제196조: 본 법 제181조의 규정에 따라 저당권이 설정된 경우 저당 재산은 다음 상황 중 하나에 따라 결정됩니다. (1) 채무 이행 기간이 만료되고 (2) 저당권자가 파산선고를 받았거나 취소된 경우 (3) 당사자가 저당권을 실현하기로 합의한 상황 (4) 채권자의 권리 실현에 심각한 영향을 미치는 기타 상황. 제198조: 저당권이 할인, 경매 또는 매각된 후, 채권자의 권리를 초과하는 가격 부분은 저당권 설정자에게 귀속되며, 부족액은 채무자가 변제해야 합니다.
관련 조항 '담보법' 제56조: 국유 토지사용권 경매 및 할당에서 얻은 대가를 법에 따라 지급한 후 토지사용권에 해당하는 금액 송금 수수료를 지불해야 하는 경우, 저당권자는 보상을 받을 우선권을 갖습니다.
'보증법의 해석' 제74조: 저당권의 할인, 경매 또는 매각으로 인해 얻은 가격에 당사자가 합의하지 않은 경우 다음 순서에 따라 지불해야 합니다. ( 1) 저당권 실현 비용 (2) 주채권의 이자 (3) 주채권의 권리.
제75조 동일한 채권에 대한 저당권자가 2인 이상일 경우 채권자가 채무자가 제공한 저당담보를 포기한 경우, 기타 저당권자는 인민법원에 보증책임의 경감 또는 면제를 요청할 수 있다. 동일한 채권에 대한 저당권자가 2인 이상 있고, 그들이 제공한 저당재산이 보장하는 채권자의 권리의 몫이나 순서에 대해 당사자들이 약정하지 아니하거나 그 약정이 불명확한 경우에는 저당권자가 저당권을 행사할 수 있다. 재산의 일부 또는 전부. 저당권 설정자는 보증 책임을 인수한 후 채무자에게 상환을 요구하거나 다른 저당권 설정자에게 자신의 지분을 상환하도록 요구할 수 있습니다.
일반적으로 모기지 권리의 실현은 일반적으로 다음 네 가지 조건을 충족해야 합니다.
1. 모기지가 합법적이고 효과적으로 존재합니다.
둘째, 담보대출에 의해 보장된 채권자의 권리가 소멸되었습니다. 다만, 재산법 제196조의 규정에 의하여 저당권자가 파산선고 또는 취소된 경우, 당사자가 약정한 저당권이 실현된 경우, 그 밖에 다음과 같이 채권자의 권리 실현에 중대한 영향을 미치는 상황이 발생한 경우 어떠한 사유로 인해 저당재산의 가치가 감소하고 저당권자가 이를 원상회복하거나 담보를 높일 수 없는 경우에는 저당권자는 채무가 만기되지 아니하였더라도 저당권을 실현할 수 있습니다.
셋째, 채무자의 미지급 채무에는 미지급 채무 전체와 채무의 일부가 포함되는데, 이는 저당권 불가분의 원칙에 따라 채무자가 채무를 부분적으로만 이행하지 못하더라도 저당권자는 여전히 청구할 수 있기 때문입니다. 전체 부채에 대해 모기지는 모기지 권리를 실현합니다.
넷째, 미지급채무는 채권자에 의한 것이 아니다. 채무자가 채권자의 사유로 인하여 채무를 이행하지 아니하는 경우 저당권자는 저당권을 실현할 수 없다. 예를 들어, 채권자는 채무자로부터 완전하고 적절한 이행을 받기를 거부합니다.
