12월 28일 오전 중앙은행은 2020년 3월 1일부터 금융기관이 기존 변동금리대출 고객과 가격기준 전환조건을 협상하고 합의된 금리에 가격을 책정해야 한다고 발표했다. 원래 계약에서는 LPR을 가격 기준으로 사용하고 포인트를 추가하는 방식으로 변환됩니다.
간단히 말하면 이전 대출 계약은 기준금리 + 변동(또는 변동)을 기준으로 가격이 결정되었으나 이제는 LPR + 기준점(또는 변동)으로 전환해야 합니다. 고정금리) 가격.
물론 대부분의 사람들과 관련된 것은 모기지입니다.
중앙은행은 지난 8월 기존 개인주택대출 금리가 기존 계약대로 시행된다고 밝혔는데 왜 또 바뀌었나요? 새로운 가격 책정 방식으로 전환한 후 주택담보대출은 다소 줄어들까요? 중앙은행에 답이 있습니다.
이번 변경 사항에는 프로비던트 펀드 개인 주택 대출 금리가 포함되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
중앙은행은 기존 변동 금리 대출 가격 벤치마크를 LPR로 전환하는 등 큰 조정을 했습니다.
2019년 8월 17일 중앙은행은 대출 개혁 및 개선에 대한 발표를 했습니다. 시장호가율(LPR) 형성 메커니즘 .
중앙은행은 현재 신규 발행 대출의 90% 가까이가 LPR을 기준으로 가격이 책정되고 있지만, 기존 변동금리 대출은 여전히 대출 기준금리를 기준으로 가격이 책정되고 있어 대출 금리 변동을 반영할 수 없다고 밝혔습니다. 시장 이자율을 적시에 제공하지 않으며 차용자와 대출자 모두의 권리와 이익을 보호하는 데 도움이 되지 않습니다. LPR 개혁을 더욱 심화하기 위해 중국인민은행은 [2019] 공고 제30호를 발표하여 기존 변동금리 대출 가격 벤치마크의 원활한 전환을 촉진했습니다.
중앙은행 발표에 따르면 기존 변동금리 대출은 2020년 1월 1일 이전에 금융기관에서 발행한 변동금리 대출로, 계약은 되었으나 발행되지 않았으며 시세를 기준으로 가격이 책정되는 변동금리 대출을 말한다. 대출 기준 이자율(공제자금 대출 제외). 2020년 1월 1일부터 금융기관은 대출기준금리를 기준으로 가격이 책정되는 변동금리 대출계약을 체결할 수 없습니다.
기존 변동금리 대출 가격 벤치마크 전환 원칙은 무엇인가요?
첫째, 차용인은 가격 기준을 LPR 또는 고정 이자율로 전환하기 위해 은행과 협상할 수 있으며, 전환 후에는 다시 전환할 수 없습니다. 마지막 금리 조정 주기에 있는 기존 변동금리 대출은 전환되지 않을 수 있습니다.
둘째, 전환 작업은 2020년 3월 1일부터 시작되며, 원칙적으로 2020년 8월 31일 이전에 완료되어야 합니다.
셋째, 전환 후 대출 금리 수준은 부동산 시장 규제 요건을 이행하기 위해 쌍방이 협상을 통해 결정해야 한다. 변환은 변경되지 않은 상태로 유지됩니다.
중앙은행은 기존 변동 금리 대출의 가격 기준을 LPR로 전환한다고 밝혔습니다. 상업용 개인 주택 대출을 제외하고 포인트 가치는 차용자와 대출자 간의 협상을 통해 결정됩니다. 상업용 개인 주택대출의 포인트 부가가치는 원 계약의 최근 체결 금리 수준과 2019년 12월 발표된 해당 기간 LPR의 차이와 동일해야 합니다. 전환 시점부터 이후 첫 번째 금리 조정일(제외)까지 실행된 금리 수준은 원 계약의 가장 최근 실행된 금리 수준, 즉 12월 해당 기간의 LPR의 합계와 동일합니다. 2019년과 가산점 가치입니다. 이후, 최초 금리개정일부터 매 금리개정일마다 최근 달 해당 기간의 LPR과 가산점을 기준으로 금리수준을 재산정하여 결정합니다.
금융 기관은 고객과 가격 기준 전환 조건을 협상할 때 가격 조정 주기와 가격 조정 날짜를 재협상할 수 있습니다. 상업용 개인 주택 대출의 가장 짧은 가격 조정 주기는 1년입니다.
기존 변동금리 대출을 고정금리 대출로 전환하는 경우 전환 후 금리 수준은 차주와 대출 기관 간의 협의를 거쳐 결정된다. 상업용 개인 주택 대출의 경우, 원 계약의 최근 체결 이자율 수준과 동일해야 합니다.
상업용 개인 주택대출 외에도 기업대출, 개인소비대출 등 기타 기존 변동금리 대출은 시장 상황에 따라 차주와 대출자가 협의할 수 있다. LPR 종류의 용어 참조, 포인트 가치, 가격 조정 주기, 가격 조정 날짜 등을 포함하여 특정 변환 조건을 결정하는 지향적 원칙은 고정 이자율로 변환될 수 있습니다.
신규 모기지 금리 계산은 이렇게!
그럼 신규 모기지 이자율은 어떻게 계산하나요? 전환 후 이자율이 변경됩니까?
중앙은행은 가격 기준을 LPR로 전환할 경우 원래 계약의 차입 기간을 기준으로 LPR의 기간 유형이 결정된다고 밝혔습니다. 계약 기간, 추가된 가치는 원래 계약의 최신 실행 이자율이며 2019년 12월의 LPR 차이(음수일 수 있음)는 전환 시점의 남은 계약 기간 동안 고정됩니다. 차용자와 대출자는 1년 동안 가장 짧은 가격 조정 주기로 가격 조정 주기와 가격 조정 날짜를 재협상할 수 있습니다.
