지속적인 금리 인상으로 '시한폭탄' 터졌다
미국 서브프라임 모기지 시장 폭풍의 직접적인 원인은 미국 금리 인상과 경기 둔화다. 주택 시장. 서브프라임 모기지는 일부 대출기관이 신용도가 낮고 소득이 낮은 대출자에게 제공하는 대출입니다. 몇 년 전 미국 주택시장이 호황을 누리던 시절, 서브프라임 모기지 시장이 급속히 발전했고, 평소 상환능력이 없다고 여겨졌던 일부 대출자들에게 주택담보대출이 이뤄지면서 서브프라임 모기지 시장 위기가 닥칠 위험이 숨어 있었다.
2006년 6월까지 2년 동안 연준은 금리를 65,438+07번 인상하여 연방기금 금리를 65,438+0%에서 5.25%로 인상했습니다. 금리 급등으로 주택 구입자의 상환 부담이 가중됐다. 게다가 미국 주택시장은 지난해 2분기부터 크게 냉각되기 시작했다. 주택 가격이 떨어지면 주택 구매자가 주택을 팔거나 모기지를 통해 자금을 조달하는 것이 어려워집니다. 이에 영향을 받아 서브프라임 모기지 시장의 많은 대출자들이 대출금을 제때에 상환하지 못하게 되면서 서브프라임 모기지 시장의 위기가 본격화되고 심화되기 시작했습니다.
유럽과 미국의 일부 투자 펀드는 큰 손실을 입었습니다.
미국에서 서브프라임 모기지 시장 위기가 발생하면서 서브프라임 모기지 사업을 영위하는 일부 대출 기관들이 그 타격을 가장 크게 입었다. 올해 초부터 미국 2위의 서브프라임 모기지 기관인 뉴센추리 파이낸셜 코퍼레이션(New Century Financial Corporation)을 포함해 많은 서브프라임 모기지 회사들이 심각한 손실을 입었고 심지어 파산보호 신청까지 하게 됐다.
동시에 대출 기관은 일반적으로 서브프라임 모기지 계약을 금융 투자 상품으로 포장하여 투자 자금에 판매하기 때문에 미국 서브 프라임 모기지 시장 위기가 심화됨에 따라 일부 미국 및 해외 투자자가 해당 투자 상품을 구매합니다. 제품에는 유럽 투자 자금도 큰 타격을 입었습니다.
미국 5위 투자은행인 베어스턴스를 예로 들어보자. 최근 서브프라임 모기지 시장 위기로 인해 펀드 중 2개가 붕괴되어 총 투자자 손실이 6,543억 8천만 달러 이상 발생했습니다. 또 BNP파리바는 미국 모기지 사업과 관련된 자사 펀드 3개에 대한 거래를 중단한다고 9일 밝혔다. 이들 3개 펀드의 시장가치는 7월 27일 20억 7500만 유로에서 8월 7일 6억 5438만 유로+5930만 유로로 줄었다.
세계 경제 성장에 영향을 미칠 수 있습니다.
게다가 미국 서브프라임 모기지 위기가 다른 금융분야로 확산되면서 은행들은 일반적으로 대출 금리를 높이고 대출 건수를 줄이는 방향을 택해 글로벌 주요 금융시장에 유동성 위기가 나타나고 있다. . 지난 9일 BNP파리바가 자사 펀드 3개에 대한 거래 정지를 발표한 뒤 신용시장에 대한 투자자들의 우려가 증폭되면서 유럽과 미국 증시는 급락세를 보였다. 이 가운데 뉴욕증시 다우존스30 산업주 평균가격지수는 387.18포인트 하락한 13270.68포인트로 2.83% 하락했다.
시장 분석가들은 미국 서브프라임 모기지 시장의 위기가 더욱 고조되어 더 많은 금융 분야로 확대될 경우 글로벌 금융시장의 혼란은 더욱 심해질 것이라고 지적했다. 또한 위기가 미국 경제 성장의 주요 원동력인 개인 소비 지출에 영향을 미칠 경우 미국과 세계 경제 성장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
유럽, 미국, 일본 중앙은행들이 긴급히 대응했다.
