1년 이내에 만기되는 단기 부채는 의심할 여지없이 기업에 가장 큰 부담입니다.
부동산 시장이 안정되고 정부가 '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 기조를 고수함에 따라 부동산 업계의 자금 조달 감독은 부채 구조 최적화 및 축소로 강화됐다. 부채는 부동산 회사의 재무 업무의 최우선 과제가 되었습니다. 한편으로는 단기부채 비중을 더욱 줄이는 한편, 금융비용을 통제하고 줄이는 것이 '생존'을 준비할 수 있다.
나라다 빅데이터연구소가 부동산회사 부채현황을 조사한 결과, 76개 부동산회사의 1년 이내 만기 이자부채가 2조5000억원 이상으로 전체의 약 35%에 달하는 것으로 나타났다. 이자부채. 평균 금융비용 7을 기준으로 계산하면 연간 이자상환액은 1700억원이 넘는다.
총액이 1조 2천억 위안이 넘는 상위 10개 단기채권이 발행됐다.
1년 이내에 만기되는 이자부채가 1000억 위안을 넘는 회사가 4개 있는데, Sunac, Greenland 및 Country Garden은 각각 3,957억, 1,406억, 1,214억, 1,058억에 달합니다. 1년 이내에 이자부채가 500억~1000억 위안을 초과하는 회사는 Vanke, Huaxia, R&F, Tahoe, China Merchants, Poly 등 6개입니다.
알앤에프(R&F)는 매출 규모가 가장 작은 회사지만 단기 부채가 748억 달러로 높아 부담이 크다고 볼 수 있다. R&F Properties의 Li Silian 회장은 앞으로도 계속해서 부채를 줄일 것이며 회사의 토지 은행은 여전히 오래된 토지 전환에 집중할 것이라고 말했습니다. 중간재무보고서에 따르면 2019년과 2018년 각각 약 250억 위안, 370억 위안을 지출한 데 비해 올해 상반기에는 약 60억 위안에 불과한 것으로 나타났다. 부채 상환을 위한 영업현금흐름을 유지하기 위해 향후 6~12개월 동안 토지 취득을 계속 줄이고 재고 감소 및 신제품 출시를 가속화할 것으로 예상됩니다. R&F 회장 보좌관 천즈하오(Chen Zhihao)는 또한 그룹이 향후 9개월 동안 250억~350억 위안의 부채를 처리할 것이며 그 중 절반 이상이 구조조정될 것이며 나머지는 자금이나 자금으로 상쇄될 것이라고 말했다. 또한 부채감소에 속도를 내기 위해 투자부동산과 개발사업의 지분도 매각할 예정이다.
연초 선홍빈 선악 회장은 2020년에는 '금융 비용 절감, 자산 구조 최적화, 토지를 신중하게, 올바른 장소에서, 올바른 방식으로 취득'이라는 세 가지를 해야 한다고 제안했다. 시간." 반기보고서에 따르면 Sunac의 단기부채는 1406억2300만 위안, 가처분현금은 852억3000만 위안으로 단기부채를 모두 감당할 수 없다. 선홍빈은 앞으로 매출규모 목표는 축소되고 이익과 부채감소가 최우선 과제가 될 것이라고 말한 바 있다. 그리고 더 많은 현금 흐름을 얻기 위해 일부 자산이 처분될 것입니다.
30개 기업의 단기부채가 100억~300억 사이로 가장 큰 비중을 차지한다.
단기부채 규모가 부동산의 60% 이상이다. 기업은 100억~500억 위안 범위에 중점을 둡니다. 이 중 16개사는 1년 내 만기가 300억~500억 위안을 넘는 이자부채를 가지고 있으며 대표적인 부동산 회사로는 Aoyuan, Gemdale, China Resources, Agile, Shimao, China Shipping 등이 있습니다.
1년 이내에 이자부채가 100억~300억을 초과하는 부동산 회사가 30개 있는데, 대표적인 부동산 회사로는 CIFI, Times, Zhongnan, Sino-Ocean, Longfor 등이 있습니다. 이밖에도 리가오(Ligao), 중국통신건설(China Communications Construction), 도시건설(Urban Construction), 그린랜드 홍콩(Greenland Hong Kong), C&D 등 단기부채가 100억 위안을 넘지 않는 부동산 회사가 20개에 달한다.
