일본은 20여년 전 아직 부동산 버블의 그림자에서 벗어나지 못했다. 오늘 우리는 그 해의 광기를 진정으로 회복하기 위해 요약을 작성하기 위해 여기에 왔습니다. 현재 중국에서 그런 상황이 일어날 가능성은 낮지만, 인간의 탐욕으로 인해 '시장 균형이 오래 가지 못한다'는 점과 일맥상통한다. 일본 부동산 버블의 특징: 2007년 말 기준 6개 주요 도시의 땅값은 1991년 최고치의 27.7에 불과했다. 절대가격은 25년 전인 1982년 수준에 불과하다. 3. 부동산 버블기 규제정책 버블기 일본정부는 주로 토지정책과 통화정책이라는 두 방향에서 규제를 실시했다. . 토지정책 규제는 실효성이 없을 뿐만 아니라 주택가격 상승에도 일조한다. 통화정책에 있어 금리정책과 부동산대출 전면통제정책이 미치는 영향은 매우 크다. 1. 토지정책 일본 정부는 1987년부터 부동산 버블 문제를 인식하기 시작했고, 지가 상승을 억제하기 위해 의식적으로 토지정책을 활용하기 시작했다. 아래 그림과 같이 1991년까지 6가지 주요 정책이 도입되었다. 전반적으로 이러한 정책은 큰 실패였습니다. 2. 통화정책 통화정책은 금리조정과 대출통제 두 가지 측면을 포함한다. 금리 인상: 일본 부동산 버블기 대부분 동안 은행 기준금리는 1989년 5월까지 초저금리인 2.5%를 유지했다. 일본은행이 금리를 인상하기 시작하면. 이후 15개월 동안 일본은행은 금리를 5회 연속 인상하여 기준금리를 6으로 인상했습니다. 대출 통제: 금리를 인상하는 동안 재무부는 1990년 3월에 총부동산 대출 통제 정책을 시작했습니다. 이는 은행이 부동산 대출의 경우 증가율이 전체 대출금액의 증가율을 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 4. 부동산 거품의 붕괴 표면적으로는 직접금융이 줄어들면 통화정책이 갑자기 긴축되고 기업의 부도가 급증하여 대내외 자금조달 환경이 악화되고 토지에 대한 유효수요가 감소하게 된다. 기업의 부도가 늘어나는 가운데, 기업 초기에는 매입한 토지의 약 72%를 강제로 매각하여 시장에 반환하게 되었고, 이로 인해 실효수요가 반전되고 실효공급이 급격하게 늘어난 토지를 쫓아가게 되었습니다. 가격이 떨어졌습니다. 금융액셀러레이터의 반발이 지가 하락을 더욱 가중시켰다. 이것이 부동산 버블 붕괴의 직접적인 원인이다. 좀 더 깊이 살펴보면 이전 두 번의 가격 급등과 달리 1986년부터 1991년까지의 이번 가격 급등에는 기본 주택 수요에 대한 지원이 부족했습니다. 토지 가격 상승은 인구 규모에 따라 달라지는 주민의 기본 주택 수요와 분리될 수 없습니다. 인구의 연령 인구의 구조 및 지역 구조. 그러나 1992년이 되자 이러한 요인들은 더 이상 토지 가격 상승을 뒷받침할 수 없게 되었습니다. 1. 직접적 원인 : 유효수요와 유효공급의 관계가 역전됨 (1) 초기적 원인 : 기업의 대내외 자금조달 환경이 1991년에 64% 감소하였고, 1990년 이후 주식시장이 하락하였다. 직접금융 규모는 50% 감소했다. 부동산 대출 총액 제한 정책으로 인해 은행 대출은 1991년 9조 5천억 엔에서 1조 4천억 엔으로 전년 대비 85% 감소했다. 도산기업의 수가 증가하고, 도산기업의 총부채는 1조2천억엔에서 8조엔으로 5.7배 증가했다. 실패한 기업의 부채는 1989년 35조2000억엔에서 1991년 0조8000억엔으로 감소해 -1조6000억엔으로 줄었다. 기업이 직면한 열악한 내부 및 외부 자금조달 환경은 자명합니다. 대출통제정책의 효과는 매우 컸다. 부동산대출 증가율은 1989년 30.3%에서 1990년 말 3.5%로 급락했고, 이는 부동산 버블 붕괴의 요인 중 하나가 됐다. 대내외 금융환경의 극심한 악화로 인해 기업의 토지매입 능력과 의욕이 크게 감소하였다. 1990년 일본의 비금융기업이 토지를 매입한 금액은 12조 4,300억엔이었으나, 1991년 토지매입금액은 4조 4600억엔, 전년 동기 대비 감소 64. 택지 매매 대비 기업 매입 비중이 70%에서 45%로 줄었다.
