216 년 말 중앙경제업무회의는 "집은 살기 위한 것이지 볶기 위한 것이 아니다" 라고 제안했다. 이후 감독층이 잇달아 다륜 정책을 내놓았고, 지방정부도 잇달아 문건 규범을 발부했다. 219 년까지 부동산 장효 메커니즘이 점진적으로 시범적으로 시행된다는 것은 이번 부동산 규제가 정상화 단계에 들어선 것을 의미한다. < P > 이 기간 동안 수요측의 지렛대 제거 정책이 가장 눈에 띈다. 이전의 구매 제한 대출 조치 외에도 각급 감독 부처는' 판매 제한' 조치를 내놓아 주택 보유 기한을 정해 단기 부동산 투기를 억제했다. < P > 는 올해 2 분기에 일부 지역 시장이 전염병에서 급속히 회복되면서 각종 자금이 부동산 시장으로 유입되었다. 시장의 과열을 억제하기 위해 일부 도시들은' 자금 대출' 과' 주택 융자' 를 타격하기 시작했고, 또 많은 도시들이 서류를 내놓아' 가짜 이혼' 의 허점을 막았다. 이러한 조치들은 또한 수요측에서 지렛대를 제거하는 것이다. < P > 항대연구원에 따르면 22 년 상반기 금융기관은 위안화 대출 중 개인 주택 대출 비중이 18.9% 로 216 년 38.7% 보다 19.8% 포인트 하락했다. < P > 7 월 24 일 부동산 업무 좌담회가' 부동산 금융 건전성 관리 제도 시행' 을 내놓을 때까지 부동산 시장의 지렛대 제거 중점은' C 측' 에서' B 측' 으로 바뀌었다.
21 세기 경제보도기자들은 이에 앞서 감독관들이 여러 차례의 조사와 의견을 구했으며 일부 주택업체들도 참여했다는 사실을 알게 됐다. 지난해부터 정책 동향을 냄새 맡는 기업들이 채무 구조를 조정하고 채무 규모를 통제하기 시작했다. 게다가 좋은 시장 판매와 헐렁한 융자 환경까지 더해져 업계 전체의 부채율이 예년보다 낮다. < P > 국태군안증권은 265438 년 중기 +29 년이 주택기업의 이자부채가 상대적으로 높은 것으로 보고 있다. "주택업체들은 219 년 하반기부터 이자부채 규모를 압축하기 시작했고, 이번 융자 정책은 업계 전략 배치와 일치했다." < P > 사실' B 측' 의 규제는 일종의 정상화 수단이 될 수 있다. 많은 응답자들은' 부동산 금융 건전성 관리 제도' 가 부동산의 장기적 메커니즘의 일부이며 정식 시행 후에도 계속 시행될 것이라고 생각한다. < P > 지렛대 < P > 국가통계청에 따르면 주택업체 자금의 거의 절반은 판매 (예금 및 예금, 개인담보대출) 에서, 나머지는 융자에서 나온 것으로 나타났다. 따라서 수요측이든 융자측이든 지렛대 제거 정책은 적지 않은 영향을 미칠 것이다. < P > 상하이의 한 대형 주택 기업 관계자는 21 세기 경제보도기자에게 최근 몇 년간 판매측의 지렛대 통제가 점점 엄격해지고 있다고 말했다. 예매 조건 변경을 예로 들어 보겠습니다. "처음에는 땅을 가져갔고, 계획 설계가 있으면 팔 수 있었습니다. 뒤의 공사는 반드시 공사를 시작해야 하지만, 지상 지하 층수가' 양수 및 음수 ' 에 이르기만 하면 된다. " < P > 그는 이 정책이 나중에 발전하여 건설 진도를 요구하는 것 외에 자금 투입 비율에 대한 규정이 있다고 말했다. 요 2 년 동안 도시는 부동산이 반드시 봉쇄되어야 한다는 강경한 요구를 제기했다. 그리고 규정에 따르면 보증금과 선불금은 반드시 전문 규제 계좌에 들어가야 하며, 프로젝트 개발 건설에만 국한되어야 한다. < P > "한 항목의 보증금과 선불금으로 하나 이상의 항목의 롤링 개발을 지탱하는 시대는 이미 지나갔다." 그는 말했다. < P > 한편 213 -214 년 이후 부동산업계는 공급 수요에서 공급 수요 단계로 진입했다. 아직 구조적인 기회가 있지만 전체 수요 배당은 빠르게 사라지고 있다. < P > 에 비해 부동산 업계의 융자 환경은 시기마다 다르며, 주택업체들은 보통 융자 환경이 좋은 기회를 이용하여 자금을 회수할 수 있는 공간을 마련한다. 더 흔한 것은 주택업체들이 융자 규모를 확대함으로써 높은 부채로 확장하는 것이다. < P >' 선불금 제거 후 자산부채율이 7% 이상이다' 는' 3 개 레드라인' 중 하나로 부동산 업계 부채율의 레드라인으로 여겨져 왔다. 시장이 상승주기에 있고 산업이 급속히 확장될 때 이 붉은 선을 돌파하는 경우가 많다. < P > 217 년 Wind 통계에 따르면 217 년 6 월 3 일 현재 136 개 상장주택 기업의 전체 부채율은 78.9% 로 집계됐다. 5 대 주택 기업 중 자산 부채율이 8% 를 넘는 절반 이상이다. 비록 이 지표는 예수금금을 배제하지 않는 결과이지만, 여전히 높은 편이다. < P > 올해 중반까지 주택기업 자산부채율은 보편적으로 하락했지만, 대형주택업체들 사이에서도' 레드라인' 을 돌파한 사례가 여전히 많다. 자산부채율이 8% 를 넘는 상위 5 개 주택기업은 여전히 1/3 정도다. < P > "실제 상황은 표에 반영된 것보다 훨씬 심각하다." 앞서 언급한 부동산업자들은 많은 기업들이 표외 융자를 통해 빚을 숨기고 있지만, 표내 재무 지표는 여전히 건강하다고 지적했다. 게다가, 최근 몇 년 동안 유행하는 풍조 투자도 표외 채무로 쉽게 만들어진다. < P > 는 이는 부동산 업계의 발전 관성을 반영한 것으로, 높은 부채를 통해 고성장을 이루거나' 커브길에서 추월하는 것' 이라고 말했다. 부채가 너무 많아 자금사슬이 끊어지는 경우도 있지만, 이 모델은 과거의 관행에서 여러 차례 시도되고 있다.