최대 4번! 부동산 회사의 단기 부채가 80% 이상 증가
난두 빅데이터 연구소는 65개 부동산 회사(일부 부동산 회사는 데이터가 불완전함)의 연간 데이터를 모니터링하고 있으며, 52개 부동산 회사의 연간 데이터를 모니터링합니다. 부동산 회사는 1년 이내에 만기되는 이자부채가 전년 대비 80% 증가했습니다.
하위 부문별로 보면 12개 부동산 회사의 1년 이내 만기 이자부채가 지난해 같은 기간에 비해 100% 이상 증가했으며, 산성 홀딩스가 가장 높은 증가율을 기록했다. 483.78%.
싼성홀딩스의 이자부채와 1년 이내 단기부채가 두 배로 늘어났다. Sansheng Holdings는 모회사의 전략에 힘입어 전국적인 확장을 가속화하고 있습니다. 올해 상반기에는 장쑤성 하이먼, 저장성 원저우, 장쑤성 우시에서 4개 토지를 연속으로 매입했다. 총 토지 가격은 약 27억5400만 위안으로 전체 공공 토지 가격의 4배가 넘는다. 2019년 양쯔강 삼각주 지역.
규모가 커지면 부채도 필연적으로 늘어날 것이다. 상반기 기준 이자부부채는 101억3900만 위안, 1년 이내 만기부채는 약 72억9100만 위안, 1년 후 만기부채는 약 40억8400만 위안, 현금 및 현금 등가물(정기예금과 정기예금 포함) 제한된 예금)에 불과했습니다. 약 NT$19억 4,600만 달러로 상환하기에 충분하지 않습니다.
올해 상반기 중국자원랜드의 단기부채는 411억2500만 위안에 달해 지난해보다 크게 늘었다. 2019년에는 이자부채의 6.5%만 1년 이내에 상환해야 했지만 올해는 이 비율이 25%로 늘어났기 때문입니다. 그러나 기말 현재 회사의 자본보유액은 600억이 넘어 회사의 단기부채를 충당하기에 충분했으며, 현금대비 단기부채비율은 1.47로 뚜렷한 부채상환압력은 없었습니다. 단기적으로는.
지난 몇 년 동안 KWG는 보다 공격적인 토지 구매 전략을 채택해 왔으며 토지 은행 및 프로젝트 건설이 계속 증가했으며 대규모 재고 및 투자 부동산도 수많은 영향을 미쳤습니다. 재무 지표. 올해 상반기말 기준 KWG의 1년 이내 만기부채는 2019년 말 대비 40억9000만~334억3000만위안 증가했고, 기말 무제한 현금은 연초 대비 28억8000만위안 감소했다. 그 기간은 486억 1천만 위안에 이른다.
이 밖에도 1년 내 이자부채가 전년 동기 대비 50~100위안 증가한 기업은 9곳이 있는데 대표적인 부동산 기업으로는 시노오션(Sino-Ocean), 그린타운(Greentown), 신청(Xincheng), 쉬후이(Xuhui) 등이 있다. , 등.
씨젠홀딩스는 지난해부터 다수의 자산을 매각해 부채 문제가 완화됐다. 올해 상반기 씨젠홀딩스의 단기부채는 375억8100만 위안에 달해 상대적으로 높은 수준이다. 부채구조 개선의 여지는 있다. 연말 기준 회사의 금전적 자금과 장부상 현금 제한액이 649억9500만 위안에 달하는 점을 감안하면 단기적으로 뚜렷한 부채 상환 압박은 없다.
CIFI는 상반기 총부채 규모를 엄격하게 통제해 이자부채가 11.08% 증가해 합리적인 수준을 유지했다. 그러나 1년 이내 단기부채는 전년 동기 대비 53.3% 증가해 상대적으로 큰 폭으로 증가했다. Xuhui Holdings의 CFO인 Yang Xin은 "경영진은 항상 더 적은 비용으로 더 많은 자원을 활용하기를 희망해 왔습니다. Xuhui의 개발 모델은 규모, 이익 및 재무의 꾸준하고 균형 잡힌 발전입니다."라고 Xuhui Holdings의 CFO인 Yang Xin은 말했습니다. 70 이하.
