낮은 이자율 및 계약금
판자촌 개조 및 현금화 재정착을 위한 선지급 자금 대출 완화
다양한 야멘의 다양한 투쟁과 지지
지금 부동산은 은밀하게 일어나고 있다. 지난 20년 동안 매 주기마다 생각할 수 있는 구제금융 정책이 최근에 모두 등장했다.
중국 부동산 시장이 지금처럼 마술적이고 현실적이었던 적은 없었다.
지난해 부동산 정책 강화로 인한 부동산 시장 위축 때문이라는 분석도 있다. 현 정책은 부동산 시장 살리기다.
잘 생각해보면 2008년, 2015년, 2019년 부동산 시장이 어려움을 겪으며 모두 구제금융을 받았지만 지금까지 18무기를 모두 꺼내 들어본 적은 없었다. 망치.
2021년 긴축 정책이 계기가 되었을 뿐인데, 그 이면에는 중국 부동산이 변곡점에 이르렀다.
전 충칭 시장이자 국가구조조정위원회 부국장인 이코노미스트 황은 최근 우리 부동산 시장의 전환점이 사실상 도래했으며 2021년 정책 조정이 최후의 수단이라고 말했다. 그대로 놔두면 주택거품은 금융과 사회 전체의 안정을 위협하게 된다.
1. 인구: 중국의 인구는 14억 명으로, 향후 인구는 감소할 것입니다.
2 도시화율: 중국은 65%에 달합니다. 유럽과 미국의 75%가 중국의 도시화로 인해 건조한 도시 주변 농촌의 청년, 중년층을 도시로 끌어들이기 때문이다. 이들이 없으면 농촌 지역은 향후 인구 증가 가능성을 잃게 되므로 중국의 도시화는 실제로 75%에 도달했으며 향후 5~6포인트 더 성장하는 것으로 끝날 것입니다.
3. 우리나라의 고령화 인구는 가속화되어 2021년에는 21%에 달하고, 2035년에는 30% 이상, 즉 3명 중 1명이 노인이 될 것으로 예상됩니다. 2050년이나 2060년에는 40%나 50%에 도달할 가능성도 있습니다. 이는 돌이킬 수 없는 추세이며, 노인이 많을수록 주택이 더 적게 필요합니다. 오히려 사망률이 증가하면 많은 주택이 철수하게 됩니다. 그 결과 신규 주택에 대한 수요가 크게 감소했습니다.
4. 목록: 2021년 중국 부동산 중개인이 소유한 주택은 1년 넘게 판매되지 않아 중국인이 집을 살 수 없는 면적이 6억 제곱미터에 달합니다. , 20%는 투자에 사용됩니다. 중국은 최근 몇 년 동안 400억 평방미터의 주택을 보유했으며, 1990년 이후 일반 사람들이 300억 평방미터의 새로운 상품을 구입했습니다.
5. 공실: 300억㎡ 중 60억㎡가 공실이다. 시세가 매년 20~30% 오르고 5년 만에 두 배로 오르면 집이 오르기 때문에 개발업자는 집이 안 팔린 게 다행이고, 나중에 팔면 돈을 더 벌게 된다. 그러나 주택 가격 상승이 멈추면 이러한 재고가 압박을 받아 신규 주택에 대한 수요가 급격히 위축될 것입니다.
6. 1인당 주택 면적: 2019년 통계에 따르면 우리나라 14억 인구의 1인당 주택 면적은 48㎡이다. 2020년에는 50제곱미터에 도달했습니다. 미국이나 유럽과 비교해 보면 1인당 천장 면적이 50제곱미터에 불과하다. 40년 전 우리의 1인당 평균 면적은 5평방미터였고, 40년이 지난 지금 우리의 1인당 평균 면적은 50평방미터로 한계에 도달했습니다. 아무리 수요가 비어 있어도 수요를 거품으로 만드는 것은 불가능합니다.
