10/0 대 싱글 오피스텔 고객의 거래 사례를 분석한 결과, 대형 공기업이 베이징 시장 전체 오피스텔 활성 구매자의 절대다수를 차지한다는 것을 쉽게 알 수 있다. 또한 소수의 민간 기업이 있습니다. 신흥 역량은 해외 투자 기관으로, 요 2 년 후에야 북경 오피스텔 시장에 진출하기 시작했다.
공기업이 구입한 전체 오피스텔은 대부분 자용이며 지위의 혁혁함, 정치경제자원 확보의 편리함, 직원 거주지의 거리 등에 관심이 쏠리고 있다.
해외 투자는 수익률, 개발자의 자산 부채, 프로젝트 자체의 계획, 특정 매개변수, 프로젝트의 다른 부분에 대한 마케팅 전략에 초점을 맞추고 있습니다. 그들은 종종 경제 데이터와 시장 데이터 (사실 많은 데이터의 작용이 제한되어 있음), 심지어 주변 공급, 재고, 공실률 등과 같은 토지 계획에도 관심을 갖는다.
대형 공기업 전체 오피스텔 수요가 왕성하다
기자가 취재 자세를 취하고 대형 공기업 내부에 깊이 들어가 그들이 사무실 전체를 매입한 이유를 알아보자 많은 어려움이 닥쳤다. 이에 따라 기자는 마음을 가라앉히고 대형 공기업의 오피스텔 수요에 대해 자세히 생각해야 했다. 이에 따라 많은 업계 인사들이 대형 공기업 수요에 대한 필치로 몰려들었다.
첫째, 거시 경제 개선. 공기업의 수익성이 향상되어 전세 전매의 가능성을 위한 토대를 마련했다. 예를 들어, 주어성은 여전히 3 채의 건물을 협상하고 있는데, 각 건물은 3 만 3000 ~ 3 만 5000 평방미터, 한 채당 6 억 원 정도 가치가 있다. 이런 구매 의향이 있는 공기업의 경제력은 만만치 않을 것으로 추측할 수 있다.
둘째, 재무 평가 방법의 변화. 고정 자산 가치 측정은 더 이상 감가상각이 아니라 재평가입니다. 감가상각율이 더 이상 작용하지 않고, 부동산의 잠재적 평가절상 공간이 충분히 발굴되었다. 고정자산은 노화될 수 있지만 땅값이 오르거나 지표 이미지가 강화됨에 따라 가치가 계속 높아질 것이다. 이런 재무추정 방법의 조정은 공기업 전체 건물 구매 오피스텔의 수요를 촉진시켰다.
셋째, 국유 기업의 자본 관리 개념 업데이트. 공기업 기관 개혁 이후 시장화로의 전환 과정에서 자본 운영의 중요성을 점차 인식하고 있다. 회사 자산은 다양화되어야 하고, 제품, 현금 비축, 증권, 부동산은 일정한 비율에 따라 분배해야 최적의 기업 이익을 얻을 수 있기 때문에 부동산을 보유하고 기업 발전 전략에 통합되기 시작했고, 일부 기업들은 자신의 수요를 훨씬 뛰어넘는 부동산을 구입했다 (예: 중강국제가 중관촌 금융센터 AC 자리를 매입했다) 이런 투자는 확실히 기업에 이득이 될 수 있다. 예를 들면 은행에 담보로 융자를 할 수 있고, 안정적인 임대료 수익을 얻을 수 있다.
넷째, 국유 기업의 리더십 개념의 변화. 의사결정자의 개인적인 관점에서 볼 때, 사무실 건물 전체를 사는 것은 정적의 무게이다. 둘째, 사무실 환경을 개선하고 부하 직원의 지원을 받을 수 있습니다. 셋째, 기업이 한가한 자금을 부동산에 주입하면 정정당당하게 심사를 견디고 진창 () 을 은밀히 통과할 수 있는 기회를 줄일 수 있다. 넷째, 후계자에게 무형의 자산을 남겨 좋은 명성을 얻을 수 있다. 그럼 왜 안되죠?
국제 전문 투자기구: 중국 시장에 관심을 기울이다.
해외 투자자는 일반적으로 기금, 투자 은행 및 산업을 포함합니다. 투자는 부동산 개발 또는 완제품 부동산 구매가 될 수 있습니다. 일반적으로 부동산 개발에 참여하고, 투자가 높고, 위험이 크다. 후자는 개발보다 투자가 크지만 안정적인 임대료 수익을 추구하기 때문에 위험은 상대적으로 적다.
