165438년 6월 + 2022년 10월 21일, 중국인민은행과 중국 은행감독관리위원회는 공동으로 전국 상업은행 신용 업무 심포지엄을 개최하여 금융 안정을 위한 정책 및 조치 이행을 연구했습니다. 경제.
이 회의에서는 부동산에 대한 장기 메커니즘을 전면적으로 구현하고, 시 정책에 따라 차별화된 주택 신용 정책을 구현하며, 엄격하고 개선된 주택 수요를 지원해야 한다는 점을 강조했습니다. 부동산금융을 안정적이고 질서 있게 유지하고, 부동산회사 개발대출과 건설회사 대출을 안정시키며, 개인주택대출의 합리적 수요를 지원하고, 개발대출, 신탁대출 등 기존 금융의 합리적 확대를 지원한다. 채권자의 권리의 안전을 보장하는 것을 전제로 합니다. 민간 주택회사의 채권발행 및 자금조달을 지원하기 위해 민간기업 채권금융 지원 도구('두 번째 화살')를 잘 활용하세요. 교육 건물 특별 대출에 대한 새로운 지원 자금 조달에 대한 법률 보호 및 규제 정책 지원을 강화하고 교육 건물의 구현을 가속화하며 주택 소비자의 합법적 권익을 보호하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진합니다.
같은 날 이강 중국 인민은행 총재는 2022년 금융가 연차총회(000402) 포럼에서 연설을 통해 부동산 산업이 여러 분야와 연결돼 있다고 말했다. 상류 및 하류 산업과 그 선순환은 전공 경제의 건전한 발전에 큰 의미를 갖습니다. 현재 부동산 시장에는 약간의 조정이 이루어지고 있습니다. 유관부서 및 지자체와 협력하고 '1도시1정책' 정책 툴박스를 활용해 개인 주택대출 금리와 계약금 비율을 낮추고 경직되고 개선된 주택수요를 지원해왔습니다. 초기 단계의 일부 부동산 회사의 위험 노출에 대응하여 판매 주택 건설 및 인도를 지원하기 위해 2,000억 위안의 특별 대출을 발행했으며, 상업 은행이 "보증 인도"를 지원하도록 장려하기 위한 구조적 정책 도구를 연구했습니다. 건물". 최근에는 민간기업 채권발행을 지원하는 '두 번째 화살'을 확대해 민간기업 채권발행에 대한 위험분담도 지원 대상에 포함됐다.
165438년 6월+10월 이후 부동산 시장 안정을 위한 정책이 자주 발표됐다.
165438+10월 8일 전국딜러협회(전국딜러협회)는 민간기업 채권금융 지원을 위한 '두 번째 화살' 확대를 발표하고 부동산 기업을 포함한 민간기업을 대상으로 한 자금조달 계획을 2019년 1000억원 규모로 출시한다고 밝혔다. 필요에 따라 2,500억 위안을 추가로 확대할 예정입니다.
165438년 6월 + 10월 11일 중앙은행과 중국 은행감독관리위원회는 부동산 금융, 부동산 등을 다루는 '부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 금융 지원에 관한 고시'를 발표했습니다. 안전, 위험처리, 소비자권익 등 6개 부문에서 금융관리정책, 주택임대차 등 16개 세부조치를 도입했다.
114년 10월 14일 중국 은행감독관리위원회, 주택도시농촌개발부, 중국인민은행은 공동으로 '상업은행 보증서 발행에 관한 통지'를 발표했다. '분양 규제자금 대체'를 통해 상업은행이 시장화 원칙과 법치주의 원칙을 준수할 수 있도록 한다. 우량 부동산 기업을 대상으로 분양 규제자금을 대체하는 업무를 수행한다.
강력한 정책 도입 이면에는 중국 부동산 시장이 아직 바닥권을 벗어나지 못한 현실이 있다. 정책 시행에 어느 정도 시차가 있는 점을 고려하면, 부동산 시장 안정 결합에 따른 효과는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 국가통계국이 발표한 5438+065438+10월 15일 자료에 따르면 전국 부동산 개발 투자액은 11조 3945억 위안으로 전년 대비 8.8% 감소했다. 그 중 주택투자는 86억5200만 위안으로 8.3% 감소했다. 1~1일 상업용주택 매매면적은 11억1179만㎡로 전년 동기 대비 22.3% 감소했고, 이 중 주택 매매면적은 25.5% 감소했다. 상업용 주택 매매액은 1088억 3200만 위안으로 동기 대비 26.1% 감소했고, 그 중 주택 매매액도 28.2% 감소했다.