7. 연간 투자: 2000년 654억 3800만 평방미터 이상, 2065438+00년 654억 3800만 평방미터 이상, 2065438+06년 654억 3800만 평방미터 이상, 65438+07년 동안 주택 건설 증가 654.38+ 기준. 왜냐하면 16억이 되면 세계 인구는 70억 명이 될 것이기 때문입니다. 2020년에는 전 세계에 20억 평방미터의 새 집이 생길 것입니다. 즉, 중국의 14억 인구가 17억 인구를 만들어냈고, 나머지 70억 인구가 20억 인구를 만들어낸 셈이다. 중국의 인구는 6,543억 8천만 명입니다. 왜 20%의 사람들이 있는가? 만약 당신에게 이런 필요가 있다면 당신은 지난 30년 동안 이러한 필요를 갖고 있었던 것입니다. 확장해야 하며, 평균 주택의 한도는 50제곱미터에 도달했습니다. 당신은 50제곱미터의 천장에 도달했습니다. 어떻게 만들 수 있나요? 이것이 없으면 이러한 필요성이 없을 수도 있고 그러한 본질적인 요구 사항도 없을 것입니다.
8. 중국의 부동산과 토지 가격은 20년 동안 4배나 올랐습니다. 상하이에서 가장 물가가 비싼 곳은 헝산로(Hengshan Road)라는 것을 알아야 합니다. 당시 집 가격은 7,000/m2, 14,000제곱미터였습니다. 지금 거기 있는 집들은 14,000제곱미터이므로 20배가 됩니다. 반대로, 베이징 왕푸징의 가장 높은 부분은 20년 전에 계산했을 때 항상 16배 이상이었습니다. 신장 우루무치의 얼다오 다리를 예로 들어보겠습니다. 2000년에는 그 집의 가격이 제곱미터당 700위안이 넘었습니다. 20년이 지나서 10,000위안, 20,000위안 이상이 도착했습니다. 이것이 의미하는 바는 기본적으로 전국적으로 동일하며 20년 만에 원래 기반보다 4배가 된다는 것입니다. 땅값도 엄마 한 명당 100만 원에서 100만~2000만 원으로 10배나 올랐다. 집값이 3년 안에 두 배, 20년 안에 네 배로 늘어나는 경향이 있으면 부동산 개발업자들은 집을 팔지 못해도 5년 뒤에는 집값이 오를 것이다. 모두가 땅을 사재기하고 투기하고 있기 때문에 재고나 규모를 두려워하지 않습니다. 그런 다음 자금 조달과 대출을 받기 위해 최선을 다했습니다. 이 법칙은 지난 20년 동안 이 7가지 지표에 의해 선호되었으며 이 온상에서 악용되었습니다.
9. 노후 건물 개축, 노후 도시 재개발, 기반시설 건설 등 대규모 프로젝트는 모두 비슷하고, 그런 수요도 없다.
10. 시내 병원 및 학교 건설이 종료되었습니다.
1980년에는 대학생 1인당 평균 토지가 10㎡에 불과했고, 교육부가 대학생 1인당 50㎡ 제도를 지정했기 때문에 지금은 대학이 과잉이다. 현재 전국 3000여개 대학의 평균 학생 입학률은 50%에 달한다. 그러니 확장할 필요도 없고, 4000개 대학도 필요하지 않습니다. 교육시설도 폐쇄됐다. 즉, 모든 지원 패키지가 끝났습니다.
10. 부동산 금융: 중국 부동산 개발자의 부채비율은 전 세계적으로 0이 될 수 없습니다. 부동산 개발업자의 레버리지는 부채비율 10~20~30%에서 부채비율 80~90%로 상한선에 이르렀고, 10년 안에 다시는 일어나지 않을 것이다.
이자율 인하, RRR 인하, 계약금, 판자촌 재건축의 화폐화, 도시 재개발… 지난해 4분기와 올해 1분기에는 많은 도시들이 시장 구제금융을 펼쳤지만, 시장은 감기에 걸리지 않았습니다.