해외 기금은 오피스텔 호텔 창고 물류 등에 투자할 수 있다. 구체적인 투자는 기업 내부 발전 전략에 따라 진행된다. 하지만 현재 베이징에서는 오피스텔 전체를 투자하는 것이 투자 호텔보다 더 저렴하고 외국 상인들에게 더 인기가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔) 오피스텔의 위험은 상대적으로 낮고 수익률은 상대적으로 고정되어 있기 때문이다. 사스는 호텔업계에 큰 충격을 주었고 오피스텔은 이런 요인의 영향을 받지 않을 것이다. 호텔은 성수기와 비수기 경영 법칙이 있어 오피스텔은 계절의 영향을 받지 않는다.
외자가 중국 부동산 시장에 진출한 역사를 돌이켜 보면 해외 기업과 국내 기업이 공동으로 부동산을 개발한 지 오래다. 하지만 지난해 케이드가 센트럴 세계무역센터를 매입할 때까지 메릴린치가 은태센터에 투자해서야 완제품 부동산 직접투자를 시작했다. 올해 1 분기에는 해외펀드의 오피스텔 전체 판매시장이 더욱 강세를 보이고 있다. 아시아국제금융투자유한공사는 2 억 7 천만 달러로 사낭화포센터를 가득 채웠고, 일본 레플러스는 쥐도 새도 모르게 화무역 * * *12 만 380m2 의 오피스텔 두 채를 매입했다. 얼마나 많은 외국인 투자자들이 베이징 오피스텔 시장을 주시하고 상륙을 준비하고 있는가?
데이들량행 투자부 주임 조염국은 "모든 투자자들은 투자 수익률과 위험을 따져봐야 한다" 고 말했다. 동유럽은 수익률은 높지만 정국은 불안정하다. 미국의 정치 경제는 안정적이지만 투자 수익률은 낮다. 현재 중국은 고속 성장기에 처해 있으며, 국내 정국이 안정되어 투자 수익률이 높다. 전 세계에 몇 개의 나라가 있을 수 있을까요? 내가 아는 한, 거의 30 ~ 40 개의 국제 유명 투자자들이 중국에 투자할 의향이 있는 것으로 알고 있다. "
해외 군단: 중장기 투자 우려
중국의 급속한 발전으로 전 세계 투자자들은 중국의 투자 기회를 무시하지 않을 것이다. 그러나, 그들에게 중국은 가시가 있는 장미 한 송이, 향기롭고 가시가 많은 장미일지도 모른다. 그들은 중국의 투자 기회를 면밀히 주시하고 있지만, 항상 가능한 투자 위험을 경계한다.
데이들량행 투자부 주임 조염국은 "중국 정부는 외국인 투자자들의 투자를 환영할 것" 이라고 분석했다. 이는 글로벌 경제이기 때문이다. 아무도 대외개방의 대문을 닫을 사람은 없지만, 대체로 국가 지도자들이 완전히 자유화하는 정책을 채택할 수는 없으며, 외자를 규제하기 위한 문턱을 마련할 것이다. 세금, 외환 출입국 등 여러 가지 방법으로 문턱을 설정할 수 있을 것이다. "
조염국은 "중국 정부의 불명확한 정책이 해외 군단의 의심을 불러일으킬 수 있다. 중국 정부의 정책이 충분히 일관성이 있는가?" 라고 덧붙였다. 예를 들어,' 3 빼기 2 면제' 정책은 언제까지 지속될 수 있습니까? 따라서 외자금이 본격적으로 착지할 때 가장 주목되는 것은 세금 등 연속성이 강한 법률 규정이자 정책 위험도 고려해야 한다는 점이다. 이런 상황에서 해외 군단은 한동안 투자 우려가 있을 것이다. "
이 밖에 기자는 업계 내 작은 소문을 들었고, 국가는 7 월 말 외자 부동산 투자 관리에 대한 상세한 규정을 발표할 예정이다. 이에 따라 대부분의 해외 자본은 여전히 관망하고 있다.
요약:
첫째, 단기간에 국내 기업이 주요 구매자인 전반적인 국면은 변하지 않을 것이며, 이 부분의 수요는 여전히 상승세를 보이고 있다.