부채 감소는 쉽지만 높은 성장은 어렵다. < P > 부채 규모에 대한 정확한 제약으로 인해' 3 개의 빨간 선' 이 출시되면서 이러한 경로 의존성이 깨질 가능성이 높다. < P > 감독층은' 3 개의 빨간 선' 접촉 조건에 따라 부동산 기업을' 빨강 오렌지 노랑 녹색' 4 등급으로 나누었다. 265438+29 년 6 월 말 이자부채 규모를 기준으로 세 가지 지표가 모두 선을 밟은' 레드파일' 기업의 이자부채는 증가하지 않는다. 두 가지를 밟은' 오렌지' 기업에게는 이자부채 연간 성장률이 5% 를 넘지 않아야 한다. 오직 한 곳의' 황단' 주택기업만이 이자부채 연간 성장률을 1% 로 완화할 수 있다. 각 지표는' 녹색 파일' 요구 사항을 충족하며, 이자부채의 연간 성장률은 15% 로 완화될 수 있다. < P > 캐세이 패시픽 군안은 2 대 주택 기업 중 91 곳의 주식과 재무 데이터가 비교적 완전한 주택 기업을 표본으로 하고 있다. "3 개의 빨간 선" 에 따르면, 녹색, 황색, 주황색 및 빨간 주택 회사는 각각 31%, 32%, 13%, 24% 를 차지 했다. < P > 좌담회에 참석한 12 개 중점 주택기업을 분리하면 선을 밟지 않는' 녹색' 주택업체는 폴리, 중해, 화윤, 화교성 등 4 개뿐이다.
7% 안팎의' 대기율' 은 정책 제약의 엄혹함을 입증했다. 이 정책은 외국의 표현에서' 이익' 으로 규정되어 있지만 업계의 정상적인 상태라고 불린다. 하지만 21 세기 경제보도기자에 따르면 현재 이 정책에 대한 연구가 진행 중인 기업이 있는 것으로 알려졌다. < P > 기자는 여러 주택업체가 상술한 문건의 원문을 얻었지만 구체적인 실시 세부 사항과 실시 규모는 분명하지 않다는 것을 알게 되었다. 주택업체들이 익숙한 금융기관과 소통한 적이 있어 확실한 답변을 받지 못했다. 베이징 방업체 인사들이 기자들에게 금융기관도 관련 지도 문서의 공식 발행을 기다리고 있다고 말했다. < P > 그럼에도 불구하고 이 일의 심각성으로 많은 주택업체들이 이미' 채무 감채' 의식을 형성했다. 상술한 베이징 주택 기업인에 따르면, 그 회사는 정책이 정식으로 착륙하기 전에 잘 연구하여 몇 가지 방안을 형성할 것을 요구했다. < P > 전체 업종에 대해 캐세이 패시픽 군안은 이번 정책 긴축이 업계 전체에 큰 영향을 미치지 않는다고 보고 있다.' 업계 전체 지급 능력이 비교적 안정적이다' 며 실질적 위험을 통제할 수 있기 때문이다. "융창, 영성 등 일부 주택 기업 레드오렌지 파일은 있지만 재정지표가 초과폭이 작다. 분기말 판매 수금 증가, 표외 융자, 분기말 가까운 현금 지출 감소를 통해 대차대조표의 정적 유동성을 개선함으로써 위치를 개선하고 융자 제약을 줄일 수 있습니다. " < P > 그러나 부채를 줄이는 것은 쉽지만 고성장은 어렵다. 앞서 상해부동산상들은 "시대가 변하고 있다" 며 높은 부채를 통해 확장되는 시대는 이미 역사가 되었다고 말했다. < P > 그는 새로운 규정에 따르면' 녹색' 기준에 도달해도 기업의 대출 규모는 여전히 제한적이며 업계가 이미' 은시대' 에 접어들었다는 점을 감안하면 시장 공간이 줄어들고 있다고 밝혔다. 이는 또한 업계의 계층이 계속 경화될 것이며' 커브길에서 추월할 수 있는 기회' 가 더 이상 존재하지 않을 것이라는 의미이기도 하다. 게다가, 규제 당국이 충분히 크면 앞으로 표외 채무를 관리할 것이며, 기업 융자의 공간은 더 작아질 것이다. < P > 적어도 단기간에 이러한 기대는 토지나 투자와 같은 전략적 변화를 불러일으켰다. 얼마 전 주택기업 중기 실적회에서 아주악 이사회 의장 겸 총재 진탁림 회장은 "우리는 지금 땅을 함부로 가져갈 수 없다 ... 하반기에 좋은 프로젝트가 없다면 내년에는 땅을 가져갈 것이다. 잘못 가져가는 것은 매우 고통스러운 일이기 때문이다" 고 말했다.
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