국내 부동산 시장에는 지역적 차별화가 존재합니다
2015년 말 쿤밍시 토지자원국은 '토지사용 단위의 참여 금지에 관한 고시'를 발표했습니다. 새로운 토지입찰", * * * 34 기업이 토지양도비를 납부하지 않았습니다. 실제로 2014년 6월에도 국은 당시 25개 부동산 회사가 포함된 유사한 통지문을 발행했으며 총 토지 양도 수수료는 40억 위안이 넘었습니다.
단 1년 만에 쿤밍의 부동산 회사가 토지 지불을 불이행하고 금액도 점점 더 많아졌습니다. "작년 쿤밍 부동산 시장의 여러 지표 추세는 낙관적이지 않았습니다. 거래량(유닛 수 및 면적 포함)과 가격 모두 하락했습니다. 개별 간격(주간 또는 월간)의 거래량이 반등했지만 하락 추세는 매우 명백하며 주택 가격은 "최근 몇 년 동안 최저점"에 도달했습니다. 곤명 부동산 컨설턴트 Gao Ran은 작년 신규 투자 금액도 감소 추세를 보였다고 말했습니다.
"1선 도시와 일부 2선 도시의 회복세와는 달리 지난해 쿤밍 주택가격은 '계속 하락했다 또 하락'하는 것이 주된 기조였다. 많은 부동산 회사들이 가격 인하를 선택했다. 곤명에 사는 한 부동산 회사 영업사원들은 연말 행사에서 기자들에게 부동산을 팔기 위해 최선을 다하며 2015년을 정리했다. "10년 넘게 개최되어 온 쿤밍 가을 부동산 박람회가 작년에 예기치 않게 종료되었습니다. 또한 쿤밍의 시장이 약하고 많은 기업이 돈이 부족하여 큰 압박을 받고 있음을 반영합니다."
최근 국가통계국이 발표한 지난해 6만5438+2건의 3월 70개 대도시 주택가격을 보면 49개 도시가 전년 동기 대비 하락세를 보였다. 1선 도시와 일부 인기 있는 2선 도시의 주택 가격은 다른 도시보다 훨씬 빠르게 상승한 반면, 3선 도시의 평균 가격은 여전히 해마다 하락하고 있습니다. 2065438+2004년 6월 이후 곤명 주택가격은 지속적으로 하락했지만 곤명 거래면적과 거래건수는 크게 증가하지 않았다.
"2015년 국내 부동산 시장은 차별화가 뚜렷했다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 및 인기 2선 도시의 상업용 주택 매매가 빠르게 회복됐지만, 기타 2선, 3선, 4선 도시의 판매는 여전히 부진했습니다. 쿤밍은 대략 2선과 3선 도시의 부동산 시장에 큰 변화가 없었습니다. 계속 부진하다”고 윈난성 주택 및 도시-농촌 개발부 전문가가 말했다.
통계국의 상업용 주택 매매 완료 면적에 대한 통계에 따르면 2015438+01년 말까지 운남성의 전국 면적은 6억 9,600만 평방미터로 2.7을 차지했습니다. 쿤밍의 면적은 7,530,300평방미터로 성 전체의 39.3%를 차지합니다. "2015년 상업용 주택 월평균 매매면적을 기준으로 계산하면 중국, 윈난, 쿤밍의 완성된 상업용 주택 매매주기가 예년에 비해 길어졌고 윈난의 재고 정리 압력도 약간 높아졌습니다. 전국 평균보다 높다”고 해당 전문가는 말했다.
윈난재경대학 부동산투자금융연구센터 소장인 저우 다얀(Zhou Dayan)은 현재 부동산 시장의 차별화가 반드시 존재하는 것은 아니라고 믿습니다. 화재의 경우 주로 두 가지 측면에서 나타난다. 첫째, 대도시는 지역적 차이와 중소도시 간의 차별화, 둘째는 대도시 내 지역간 차별화와 중소도시의 차이이다. 그 중 일부 2선, 3선, 4선 도시는 더 큰 압박을 받고 있으며 상점, 사무실 건물 등 상업용 주택의 탈주거화에 따른 구조적 모순이 더욱 두드러진다.
