LPR(대출우대금리)이 11개월 연속 동결된 뒤 주택담보대출 금리 상승 사이클이 도래했다.
주강삼각주와 장강삼각주의 핫스팟 도시에서 이런 현상이 특히 두드러진다. 최근 중국공상은행, 건설은행, 농업은행 등 광저우 지역 주요 국영 상업은행은 LPR 기준 첫 주택대출 금리를 5.3%로 65bp 인상했다. 한 달 전만 해도 금리는 여전히 5.2%였다. 후이저우에 있는 대형 국영 상업은행 지점은 2주택 대출 금리를 6.7%로 인상해 7%에 육박했다.
“당분간 주택담보대출 금리에는 변동이 없었지만, 한도가 상대적으로 타이트해 향후 금리가 인상될 가능성도 배제할 수 없다”고 A씨는 전했다. 베이징 합자은행의 개인 대출 직원은 중국부동산뉴스 기자에게 이렇게 말했다.
이 뒤에는 부동산 펀드에 대한 감독이 지속적으로 업그레이드되고 있다. 지난해 말, 중국인민은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 공동으로 은행 주택 관련 대출에 대한 두 가지 '금지선'을 설정하는 문서를 발행했는데, 이는 2021년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 최근 중국 은행보험감독관리위원회, 주택도시농촌개발부, 중국인민은행도 기업 대출에 대한 전국 특별 조사에 착수했다.
중국 부동산 뉴스 기자의 통계에 따르면 2020년 재무 보고서를 발표한 21개 상장 은행 중 개인 모기지 대출 측면에서 중국 건설 은행, 우체국 저축 은행, 중국 초상 은행, 산업 은행 은행, 중국 CITIC 은행, 칭다오 은행은 규제 "위험선"을 초과했습니다. 주택담보대출 위축은 불가피한 결과라는 뜻이다.
많은 '초과' 은행장들은 성과회의에서 주택담보대출 증가율을 낮추겠다고 밝혔다. "중국 건설은행의 경우 주택대출 집중에 대한 새로운 규정의 전환 기간이 상대적으로 충분하며 기존 잉여분은 해마다 흡수되고 다양한 대출에서 부동산 관련 대출의 비중은 2019년에 감소할 것입니다. 중국건설은행 루자진(Lu Jiajin) 부행장은 이렇게 말했다.
일부 은행 모기지론이 한계에 부딪혔다
지난해 12월 31일 중국인민은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 '집중구축에 관한 고시'를 발표했다. 은행 금융 기관의 부동산 대출 관리 시스템". 은행 금융 기관은 5개 등급으로 구분됩니다. 그 중 첫 번째 등급은 6개의 국유 상업 은행을 포함하는 중국 자금을 지원받는 대규모 은행이고, 두 번째 등급은 중국 자금을 지원하는 상업 은행입니다. 12개 국영 합자 상업은행을 포함하는 중형 은행;
은행 3급에 해당하는 부동산 대출 비중과 개인 주택대출 비중 상한은 (1급) 40%, 32.5%(2급) 27.5%, 20%( 3단계) 22.5%, 17.5%.
상장은행들의 2020년 재무보고서를 보면 상황은 여전히 심각하다.
중국부동산신문 통계에 따르면 2020년 말 현재 1선 6대 국유은행의 부동산 대출 비중은 모두 레드라인 아래에 있지만, 이들 중 중국건설은행과 중국은행의 지표는 39%를 넘어 40%의 레드라인에 근접했다.
개인 주택대출 비중은 중국건설은행과 우체국저축은행 모두 각각 34.73%, 34%로 레드라인 32.5%를 넘었다. 중국 공상은행(30.8%), 중국 농업은행(30.8%), 중국은행(31.15%) 모두 개인 주택담보대출 비중이 30% 이상으로 규제 한도인 32.5%와 크게 다르지 않다. %.
'레드 라인'에서 더 멀리 떨어져 있는 교통은행은 부동산 대출의 28.07%, 개인 주택 대출의 22.12%에 불과하다.
2위 합자은행 중 2020년말 기준 중국초상은행과 산업은행의 부동산대출 비중은 각각 33.12%, 34.56%, 부동산대출 비중은 25.35%, 26.55%다. 개인 주택대출 한도는 각각 27.5%와 20%를 초과했습니다. 중신은행의 개인 주택대출도 20% 이상을 차지하고 있으며, 부동산대출(26.91%)도 27.5%로 상한선에 근접하고 있다. 상하이푸동개발은행의 부동산대출과 개인주택대출은 각각 26.37%, 18.73%로 모두 '레드라인'에 근접했다.