미국 서브프라임 모기지 시장의 돌풍에 맞서 미국 중앙은행과 유로존, 일본 중앙은행은 막대한 자금 지원을 통해 투자자 신뢰 회복과 금융시장 안정을 유지하기 위해 적극 나서고 있다. 머니마켓에 자금을 투입합니다. 8월 9일, 유럽중앙은행은 관련 은행에 948억 유로의 자금을 제공하겠다고 발표했습니다. 지난 8월 10일, 유럽중앙은행(ECB)은 미국 서브프라임 모기지 사태로 인한 유동성 부족을 완화하고 신용시장을 안정시키기 위해 유로존 은행 시스템에 610억 유로를 투입하겠다고 다시 한번 밝혔다. 연방준비제도(Fed·연준) 산하 뉴욕연방준비은행(Federal Reserve Bank)은 지난 9일 은행계에 240억 달러를 투입했다. 2010년 8월 일본은행은 일본 화폐시장에 1조엔을 투입하겠다고 발표했다.
미국의 서브프라임 모기지 사태는 폭풍과도 같다. 다우존스 지수는 계속 폭락했을 뿐만 아니라 유럽 3대 증시 지수인 닛케이 지수, 항셍 지수도 하락세를 이어갔다. 급락했다.
위기가 더 확산되는 것을 막기 위해 통계에 따르면 단 48시간 만에 전 세계 중앙은행이 긴급 '소방'에 3200억 달러 이상을 투입한 것으로 나타났다.
미국 서브프라임 모기지의 출발점은 좋았고, 첫 10년간 눈부신 성과도 거뒀다고 해야 할 것이다. 1994년부터 2006년까지 미국의 주택 소유율은 64%에서 69%로 증가했으며, 서브프라임 모기지 덕분에 이 기간 동안 900만 가구 이상이 주택을 소유했습니다. 서브프라임 모기지를 이용해 주택을 구입한 사람의 절반 이상이 소수자였으며, 대부분이 저소득층이었다. 이 사람들은 신용 기록이 좋지 않거나 계약금을 지불할 능력이 없기 때문에 일반 모기지를 얻을 수 없습니다. 서브프라임 모기지는 저소득층에게 모기지를 전면적으로 거부하는 대신 선택권을 제공했습니다.
그러나 서브프라임 모기지의 높은 위험은 가용성과 함께 제공됩니다. 일반 모기지 금리가 6~8%인 것에 비해 서브프라임 모기지 금리는 10~12%까지 높을 수 있으며 대부분의 서브프라임 모기지는 조정금리(ARM) 형태다. 연준이 금리를 여러 차례 인상하면서 서브프라임 모기지는 점점 더 높은 금리로 상환되었고, 결국 채무 불이행 및 압류율이 높아져 오늘날의 위기로 이어졌습니다.
차입 충동
2006 54 38+0 - 2004년에는 연준이 시행한 저금리 정책이 부동산 산업 발전을 자극했고, 미국인들의 열의를 자극했다. 주택 구입이 계속해서 증가했습니다. 서브프라임 모기지는 신용 조건이 프라임 대출 요건을 충족하지 못하는 주택 구입자들을 위한 옵션이 되었습니다.
대출 기관 간의 경쟁이 심화되면서 다양한 고위험 서브프라임 모기지 상품이 등장했습니다. 예를 들어, 무이자 모기지 대출은 차용인이 대출 후 처음 몇 년 동안 원금이 아닌 이자만 지불할 수 있다는 점에서 차용자의 상환 부담이 고정 금리보다 훨씬 낮다는 점에서 전통적인 고정 금리 모기지 대출과 다릅니다. 일부 저소득층과 중산층이 시장에서 주택을 구입하고 있습니다. 그러나 몇 년이 지나면서 차입자의 월별 상환 부담은 점점 더 무거워지고, 차용자가 향후 상환하지 못할 수도 있다는 숨겨진 위험이 남아 있습니다.
일부 대출 기관에서는 '다운페이먼트 제로' 및 '서류 제로' 대출 방식도 출시했습니다. 즉, 차용인은 자금 없이 집을 구입할 수 있으며 상환 능력에 대한 증빙 없이 소득만 신고하면 됩니다. , 급여 문서, 세금 증명서 등. 2006년 4월, 버지니아에 본사를 둔 컨설팅 회사인 Mortgage Equity Institute는 그러한 "제로 문서화" 대출 65,438+00건을 추적했습니다. 연구자들은 대출을 신청할 때 대출 기관이 보고한 소득과 국세청(IRS)에 제출한 세금 신고서를 비교한 결과 대출 기관의 90%가 개인 소득을 5% 이상 과대평가한 것으로 나타났습니다. 도이체방크 보고서에 따르면 이러한 "거짓말 대출"은 전체 서브프라임 모기지의 2006년 21%에 비해 2006년에는 40%를 차지했습니다.
