8월 12일 중국 5대 국영은행인 공상은행, 중국건설은행, 중국농업은행, 중국은행, 우체국저축은행이 , 8월 25일부터 범위 내에서 일괄 전환한다고 밝혔다. 개인 주택대출은 관련 규정에 따라 LPR(대출 시장 가격) 가격 방식으로 일률적으로 조정됩니다. 동시에 일괄 전환이 완료된 후 전환 결과에 이의가 있는 경우 2020년 2월 31일 이전에 관련 채널을 통해 다시 전송하거나 대출 취급 은행과 협상할 수 있음을 명시했습니다.
어제 주요 5개사가 같은 발표를 한 이유는 무엇일까. 새로운 LPR 규정은 무엇을 의미합니까? 모기지를 가진 사람들이 LPR이 되기를 원합니까? LPR로 전환하면 비용을 절약할 수 있나요? LPR 금리 추세는 장기적으로 정책 및 경제 변화에 영향을 받나요? 주택 구매자들의 우려에 부응하여 ifeng.com Finance는 새로운 정책을 해석하기 위해 국가 재정 및 개발 연구소의 부동산 금융 연구 센터 소장인 Cai Zhen에게 연락했습니다.
5대 은행의 새로운 규정은 무엇을 의미하나요?
5대 은행이 동시에 새로운 규제를 내린다는 것은 무엇을 의미하는가? Cai Zhen은 Phoenix Finance에 "이것은 실제로 작업을 완료하는 것입니다."라고 말했습니다.
"이전에는 중앙은행이 8월 31일 이전에 전환을 완료해야 한다고 규정했습니다. 일부 사람들은 이를 변경하지 않았을 수도 있지만 대부분의 희망에 따르면 예를 들어 80%의 사람들이 전환을 선택했을 수도 있습니다. , 그래서 이에 따라 변경할 예정입니다. 그렇게 하지 않으면 8월 31일 이전에 완료되지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 이번 발표의 의미는 비교적 간단하고 많은 해석이 필요하지 않다고 생각합니다. .”
LPR 가격 조정에 대한 5개 주요 은행의 발표는 이를 바탕으로 합니다. 2019년 말 중앙은행이 발표한 내용: LPR 개혁을 더욱 심화하기 위해 시중은행은 공식적으로 2020년 3월부터 기존 대출 고객을 대상으로 변동금리 대출 가격 벤치마크로 전환합니다. 원칙적으로 기존 대출 금리 가격 벤치마크는 8월 31일 전환 이전에 완료되어야 합니다.
종합적으로 이번 발표의 내용은 다음과 같은 의미를 갖습니다.
개인 주택대출 가격 벤치마크 변환 규칙에 따르면 변환 가격 벤치마크에는 두 가지 옵션이 있습니다. LPR 또는 고정 이자율. 구체적인 선택은 차입자와 은행 간 협의가 가능하지만 차용자는 선택권이 하나뿐이고, 전환 후 다시 전환할 수 없다.
8월 24일 이전에는 고정 또는 LPR이 자체 재량으로 결정할 수 있습니다. 선택하지 않으실 경우, 8월 25일 통합배치가 은행에서 LPR로 변경됩니다. 그러나 개인이 이의를 제기할 경우 65438 + 2020년 2월 31일 이전에 고정금리로 다시 전환할 수 있습니다.
LPR종교로 개종하시겠습니까? 돈이 절약될까요?
주택 구매자(모기지 보유자)의 경우 현재 고정 이자율과 변동 이자율의 두 가지 옵션이 있습니다.
한 가지 옵션: 고정 이자율. 기본 이자율 4.9%에 따라 개인 모기지 대출은 30%, 10%, 10%, 20%의 우대 이자율을 가질 수 있습니다. 현재 해당 이자율은 30%, 441%, 10%, 5.39입니다. %, 20%. 고정 이자율을 선택하면 대출금이 상환될 때까지 현재 이자율이 동일하게 유지됩니다.
옵션 2: LPR 변동 이자율. 우선, 기준 LPR 가격 책정으로 전환한 후에는 이자율 표현이 "LPR 스프레드"가 되며, 여기서 LPR은 가격 벤치마크가 된다는 점을 분명히 해야 합니다. 본 개혁에서 언급되는 LPR(가격 벤치마크)은 2065438+2009 및 65438+2009에 발표된 LPR(4.8%)입니다.
예 1. 원래 개인 모기지 금리를 1.1배로 올리면, 즉 5.39%가 된다. 5.39-4.8=0.59. 그러면 0.59가 미래 주택담보대출의 고정점입니다. 미래 모기지 이자율은 LPR+0.59입니다. 올해 LPR은 4.8이고, 올해 금리는 4.8+0.59=5.39이다.
그러나 가격 조정일에는 2020년 LPR 가격인 2021년 65438, 10월 +0 65438에 따라 개인대출 금리가 조정됩니다. 예를 들어 2021년에는 LPR이 4.5%로 조정되고 해당 예의 이자율은 4.5+0.59=5.09입니다.
예 2. 원래 개인 모기지 금리가 10%라면 4.41%다. 4.41-4.8=(-0.39), 그러면 -0.39가 미래의 고정 모기지 감소 지점입니다.