그린타운은 대주주인 중국통신건설회사의 신용보증으로 자금조달 경로가 원활해 상반기 전체 이자부채가 증가했다. 2020년 상반기 말 기준 그린타운의 이자부부채는 1,118억 5,200만 달러로, 동기 대비 17% 증가했다. 이 중 1년 단기채권은 347억9000만장으로 전년 동기 대비 93.7% 증가했다. 하지만 현금은 628.5로 보유하고 있고, 현금-단기부채 비율은 1.8에 이르고, 순부채 비율은 66에 불과해 리스크를 통제할 수 있다.
1년 이내 이자부채가 전년 대비 30~50% 증가한 기업은 12개다. 대표적인 부동산 기업으로는 차이나 머천츠(China Merchants), 반커(Vanke), 아오위안(Aoyuan), 중난(Zhongnan), 카이사(Kaisa), 폴리(Poly) 등이 있다. , 진마오 등
'팬데믹 이후' 시대의 어려움에 직면한 Vanke는 안정적인 재무 상태를 유지하기 위해 노력해 왔습니다. 상반기에도 회사는 1년 내 만기 이자부채 총액이 968억2000만 위안에 달했지만, 보유 화폐 자금은 1942억9000만 위안으로 1년 부족액보다 훨씬 높았다. -기간 부채.
다른 국영 기업에 비해 Yuexiu의 부채 수준은 현저히 낮으며 현지 국영 기업 중에서 더 나은 성과를 보이고 있습니다. Yuexiu Real Estate의 재무 이사이자 전무이사인 Chen Jing은 "현재 회사의 현금 흐름은 안정적이며 투자 강도와 개발 진행 상황은 투자 및 개발 상황에 따라 통제됩니다. 국내외 두 금융 플랫폼은
카이사 미래 부채 만기 중 1년 이내 만기 부채가 26%, 5년 이내 만기 부채가 약 71%, 5년 이상 만기 부채가 3%를 차지한다. %. 경영진도 중간결과회의에서 다음 단계는 적시 공급을 보장하는 것뿐만 아니라 매출 회복 시간을 단축하는 동시에 투자 확대의 질적 향상, 합리적인 이익 창출, 탄탄한 현금 흐름, 지불 징수를 강화하고, 가용 자금을 사용하여 투자를 확대하고 규모, 이익 및 현금 흐름 간의 균형을 달성합니다.
1년 이내 이자부채가 전년 대비 30% 미만 증가한 기업은 19개다. 대표적인 부동산 기업으로는 R&F, 그린랜드, 롱포, 중량, 시마오, 수낙 등이 있다. , 에버그란데 등
그 중 Longfor와 Shimao는 대표로서 기본적으로 양호한 부채 구조를 유지했으며 Evergrande는 대표로서 부채를 줄이는 데 어느 정도 성과를 거두었습니다.
단기부채 걱정은 NO! 이들 13개 부동산 회사는 레버리지 감소를 달성했습니다
Nandu Big Data Institute는 65개 부동산 회사의 연간 데이터를 모니터링합니다(일부 부동산 회사는 연간 데이터가 불완전함). 관점에서 볼 때, 13개 부동산 회사만이 1년 이내에 만기가 도래하는 부채가 전년 대비 마이너스 성장을 보였습니다. 그 중 하락폭이 가장 큰 곳은 민메탈스(Minmetals), Jiayuan, Greenland Hong Kong, Country Garden 등이다.