이러한 신제품이 큰 인기를 끌고 있습니다. 한편으로는 주택 시장의 지속적인 번영으로 인해 차용인이 잠재적인 위험을 과소평가하게 되었고, 다른 한편으로는 대출 기관의 위험 통제가 제대로 이루어지지 않았으며, 경쟁 심화로 인해 대출 기관은 이러한 상품 홍보에만 집중하게 되었습니다. , 차주에게 위험에 대한 설명을 고의적으로 소홀히 하면서 차주의 상환능력을 확인하는 단계. 연방준비은행 자료에 따르면 서브프라임 대출은 2006년 전체 주택담보대출의 5%에서 20%로 증가했습니다.
느슨한 대출 자격 심사는 부동산 거래 시장이 유례없이 활발해지는 중요한 원동력이 되었지만 위기의 씨앗을 뿌리기도 했습니다. 지난 2년간 연준이 7월 17일 금리를 인상하면서 미국 부동산 시장은 점차 냉각 조짐을 보였으나 서브프라임 모기지 시장은 멈추지 않았다.
서브프라임 모기지를 대출할 때 대출 기관과 대출자 모두 대출금 상환이 어려워지면 대출자가 단순히 주택을 팔거나 재담보대출을 받을 것이라고 가정했습니다. 그러나 실제로 연준이 17차례 연속 금리를 인상하고 주택시장이 계속 냉각되면서 차입자들이 집을 팔기 어려워졌다. 가능하더라도 주택 가치가 나머지 대출금을 갚을 수 없을 정도로 떨어질 수도 있습니다. 이것은 지불 연체와 압류가 자연스럽게 발생하는 경우입니다. 사례가 크게 늘어나면 필연적으로 서브프라임 모기지 시장에 대한 비관적인 기대가 2차 시장에 심각한 충격을 가해 대출 시장의 자본 사슬에 영향을 미쳐 전체 모기지 시장에 영향을 미칠 수 있다. 동시에 주택 소유자의 손실 방지 사고 방식으로 인해 부동산 시장 가격은 계속 하락할 것입니다. 두 가지 요인이 중첩돼 매튜효과가 형성돼 악순환을 일으키고 유통시장 위기를 가중시키는 현상이다.
"사냥" 대출
2007년 3월 22일, 미국 상원 은행 위원회는 "모기지 시장 위기: 원인과 결과"라는 제목의 청문회를 열었습니다. 회의에서 소비자 대표인 Jennie Haliburton은 자신의 이야기를 들려주었습니다. 그녀는 몇 년 전 돈을 빌렸을 때 대출 기관에 한 달에 700달러만 지불할 수 있다고 말했고 대출 기관은 은퇴자들에게 한 달에 700달러를 지불하라고 권했습니다. 그녀는 월별 지불액이 증가할 것이라는 사실을 깨닫지 못한 채 대출을 수락했습니다. 30년 고정 금리를 요구한 소비자 Egger는 "나중에 매달 $65,438+000를 지불해야 한다는 것을 알게 되었습니다."라고 말했습니다. "그런데 서류에 서명을 해보니 고정금리를 받을 수 없다는 걸 알게 됐어요. 대출담당자는 이자율이 내려갈 수도 있으니 걱정하지 말라고 했어요." $2,100 미만에서 $2,300 이상까지 계속해서 하락할 것이라고 걱정했습니다.
대부분의 산업과 마찬가지로 대부분의 서브프라임 모기지 전문가는 정직하고 품위 있는 사람들이며, 많은 대출자의 문제는 실제로 자신의 부주의나 무책임한 지출 충동으로 인해 발생합니다. 그러나 지난 몇 년 동안 업계의 일부 나쁜 사과들은 막대한 이익에 힘입어 가정 방문, 전화 통화, 우편 자료, 이메일, 온라인 팝업 광고 등 다양한 수단을 사용하여 소비자를 유혹해 왔다는 것은 부인할 수 없습니다. 여기에는 의도적으로 정보를 은폐하거나, 허위 정보를 제공하거나, 소비자를 대신하여 소득을 허위로 신고하는 행위가 포함됩니다. "훅 물림"의 피해자는 빈곤층, 교육 수준이 낮은 사람, 노인, 미혼모, 소수자, 신규 이민자 등 소외 계층 중에서 가장 취약한 경우가 많습니다. - 그들의 재정은 완전히 파탄나고, 집은 완전히 사라질 수 있으며, 심지어는 "아메리칸 드림"까지 잃을 수도 있습니다. 서브프라임 모기지 대출에는 많은 나쁜 행동이 있는데 이는 매우 인상적이지만 두 가지 범주로 요약할 수 있습니다.
