새로운 도시화의 획기적인 발전

중국의 개혁은 중요한 지점에 접근하고 있으며, 도시화가 가장 가능성 있는 돌파구로 간주됩니다. 농지개혁의 돌파구를 어떻게 찾는가가 새로운 도시화 과정을 촉진하는 열쇠이다.

China Finance Forty Forum 연구 그룹이 완성한 '토지 시스템 개혁과 새로운 도시화' 보고서는 새로운 도시화의 관점에서 중국의 토지 시스템 개혁에 대한 매우 상세한 최상위 설계를 수행했습니다.

“새로운 도시화 상황에서 토지 시스템 개혁을 가속화해야 한다. 개혁 목표는 토지 이용 효율성을 높이고 주택 가격의 합리적인 반환을 촉진하며 중국의 식량 안보를 보장하고 보고서는 “건축용지 공급방식 개혁, 지방자치단체의 지방채 발행 허용, 재산세 징수, 식량자급 개념 변경 등 8대 권고안을 제시했다”고 밝혔다. 중국의 도시화는 여전히 건설부지를 늘려야 한다. 그 이유는 약 2억 명의 농촌 이주민과 그 가족이 도시에 정착하고, 지자체 공공시설과 공공서비스 시설의 수준이 더욱 향상될 것이기 때문에 도시 건설용지에 대한 지속적이고 안정적인 투자가 기본적으로 필요하기 때문이다.

토지제도 개혁을 위한 구체적인 제안과 지원방안을 제시할 때, 보고서가 제시한 첫 번째 제안은 도시건설 토지계획을 대폭 확대하자는 것이다. 도시 건설부지 확장의 가장 큰 제약은 경작지 654억3800만 에이커+8억 에이커라는 레드라인이다.

중국은 오랫동안 인구가 희박했습니다. 세계에서 가장 인구가 많은 국가인 중국은 세계 경작지의 7%를 사용하여 세계 인구의 22%를 먹여 살리며 6,543억 8천만 명의 식량 문제를 성공적으로 해결했습니다. 세계에서 가장 엄격한 경작지 제도를 견지하고 경작지 654억3800만 에이커 이상에 달하는 식량안보 경고선을 엄격히 준수하는 것이 오랫동안 중국의 유일한 발전 방안으로 여겨져 왔다.

지난 몇 년간 경작지 레드라인 6543.8+80억 무를 준수하는 정책은 경작지를 보호하고 식량 안보를 보장하는 데 중요한 역할을 했습니다. 토지 공급과 시장 수요를 엄격하게 통제하는 관리 모델은 토지 자원의 가격을 왜곡시키고 토지 자원의 최적 배분에 도움이 되지 않으며, 또한 인간과 토지 사이의 현저한 모순과 도시 건설 용지의 공급 부족으로 이어졌습니다. .

동시에 경작지 6543.8억+8억 에이커라는 레드라인을 고수하는 정책은 경작지 총량을 통제할 뿐 경작지의 질을 보장하지 못한다. 전국 경작지 65438+08260만 에이커 중 중소수율 밭이 65438+0300만 에이커이다. 과도한 화학비료, 살충제 사용, 산업폐수 배출로 인해 경작지의 70%가 오염되어 중국의 식량안보에 영향을 미치고 있습니다.

“토지 등가물을 토지 측량 및 회계의 기준으로 삼은 후, 서로 다른 지역의 경작지와 건설용 토지는 통일된 측량 기준을 가지게 되어 전국적으로 토지 등가물 거래 시장이 설립될 수 있고, 동시에 경작지의 레드라인을 엄격하게 준수한다는 발상을 물리적 경작지 총량 확보에서 생산량 가중 토지 환산 레드라인 확보로 바꾸라”고 보고서는 식량 자급자족 개념도 바꿀 것을 권고했다. 충분함.

1990년대 중반 이후 우리나라의 평균 곡물 자급률은 100.5%에 이르렀다. 최근 몇 년 동안 감소하여 2009년, 2011년, 2012년에는 각각 99.6%, 99.1%, 99.2%, 97.7%에 이르렀습니다. 주로 우리나라가 곡물 통계에 대두를 포함시켰기 때문입니다. 최근 몇 년간 우리나라의 대두 수입량이 2010년 이후 연간 5천만 톤을 넘어섰고, 2012년에는 5,800만 톤을 넘어섰습니다.

국제적인 경험에 따르면 일반적으로 식량 자급률을 90% 이상 유지하는 것이 안전한 것으로 간주됩니다. 우리나라의 식량안보를 보장하기 위한 가장 중요한 것은 국내 전체 곡물 생산량에서 대두 수입을 제외한 곡물 수입 비중을 10% 미만으로 조절하는 것입니다. 이를 바탕으로 국제 농업 무역과 투자를 확대하는 한편, 식량 수입을 적당히 확대하고, 다른 한편으로는 국내 농업 투자를 '세계화'하도록 장려하는 것이 국내 농지와 수자원에 대한 압박을 완화하는 데 도움이 될 것입니다. 이는 도시 건설용지 부족과 관련이 있다. 중국의 새로운 도시화가 직면한 중요한 문제는 높은 주택 가격이다. 그러나 정부의 토지 매매 수입에 대한 과도한 의존은 주택 가격을 어느 정도 상승시키고 도시화의 진전을 방해했습니다.

많은 도시의 도시 건설 자금의 절반에서 3분의 2가 토지 양도 수익에서 나옵니다. 감사원 조사에 따르면 2010년 말 정부 부채의 약 40%가 토지수입으로 상환됐다.