민메탈스 부동산의 모회사 자산 인수가 성공적으로 완료되면 규모가 급격히 커지는 동시에 소수 프로젝트로 인한 성장 압박도 완화될 전망이다. 2019년과 비교해 상반기에는 단기부채 압박이 완화됐다. 2019년 민메탈스 부동산의 단기부채 대비 현금비율은 0.53에 불과해 2018년 같은 기간 3.55에 비해 지난해 같은 기간보다 7배나 높았다. 1년 이내 만기되는 단기부채는 72억6,260만 홍콩달러로 재무보고서에 공개된 현금금액 및 예금현황(38억5,000만 홍콩달러)에 따르면 이들 단기부채를 상환하기에는 턱없이 부족하다. 그러나 올해 상반기 기준 1년 이내 단기부채는 전년 동기 대비 69.9% 급감했고, 현금 대비 단기부채 비율은 1.25로 높아졌다. 발표문에서는 국내 전염병의 영향이 감소함에 따라 민메탈스는 온라인 마케팅을 포함한 다양한 마케팅 방법을 확보하고 판매를 더욱 촉진하며 현금 상환을 위해 노력하고 현금 흐름 압박을 줄이기 위해 계속 노력할 것이라고 지적했습니다.
현재 세 개의 레드 라인 중 그린란드 홍콩의 세 가지 지표는 라인을 넘지 않았습니다. 상반기에는 매출 회수율이 92%에 달하는 등 현금 흐름 통제를 지속적으로 강화해 회사의 장부 현금 보유액이 103억 3300만 달러로 단기 이자부채를 전액 충당했습니다. 같은 기간 총부채는 917억 위안으로 전년 동기 대비 11배 증가했다. 순부채 비율은 지난해 말 18배에서 38배로 상승했다. 지난해 2.11에서 1.86으로 늘었다. 유효이자부담비용은 오랫동안 6 이하로 유지될 것입니다. 이사회 비서인 Lei Yu는 그린란드 홍콩의 부채 수준이 업계에서 낮은 수준이기 때문에 향후 부채를 적절하게 늘리고 다양한 자금 조달 채널을 개방할 것이라고 말했습니다.
이전 규모 확장 시대에 Zhenro Real Estate는 2018년 1000억 목표를 넘은 후 2019~2021년 '신 3개년 전략'을 출시하여 높은 성과 성장을 추구했습니다. Leverage 노력을 강화하고, 고성장에서 고품질 발전으로 전환합니다. 중기 기준으로 Zhenrong의 장부현금은 398억 위안이고 이자부채는 636억 위안입니다. 이 중 단기부채가 30%로 2019년말보다 4%포인트 감소했고, 은행대출, 비은행차입금, 회사채, 선순위채가 각각 51, 9, 7, 33을 차지했다. 부채 구조는 지속적으로 최적화되고 있으며, 단기 부채 비율은 30%에 불과해 2019년 34.2%에 비해 크게 감소했습니다.
업계 관찰: 부채 상환 정점에 맞춰 상환 가속화
일반 부동산 회사의 총 이자부채와 1년 이내에 만기가 도래하는 이자부채를 모니터링함으로써 부동산 회사의 부채는 전반적으로 여전히 높으며 모든 사람의 자본 사슬을 테스트하고 있습니다. 2020년에는 부동산 회사의 매각이 주기적인 압력을 받고 부채 상환의 정점을 맞이할 것입니다.
연구자들은 다가오는 상환 정점에 직면하여 부동산 회사가 돈을 모으는 방법은 크게 두 가지라고 생각합니다. 하나는 자금 조달입니다. 점점 더 많은 부동산 회사가 자금 조달 단계를 가속화할 것입니다. 그러나 '345 자금 조달 규칙'은 약 2년 동안 양조되어 일부 주요 부동산 회사에서 시행되었으며 향후 시행 상황에 따라 적용 범위가 개선되고 확대될 예정입니다. 이는 부동산 금융정책이 여전히 엄격하고 낙관적이지 않다는 뜻이다.
또 하나는 고가의 땅을 팔고 덜 차지하는 것이다. 판매 수집 속도를 높이고 더 많은 시장 점유율을 확보하는 방법은 전염병이 정상화되는 동안 부동산 회사의 최우선 과제입니다. 한 부동산 회사 임원은 "땅을 잘못 구하는 것은 매우 고통스러운 일"이라고 말했다.
기획자: Lin Guang
리더: Wang Yanling
연구원: Wang Yanling, Lin Guangyi, Xiaoxia, Qiu Yongfen, Li Meiyu, Huanglu
제작 : 난두대학교 데이터연구소 대규모 상장부동산기업연구팀
이점은 무엇입니까?