두난빅데이터연구소 상장부동산회사 연구팀이 부동산회사를 대상으로 조사한 바에 따르면 지난해 상장한 한 부동산회사를 제외하고 전체 부동산 80곳 중 82%가 조사 대상 기업은 같은 기간 동안 이자부채가 전년도에 비해 증가한 것으로 나타났다.
이 중 부동산회사 7개사의 이자부채가 전년 대비 50% 이상 증가했고, 6개사는 전년 대비 30~50% 증가했으며, 20개사는 전년 대비 15~30% 증가했다. 이 밖에도 이자부채가 마이너스 성장한 부동산회사는 14곳이다.
부동산업체 80개사의 이자부채를 합치면 7조2000억 위안에 이른다. 평균 금융비용 7%를 기준으로 계산하면 연간 이자 상환액은 5,000억 위안을 초과할 수 있습니다.
주요 부동산 기업이라도 외부에서는 여전히 이자부채 확대로 인한 부채상환의 '압박'을 느낄 수 있다.
부동산 7개사의 이자부채는 모두 2000억원이 넘는다.
부동산회사의 이자부채, 즉 기업부채 중 이자지급이 필요한 부채는 부동산회사의 실질부채 수준을 더 잘 반영할 수 있다. 구체적으로 올해 상반기 기준 이자부채가 2000억 위안을 넘는 부동산회사는 7곳이다.
'부채 감축'을 외치는 에버그란데는 여전히 같은 진영의 주요 부동산 회사를 능가하는 이자부 부채가 8,355억 위안에 달한다. 컨트리 가든(Country Garden)과 그린랜드 홀딩스(Greenland Holdings)가 뒤를 이어 이자부채가 각각 3,420억 4천만 위안과 3,298억 4,400만 위안에 달했습니다. 또한 이 범위에는 Sunac, Poly, Vanke 및 China Fortune Land Development가 있습니다.
이들 7개 부동산회사의 총 이자부부채는 ***2조 6천억 규모로, 80개 부동산회사 전체 이자부부채의 약 36%를 차지한다.
Evergrande Group 이사회 의장 Hsu Jiayin은 지난 3월 "2020년부터 Evergrande는 개발 모델을 전환하고 '고성장, 통제'라는 개발 전략을 전면적으로 시행할 것"이라고 발표했습니다. 규모, 부채감소' 부채를 줄이기 위해서는 최고의 결단력과 힘을 발휘해야 한다. 3월 말 제안된 새 전략과 비교하면 400억 위안이다.
에버그란데의 '부채감소' 계획에 따르면 향후 3년간 부채가 4,500억 달러 감소하고, 2022년까지 총 부채가 4,000억 달러 미만으로 줄어들 예정이다. 이를 위해 Evergrande는 하반기 판매 회수를 더욱 늘리고 토지 보유량의 마이너스 성장을 계속 시행하며 고품질 자산을 점진적으로 분사하여 시장에 상장할 예정입니다. Evergrande의 Xia Haijun 사장은 "올해 말까지 이자부채와 순부채 비율이 크게 감소할 것으로 확신한다"고 말했다.
컨트리가든의 선두 기업들은 자금 재활용과 부채 감소 측면에서도 상대적으로 뚜렷하다. 상반기 자기자본상환율은 94%에 달해 5년 연속 90% 이상을 기록했다. 동시에 6월 30일 현재 이자부채 잔액은 지난해 말 3,696억 위안에서 3,420억 4천만 위안으로 7.5% 감소했다. 6월 30일 현재 회사의 장부상 가용현금잔고는 2,055억 2천만 위안으로 넉넉한 현금을 보유하고 있다.