동일 상업용 개인주택대출에 대해 2020년 3월~8월 중 언제든지 전환할 경우 2019년 12월 LPR과 당초 금리 수준을 기준으로 가산점 가치가 결정되며, 추가된 포인트 가치는 영향을 받지 않습니다. 전환 시점의 영향은 은행과 고객에 의해 합리적으로 분산될 수 있습니다. 현재 대부분의 기존 상업용 개인 주택 대출의 가격 조정 주기는 1년이며 가격 조정 날짜는 매년 1월 1일입니다.
예를 들어 상업용 개인 주택대출의 원래 계약기간이 20년이고 남은 기간이 8년이고 원래 계약서에 약정된 이율이 기준금리보다 10% 높다면 5년 이상 대출의 경우 실행이자율은 4.9% × (1+10%) = 5.39%입니다. 2019년 12월 발표된 5년 LPR은 4.8%였습니다. 차입자와 대출 기관이 2020년 3월 30일에 가격 책정 기준을 전환하기로 결정하고 가격 조정 주기가 여전히 1년이고 가격 조정 날짜가 여전히 매년 1월 1일인 경우 포인트 증가율은 0.59% 포인트( 5.39%-4.8%= 0.59%). 2020년 3월 30일부터 12월 31일까지 시행된 금리 수준은 여전히 5.39%(4.8% + 0.59%)입니다. 이후 첫 번째 리프라이싱일인 2021년 1월 1일에는 재협상된 리프라이싱 규정에 따라 시행이자율이 2020년 12월 발표된 5년 이상 기간 동안 LPR+0.59%로 조정되며, 그 이후로는 매년 등등.
간단히 말하면, 첫 번째 가격결정 주기(보통 1년)에는 주택대출의 새로운 이자율이 현재의 이자율과 동일합니다. 따라서 새로운 이자율의 베이시스 포인트 값이 됩니다. 금리(LPR + 베이시스포인트)는 현재 금리와 LPR의 차이로, 베이시스포인트가 결정되면 변경되지 않습니다.
게다가 이번 변화는 은행에도 많은 부담을 안겨줄 것이다. 중앙은행은 발표일로부터 은행은 시스템 지원, 인력 교육 등을 포함하여 기존 상업용 개인 주택 대출 가격 벤치마크 전환을 위한 업무 계획을 가능한 한 빨리 수립해야 한다고 밝혔습니다. 여러 채널(공식 웹사이트 및 지점 공지, 문자 메시지, 이메일, 모바일 뱅킹 및 전화 알림 등 포함)을 통해 고객에게 양 당사자의 합의에 따라 원래 계약 조건의 변경은 간단하고 실행 가능하게 이루어져야 함을 알립니다. 가능한 한.
LPR 인하가 부동산 시장을 자극하는 것은 아닙니다.
첫 번째 모기지 주기에서 이자율이 변하지 않더라도 LPR의 후속 변경 사항은 모기지 상환에 영향을 미칩니다.
모기지 이자율은 일반적으로 5년 LPR에 해당합니다. 중국외환거래센터 자료에 따르면 5년 전 현재 LPR 시세는 4.80%였다.
LPR 견적의 마지막 변경은 11월 20일이었습니다. 1년물은 4.20%에서 4.15%로, 5년물은 4.85%에서 4.80%로 떨어졌습니다.
Centaline Real Estate의 장다웨이 수석 애널리스트는 당시 5년 LPR 인하가 30년 동안 100만 달러 대출이 필요한 이들에게 월 평균 지불액은 5년이 된다는 의미라고 분석했다. 30위안이 줄어들고, 30년 동안 월 납부금 총액이 10,890위안이 줄어듭니다.
중국증권저널(China Securities Journal)은 앞서 개혁 이후 LPR이 점차 신규 대출 가격 책정의 기준이 됐다고 보도한 점에 주목할 필요가 있다. LPR은 MLF 이자율과 연결되어 있으며 후자의 변화는 LPR과 신용 시장 이자율에 중요한 영향을 미칩니다. MLF 금리와 중앙은행 역환매율이 연달아 인하되면서 일부 연구자들은 금리 인하 사이클이 시작됐을 가능성도 있다고 본다.
CICC 채권연구팀은 역사적 상황으로 볼 때 중앙은행의 역환매조건부금리 인하가 보통 단번에 끝나지 않고 새로운 금리 인하 사이클이 시작됐을 수도 있다고 지적했다.
화타이증권의 장지창(Zhang Jiqiang)은 LPR의 지속적인 하락을 유도하기 위해 MLF 금리가 소폭 하락할 여지가 있다고 말했다. 다만, 관련 정책운용은 여전히 '인플레이션 기대의 확산'을 방지하고 '정상적인 통화정책'을 유지해야 한다.
그러나 LPR을 낮추는 주요 목적은 실물경제를 유도하여 향후 금리를 낮추고 자본비용을 줄이는 것이지 부동산 시장을 활성화하려는 것은 아니다.
이르기 8월 중앙은행은 가격기준을 전환한 후 전국 신규 발행 개인 주택대출 금리가 해당 기간의 LPR보다 낮을 수 없다고 밝혔습니다. 두 번째 개인 주택 대출은 해당 기간의 LPR보다 60bp를 더해야 합니다.
콘텐츠 출처: 매일경제신문 종합중앙은행 홈페이지, 메이징 APP