(2) 결정적 요인: 자산으로 비축해 두었던 토지가 단기간에 시장에 진입하면서 기업들이 토지 순매수자에서 토지 순매도자로 바뀌면서 부동산 거품이 터지는 데 결정적인 요인이 됐다. 주식과 토지의 담보 가치는 둘 다 가격이 하락함에 따라 하락합니다. 이로 인해 회사의 순자산이 감소했고, 회사는 파산을 피하기 위해 대출금을 미리 상환해야 했습니다. 동시에 많은 수의 파산이 발생했습니다. 기업은 이전에 저당권을 담보로 삼았던 토지를 청산해야 했습니다. 금융 액셀러레이터 메커니즘은 이 과정을 가속화했으며, 초기 단계에서 기업이 비축해 놓은 막대한 양의 토지를 시장에 내놓을 수밖에 없었습니다. 아래 그림에서 볼 수 있듯이, 1993년부터 기업은 토지 순매수자에서 순매도자로 전환했습니다. 1998년에는 일본 기업이 1985년부터 1992년까지 토지 매입량의 55%, 토지 매입 면적의 72%를 차지하게 됩니다. 5. 부동산 버블 붕괴 이후 일본 정부의 정책 1. 버블의 가격 부동산 버블과 주식시장 버블이 붕괴되자 일본은 큰 대가를 치렀다. 미즈호증권 통계에 따르면 1992년부터 2004년까지 일본 기업과 은행이 버블경제에 대처하는 데 드는 비용은 약 208조엔, 연평균 처리비용은 GDP의 3.5%를 차지했다. 일본의 실질 연평균 GDP 성장률은 0.3 미만이며, 일본 기업의 누적 정기 이익은 374조 4천억 엔, 특별 이익 누적 특별 이익은 111조 3천억 엔, 관련 세금 공제 후 순이익은 70조 엔입니다. 연평균 5조4000억엔, 연평균 순판매이익률은 0.4조엔에 불과하다. 일본은행 누적 이익은 86조4000억엔, 대손금 처리 누적 손실액은 96조4000억엔, 순손실은 96조4000억엔이다. 10조엔. 2. 버블 붕괴 이후 일본 정부가 채택한 외환정책 아래 그림에서 볼 수 있듯이, 버블 붕괴 후에도 엔화 가치는 지속적으로 상승하여 1995년 4월 말 달러당 84.3엔으로 최고치를 기록하였다. . 이에 따라 엔화로 표시된 수출도 전년 동기 대비 감소했다. 일본의 경제성장은 거의 정체됐다. 1995년 일본과 미국은 안티플라자협정을 체결해 일본 정부가 엔화 환율에 개입할 수 있도록 허용했다. 이후 엔화 가치 하락이 가속화되고 일본의 수출(엔화 표시)이 점차 회복되는 등 일본의 경기 침체를 반전시키는 데 일정한 역할을 해왔습니다. 6. 일본 부동산 버블의 계몽 1. 중국 부동산에서는 일본식 버블이 발생하지 않을 것이다. 둘의 가장 큰 차이점은 '도시화 과정'이다. 1985년 일본의 부동산 가격이 상승하기 시작했을 때 일본의 도시화율은 76.7%에 달했고 도시화 과정은 거의 막바지에 이르렀으나 중국의 현재 도시화율은 45%에 불과해 도시화 과정이 가속 단계에 있다. (자세한 내용은 2008년 7월 18일자 『중국 현대부동산연구 제1제-도시화, 인구이동 및 주택가격』 참조) 도시화 과정에서 도시 주택가격, 특히 핵심도시 주택가격이 급등할 것이다. 일반적으로. 이것이 당시 일본의 '토지신화'의 이유이다. 따라서 도시화 과정 말기 일본의 주택가격 급등은 극히 비정상적이었고, 버블이 꺼지는 것도 시간문제였다. 2006년 현재 상하이, 베이징, 광저우, 선전의 전체 주택 가격 상승률은 35개 주요 도시의 평균 상승률을 크게 초과하지 못했습니다. 도시화법의 관점에서 볼 때 이는 주로 중국의 도시화율이 아직 50을 넘지 않았기 때문입니다. 전체 도시화 인구의 흐름은 주로 농촌 지역에서 대도시로 이루어지며, 인구 흐름은 주로 소도시에서 대도시로 이루어집니다. 아직 도시화율이 50을 넘지 않아 도시 간 주택가격 상승폭의 차이는 그리 크지 않다. 우리는 중국의 전반적인 도시화가 매년 빠르게 증가할 것이라고 믿습니다. 미래에는 농촌이 주도하는 단계가 도시로 진입하는 단계가 점차 끝나갈 것입니다. 국제 도시화 법칙에 따르면, 향후 3대 경제권의 핵심 도시, 특히 이들 핵심 도시 교외의 주택 가격이 상승할 것으로 예상됩니다. 더 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 중국 도시의 주택 가격은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며 긴축 정책으로 인한 주택 가격 조정은 단기적일 수밖에 없습니다.