민생은행의 부동산대출 비중은 24.76%, 개인 주택대출 비중은 13.37%로 상한을 크게 밑돌았다. “2021년 민생은행은 기업 고객에 대한 부동산 개발 대출 발행 및 신규 추가를 엄격히 통제하고, 신규 부동산 대출 자원의 대부분을 개인 주택 담보대출 분야에 배정해 부동산 내부 구조를 더욱 최적화할 예정이다. 중국민성은행 관계자는 “신규 부동산 대출 성장을 보장한다”고 말했다.
2020년 말 기준 3급 도시 상업은행 중 칭다오은행의 개인 주택 대출은 405억8800만 위안으로 부동산 산업 대출 총액의 19.63%를 차지했다. 전체 대출의 10.14%를 차지합니다. 이 중 개인주택대출 비중은 규제 기준인 17.5%를 넘어섰다. 또 정저우은행의 개인 주택대출 비중은 15.11%로 '레드라인'에 가깝다.
규정에 따르면 주택대출비율이 상한을 2%포인트 미만 초과할 경우 은행은 2년의 조정기간을 갖는다. 2%포인트 이상 초과할 경우 사업조정 전환기간은 4년이다. "초과" 은행은 전환 기간 동안 조정을 완료해야 합니다.
많은 상장은행장들은 성과회의에서 규제 요건에 따라 관련 주택 관련 대출 조정을 가속화하고 대출 투자를 엄격히 통제하겠다고 밝혔습니다.
“기준을 넘는 부분은 점진적으로 소화해 나가겠다”고 루자진은 앞으로도 부동산 개발대출에 대해 엄격한 목록 기반 관리를 실시하고, 우량 고객 지원에 중점을 둘 것이라고 말했다. 1, 2선 도시 및 프로젝트 준수를 수행합니다. 대출 투자 및 프로젝트 사용을 검토하고 엄격하게 통제합니다. 개인 주택 대출의 경우, 국민의 합리적인 일반 주택 요구와 주택 개선 요구를 충족시키기 위해 절실히 필요한 지원 그룹에 우선순위가 부여됩니다.
주장타오 중국초상은행 최고위험책임자는 중국초상은행이 주택대출 집중에 대한 규제 요건에 따라 조정을 강화할 것이라고 말했다.
산업은행 관계자는 “올해는 규제당국의 부동산 대출 집중 관리 계획에 따라 더욱 엄격하고 정교해진 부동산 관리 정책에 적극 적응해 부동산 여신사업을 착실히 선보일 것”이라고 말했다. .
'레드라인'에서 멀리 떨어져 있는 은행들조차 주택담보대출 발행에 좀 더 신중한 모습을 보이고 있다.
교통은행 총재는 부동산 한도 관리 정책 측면에서 볼 때 은행에 미치는 영향이 상대적으로 적다고 말했다. 올해 은행은 정책 지침을 엄격히 준수할 예정이다. 투기가 아닌 생활용 주택을 마련하고, 규제당국의 부동산 규제를 과감하게 이행하는 방안에 따라 부동산 대출 비중은 기본적으로 안정적으로 유지될 예정이다.
신용 감독이 계속 증가하고 있습니다
엄격한 비례 통제 하에서 시장에서 가장 직관적으로 느끼는 것은 모기지 금리가 점점 더 높아졌다는 것입니다.
쉘 연구소의 자료에 따르면, 모니터링 중인 60개 도시의 1주택 대출 평균 금리는 3월 5.34%, 2주택 대출 평균 금리는 5.62%로 나타났다. 이는 2월보다 각각 2bp와 3bp 높았습니다. 이 중 중산, 둥관, 주하이 등 주강삼각주 도시, 마안산, 가흥 등 장강삼각주 도시, 카이펑, 뤄양 등 중평원 도시의 1, 2주택 대출 금리가 모두 인상됐다. 청두, 후이저우 등 핫스팟 도시는 금리가 상대적으로 높아 첫 주택 대출 금리가 6%가 넘습니다.