■ 약탈적 대출: 대출 기관이나 그 대리인이 관련 규정에 따라 소비자에게 진실된 정보를 제공하지 못합니다. 미국 법률 조항, 대출 조건 및 이자율 위험에 대한 복잡한 정보를 자세히 공개합니다. 이 경우 피해자는 소비자인 경우가 많다.
■담보대출사기 : 전문범죄자가 대출을 받기 위해 지시하는 범죄행위로 피해자는 주로 대출기관이다.
상원 은행위원회 위원장인 크리스토퍼 J. 도드(Christopher J. Dodd) 상원의원에 따르면 소위 "헌트 앤 론"은 다음과 같습니다.
"서브프라임 모기지 시장을 지배해 온 시장 최근 몇 년간 대출 유형은 혼합 조정 금리 모기지(ARM)로, 이자율은 일반적으로 처음 2년 동안 고정되고 이후 6개월마다 인상됩니다. 더 높은 비용으로 재융자를 해야 합니다.
부동산 가치를 기준으로 대출을 발행할 때 대출이 이러한 딜레마에 빠지게 해서는 안 됩니다. 1968년 초에 미국 의회는 소비자를 보호하기 위해 1968년 대출 진실법(Truth in Lending Act)을 통과시켰습니다. 대출 기관은 대출 거래의 모든 조건과 수수료를 명확하게 공개해야 한다는 법적 의무가 있습니다. 즉, 대출중개업자가 대출 시 잘못된 정보를 제공하거나, 소비자에게 대출에 따른 모든 위험을 충분히 설명하지 못하는 경우에는 사기로 처리되어야 한다.
미국의 경우 모기지 중개업체가 주로 주정부의 규제를 받는 점을 감안할 때, 연방정부는 이 업계의 사기 및 부정에 대한 전반적인 통계를 유지하지 않으므로 그 분포가 불분명합니다. 그러나 FBI가 발표한 수치에 따르면 은행 및 기타 대출기관이 보고한 "의심되는" 모기지 사기 사건 건수는 2004년부터 2006년까지 두 배로 늘어났습니다. 법조계 전문가들은 그렇게 생각한다. 서브프라임 모기지 사태가 심화되면서 관련 형사·민사 소송도 크게 늘어날 전망이다.
현재 미국의 '모기지 경찰'과 가장 유사한 기관은 연방 주택도시개발부 산하 감찰관실로, 모기지 사기 추적을 담당하는 약 650명의 조사관과 감사관이 있다. 및 "대출 사냥" 사례. 지난 3년 동안 해당 기관은 모기지 대출 기관 및 중개인에 대해 65,438+090건의 감사를 실시하고 65,438+0350건을 기소했으며 65,438+03억 달러의 손실을 복구했습니다. 그러나 기관조차도 그것이 문제의 핵심에 도달하고 있는지 확신하지 못합니다. Kenneth Donohue 수석 검증관은 MSNBC와의 인터뷰에서 "미래를 예측하려면 수정구슬이 거의 필요합니다"라고 말했습니다. "지금 우리가 보고 있는 것은 빙산 전체입니까, 아니면 단지 빙산의 일각입니까? 아직은 너무 이르습니다." 실제로 구글을 통해 찾아볼 수 있는 정보로 볼 때, 서브프라임 모기지 시장에서 '대출 사냥' 같은 비윤리적 행위가 언론에 보도된 것은 적어도 1999년부터다. 다음 주제로 넘어가겠습니다. 이 기간 이후 금융 규제 기관은 무엇을 해왔나요?
감독 부족
2007년 3월 22일, "모기지 시장 위기: 원인과 결과"에 관한 미국 상원 은행 위원회 청문회에서 미국 금융 은행의 Dodd 회장이 말했습니다. 규제 기관 특히 연준은 다음과 같이 열광적으로 비난했습니다.
“우리 금융 규제 기관은 무책임한 금융 기관으로부터 열심히 일하는 미국인을 보호하는 경계원 역할을 해야 하지만 불행하게도 그들은 방관하고 있습니다. "여기서 저는 금융 규제 기관이 어떻게 그토록 오랫동안 활동하지 않았는지 나열하고 싶습니다.