2. 현지 통화의 가치 상승이 반드시 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 아닙니다. 많은 사람들이 이해하는 바에 따르면, 그해 일본의 부동산 가격 상승은 엔화 가치 상승과 밀접한 관련이 있습니다. 이 생각은 잘못된 것입니다. 국제비교 관점에서 볼 때, 1985년 '플라자협정' 이후 주요 선진국 통화의 미국달러 대비 절상률은 1985년과 비교하면 1988년 주요 통화의 절상률은 다음과 같다. 독일 마르크 70.5, 프랑스 프랑 50.8, 이탈리아 리라 46.7, 영국 파운드 37.2, 캐나다 달러 거의 11. 이에 비해 일본 엔화는 86.1엔으로 가장 많이 상승했다. 그러나 이들 국가는 일본만큼 심각한 버블경제를 경험한 적이 없다. 이는 '플라자 합의'가 반드시 일본의 버블경제와 관련이 있는 것은 아니라는 점을 보여준다. 일본 버블경제의 뿌리는 여기에 있다고 할 수 있다. 중국의 경우 위안화 가치는 여전히 상승세를 보이고 있으며 앞으로도 계속 상승할 것입니다. 반면 주식과 부동산은 이미 하락했습니다. 따라서 현지 통화 가치가 상승한다고 해서 반드시 부동산 가격이 상승하는 것은 아닙니다. 현지 통화의 가치 상승은 부동산 가격 상승을 위한 충분한 자금의 가능성을 제공할 뿐입니다. 부동산 가격의 최종 상승에는 시장이 만장일치로 상승을 기대한다는 중요한 조건도 필요합니다. 소위 “감사는 멈추지 않고, 시장은 계속 상승할 것”이라는 말은 표면적으로는 더욱 일방적이다. 3. 시장의 균형은 단기적인 정점입니다. 금융인들은 합리적이고 탐욕스럽습니다. 효과적인 규제 조치 없이 시장 균형이 깨지면 시장은 상승 또는 하락을 가속화할 것입니다. 일본에서는 사람들이 토지 상승에 대한 기대를 형성했고 시장 참여자들은 필사적으로 토지를 쫓았습니다. 은행의 행동은 왜곡되었습니다. 일반 사람들의 행동도 크게 왜곡되었다는 점은 언급할 가치가 있습니다. 그해 주식 시장과 부동산 시장이 상승했고, 일본 국민은 이익을 추구하기 위해 소비를 줄이고 심지어 소비를 줄이는 데도 주저하지 않았습니다. 주식 시장과 부동산 시장에 자금을 투자하기 위한 음식과 의복. 소비를 압축한 결과 중 하나는 일본의 CPI가 실제로 1986년에 마이너스로 변했다는 것입니다. 일본의 거품이 꺼진 후 시장 참여자들은 미친 듯이 토지를 팔아 거대하고 비참한 시장 하락을 초래했습니다. “과거는 기억되고 여파는 학습된다” 중국의 현재 부동산 시장은 일본과 같은 상황은 아니겠지만 시장 균형 측면에서는 재작년과 지난해 상반기가 다소 비슷하다. , 시장 참여 갑자기 투자자들은 부동산 시장의 장기적인 전망에 대해 만장일치로 낙관하고 있습니다. 주민들은 주택을 사재기하고 부동산 회사는 토지를 사재기하고 있습니다. 시장의 균형은 깨졌고 주택 가격은 급등했습니다. 이제 긴축 통화 정책으로 인해 시장 참여자들은 주택 가격이 조정될 것으로 예상하고 개발자들은 가격을 인하하고 주민들은 기다리고 지켜보고 있습니다. 시장균형도 깨졌다. 집값은 이미 떨어지기 시작했다. 하지만 시장에서는 주택가격 하락세가 지속될 것으로 예상하고 있다. 정부는 여전히 거시적 통제가 필요하다고 판단하고 아직 조치를 취하지 않고 있다.