오리엔탈 진청(Oriental Jincheng)의 수석 거시 분석가인 왕 칭(Wang Qing)은 21세기 비즈니스 헤럴드 기자에게 데이터에 따르면 최근 부동산 시장이 하락세를 보이고 있다고 말했습니다. '골든나인·실버텐' 부동산 시장의 질이 부족할 뿐만 아니라, 11월 이후 부동산 시장이 바닥권을 이어가며 선두 부동산업체들의 신용위험도 노출됐다.
거시경제 측면에서는 전염병으로 인한 단기적 변동에 더해 부동산 경기 침체가 2019년 하반기 이후 경기 하방 압력의 주요 요인으로 작용하고 있다. 2021. 다음으로 부동산시장이 조속히 연착륙하도록 유도하기 위해서는 '교육용 건물' 등 공급측면의 지원을 강화하는 한편, 주택담보대출 금리를 지속적으로 인하하고 안정화를 추진하는 것이 관건이다. 그리고 부동산 시장의 회복이 시급한 과제입니다. 이는 4분기와 내년 초 성장을 안정시키고 리스크를 예방·통제하는 데에도 큰 힘이 된다. 그의 견해로는 0년물과 5년물 LPR 가격이 165,438 + 10월에 변함이 없지만 모기지 금리와 연계된 5년물 LPR은 여전히 하향 조정 여지가 있습니다.
부동산 시장 안정의 핵심은 기대감 안정이다.
부동산 시장 회복의 열쇠는 무엇인가?
기자들과 인터뷰한 많은 업계 전문가들은 부동산 시장 안정을 위해서는 수요와 공급 측면 모두에서 노력해야 한다고 말했다. 공급 측면에서는 부동산 회사, 특히 민간 부동산 회사의 자금 조달 채널이 원활하게 이루어져야 합니다. 자본 사슬이 깨지지 않는 경우에만 부동산이 보장될 수 있으며, 수요 측면에서는 부동산 시장과 미래 소득에 대한 주민들의 긍정적인 기대를 높여야 합니다. 이 두 가지 점이 주민들의 시장 진입 의욕을 높이는 핵심이다.
광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 리(Li)는 기자들에게 부동산 '금융 16'과 중앙은행의 '두 번째 화살'은 부동산 금융 환경 정상화를 촉진하는 것을 목표로 한다고 말했다. , 부동산 금융 환경에 대한 투자를 늘리는 데 중점을 두고 있습니다. 민간 부동산 회사의 자금 지원은 모든 자금 조달을 복원 및 안정화하고 개발에 필요한 자금을 보장하며 부동산 체인을 완성하는 데 매우 중요합니다.
반면, 정기적으로 주택담보대출 금리 하한을 낮추고, 일부 핫도시의 구매 및 대출 제한 정책을 조정하고, 계약금 비율을 낮추는 등 관련 조치는 모두 주민의 주거 활성화에 도움이 됩니다. 하지만 서민들의 미래소득과 취업전망에 대한 긍정적 기대(603883)가 시급히 회복되어야 하며 이는 부동산 수요 회복의 핵심 고리이다.
부동산 고위 인사도 기자들에게 현재 부동산 시장이 직면한 문제는 부동산 업계만의 문제가 아니라 주민들의 경제적 소득에 대한 기대도 문제라고 말했다.
2022년 10월 9일 중국인민은행은 2022년 3분기 도시예금자에 대한 조사보고서를 발표했다. 주민들의 경상소득에 대한 감정과 미래소득에 대한 자신감이 하락한 것으로 나타났다. 주민소득체감지수는 2020년 1분기 수준으로 하락했다. 미래소득신뢰지수는 2020년 1분기 수준으로 떨어졌다. 미래의 불확실성에 대한 우려로 인해 주민들은 저축, 소비 및 투자를 늘리려는 경향이 있습니다.