금융 규제 기관은 2003년 말에 처음으로 신용 기준의 인하를 발견했다고 말했습니다. 당시 Fitch Ratings는 "Credit Watch"에 주요 서브프라임 모기지 대출 기관을 배치하여 서브프라임 모기지 사업에 대한 우려를 표명했습니다.
연방준비은행이 수집한 데이터에 따르면 2004년 초부터 대출 기관이 대출 기준을 완화하기 시작했습니다.
"이러한 경고 신호에도 불구하고 2004년 2월 연준 지도부는 조정 금리 모기지의 개발과 사용을 장려하는 것처럼 보였습니다. 오늘날 이러한 유형의 대출은 부실 부채로 가득 차 있으며 당시 연준 의장은 NCUA(National Credit Union Administration)에 대한 발언에서 "대출 기관이 기존 고정 금리보다 더 나은 대체 모기지 상품을 제공하면 미국 소비자가 더 기꺼이 지불할 수 있습니다." 에서. "그 직후 연준은 금리를 17차례 연속 인상해 연방기금 금리를 1%에서 5.25%로 인상했습니다.
"요컨대, 이르면 2004년 봄부터 금융 규제 당국은 대출 완화 기준에 관심을 기울이기 시작했습니다. 한편, 연준은 계속해서 금리를 인상하는 동시에 대출 기관이 변동 금리 모기지를 개발하고 판매하도록 장려하고 있습니다. 내 생각에는 현재 수백만 명의 미국 주택 소유자를 휩쓸고 있는 폭풍을 만든 것은 바로 이러한 모순된 행동입니다. ”
2005년 5월 언론은 경제학자들이 새로운 주택담보대출의 위험에 대해 경고하고 있다고 보도하기 시작했습니다.
같은 해 6월 그린스펀 의장은 자신도 우려하고 있다고 말했습니다.
그러나 금융감독당국이 무책임한 대출을 억제하기 위한 규제 지침을 제안하기 시작한 것은 2005년 6월이었다. , 2006년. 오랫동안 지연되었던 지침이 9월에 확정되었습니다.
“그러나 지금도 규제 대응은 불완전합니다. 문제를 인식한 지 3년 후인 2007년 3월 초가 되어서야 금융 규제 기관은 가이드라인의 보호 범위를 더 취약한 대출 기관으로 확대하기로 합의했습니다.
이러한 대출 기관은 이전에 제공한 제품의 복잡성을 이해하지 못할 가능성이 높으며 문제가 발생할 경우 스스로를 보호할 수 있는 리소스도 적습니다. 우리는 여전히 지침의 최종 시행을 기다리고 있습니다. ”
Dodd는 서브프라임 대출자를 보호하고 고위험 대출자를 단속하는 법안을 촉구할 계획입니다. Hillary Clinton은 대출자에게 더 많은 상환 시간을 제공하고 조기 상환 벌금을 줄이기 위해 연방 정부에 "압류 유예"를 만들 것을 촉구했습니다. . NCRC 지역사회 재투자 협회(American Community Reinvestment Association)는 주택 및 도시 개발부가 서브프라임 대출자에 대한 재융자 권한을 부여받기를 원하며, 연방 정부가 저소득 주택 소유자를 돕기 위한 기금을 마련하기를 원합니다.
그런데 이번 위기가 정말 정부가 해결할 수 있을 만큼 심각한 걸까요? 이는 채무 불이행을 의미하는 것이 아니며, 많은 차용인이 결국 정부의 도움 없이 상환할 수 있는 경우가 많습니다. 그리고 과거 경험에 따르면 대출 회사는 차용인의 부담을 줄이기 위해 차용인과 대출 조건을 재협상하는 경우가 많습니다. 이 대학의 부동산 금융 교수인 Joseph Gyourko는 현재로서는 정부가 어떤 조치를 취할 필요가 없으며, 이러한 불확실한 상황에 정부가 개입하면 시장이 자동으로 조정될 것이라고 믿고 있습니다.
부시 대통령의 경제 고문을 지낸 프린스턴 대학교 경제학자 하비 로젠은 다음과 같이 지적했습니다.
“우리는 저소득층을 더욱 어렵게 만들어야 합니다. 사람들이 서브프라임 모기지를 받을 수 있게 놔두나요, 아니면 단순히 모기지를 받을 수 없도록 놔두나요, 아니면 사람들이 때때로 실수할 것을 알면서도 스스로 선택하도록 놔두나요? 이 세 가지 중 하나가 정부의 궁극적인 정책 선택이 될 것입니다.
”
매달 비용이 얼마나 드나요?
같은 금액의 선지급자금 대출이라면 어떨까요?