2022년 1월부터 2월까지 전체 기간 동안 전국 상업용 주택 평균 가격은 9,845위안/제곱미터로 전년 동기 대비 10.7% 감소했습니다. 이는 2008년 이후 가장 큰 감소폭이기도 하다. 주택 가격의 하락은 의심할 여지 없이 시장이 주택 구입에 대해 더 확신을 가지게 만들 것입니다.
부동산 시장이 오르지 못하면 하락할 것으로 보고 2022년 경제지표를 위협하고 있다. 고위 간부들은 더 이상 가만히 있지 못하고 부동산을 응원하러 나왔다.
재경부: 올해 재산세 개혁 시범도시를 확대하는 조건은 없다. 한편으로는 전국인민대표대회 상임위원회의 승인에 따라 재산세 개혁 시범도시가 추진되고 있는 반면, 재산세 개혁의 과정과 방향은 변하지 않았다. 일부 도시를 대상으로 한 조사 및 사전 조사에서는 현재의 경제 하방 압력, 부동산 시장의 심화 조정 등 다양한 요인을 종합적으로 고려했습니다. 부동산 시장의 조정은 현재 주택 구매자의 주택 소유에 대한 기대가 크게 개선되지 않았고 기업의 유동성이 근본적으로 개선되지 않았으며 전염병이 여러 곳에서 반복적으로 발생했다는 사실과 밀접한 관련이 있습니다.
부동산세 시범 시행 및 확대는 주택 구매자의 기대에 부정적인 영향을 미치거나 시장 규모와 가격을 더욱 하락시켜 부동산 산업의 안정성에 도움이 되지 않을 것입니다. 현재 시장 환경. 따라서 부동산세 시범사업은 여전히 부동산시장의 운영을 토대로 꾸준히 추진될 필요가 있다. 재무부 관계자는 올해 재산세 개혁 시범도시를 확대하기 위한 여건이 없다고 밝혔는데, 이는 긍정적인 신호를 보내고 시장 기대의 안정에 도움이 된다.
또한 류 부총리는 2006년 3월 16일 재정경제위원회 회의에서 “관련 부서가 전적인 책임을 지고 시장에 유리한 정책을 적극적으로 도입하며 긴축정책을 신중하게 도입해야 한다”고 강조했다. 정책." . 현재 복잡하고 심각한 국내외 거시경제 환경과 새로운 전염병으로 인한 불확실성에 직면하여 경제를 안정시켜야 하는 큰 압력이 가해지고 있습니다. 부동산 시장을 포함한 모든 당사자의 기대를 안정시키기 위해 다양한 우대 정책이 더욱 발휘될 것으로 예상됩니다.
3월 17일 국가발전개혁위원회는 '2022년 신도시화 및 도농통합발전 핵심과제'(이하 '핵심과제')를 발표했다. 다섯 가지 주요 과제 중 첫 번째는 농업 이주 인구의 도시화 질을 향상하고 호적 제도 개혁을 지속적으로 심화하는 것입니다.
국가발전개혁위원회 관계자는 “도시에서 일하고 생활할 수 있는 능력을 갖춘 영주권자들의 질서 있는 도시화를 촉진하는 것이 새로운 도시화의 최우선 과제”라고 말했다.
2016년부터 2022년까지 농업 이주 인구의 도시화를 촉진하거나 가속화하는 것이 국가 발전 개혁 위원회에서 7년 연속으로 새로운 도시화 개발의 최우선 과제로 선정되었습니다. 이 기간 동안 대도시에 정착하는 기준이 지속적으로 낮아지고 관련 공공 서비스 지원 자원이 지속적으로 개선되었습니다.
안목 있는 사람이라면 누구나 국가가 부동산 시장에 대한 수요를 창출하기 위해 시골 사람들을 도시로 유인하기 위해 최선을 다하고 있다는 것을 알고 있습니다.
결론
이제 국가는 가용수단을 거의 다 소진한 것 같다. 우리는 주택 시장이 다시 급등할지 아니면 정체 상태를 유지할지 지켜볼 것입니다.