저당권을 실현하는 방법은 크게 경매, 매각, 할인 세 가지가 있습니다. 실제로 저당권을 실현하는 구체적인 방법은 먼저 당사자들이 협상을 통해 결정합니다. 본 계약은 모기지계약이 체결된 때, 모기지계약이 체결된 후, 심지어 모기지권이 실현된 때에도 체결될 수 있습니다. 쌍방이 합의에 이르지 못하는 경우, 저당권자는 인민법원에 소송을 제기할 수 있으며, 인민법원은 저당권 실현 방법을 결정합니다. 다음 세 가지 방법을 자세히 분석합니다. 경매 경매는 모기지 가격 변경을 공개적이고 공정하게 만들어 채권자의 권리 실현을 최대한 보장할 뿐만 아니라 저당권자의 이익을 보호합니다. 다양한 국가의 법률에서는 경매를 모기지 권리를 실현하는 가장 좋은 방법으로 간주합니다. 경매는 임의경매와 의무경매로 구분됩니다. 전자는 당사자가 자발적으로 경매를 위탁하는 경우이고, 후자는 저당권자가 법원경매를 신청하는 경우입니다. 경매의 절차 및 실효성에 관하여는 경매법 및 민사소송법의 관련 규정을 구체적으로 적용하여야 합니다. 매각은 경매 대상의 가격을 교환하는 비교적 간단한 방법, 즉 당사자 또는 법원이 담보를 공정하고 합리적인 가격으로 직접 판매하고 그 대금은 담보권자의 권리를 우선적으로 상환하는 것입니다. 그러나 사법 실무에서는 일반적으로 경매가 원칙이며, 매매는 예외적인 형태로만 존재할 뿐이라는 점에 유의해야 한다. 할인이란 저당권자와 저당권자가 합의한 후 또는 합의가 실패할 경우 채무자가 이행기한이 만료되어도 채무를 이행하지 않는 것을 의미합니다. 저당권을 실현하기 위해 저당권 설정자로부터 저당권자에게 저당 재산을 전달합니다. 즉, 담보의 소유권은 담보에 대한 할인을 통해 합의에 의해 획득됩니다. 이 방법은 절차는 간단하지만 투명성이 부족해 입법상 제약이 많은데, 그 중 가장 중요한 것은 카운티의 '유동성 계약' 금지다. 모기지 계약, 모기지 계약 또는 선지급 모기지로도 알려진 소위 유동성 계약은 재산의 담보 당사자가 채무 이행이 만료되기 전에 저당 재산을 채권자가 소유한다는 데 동의하는 조항을 말합니다. 기간과 채권자의 권리가 변제되지 않았습니다. '유동성 계약'을 금지하는 근본적인 이유는 담보의 가치가 청구 금액보다 높거나 장래에 가치가 상승할 경우 초과분은 보증인에게 반환되지 않으며 보증인 또는 다른 채권자의 이익이 된다는 것입니다. 손해를 입게 되지만 나중에 담보 가치가 하락하면 양 당사자가 모두 보충되지 않으면 피담보 당사자의 이익이 손상됩니다.
위의 상황은 모두 불공평하다고 볼 수 있다. 특히 채무자는 경제적으로 불리한 경우가 많은 반면, 채권자는 유리한 경우가 많습니다. 채권자는 채무자가 돈을 빌려야 하는 당혹감을 이용하여 더 높은 가치의 담보를 사용하여 소액 청구권을 확보하도록 강요하고, 채무자가 채무를 상환할 수 없을 때 담보의 소유권을 획득하여 막대한 이익을 얻을 수 있기를 희망할 수 있습니다. 성숙기에. 그러므로. 민법의 공정성 원칙과 정의 개념을 바탕으로 취약한 채무자의 이익을 보호하고 모든 당사자의 권익의 균형을 맞추기 위해 대부분의 현대 민법은 유동성 계약을 금지합니다. 우리나라 재산권법에서는 이를 명백히 금지하고 있습니다.
위의 방법 외에도 이론과 실제적으로 저당권자는 일반적으로 저당권 설정자와 다른 방법으로 저당권을 실현하기 위해 협상하는 것이 허용됩니다. 그 중에서 가장 의미 있는 방법은 영미법의 체계를 참고하여 저당권자의 저당권 보유로부터 이자를 징수하거나 저당권을 실현하기 위해 신탁관리 방식으로 저당권을 관리하는 것이다. 재무 부서가 저당권 설정자와 저당 재산을 임대하기 위해 협상하거나 은행이 저당 재산을 사용하는 경우 임대료는 대출금을 상환하는 데 사용됩니다. 중국의 대외 프로젝트 파이낸싱에서 담보는 대부분 대형 발전소, 고속도로, 교량 등이다. , 경매를 통해 가격을 변경하는 것은 어렵기 때문에 일반적으로 외국 채권자가 담보를 인수하고 그 대금을 부채 상환에 사용할 권리가 있는 것으로 인식됩니다.
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