단기적으로는 부동산 건설 등 건설투자의 높은 성장률이 특징이거나 지속되고 있다고 말했다. 중기적으로 부동산 매매 데이터의 바닥을 치는 것이 올해 부동산 산업 회복의 중요한 특징이 될 것입니다. 동시에 우리는 중국 부동산 산업의 중장기 발전 공간에 대한 기대로 가득 차 있습니다.
●Jiao Yuanyuan 기자
새로운 개발 모델 모색
중국 증권 뉴스: 현재 개발 단계에서 새로운 개발을 모색할 생각이 있습니까? 부동산 모델, 새로운 성장 포인트를 모색하기 위한 제안이 있나요?
황: 부동산에 관해서는 지난해 말 열린 중앙경제공작회의에서 '새로운 발전 모델을 모색하자'는 제안이 나왔다. 중국의 전통적인 기둥 산업으로서 지난 20년 동안 부동산의 급속한 발전은 주로 "높은 레버리지와 높은 회전율"의 2륜 구동 모델에 의존하여 시장 점유율을 빠르게 확대했습니다. 중국의 인구 증가율이 둔화되고 도시화 수준이 지속적으로 증가함에 따라 총 주택 수요의 한계 성장 공간은 줄어들고 있으며, 중국 부동산 시장은 급속한 발전 단계에서 안정적인 발전 단계에 진입했습니다. 따라서 새로운 개발 모델을 탐색하고 새로운 성장 포인트를 찾는 것이 필수적입니다.
우선 부동산 산업의 새로운 발전 모델의 주요 초점은 임대와 구매를 모두 촉진하는 것입니다. 현재 우리나라의 주택 모델은 여전히 상업용 주택이 지배적이며 주택 임대 및 저렴한 주택 개발은 상대적으로 낙후되어 있습니다. 새로운 개발 모델은 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 기조 아래 상업용 주택과 저가형 주택의 두 가지 체계를 발전시키고, 임대와 구매를 병행하는 모델을 통해 주민의 주거 문제를 해결해야 한다.
현재 순유입 인구가 많고 신규 시민과 청년층이 많은 도시에서는 수요와 공급의 모순이 심각하다. 큰 도시. 따라서 새 모델에서는 임대와 구매를 동시에 촉진하는 것을 주장하고, 상업용 주택 시장과 더불어 저렴한 임대주택과 사유재산 주택을 주체로 하는 주택보장체계 구축에 박차를 가해야 한다.
또한, 임대와 구매 모두를 촉진하는 핵심은 임대와 구매의 평등권 문제를 해결하여 임대주택에 입주와 의료 등의 혜택도 함께 부여할 수 있도록 하는 것입니다. 정부는 지난해부터 저렴한 임대주택 개발을 촉진하기 위해 일련의 건설사업과 금융지원 정책을 내놨다. 나는 이것이 매우 올바른 방법이라고 생각합니다. 앞으로도 저렴한 임대주택 건설을 계속 추진하고 다단계 주택공급체계를 점진적으로 개선해야 한다.
둘째, 새로운 개발 모델에는 부동산 회사의 개발 및 건설에서 운영 서비스로의 전환도 포함되어야 합니다. 사업 발전의 관점에서 볼 때, 도시화의 발전과 수요 측면 구조의 변화에 따라 과거 부동산 회사의 "높은 레버리지, 높은 회전율" 비즈니스 모델은 필연적으로 품질과 서비스를 최적화하는 모델로 전환될 것입니다. 최근 몇 년 동안 부동산 회사는 저렴한 임대 주택 건설, 도시 재개발, 노후 커뮤니티 개조 및 자산 관리에 지속적으로 참여해 왔습니다. 앞으로는 품질 및 서비스 품질 최적화에 더 많은 관심을 기울이고, 자산 관리 및 자산 운영을 통해 장기적인 이익을 얻은 후 선순환으로 나아가야 합니다.
중국 증권 뉴스: 부동산 시장의 건전한 발전을 유지하기 위해 부동산 규제가 어떻게 더 나은 "도시 맞춤형 정책 구현"을 할 수 있습니까?
황: 도시별 정책의 핵심은 부동산 관리 정책에 대한 다양한 해법이다. 지방정부는 일률적인 정책으로 인한 위험을 피하기 위해 지역 상황에 맞는 조치를 취합니다.
시 정책을 수립하는 과정에서 지방자치단체는 규제의 정확성을 높이기 위해 시장 모니터링, 분석, 판단을 강화해야 한다. 정책을 수립할 때 각 도시의 구체적인 여건에 맞춰 구체적인 지원이나 억제 정책을 도입해야 한다. 예를 들어, 지역 인구 흐름 규모와 산업 경제 발전을 종합적으로 고려하고, 지역과 도시 간 신규 건설 토지 할당량을 합리적으로 할당하는 것이 필요합니다. 대도시와 중소도시의 건설용지 할당량을 추가하고 중소도시의 건설용지 할당량을 차감하여 대, 중, 소도시의 조화로운 발전을 촉진합니다. 현재 도시 간 시장 차별화는 뚜렷하며 일부 도시의 시장 거래량과 거래 가격은 여전히 하락세에 있다. 이러한 상황에서는 분류 지침에 더 많은 주의가 필요합니다.