3, 4선 도시에서는 '취약한 기반'에 대한 압박이 더 크다
업계 분석가들은 강한 경기 하강 압력, 부동산 공급 초과 등의 요인에 더해 이러한 요인이 있다고 분석합니다. 매출 증가, 일부 2선, 3선, 4선 도시의 부동산 산업의 동질적 경쟁, '토지 금융'에 대한 높은 의존도, 상대적으로 취약한 경제 기반, 예상보다 낮은 인구 유입 등이 주요 원인입니다. 상업용 주택의 주기적인 높은 총 재고와 재고 정리 주기의 연장을 위해. 반면, 1급 도시는 이에 대해 더 저항적입니다.
첫째, 거시경제 상황의 영향으로 상업용 주택의 공급이 매매보다 빠르게 증가하고 있다. 2010년부터 일부 도시의 과도한 주택 가격 문제를 억제하기 위해 국가는 상업용 주택 공급을 늘리고 투기적 투자 수요를 억제하기 위해 차별화된 신용 및 과세와 같은 포괄적인 정책과 조치를 시행했습니다. 2011 년에. 2014년 이후 국내경제에 대한 하방압력과 앞서 언급한 정책효과가 결합되면서 상업용 주택 공급은 급증했으나 매매 증가율은 점차 둔화되면서 시장 수급 관계도 크게 변화했다.
“현재의 공급 과잉과 수요 둔화는 어느 정도 이전 '통합'부동산 정책의 단점을 반영하여 수급 격차가 커지고 있습니다.” Zhou Dayan은 일부 도시에서는 이전의 일률적인 정책으로 인해 주택 수요의 절반 이상이 억제되는 반면 공급은 크게 증폭되었다고 말했습니다.
둘째, 일부 도시는 지원이 부족하고 소비자 시장은 관망심리가 강합니다. 한편으로는 이전의 일부 부동산 정책 시행으로 인해 시장의 관망 심리가 어느 정도 강화될 수 있습니다. 구매하기 위해 코인을 보유하고 있는 구매자는 이것이 시장 타협의 신호라고 생각할 것이며 앞으로도 여전히 가격 양보가 있을 것입니다. 한편, 재산세 도입, 부동산 등록제도 시행 등 여론의 영향을 받아 도시 주민의 주택 구입 의향과 시장 기대 역시 큰 변화를 겪었다.
저우 다옌은 도시의 규모 효과, 사회서비스 자원의 우세, 지속적인 인구 유입으로 인해 베이징, 상하이, 광저우 등 도시의 부동산 시장이 강력한 지지를 받고 있다고 지적했다. 일부 2선, 3선, 4선 도시의 취약한 경제 기반과 경기 침체로 인해 인구 유입이 예상보다 낮고, 부동산 시장에 대한 지방 정부 개입 효과가 약하며, 주택 재고가 부족합니다. 상대적으로 높습니다.
셋째, 시장은 심각한 동질적 경쟁을 겪고 있으며 시장 거품이 너무 많습니다. Yunnan Hebangrunda Investment Co., Ltd.의 Zhou Guofan 회장은 일부 도시의 높은 재고가 어느 정도 부동산 산업의 비정상적인 경쟁과 발전의 결과라고 지적했습니다. 일부 대형, 중견 부동산 회사들은 실제 수요를 무시하고 맹목적으로 대량 생산을 하여 균질화된 상품과 대량의 재고를 보유하고 있으며, 중소기업들이 대기업과 중견 기업의 모델을 따라해 공급 측면에서 문제를 일으키고 있습니다.
넷째, 일부 도시에서 '대약진' 부동산 개발의 후유증이 나타나고 있다. Zhou Dayan은 일부 도시의 부동산 개발이 '대약진'이었고 기업들이 맹목적으로 이를 따라가며 문제가 쌓였다고 말했습니다. 곤명을 예로 들면, 부동산 시장은 대규모 도시 마을 개조와 밀접하게 연관되어 있으며 상업용 부동산 공급 폭발기에 접어들어 곤명 상업용 주택의 주요 공급을 형성하고 있습니다. "현재 쿤밍의 도시 마을 변화가 엄격해지고 있지만 이는 큰 거품을 만들어 쿤밍의 부동산 시장은 물론 도시 전체에 문제를 남기고 있으며 이를 소화하는 데 수년이 걸릴 것입니다."