둘째, 해외 투자에 대한 왕성한 수요는 여전히 억압 상태에 있으며 전망은 아직 밝지 않다. 정책이 풀리면' 우물 스프레이' 식 성장이 나타날 것이다.
대형 중자기업과 해외기금이 부동산을 선택할 때, 기본적으로 섹터가 좋고, 등급이 높고, 가치가 높은 부동산이다. 핵심 지역의 양질의 오피스텔은 좋은 이미지 전시 효과와 투자 잠재력으로 전체 거래의 초점이 되었다.
해외 기금의 지역 선택
해외 자금의 표지는 주로 CBD, 금융거리, 연산국상권에 집중되어 있다.
이 지역의 프로젝트 투자 수익률은 높고, 부동산은 고급스럽고 통일된 소유권의 특징에 부합한다. 2005 년에는 CBD 와 금융가의 임대료가 꾸준히 상승했다. 국모와 가리는 전세에 가깝고, 임대 가격은 한 달에 40 달러/평방 미터 이상이며, 거래가격은 한 달에 35 달러/평방 미터 이상으로 최근 몇 년 동안 가장 높은 지점에 이르렀다. CBD 주변 지역의 임대료도 꾸준히 상승하기 시작했고 수익률은 90% 이상이었다. 금융가의 임대료 거래가는 이미 한 달에 20 달러/평방미터를 초과했고, 임대율이 크게 높아져 일부 종목은 전체 임대 수준에 육박했다. 일본 Replus 는 중국 무역에 투자하고, 메릴린치는 중국 레드스트리트와 계약하는 등. 이 사례들은 올해 해외 투자의 중점은 여전히 이 세 지역이라는 것을 보여준다.
반면 전통 3 대 상권 중 하나인 중관촌은 해외 자금에 관심이 없는 것 같다.
지금까지, 아직 진정한 외국인 투자자가 중관촌 서구의 모든 부동산을 매입하지 않았다. 도이치은행은 입주를 준비하고 있지만 설립일 뿐 사용 면적이 매우 작다. 최근 2 년 동안 중관촌 서부 오피스텔의 집중 방량으로 임대료 가격 상승이 더디게 벌어졌다. 시장이 아직 소화기에 있기 때문이다. 게다가 프로젝트 품질이 고르지 않아 전체 판매 면적이 2 만 평방미터를 넘지 않는 등 해외 자금은 중관촌에 대해 낙관적이지 않다. 기존 재고가 완전히 소화된 후에도 중관촌 오피스텔이 외자에 소외된 국면은 여전히 역전하기 어렵다는 것을 예견할 수 있다.
국제 투자 기관의 정책 불안
CBD 와 금융가 지역에서는 미래의 오피스텔 공급이 적지 않을 것이다.
더 명확하게 논의하기 위해서는' 전체 층 판매' 를 더 세분화할 필요가 있다. 전체 층 판매와 전체 판매에 대해 미묘한 차이를 만들 필요가 있다. 비록 절대적인 경계는 없지만.
아래에서 말하는 전체 건물 구매는 전체 건물을 사거나 대부분의 건물을 사면 건물의 명명권을 얻을 수 있는 상황을 말한다.
2006 년에는' 도매 판매' 가 한창이었다.
2005 년 오피스텔 전체 판매 사례는 몇 건에 불과했다. 그러나 수량은 이미 상당하다. 우리가 파악한 자료에 따르면 2005 년 베이징의 신규 공급량은 200 여만 평방미터, 거래량은 약 654.38+0.3 만 평방미터였다. 그러나 전체 건물이나 전체 층은 80 만 평방미터를 팔았다.
2006 년 전체 판매의 기세는 연초에 위협이 되었다. 업계 언론이 이미 너무 많은 과장을 했기 때문에 기자들도 더 이상 일일이 이야기하지 않았다. 하지만 업계에서는 보도가 거의 없었지만, 독자들이 알아야 할 것은 거의 모든 오피스텔 개발업자들이 도매 판매 자세를 취하고 있다는 것이다. 지역마다 상황이 다르지만, 대부분의 지역에서는 오피스텔 도매판매가 벌크판매를 훨씬 뒤처지고 있다.
그림: 1996-2006 년 일부 대형 오피스텔 거래 목록 (2006 년 신규 사례 빨간색 부분)
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