그린랜드홀딩스의 상반기 영업실적은 하락세를 보였으며, 자금회수와 대출자금 조달 확대로 현금흐름을 보충했다. 다만, 대외차입금 증가로 인해 이자부채도 증가하였습니다. 2020년 6월 30일 현재 기업 화폐 자금은 872억5천만 위안으로 2065438+09년 말 대비 654억3800만 위안 감소했지만 이자부채는 36억5000만 위안에서 3298억4000만 위안으로 증가했다. 전체적으로 이자부채 증가로 순부채비율이 다시 상승했다.
가장 낮은 이자부채가 거의 60억에 달합니다.
오랫동안 부동산 회사들은 부채를 이용해 사업 규모를 확대하고, 부채와 규모를 파악해 회사의 재무 관리 능력을 시험해 왔다. Dunan Big Data는 R&F, Longfor, China Resources, China Merchants, Shimao, China Shipping 등 주요 부동산 회사를 대표하는 이자부채가 100억~2,000억(독점)인 80개 상장 부동산 회사를 모니터링합니다.
China Resources Land의 총 이자부채는 6,543억8천만+0,645억 위안으로 사상 최고치를 기록했고, 순부채 비율도 45.9%로 증가했다. 공개된 바에 따르면, 한편으로는 전염병으로 인해 단기 현금 흐름 긴장이 높아졌고, 다른 한편으로는 상반기 느슨한 자금 조달 환경을 활용하여 예비 채권 대체 조치를 취했습니다. 곧 만기되는 부채를 위한 길.
경영진은 Caesars가 규모, 현금 흐름 및 이익의 균형을 달성해야 한다는 압박감이 크다고 인정합니다. 상반기 이자부채는 121억7000만 위안으로 이 중 국내 43%, 해외 57%를 차지했다. 미래채무 중 1년 이내 만기채무가 26%를 차지하고, 5년 이내 만기채무가 약 765,438+0%, 5년 이상 만기채무가 3%를 차지한다. 경영진의 중간 성과 회의에 따르면 다음 단계는 적시 납품을 보장하는 것뿐만 아니라 판매 상환 시간을 단축하는 것입니다. 동시에 투자 확대의 질을 높이고, 합리적인 이익과 탄탄한 현금 흐름을 확보하고, 상환을 강화하고, 가용 자금을 투자 확대에 활용하고 규모, 이익 및 현금 흐름 간의 균형을 달성해야 합니다.
Agile, Jinmao, Xincheng, Sino-Ocean, KWG 및 Zhongnan과 같은 부동산 회사를 대표하는 500억 위안 ~ 100억 위안(독점)의 이자부채 21.
이 밖에도 Urban Construction, Zhongjun, Zhengrong, C&D, Greenland Port 등 부동산 회사를 대표하는 이자부채 500억 위안 미만의 부동산 회사가 35개 있습니다.
최대값이 2배! 이들 6개 부동산 회사의 부채 증가는 놀랍다.
적당한 레버리지는 사회적 자금과 자원을 효과적으로 활용하고 장기적인 발전을 위한 탄약을 제공할 수 있습니다. 그러나 많은 불확실성 속에서 높은 부채 규모와 높은 레버리지가 향후 안정적인 운영을 달성할 수 있을지는 낙관적이지 않습니다.
두난 빅데이터 연구소는 80개 상장 부동산 회사를 모니터링한다. 지난해 상장한 부동산업체 1곳을 제외하면 65개 부동산업체의 이자부채가 전년 동기 대비 증가해 82%에 달했다.
이 중 3S바이오와 차이나커뮤니케이션즈의 전년 동기 대비 성장률은 각각 207.08%, 1.61.04%에 달했다. Aoyuan, C&D, DXN, COFCO는 모두 전년 대비 50% 이상 성장했습니다.
