얻을 수 있다는 것을 의미한다.
샤프 국제자본이 재빠르게 복귀하면서 일본의 주식과 부동산 시장에서 센세이션을 일으켰다. 값싼 국제자본의 유입이 엔화 절상 압력을 가중시켜 주가와 집값이 급등하면서 더 많은 국제자본을 일본 투기로 끌어들이고 거품이 커지고 있다.
자금이 부동산업으로 유입되면서 일본의 토지 가격이 미친 듯이 치솟기 시작했다. 일본 국토청이 발표한 조사 통계에 따르면 도쿄 상업용지 가격지수는 1985 년 120. 1 으로 1988 년 334.2 로 치솟았다
1990, 도쿄, 오사카, 나고야, 교토, 요코하마, 고베 6 대 도심의 땅값 지수가 1985 보다 약 90% 상승했다. 당시 도쿄의 땅값만 미국 전국의 땅값에 해당해 세계 유례없는 부동산 거품을 만들었다.
한 가지 잘 알려진 이야기는 도쿄에 한 학교 문지기가 접수실에서 40 여 년 동안 일했고 수입이 적다는 것이다. 정년퇴직 후 그는 농촌으로 돌아가 만년을 편안하게 보낼 계획이다. 그래서 수탁자는 도쿄에 있는 그의 작은 집을 팔았는데, 집이 800 만 달러에 팔릴 줄은 생각지도 못했다. 문지기는 순식간에 백만장자가 되어 옷을 입고 집으로 돌아왔다.
그러나 같은 시기에 일본 명목 GDP 의 연간 성장률은 5% 정도에 불과했다. 땅값 상승이 너무 빨라서 실물산업의 발전에 심각한 영향을 끼쳤다. 건설용지 가격이 높아서 많은 공장업체들이 규모를 확대하기 어렵다. 높은 땅값도 정부의 도시 건설에 심각한 장애를 가져왔다. 높은 집값은 일반 일본인들이 자기 집을 살 수 없게 한다 ... 일본의 거품 경제는 실물경제에서 점점 멀어지고 있다.
잃어버린 20 년
65438 에서 0990 까지 일본 생산업계 대출 비중은 25% 로 떨어졌고 비생산업계 대출 비중은 37% 로 상승했다. 일본의 번영해 보이는 경제가 명실상부한 공중 누각이 되어 위기가 눈앞에 다가왔다.
거품의 파열은 아무런 징조도 없이 매우 빨리 왔다. 1989 년 일본 정부는 경제 거품을 의식했지만 통화정책을 강화하기에는 이미 늦었다.
5 월 1989 이후 일본 중앙은행이 할인율을 3 회 연속 인상했다. 단 1 년여 만에 일본 중앙은행은 걸프전 직전에 금리를 2.5% 에서 6% 로 올렸다.
일본 통화정책의 갑작스러운 전환은 우선 주식시장의 거품을 찔렀다. 1990 65438+ 10 월 12 는 일본 주식시장 역사상 가장 어두운 날이다.
같은 날 일경 지수가 폭락하자 일본 주식시장은 70% 폭락했다. 반달 전 1989 65438+2 월 3 1 일경지수가 389 15 의 휘황찬란한 최고점에 이르렀다는 것을 희미하게 기억하고 있다. 시장은 일반적으로 "내년 주가는 5 만엔에 이를 수 있다
어쩔 수 없이 1990 새해를 전환점으로 하여 일본 주식시장이 20 년 동안의 곰 시장에 빠졌다.
9 월 1990, 일경 주식시장의 평균 적자는 44%, 관련 주식은 평균 55% 하락했다. 일본 주가의 대폭 하락은 거의 모든 은행, 기업, 증권사에 막대한 손실을 가져왔다. 회사의 파산으로 인해 자신이 소유한 대량의 부동산이 시장에 유입되면서 갑자기 부동산 시장에 공급이 수요를 초과하고 집값이 하락세를 보이고 있다.
한편 엔화 차익 거래 공간이 축소됨에 따라 국제 자본이 탈출하기 시작했다. 199 1 년, 일본 부동산 시장이 붕괴하기 시작하면서 거대한 부동산 거품이 도쿄에서 파열되어 일본 전국으로 급속도로 확산되었다. 토지와 집은 전혀 팔 수 없다. 속속 준공된 건물에는 세입자가 없다. 곳곳에 빈집이 생겨 부동산 가격이 폭락했다.
1992 년 일본 정부는 모든 토지 보유자가 매년 일정 비율의 세금을 납부해야 한다는' 땅값 세금' 정책을 내놓았다. 부동산 호황기에 대량의 토지를 사재기한 업주들이 잇달아 땅을 팔았고, 일본 부동산 시장은 곧' 공급 과잉' 시대로 접어들었다.
몇 가지 요인의 겹침으로 일본 부동산 경제의 전면적인 붕괴가 가속화되었다. 부동산 가격의 폭락으로 대량의 부동산 기업 및 관련 기업이 파산했다. 1993 년 일본 부동산 파산 기업 부채 총액이 3 조 엔에 달했다.
이어 투기지의 주역인 비은금융기관은 대량부실 채권으로 부도가 났다. 이에 따라 이들 기관에 자금을 제공하는 은행에도 거액의 부실 채권이 있다. 그해 일본 2 1 대은행은 1 1000 억 달러의 악재가 발생했다고 발표했습니다. 여기서 1/3 은 부동산과 관련이 있습니다.
199 1 7 월 후지은행 위조예금 증명서가 노출됐다. 이어 동해은행과 협화옥은행이 같은 문제를 드러냈다. 대량의 은행 스캔들이 끊임없이 폭로되어 일본 은행업의 심각한 신용 위기를 초래했다. 몇 년 후, 몇 개의 큰 은행들이 잇달아 도산했다.
토지 신화' 의 파멸, 중소은행의 파산, 증권스캔들의 노출 ... 잇따른 타격으로 일본 국민들은 자본시장에 대한 자신감을 잃었다. 이후 아시아 금융위기, 서브프라임 모기지 위기 등 국제적 추세의 영향으로 일본 부동산 시장은 더 이상 휘황찬란함을 재현하지 못했다.
일본 국토교통성이 2005 년 발표한 땅값 통계에 따르면 일본 평균 땅값 14 년 하락세를 보이고 있다. 199 1 년에 비해 주택 땅값이 46% 하락하여 기본적으로 부동산 거품 전 1985 수준으로 돌아갔다. 상업용지가 약 70% 하락하여 1974 이후 최저점이다. 13. 1%, 1988 의 9.4% 이상 현재 최고 수준입니다.
20 년의 어려운 조정에도 불구하고 일본의 부동산 시장은 여전히 약세를 보이고 있다.