미래 모기지 이자율은 LPR-0.39입니다. 올해 LPR은 4.8, 금리는 4.8-0.39=4.41이다.
재가격 조정일인 2021년 1일에는 2020년 LPL 견적 65438+2를 기준으로 모기지 금리도 조정됩니다.
그럼 바꾸실래요? Cai Zhen은 “이자율 추세가 하향 추세이기 때문에 상황은 확실히 바뀔 것”이라고 믿습니다.
얼마 전 국립재정개발연구소(NIFD)의 2분기 부동산 금융 보고서에서 , 다음과 같은 분석이 있었다. 중앙정부의 레버리지 안정과 금융위험 예방 및 해결 강화 노력의 맥락에서, 개인 주택대출 잔액 증가율은 LPR 시행으로 완만 한 하향 추세를 유지할 것으로 예상된다. 가격 책정 메커니즘과 LPR의 느린 하향 추세가 지속되면서 전체 주택 대출 잔액은 향후 1~2년 동안 계속 하락할 것입니다. (국가재정개발연구소 2020년 1분기 부동산 금융 분기별 보고서)
Cai Zhen은 Phoenix Finance에 추가로 설명했습니다. “단기적으로 금리는 하락 추세를 보이며 1차 이후 전염병의 영향을 받았습니다. 몇 달 동안 이자율이 그렇습니다.
장기적으로 글로벌 금리는 이제 마이너스입니다. 지금 우리가 이야기하는 것은 현재의 금리 공간과 통화 정책 공간을 소중히 여기는 것입니다. 사실 이런 경향은 아직도 존재합니다. 게다가 5년 만기 LPR(이자율)이 그렇게 빨리 떨어지지 않을 수도 있음을 알 수 있습니다. 현재 일부 금리스왑 상품이 있는데, 이는 실제로 미래에 하락할 것이라는 점을 반영하므로 (금리가) 하락하면 자연스럽게 반전됩니다. ”
“고정투자는 (금리가) 오르면 고정하는 것이 좋지만, 지금은 전체적으로 금리가 하락하고 있다. 일부 일반 사람들을 포함해 대부분의 전문가들은 계산을 명확하게 할 수 있고 모두 일관되어 큰 차이가 없다. ”
그러면 구매자 입장에서는 LPR로 전환한 후 비용을 절감할 수 있을까요?
까이젠은 이것이 사실 기회비용의 개념이라고 말했습니다. 변경한 사람보다 더 많은 금액을 지불했어야 합니다. 전체 조정 주기를 위해 65438+내년 10월 1일을 선택하든지 8월 31일을 선택하든 관계없이 첫 번째 조정 동안 이자율은 낮아져야 합니다. 떨어지면 초기 증가분을 그대로 조정해야 하기 때문에 원래 상황에 비해 확실히 비용이 절약됩니다. 그 이후에는 실제로 대부분의 사람들이 모기지 금리를 낮추어야 하는데, 이는 (변동 금리)가 올랐다는 의미인 세컨드 홈을 제외하고는 최근 몇 년간 대부분의 사람들의 모기지 금리가 할인되었기 때문입니다. ”
장기간에 걸쳐 주택담보대출 금리가 바뀔까?
시중은행에서는 개인주택대출의 대출기간을 최장 30년으로 규정하고 있는 것이 대부분의 사람들의 생각이다. 단기적으로는 금리가 하락하겠지만 장기적으로는 풍향이 바뀔 것인가?
“이것은 큰 문제입니다”라고 Cai Zhen은 실제로 Fenghuang.com Finance에 말했습니다. NBR 조사에 따르면, 세계 대전이 없고 자본 파괴가 없다면 여전히 전반적인 자본 과잉이 있을 것이라는 것입니다. NBR 연구에 따르면 실제로 세계에는 제1차 세계 대전 이전과 제1차 세계 대전 이전의 두 가지 마이너스 금리만 존재합니다. II.그러므로 주택, 채권, 국채의 만기수익률은 마이너스이다. 전쟁을 통해 자본이 파괴되고 다시 돌아오는 것은 자본의 과잉이다.”
“그래서 우리는? 30년 후의 정책 변화를 판단하기는 정말 어려운데 경제 펀더멘털이 바뀔까요? 사실 소위 장기라는 것이 30년을 의미하는 것이 아니라 5~10년 안에 환경이 심각하게 변하지 않았고 우리는 여전히 장기 자본 흑자 상태에 있습니다.
새로운 기술이 새로운 것을 유치하는 구조 및 산업과 같은 새로운 투자를 가져오지 않는 한. 초고수익 투자는 전체(경제) 변화를 주도할 수 있습니다.) 금리는 확실히 가장 근본적인 자연이자율이며, 어느 정도 인상이 있을 수 있다고 말하지만 현재로서는 가능성은 낮습니다. 사실 장기적으로 봤을 때 중국이 더 나은데, 서구나 일본과는 달리 이미 너무 낮고, 통화정책을 할 수 있는 공간도 매우 낮기 때문에 (중국)은 이런 공간이 있는데, 이는 실제로 소비자에게 매우 유리합니다.
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