업계 개편이 가속화되는 상황에서 3SBio 홀딩스는 모회사 전략에 힘입어 전국 진출에 속도를 냈다. 올해 상반기에는 장쑤성 하이먼(Haimen), 원저우(Wenzhou), 저장성(Zhejiang), 우시(Wuxi)에서 4개 토지를 연속으로 매입했다. 총 토지 가격은 약 27억5400만 위안으로 지난해 전체 토지 매입 가격의 4배가 넘는다. 2019년 양쯔강 삼각주 지역. 동시에 Sansheng의 부채도 필연적으로 증가하고 있습니다. 중간보고 기준으로 은행대출과 금융기관 대출은 약 654억3800만 위안+013억9000만 위안, 미지급채권은 654억3800만 위안+02360만 위안이다. 대출금 중 1년 이내 만기 대출금은 약 7,291억 위안, 1년 이후 만기 대출금은 약 40억 8,400만 위안, 현금 및 현금성 자산(정기예금, 제한적 예금 포함)은 약 654억 3800만 위안에 불과하다. 갚기에는 부족합니다. 그러나 Sansheng Holdings의 불완전한 자산 투입으로 인해 핵심 재무 지표 성과는 모회사인 Sansheng Group의 실제 상황을 완전히 반영할 수 없습니다.
상반기 CCCC의 부동산 투자집중도는 전년 동기 대비 121% 증가한 222%에 달했다. 토지은행이 지속적으로 성장함에 따라 CCCC의 부동산 부채 수준도 계속해서 증가하고 있으며, 이자부부채 증가율은 업계 최고 수준으로 세 가지 위험선이 모두 밟혔습니다. 그러나 CCCC의 부동산 사업이 많이 통합된 것을 보면 그룹이 부동산 사업 분야에 중점을 두는 것과 중앙 기업으로서의 배경이 자금 조달에 많은 편리함을 가져왔음을 쉽게 알 수 있습니다. 레버리지 및 낮은 금융 비용 확장.
2020년 상반기 아오위안의 이자부부채, 순부채비율, 단기 이자부부채는 모두 전년 동기 대비 크게 증가했다. 지난해 상반기 536억7000만위안에서 654억3800만위안으로 늘었다. 그러나 아오위안 경영진은 하반기 만기 부채가 약 200억 위안, 6월말 현재 회사의 현금잔고가 약 694억 위안에 달한다고 밝혔다. 동시에 미사용 신용 잔액은 약 943억 위안에 달해 단기 부채에 대한 압박도 거의 없습니다.
씨앤디인터내셔널의 실적은 전년 대비 약 52.87% 매출이 증가하는 등 빠른 속도로 성장하고 있다. 2020년 말까지 C&D International의 목표는 700억 위안에 도달하는 것입니다. 규모가 확대됨에 따라 중국개발은행국제은행의 총 부채도 증가했으며 장단기 부채 비율은 65,438+09.2로 연초보다 3365,438+0.5% 증가했습니다. 하지만 씨앤디인터내셔널의 매출 회수액은 266억3000만 위안으로 현금흐름이 단기부채를 감당할 수 있다. 모회사의 국영기업 배경으로 인해 씨앤디인터내셔널의 자금 조달 비용은 업계에서 상대적으로 낮은 수준이다.
성장률 15%로 40% 이상을 차지하는 기업은 33개다.
위 6개사를 포함해 전년 대비 성장률이 15% 이상인 기업은 33개사다. 그 중 전년 대비 성장률이 30%-50%(독점)인 7개 회사가 있습니다. 대표적인 부동산 회사로는 Zhongzhou, Jianye, Hesheng 및 Aoyuan이 있습니다. 연간 성장률 15%-30%(독점) 20개 회사는 Greentown, Poly Real Estate, Shimao, Gemdale, Vanke, Longfor 및 Times와 같은 부동산 회사를 대표합니다.
2019년부터 그린타운 차이나는 1선과 2선 도시에 집중하며 투자가 점차 늘었다. 상반기 신규 증축된 토지저장 건설면적은 전년 동기 대비 241% 증가했고, 신상품 가치는 전년 동기 대비 1.81% 증가했다. 그러나 그린타운 경영진은 그린타운이 지난 2년간 상대적으로 좋은 성장률을 달성했다고 밝혔다. 이처럼 좋은 발전을 이룬 이유는 자금조달이 아닌 자금조달 레버리지 덕분이다. 상반기 단기대출은 168억6000만 위안, 장기대출은 572억9300만 위안으로 모두 전년 동기 대비 증가했다. 지난해 부채비율은 2019년 말 대비 5.5%포인트 감소해 전체 부채의 31.1%를 차지했다.