토지 공급 모델을 바꾸려면 세 가지 해결책이 있습니다. 같은 목표는 지방정부의 토지금융 의존도를 줄이고 시장 자원 배분의 역할을 최대한 발휘하는 것입니다. 처음에는 다양한 지역에서 파일럿을 위한 다양한 계획을 선택하고 실제 경험을 축적하며 점진적으로 연결을 최적화하도록 허용하는 것을 고려할 수 있습니다.

구체적으로 첫 번째 방안은 토지입찰·경매·상장제도를 개편해 토지를 제로지가 또는 저가로 제공하는 것이다. 토지이용계획 조정 후 토지 취득 및 개발 비용은 정부가 부담하고, 토지이용자(개발자 등)에게 지가 0 또는 0에 가까운 저렴한 가격으로 건설용지를 확보할 수 있도록 지원한다. 프로젝트 완료 후 매매가격에는 지가가 포함되지 않거나 저가 지가만 포함됩니다.

옵션 2: 지방정부의 토지 매매 수익은 중앙정부에 전달됩니다. 토지취득비용과 더불어 지자체에서 얻은 토지매매수입도 중앙정부에 이양해야 지자체가 토지매매수입에 과도하게 의존하는 것을 방지할 수 있다. 이번 계획으로 현행 토지취득제도가 크게 달라지지는 않겠지만, 반드시 땅값이 낮아지는 것은 아니며, 중앙정부와 지자체 간 조정비용도 늘어나게 된다.

옵션 3: 정부는 토지 취득 과정에서 물러나 건설용지 공급의 시장화를 실현한다. 기반 시설 및 공공 시설용 토지를 제외하고 정부는 더 이상 토지 취득 및 양도 과정에 관여하지 않습니다. 이는 다른 국가 및 지역의 토지 시스템의 일반적인 배치이기도 합니다.

이번 계획의 장점은 원스텝 토지시장 개혁과 토지공급 및 가격결정 메커니즘의 합리화에 있다. 그러나 현재의 토지관리체계는 대폭적인 조정이 필요하며, 이는 농촌의 집단적 의사결정 메커니즘의 개선에도 달려 있다. 중국발전연구재단 사무총장 루 마이(Lu Mai)는 중국의 미래 도시화로 인해 50조 위안에 달하는 투자 수요가 창출될 것으로 추정했습니다.

알고리즘은 매우 간단합니다. 농부가 도시에 정착하려면 최소 12,000위안이 필요합니다. 이 도시에는 이미 2억 명이 넘는 농민이 있고, 아직 입주할 사람도 1억~2억 명이 넘습니다. 이는 객관적인 투자 수요가 40조~50조에 달한다는 뜻입니다.

기존 지방자치단체가 도시기반시설 건설 자금을 조달하는 방법은 크게 토지양도비와 지방자치단체 융자플랫폼 융자 두 가지였다. 2012년말 기준 지방자금조달플랫폼의 대출잔액은 9조3000억원에 달해 은행 리스크의 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 분명히, 50조 자본 수요는 더 이상 위의 두 가지 방법으로는 얻을 수 없습니다.

지방정부가 지방채를 발행하도록 허용합니다. 시정부가 토지매매수입을 확보할 수 없고 재정여력이 부족한 경우 지방채 발행을 통해 토지취득 및 개발에 대한 정부지출을 조달할 수 있다. 공공 시설 및 서비스에 대한 비용, 사업 번영에 따른 다양한 세금 인상 등이 포함됩니다.

실제로 최근 몇 년간 지방자금 조달 플랫폼의 규모가 지속적으로 확대되면서 지방채 발행과 '토지금융' 해결을 요구하는 목소리가 꾸준히 제기됐다.

몇 년 ​​전, 중국인민은행 총재 Zhou Xiaochuan은 "지방채와 재산세"의 결합을 통해 구속력 있고 효과적인 자본 흐름이 가능하다고 공개적으로 밝혔습니다. 시간이 지남에 따라 형성된 축 상쇄는 중국의 도시화 과정에서 자금 조달 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다. "관련 부서에서는 지방채 발행을 적극적으로 연구하고 있습니다."

도이체방크 중화권의 마준 수석 이코노미스트도 지방채 시장 발전을 적극 추진해야 한다고 말했다. 한편으로 지방채 발행은 플랫폼 재융자 및 은행 상환에 대한 압력을 완화할 수 있는 반면, 지방채 시장의 발전은 지방 자금 조달 플랫폼과 부채 혼란을 정리하는 데에도 도움이 되어 지방 정부를 단일 과목으로 신용등급을 평가할 수 있는 플랫폼입니다.

구체적인 운영방식에 대해서는 단기적, 장기적 시간 차원에서 다양한 전략을 제시하고 있다.

단기적으로 지방채 발행에 일시적인 법적 장애가 있는 경우 프로젝트 기반 지방채 등 관련 상품을 유연하게 설계하면 이를 해결할 수 있다. 실제로 현재 일부 도시 투자 채권은 이 원칙에 기초하고 있습니다.

장기적으로는 지방자치단체가 지방채를 발행할 수 있도록 예산법을 조속히 개정해야 한다. 우리나라 채권시장은 건강하고 빠르게 발전하고 있으며, 지방채를 출시할 수 있는 여건을 갖추고 있습니다. 동시에 재무부가 지방정부를 대신해 채권을 발행하고 상하이 등 지방정부가 자체적으로 채권을 발행한다. 일부 도시투자채권은 어느 정도 지방채에 가깝다.