2월에도 불구하고 1대 정책 시장수요 활성화와 과잉재고 해소를 위해 비구매제한도시 주택담보대출 한도를 다시 낮추었지만 효과는 아직 시장에서 지켜봐야 한다. Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 "국내 시장은 현재 명확하게 차별화되어 있으며, 이 정책의 시행은 지역마다 다를 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다. 새로운 계약금 정책은 심리적 기대에 큰 영향을 미칩니다. 긍정적인 반응은 주로 2선 도시에서 나올 것으로 예상된다. 3선 및 4선 도시의 은행은 대출에 신중하며 집행 가능성이 낮습니다.
자원소화 발전을 촉진하려면 정부와 기업이 모두 필요하다.
부동산 재고 고갈 문제는 부동산 시장이 발전하는 과정에서 단계적으로 형성된 문제라고 일부 관계자들은 전했다. 국가 부동산 시장의 두드러진 지역적 차별화는 국가 정책을 집행하는 것 외에도 지역 정책 및 시책에 대한 연구와 예비를 잘 수행해야 하며 중소 기업의 실태에 따라 목표 시책을 구체화해야 함을 보여줍니다. 도시. 동시에 우리는 부동산 산업이 적시에 조정 및 변화하고 부동산 재고의 소화 및 개발을 가속화하도록 적극적으로 안내합니다.
첫째, 공급을 늘리고 주택소비 촉진을 위한 정책을 시행한다. 윈난성 주택도시농촌개발국 관계자들은 주요 방법으로는 주택 소비를 촉진하고 금융, 가구 등록, 주택 기준 등을 통한 재고 이전이 있다고 지적했다. RRR과 이자율을 지속적으로 낮추고 상업 대출의 계약금을 지속적으로 줄여야 합니다. 예를 들어 쿤밍성공구는 인구가 적고 주택 재고가 많습니다. 청궁의 구매 및 정착 정책은 거래세 및 수수료를 낮추고 부동산 시장에 대한 소비자 신뢰를 높이며 주택 소비 개선을 촉진하기 위해 일반 주택에 대한 정의 기준을 조정할 필요가 있습니다. 동시에 쿤밍의 실제 상황에 기초하여 도시 마을 프로젝트와 3개의 노후 개조 프로젝트가 화폐화를 통해 재정착되도록 장려하고 위탁 건설을 활용하여 구매 및 건설을 실제적인 방법으로 수행하여 철거가구와 정부, 기업이 윈윈(win-win)할 수 있는 상황이다.
“부동산 업계의 세금과 수수료로 인해 부동산 개발 비용이 증가하여 경직된 수요와 더불어 부동산 시장의 투자 수요와 개선 수요가 제한되었습니다.”라고 Zhou Dayan은 재고를 촉진했습니다. 소화를 위해서는 조세정책을 시행하겠다는 정부의 결단이 필요하다. 돌파구가 생겼다.
둘째는 부동산 역할 전환을 적극 유도하는 것이다. 일부 업계 관계자에 따르면 과거 부동산 회사들은 계속해서 돈을 찾고, 토지를 확보하고, 주택을 판매하는 일을 반복했습니다. 이 모델은 더 이상 사용되지 않습니다. 부동산과 기타 산업의 매칭과 결합을 지도하는 데 더 많은 관심을 기울여야 하며 개인화된 맞춤형 서비스를 제공해야 합니다. "예를 들어, 일부 부동산 회사는 고객 요구에 따라 제품을 생산하려고 합니다. Zhou Guofan은 다양한 고객의 다양한 요구를 충족하기 위한 C2B 프로젝트의 맞춤화가 하나의 방향이라고 말했습니다.
(위 답변은 2016-02-18에 게재되었습니다. 현행 주택구입 정책의 실제 상황을 참고하시기 바랍니다.)
자세한 부동산 정보, 정책 해석은, 전문가의 해석을 보려면 클릭하세요.