반면 업계 선두인 반케의 총부채는 과소평가할 수 없으나 기본적으로 양호한 부채구조를 유지하고 있다. 시마오(Shimao)를 예로 들면, 경제 및 금융 환경의 복잡한 변화에 대처하고 그에 따른 지속 가능한 발전을 위한 견고한 기반을 마련했습니다. 상반기 대출총액은 1429억8000만 위안으로 그 중 장기대출이 72.3%, 단기대출이 27.7%를 차지했다. 장단기 대출 구조는 오랫동안 안전하고 건전한 수준을 유지해 왔습니다. 현금단기부채비율은 1.8로 유동성이 좋고 단기 지급능력이 좋습니다.
항상 탄탄한 재무상태와 좋은 리스크 저항성을 유지해온 반케(Vanke)도 있다. 6월 말 현재 Vanke의 이자부부채는 주로 중장기 부채였으며, 1년 부채가 60% 이상을 차지했습니다. 보유 화폐자금은 6,543억 8천만 위안+0,942억 9천만 위안으로, 이는 1년 이내에 만기가 도래하는 총 이자부채 968억 2천만 위안보다 훨씬 높습니다. 이밖에 롱포의 단기부채는 1조7214억 위안, 장기부채는 1조5134억 위안에 달했다. 총부채는 전년 동기 대비 20.35% 증가했으며, 그 중 단기부채 비중은 101%에 그쳤다. 전반기 결과 회의에서 Zhao Yi CFO는 Longfor가 상반기에 안전한 재무 구조를 유지했으며 자기 규율을 자유로 바꾸었다고 말했습니다. 그러나 올해 상반기 총부채 규모는 지난해 같은 기간에 비해 빠르게 증가해 여전히 합리적인 통제가 필요하다.
이 밖에도 전년 대비 성장률이 15% 미만인 부동산 회사는 32개다. 대표적인 부동산 회사로는 위에슈(Yuexiu), 파이낸셜 스트리트(Financial Street), 차이나 머천트(China Merchants), 수낙(Sunac), 애자일(Agile), 시저스(Caesars) 등이 있다. Midea Real Estate, Evergrande, Xincheng 등
역성장! 이들 14개 부동산 회사는 부채를 줄였습니다.
동시에 이자부채가 마이너스 성장을 보인 부동산 회사는 14개였으며, 이 중 진루의 이자부채는 전년 대비 63.58% 감소했다. Tahoe, Peking University Resources 및 Mingcheng은 모두 전년 대비 두 자릿수 마이너스 성장을 기록했습니다.
타호의 올해 상반기 매출은 24억 6300만 위안으로 전년 동기 대비 83.02% 감소했으며 순이익은 -654억 3800만 위안으로 전년 동기 대비 20654억 3800만 위안으로 감소했다. , 미지급이자만 43억 3200만 위안에 달했습니다. 최종 융자 잔액은 960억 위안, 평균 융자 비용은 10.03%, 1년 내 납입금은 7억1372만 위안이다. 자금조달구조 중 신탁 등 비표준 자금조달이 578억1600만 위안으로 전체의 60.20%를 차지했다. 회사의 어려움을 해결하기 위해 Tahoe Group은 Vanke를 도입할 계획이지만 Vanke는 아직 최종 결정을 내리지 않았습니다. Vanke의 중간 실적 보고에서 Vanke CEO Zhu Jiusheng은 Tahoe의 제품 강점과 기본 역량이 좋다고 믿었지만 "Vanke의 개입은 조건부"라고 거듭 강조했습니다. 둘 다 하락했지만 현금흐름, 지급능력 등의 데이터로 볼 때 중국 해외부동산은 시장 추세에 비해 상승세를 보였습니다. 중국해외부동산의 은행 및 기타 대출금 및 어음은 각각 1,292억 9천만 위안, 793억 2천만 위안, 이자부채는 20억 8,810만 위안으로 그 중 1년 이내 만기 도래하는 이자부채는 334억 4,000만 위안, 현금부족 - 정기부채비율이 3배 이상입니다. 중국 해외 부동산 회장 Yan Jianguo는 중국 해외가 1997년에 금융 위기를 겪었다고 말했습니다. 당시 상대적으로 높은 부채비율로 인해 부도의 위험에 직면했고, 교훈은 매우 깊었습니다. 그 이후로 China Overseas Shipping의 운영은 특히 부채비율과 현금 레버리지 측면에서 매우 안정적이었으며 내부적으로 엄격한 레드라인이 설정되었습니다.