상대적으로 주택 재고 압박이 높은 일부 도시의 경우 재고 소화, 신규 개발 총량 통제, 더 나은 재고 정리 환경 및 정책을 적극적으로 창출하는 데 주의를 기울여야 합니다. 주택가격 상승 압박이 과도한 도시에 대해서는 차별화된 주택신용과세와 주택구입제한 정책을 엄격히 시행하고, '투기가 아닌 생활을 위한 주택'을 주제로 주택가격 안정 정책을 견지해야 한다. 현재 일부 도시에서는 주택 구매자의 신뢰를 높이고 합리적인 주택 수요의 정상적인 방출을 보장하며 자금 사용의 효율성을 높이기 위해 지원 정책의 도입 및 시행을 가속화해야 합니다. 부동산 회사를 설립하고 부동산 시장의 원활한 운영을 촉진합니다.
부동산 매매 데이터에 주목
중국 증권 뉴스: 최근 부동산 시장에는 긍정적인 신호가 자주 나타났습니다. 다음 시장은 어떤 특징을 보일 것인가?
황: 최근 중국 일부 대·중·소 도시의 부동산 정책이 완화됐다. 주로 대출 제한 및 구매 제한 완화, 계약금 비율 인하, 선지자금 대출 한도 인상, 모기지 축소 등이 대표적이다. 이자율, 주택 구입 보조금 지급. 주요 목적은 주택 소유에 대한 부동산 소비자의 신뢰를 보호하고 유동성 압박이 높은 일부 부동산 회사가 조정 여지를 얻을 수 있도록 하는 것입니다.
단기적으로는 부동산 건설, 건설 등 건설투자의 높은 성장률이 특징이거나 지속되고 있다. 65438이 10~2월 발표한 최신 부동산 투자자료를 보면, 부동산 투자 증가율이 전년 동기 대비 3.7%에 달하는 것은 주로 토지매입 수수료가 뒷받침하고 있는 것으로 나타났다.
'건물의 완공과 인도를 보장하라'는 압박 속에서 건설과 건설투자의 성장실적도 어느 정도 회복됐다. 향후 몇 달간 부동산 투자 증가율은 현 기간의 토지 구입 비용 증가 또는 감소로 인해 매월 변동될 수 있다고 생각합니다. 그러나 단기적으로는 건설 및 설치 투자의 지속적인 회복이 부동산 개발 투자의 가장 분명한 특징 중 하나가 될 것입니다.
중기적으로 부동산 매매 지표의 바닥을 치는 것이 올해 부동산 경기 회복의 중요한 특징이 될 것입니다. 우리나라의 지난 3차례 부동산 침체주기에 대한 연구에 따르면, 일반적으로 모기지 금리가 점차 하락한 후 4~6개월 이내에 주민들의 레버리지 증가 의지가 점차 자극되어 부동산 매매시장이 회복되는 것으로 나타났습니다. . 부동산 매매자료는 부동산 투자의 중요한 선행지표로, 자금원과 투자의지라는 두 가지 측면에서 부동산 개발 투자에 영향을 미친다. 한편으로는 부동산에 대한 외부 자금 조달이 제한되고, 지방 정부는 "저렴한 주택 공급"에 대한 의지가 강하며, 부동산 투자 자금의 출처는 판매 수익에 크게 의존합니다. 반면, 매출 증가는 건설 착공 및 완공을 통해 빠르게 투자로 전환될 수 있습니다.
산업구조 측면에서 보면 부동산산업의 미래 청사진은 기본적으로 정해져 있고, 올해 산업집중도가 높아지는 것도 중요한 특징이 될 것으로 보인다. 다음 단계에서는 느슨한 신용에 대한 지원 방향은 주로 부동산 M&A 대출과 우량 부동산 회사의 합리적인 자본 수요가 될 것입니다.
향후 개발 공간은 기대로 가득하다.
중국 증권 뉴스: 부동산의 꾸준한 발전은 경제 및 금융 안정성에 중요한 체계적 영향을 미칩니다. 앞으로 부동산 산업의 발전 공간은 얼마나 클까요?
황: 부동산 업계의 중장기 발전 여력과 패턴에 대해 지나치게 비관하는 것은 적절하지 않다고 생각한다. 우선, 중기적으로 부동산산업은 여전히 국민경제 및 국민생계, 금융안정과 관련되어 국가경제에서 매우 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 따라서 전염병이 지나가기 전에는 성장을 안정시키고 민생을 보장하기 위해 부동산 산업이 크게 쇠퇴하는 것을 허용하지 않을 것입니다. 더욱이 전염병이 진정된 후 중국 경제의 모든 영역은 '보복' 성장을 경험할 가능성이 높으며 이때 부동산 시장의 바닥이 밝은 지점이 될 수 있습니다.
둘째, '집은 투기가 아닌 살기 위한 것'이라는 대세는 현재로서는 변하지 않을 것이다. 부동산에 대한 장기적인 메커니즘의 확립은 부동산 시장의 보다 합리적인 구조를 촉진할 것입니다. 산업.
마지막으로, 장기적인 관점에서 볼 때, 우리나라의 새로운 도시화가 심화됨에 따라 도시 인구는 지속적으로 꾸준히 증가할 것이며, 이는 순인구 유입 지역의 부동산 시장에 확실한 지원을 제공할 것입니다. 2021년 말까지 우리나라의 도시화율은 63.89%에 도달했습니다. 절대적인 수준은 높지만 미국, 일본, 독일 등 선진국의 도시화율이 70~80%에 달하는 것과 비교하면 아직 개선의 여지가 남아 있다. 따라서 부동산시장의 하류수요는 장기적으로 보장된다.
부동산 산업은 시대에 따라 새로운 형태를 띠게 될 고대 산업이다. 전반적으로 중국 부동산 산업의 중장기 발전 공간에 대한 기대가 가득합니다.