중국지수연구소 지수부 시장조사국장 천원징(Chen Wenjing)은 기자들에게 올해 초부터 부동산 시장이 주택 구매자와 투자자들의 시장 기대가 약해지면서 큰 조정을 겪었다고 말했다. 부동산 회사와 수급 모두 예상보다 나빴습니다. 한편, 중국의 중장기 주택수요가 약화되고, 부동산업계는 고성장 시대에 작별을 고하고 있다. 반면, 많은 단기적 요인도 업계 회복을 제한하고 있습니다. 첫째, 거시경제적 하향 압력으로 인해 주민들의 소득 기대치가 감소하고 주택 구입 의향이 감소했습니다. 둘째, 전염병이 여러 곳에서 반복되어 부동산 시장 거래에 객관적으로 부정적인 영향을 미쳤습니다. 시장 침체로 인해 일부 도시에서는 주택 가격 하락에 대한 기대감이 심화되었습니다. 주택 구매자의 관망 분위기; 넷째, 아직 끝나지 않은 경매에 대한 구매자의 우려가 완전히 사라지지 않았습니다. 다섯째, 일부 도시의 정책은 아직 끝나지 않았습니다. 기대가 완화되고 주택 구매자는 관망 분위기가 심합니다.
Chen Wenjing은 현재 부동산 시장 분위기가 여전히 무겁지만 수요 측면에 전달되는 정책의 긍정적인 효과가 점차 나타날 것이라고 믿습니다. 11월 이후 여러 곳의 규제 당국은 부동산 회사와 주택 구매자에게 더 많은 금융 지원을 제공하는 등 주요 혜택을 연속적으로 발표했으며, 이는 공급과 수요 측면 모두에서 시장 신뢰를 회복하는 데 긍정적인 역할을 할 것입니다. 단기적으로 시장 회복의 관건은 여전히 주택 구입 신뢰도 회복과 수요 측면의 기대에 달려 있다. 수요 측면의 기대 개선은 여전히 거시경제 회복과 방역 상황 변화에 달려 있다. .
부동산 시장에 우호적인 정책이 지속적으로 시행되고, 수급 정책의 최적화와 방역 정책의 개선을 통해 시장의 신뢰가 더욱 회복되겠지만, 아직까지는 시간이 걸릴 것으로 예측하고 있습니다. 수요 측면으로 전달되고 단기 시장은 여전히 약할 것입니다. 향후 거시경제와 전염병 예방 및 통제가 점차 개선되면 시장은 점차 안정될 것으로 예상됩니다.
실제로 부동산 시장에는 긍정적인 신호가 점차 나타나고 있다. 지난 주 Midea Real Estate와 Xincheng Holdings(601155)는 딜러 협회로부터 자금 지원을 받았으며 각각 6,543억 8천만 위안과 5억 위안의 랙 파이낸싱 신청이 접수되어 두 번째와 세 번째 딜러가 되었습니다. Longfor Group은 협회 자금 지원을 받는 민간 주택 기업입니다. 이밖에 지난주 중국자원랜드(China Resources Land), 중국초상서커우(001979) 등 현지 도시투자기업 등 5개사가 국내채권을 발행했다.
중국 부동산 시장에서 외국 자본의 영향력이 커지고 있다
흥미로운 점은 올해 부동산 시장이 침체된 가운데 유명 해외 개발업체와 자산관리회사들이 BlackRock, Daiwa Housing, Shangyi Sequoia, CapitaLand, Bofeng 등과 같은 Blackstone Group은 모두 중국에서 토지 취득 및 배치 프로젝트를 가속화했습니다. 투자 경로에는 사무실 건물, 상업용 CBD 센터, 장기 임대 아파트, 물류 단지가 포함됩니다. , 오래된 도시 혁신 및 기타 분야. 이밖에도 외국자본은 토지시장에서 토지를 취득하고, 채권시장에서 위험부동산회사의 해외채권을 인수하고, 부동산회사 주식에 대한 저가·고가 차익거래도 시작됐다. 중국 부동산 시장이 여전히 부진한 점을 감안할 때 외국인 투자가 잦은 것을 '하락매수' 행위로 보는 사람도 있지만, 업계 일각에서는 이것이 중국 부동산 시장이 위기에서 벗어나려는 신호라고 해석한다. 구유.