과거 호텔 자산으로 인해 R&F는 늘 상당한 부채 압박을 받았지만 올해 상반기에는 부채 감축에 어느 정도 성과를 거뒀다. R&F는 올해 2월 2021년 만기 미국 달러 선순위 채권을 상환하기 위해 4억 달러 규모의 선순위 채권을 발행하고 만기 기간을 연장했다. 상반기에는 국내채권 108억위안을 처리해 이자부채 규모를 줄였다. 계획에 따르면 그룹은 향후 9개월 동안 250억~350억 위안의 부채를 처리할 예정이며, 이 중 절반 이상은 구조조정되고 나머지는 자금이나 매각을 통해 상쇄되며 투자 지분을 매각할 예정이다. 부채 감소를 가속화하기 위한 부동산 및 개발 프로젝트. R&F Real Estate 회장 Li Silian도 부채 감소는 앞으로도 계속될 것이며 회사의 토지 은행은 여전히 주로 오래된 토지에서 전환될 것이라고 말했습니다.
업계 관측: 부채감소가 뉴노멀이 될 것이며, 가격인하 프로모션도 배제되지 않을 전망이다.
연구자들은 시장 규제와 자금 조달 채널이 강화되는 가운데 부동산 회사의 올 상반기 이자부채 증가율이 더 높은 것으로 나타났습니다. 한편으로는 Sansheng, Dexin 등과 같이 고성장하지만 소규모 부동산 회사가 있는 반면, 최근 몇 년 동안 성장하고 있는 Aoyuan과 같은 중소 부동산 회사가 있습니다. 과도한 부채 증가로 이어졌습니다.
부동산 회사의 이자부채 규모를 통제하고 부동산 위험을 방지하기 위해 규제 당국은 새로운 자금 조달 규정을 제안하고 부동산 회사를 4개 수준으로 나누는 '3개의 레드 라인'을 설정했습니다. "빨간색, 주황색, 노란색 및 녹색"은 이자부 부채의 증가율을 제어합니다. 이는 하반기에는 부채감소가 업계의 '뉴노멀'이 될 것이라는 의미이기도 하다.
이러한 맥락에서 많은 부동산 회사들도 부채비율 증가, 자금조달 구조 개선, 연간 실적 제고를 위해서는 상환능력이 지속적인 운영의 핵심이 될 것이라는 점에 동의하고 있습니다. 따라서 도시 레이아웃, 토지 취득 기회, 제품 생성 및 자원 집합에 대해서도 더 많은 대학원 시험을 치르게 됩니다. 하반기에는 부채압박이 더 큰 일부 기업은 앞으로도 부채를 줄이기 위한 노력을 계속해야 할 것이며, 자금을 회수하기 위한 적극적인 가격 인하 및 판촉 활동 가능성도 배제할 수 없다.
기획: 광림
리더: 왕옌링
연구원: 이추용펀,
제작: 둔안빅데이터연구소 부동산 기업 연구 그룹에 상장되어 있습니다.