한편, 부동산 관련 펀드에 대한 감독은 여전히 업그레이드되고 있다. 지난 3월 22일 중국인민은행은 전국 24개 주요 은행의 신용구조 최적화 및 조정에 관한 심포지엄을 개최해 '투기가 아닌 생활용 주택', '연속성, 일관성 및 지속성 유지'라는 입장을 강조했다. 부동산 금융정책의 안정성을 확보하고, 부동산 금융건전성 관리시스템을 시행하고 있습니다.
그러다가 3월 26일 중국 은행보험감독관리위원회, 주택도시농촌개발부, 중국인민은행이 공동으로 불법 자금 흐름에 대한 특별 조사에 착수하는 문건을 발표했다. 기업 및 개인에 대한 영업용 대출, 공동 처벌 강화, 기업 및 개인에 대한 불법 유용 기업 대출과 관련된 행정 처벌 정보를 적시에 신용 보고 시스템에 통합하고 조사를 완료합니다. 2021년 5월 31일.
“최근 국가가 부동산 시장에 불법적으로 유입된 신용자금에 대해 엄중한 조사에 착수했다. 단기적으로는 신용승인에 있어 좀 더 신중한 분위기가 조성될 수 있고, 은행 규모도 커질 수 있다. 중국 런민대학교 재정경제대학 부학장인 장청시(Zhang Chengsi)는 "학점이 느려질 수 있다"고 말했다.
“올해 상반기 개인 주택대출 건수는 지난해보다 줄어들겠지만, 현재로서는 그 규모가 그리 크지 않을 것으로 감독당국과 본사에서는 더욱 우려하고 있다. 불법 사업 대출이 부동산 부문으로 유입되는 것을 엄격히 방지하는 것이기도 합니다. 올해는 많은 은행들이 중점을 두는 해입니다.” 중국 북부의 한 주요 국영 상업은행 관계자가 기자들에게 말했습니다.
현재 기업대출과 소비자대출에 감독이 침투할 경우 일부 대출이 부동산 시장으로 유입되는 것도 감시될 수 있다고 말했다. 이 부분이 부동산 대출로 집계되면 현재 데이터에 영향을 미칠 수 있습니다.
이런 종류의 대출이 적지 않고, 부동산 시장 투기에 대한 기여도를 과소평가할 수 없다는 점이 두렵습니다.
베이징 은행보험감독관리국에 따르면 관할권 내 은행들은 2020년 하반기 이후 발행된 개인영업대출 및 기타 사업체의 준수여부에 대해 자체점검을 실시했다. 자체점검 결과 의심되는 개인이 적발됐다. 베이징 부동산 시장에 불법유입된 운영대출 규모는 약 3억4천만 위안으로 전체 운영대출 자체심사사업의 약 0.35%를 차지한다.
은행 자체 조사 결과 베이징 은행보험감독관리국은 관련 부서와 함께 주요 기관을 선정해 추가 특별 조사를 실시한 결과 약 3천만 위안의 신용 자금이 불법 혐의를 받고 있는 것으로 확인됐다. 부동산 시장으로 유입됩니다.
상하이, 광둥, 선전 등 지역에서도 기업대출이 부동산 시장으로 유입되는 흐름에 대해 검증을 진행하고 있는데 검증 규모가 엄청나다. 불완전한 통계에 따르면 현지 자체 조사를 통해 적발된 불법 의심 자금의 총액은 6억 위안을 넘는다.
최근 네티즌들이 공개한 '부동산 투기 자료 102개'는 심천에서 '기업대출 부동산 투기' 무화과잎을 뜯으며 '대리인 보유자'가 '모집'을 통해 자금을 조달하고 있음을 지적했다. 주주'와 '파트너'는 부동산에 투자하거나, 은행 업무 대출이나 신용 대출을 이용하여 부동산 투기를 합니다. 심천의 부동산 시장에 불법적으로 유입된 기업 대출은 얼마나 됩니까? 최종 상황에 대해서는 추가 규제 조사가 필요합니다.
“올해 신규 신용투자는 부동산 금융을 중심으로 한 '압박'이 '유지'될 것이며, 도시 투자 플랫폼에 대한 자금 조달 환경도 강화될 것입니다. Oriental Jincheng의 수석 거시 분석가인 Wang Qing은 "핵심 지원 분야에 더 많은 자금을 조달하는 것도 부동산 시장 운영을 안정화하기 위한 기본 요구 사항"이라고 말했습니다.