중국 부동산 산업에 외국 자본이 적극적으로 배치되는 것에 대응하여 중국 지수 아카데미 기업 부문 연구 이사인 Liu Shui는 기자들에게 외자 기관이 교차 사이클이 강하다고 설명했습니다. 운영 능력. 잠재 이익 가치는 외국인 투자의 기본 기준이며 주요 기준은 전반적인 시장 안정성, 산업 발전 잠재력 및 현재 자산 가격 우위입니다. 또한 외국자본은 글로벌한 시각을 가지고 있으며, 많은 국가의 부동산 시장의 순환적 변화를 경험하고, 순환적 관리에 능숙하며, 순환적 위험을 회피하고, 시장 침체기에 적극적으로 진입합니다.
반면 중국의 부동산 관련 자산 가격 수준은 상대적으로 낮다. 현재 우리나라 부동산 시장은 심각한 조정에 처해 있으며 산업 자산의 전반적인 유동성이 좋지 않고 자산 가격도 상대적으로 낮습니다. 첫째, 토지 가격입니다. 주요 도시의 토지 입찰, 경매 및 상장 과정에서 많은 토지 필지의 프리미엄 비율이 매우 낮거나 심지어 최근에는 도시 주택용 토지 거래의 프리미엄 비율이 300개 미만입니다. 2%로 최근 몇 년간 낮은 수준이다. 둘째, 상장 부동산 회사의 주가는 낮은 편입니다. 상장 부동산 회사의 평균 주가수익률은 5 수준이고, 주가순자산비율은 1 미만으로 둘 다 1% 수준입니다. 상대적으로 낮은 수준. 셋째, 상업용 부동산 가격이 낮고 단기적인 거시경제적 취약성이 있으며 전염병과 소비의 영향으로 상업용 부동산 가격이 낮아졌다.
그는 장기적으로 중국 부동산 산업이 지속 가능한 발전을 확신하며 현재는 필요한 조정 단계에 불과하다고 강조했다. 중국 경제는 여전히 중·고급 성장을 유지할 수 있고, 도시화율도 여전히 개선될 여지가 있어 지속적인 부동산 개발을 견인할 수 있습니다. 중국의 전반적인 경제는 탄력적이며 상업용 부동산에 대한 수요는 중단되지 않을 것입니다. 특히 물류 및 임대와 같은 부동산 하위 부문은 발전 잠재력이 뛰어나 현재 국내외 자본이 선호하고 있습니다.
165438년 6월 + 10월 18일, 제갈주택데이터연구센터는 "중국 시장에 대한 외국인 투자로 토지를 확보하고 장기적인 가치 실현을 기다리고 있다"라는 특별 보고서를 발표했습니다. 보고서는 이번 중국 부동산에 대한 대규모 외국인 투자에는 다음과 같은 세 가지 특징이 있다고 생각합니다. 첫째, 외국 자본과 홍콩 자본은 핵심 1, 2급 도시에 집중하는 경향이 있고 3급 및 3급 도시에는 덜 관심을 기울이는 경향이 있습니다. 4급 도시; 시장 배치는 전통 가옥을 중시하지 않고 산업 단지, 물류 단지 및 창고를 선호합니다. 셋째, 자산운용사 및 일부 부실자산투자회사는 중국 부동산 회사의 채권 및 주식을 매수하는 경향이 많아 장기투자를 위해 싸게 사서 비싸게 파는 경향이 있다.
보고서는 외자 홍콩 투자 기업의 경우 중국 부동산 시장이 저점에 있는 시기에 대규모 배치가 중국 부동산 시장에 대한 시장 신뢰를 어느 정도 높이는 데 도움이 될 것이라고 믿고 있습니다. 1654년 6월부터 38년 10월까지 중앙정부의 부동산시장 정책지원은 유례없는 수준으로 높아졌다. 민간 부동산 기업의 채권 발행을 지원하는 '제2의 화살'에 착수한 뒤, 시장 구제를 위한 '금융서류 16호'를 발행하는 것부터 업계 신뢰도 제고 효과가 컸으며, 중국 부동산 시장은 호황을 누릴 것으로 예상된다. 점차적으로 변곡점을 맞이하게 됩니다. 부동산 산업이 회복 사이클에 진입한 후, '하단 매수'하는 외자 홍콩 자금 기업이 보상을 받을 것으로 예상됩니다.
왜 사람들은 아직도 그것을 빌리는 걸까요?