모기지 상환액이 점점 작아지는 이유는 무엇입니까?

현재 중국 은행이 주택담보대출을 상환하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 원리금 균등(상환 기간 동안 월 상환 금액은 동일)이고, 다른 하나는 평균 자본금(상환 기간 동안 월 상환 금액이 점차 감소함)입니다. 기간).

매월 평균적으로 자금이 줄어들지만, 줄어드는 금액은 몇 위안에서 수십 위안에 불과하다. 30년 만기, 10,000위안 대출을 예로 들어보겠습니다. 월 절감액은 11위안 정도이고, 거리도 절반으로 줄어들어 격차가 크다. 원금과 이자가 동일하고 월 납입금이 다른 경우에는 차이가 없습니다. 따라서 모기지 금액의 급격한 감소는 상환 방법과 관련이 없습니다.

일반적으로 모기지 상환액이 크게 감소하는 세 가지 주요 요인은 다음과 같습니다.

1. LPR 이자율 조정

2020년 8월부터 상업 은행 주택 담보 대출 이자율은 LPR 벤치마크 가치에 따라 균일하게 조정됩니다! 기준값이 결정되면 변경되지 않으므로 영향은 주로 LPR에 있습니다. LPR 가치가 크게 떨어지면 대출이자도 떨어집니다. 하지만 현재 실제 상황으로 볼 때 LPR 조정은 일반적으로 한 번에 5BP씩 미세 조정됩니다. 이 조정 포인트는 수백 위안까지 줄어들 수 있으며 한 번에 절반으로 줄이는 것은 불가능합니다. 특히 중국의 LPR 값은 최근 변동이 없어 LPR 조정 요인은 기본적으로 배제된다.

2. 조기 상환 또는 상환 기간 연장

원래 대출 원금이 654.38+0백만이고 1년 후에 500,000을 미리 상환하는 경우 또는 원래 대출금이 대출 기간은 15년입니다. 현재 신청 기간을 30년으로 조정하면 모기지 금액이 절반으로 줄어듭니다. 그러나 위의 두 가지 상황에서 대출금을 직접 결제해야 하는 경우 이러한 가능성은 기본적으로 배제됩니다.

3. 예금 및 대출 업무.

현실적으로 가장 가능성이 높은 것은 담보대출을 신청할 때 은행과 예금대출 업무를 계약했을 가능성이 크다. 예금대출업이란? 예금대출링크는 주택 구입을 위해 대출을 원하는 이용자를 위해 은행이 출시한 상품이다. 주택 구매자는 당좌 예금 계좌를 담보 대출에 연결하고, 유휴 자금을 모기지 대출과 연결된 당좌 계좌에 입금하기만 하면 이자 절감 효과를 얻을 수 있습니다.

간단히 말하면 예대율은 고객의 요구불예금과 주택대출을 함께 관리하는 것입니다. 관련 계좌의 예금이 일정 초기 금액을 초과하는 경우 은행은 초과분을 일정 비율로 조기 상환하여 대출 이자를 절약할 수 있습니다. 예를 들어 은행과 합의한 초기 예치금은 50,000위안입니다. 계좌의 실제 금액이 200,000위안이고 6,543,8+5,000위안을 초과하는 경우 "조기 상환"으로 간주될 수 있습니다(물론 실제 상환은 없습니다). 은행이 당좌 이자를 계산할 때 원래 대출 원금에서 6.5438 + 50만 위안을 뺀 금액을 기준으로 계산합니다. 이 경우 이자가 크게 줄어들 수 있으며, 줄어든 이자는 은행에서 금융소득으로 고객의 계좌로 반환됩니다(그래서 과거에는 그렇게 많은 공제를 볼 수 없었습니다). 이 금융 소득은 매일 계산됩니다. 일반 대출 고객의 현재 예금 계좌에 일일 평균 예금이 많을수록 사용자는 더 많은 대출 이자를 절약할 수 있습니다. (물론 다음 계좌에 초기 예치금이 50,000위안을 넘지 않으면 은행은 이전 대출금을 사용하게 됩니다.) 원금이 회복되면 모기지 한도도 늘어납니다.)

물론 모든 일에는 좋은 면과 나쁜 면이 있습니다. 예금 및 대출의 대출 금리는 일반적으로 일반 주택담보대출보다 높습니다. 예를 들어, 일반 주택담보대출을 신청할 경우 이자율은 LPR 30bp만 필요하지만 예금 및 대출에는 LPR 100bp가 필요할 수 있으므로 장기간 유휴할 수 없는 자금이 많은 고객에게만 적합합니다. 장기.

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