땅은 당신 것입니까? 건설 계획이 있습니까?
둘째, 부동산 프로젝트 개발 대출의 기본 프로세스는 무엇입니까?
부동산 프로젝트 개발 대출의 기본 프로세스는 다음과 같습니다: 1, 신청 제출 2, 조사 수락 3, 프로젝트 평가 4, 감사 승인 5, 수속 처리 6, 자료 보관 7, 대출 후 관리 8, 대출 보증 회수. "중국 농업은행 부동산 개발 건설 대출 관리 방법 (시범)" 제 10 조: 부동산 개발업체 또는 건설설치 기업이 직접 은행에 대출 금액, 통화, 기간, 용도, 대출 방식, 보증방식, 상환원, 상환능력 등을 명시하는 서면 대출 신청서를 제출한다. 제 11 조: 은행이 대출 신청을 접수하고 부동산 개발 대출을 신청하기로 동의한 경우 개발업자에게' 고정 자산 (중장기) 대출 신청서' 를 정식으로 작성하라고 통지해야 한다. 건축설치대출을 신청할 때 자금기한에 따라 단기 대출에 속하는 건설설치업체에' 유동자금 (단기) 대출신청서' 를 정식으로 작성하라고 통보하고 대출자에게' 고정자산 (장기) 대출신청서' 를 정식으로 작성하라고 통지했다. 제 13 조:' 중국 농업은행 대출 관리제도' 와' 대출 조작 규정' 에 규정된 조사 내용 외에 대출 조사부는 부동산 개발 대출의 합법성을 조사하고 인정해야 한다. (1) 부동산 개발 자질. 주로 차용인의 영업허가증이 진실되고 유효한지, 면허에 규정된 경영범위에 부동산 개발, 부동산 판매 등의 항목이 포함되는지 조사한다. (b) 자격증 개발의 효과. 개발자의 개발 자질 등급 증명서가 진실되고 유효한지, 주관 부서의 검사를 거쳤는지 조사하다. (c) 토지 양도 계약의 진정성과 효과. 토지 양도 계약이 진실되고 유효한지, 그리고 토지 계획 레드라인 지도가 승인되었는지 조사해야 한다. (d) 법적 도구의 완전성. 프로젝트가 있는 구획의 토지 양도금이 납부되었는지, 국유지 사용증, 건설용지 계획허가증, 건설공사 계획허가증, 건설공사 (개업) 허가증이 완비되었는지 조사해야 한다. 예매가 시작되었는데, 유효한' 예매허가증' 을 소지하고 있는지 여부; 위 파일이 임시 파일인지 여부 (e) 대출 사용 규정 준수. 대출 항목의 개발이 국가 관련 법률, 규정 및 정책에 부합하는지 조사해야 한다. 농지를 건설용지로 바꾸는 것과 관련해서는 농지를 양도하는 승인 절차가 이미 처리되었는지, 농지의 용도를 바꿔 부동산 개발이나 건설 프로젝트, 계획허가, 홍선도 양도 등 형태를 바꾸는' 투기지' 에 속하는지 조사해야 한다. 도시 계획구 내 집단 소유지를 이용한 부동산 개발은 법에 따라 징용되어 국유지로 전환된 후 유상으로 양도할 수 있는지 여부를 조사해야 한다. (6) 건설 및 공동 건설 계약 또는 계약의 합법성. (7) 보장주택 개발 프로젝트의 경우, 프로젝트가 국가보장주택건설 연간 투자계획과 신용제도에 포함되는지의 여부, 세금 감면 서류가 진실되고 유효한지 여부, 토지 양도가 합법적인지 여부도 조사해야 한다. (8) 담보물의 합법성. 부동산 관리에 관한 법규에 따르면, 다음 부동산은 담보할 수 없다: 1. 범위 내에 포함된 불법 건물 및 주택 및 시설 군사 시설; 3. 양도방식으로 취득한 토지사용권은 개발 2 년 후 무상으로 회수할 수 있습니다. 4. 국유토지사용권은 이미 지상주택소유권담보로 등록했고, 지상주택소유권은 이미 국유토지사용권을 담보물담보로 등록했다. 부동산 양도에 관한' 부동산법' 관련 제한에 따라 다음 부동산을 담보물로 피해야 한다: 1. 토지 양도 계약에 따라 모든 토지 사용권 양도금을 지급하고 토지 사용권 증서를 취득하지 않은 경우 2. 토지양도계약에 따라 투자개발을 진행하며 주택건설 프로젝트에 속하며 총투자가 25% 이상 완료되지 않고 개발토지에 속하며 공업용지나 기타 건설용지 조건을 형성하지 않는 것이다. 3. 도시 계획 구역 내의 집단 소유 토지는 아직 국유지로 전환되지 않았다. 건축 설치 대출의 합법성을 조사하는 것은' 중국 농업은행 대출 관리제도' 와' 대출 조작 규정' 에 규정된 조사 내용 외에 (1) 건축 설치 자질을 조사해야 한다. 주로 차용인의 영업허가증이 진실되고 유효한지, 면허증에 규정된 경영범위에 건축 설치 장식 등의 공사가 포함되는지, 영업허가증이 공상행정관리부의 연간 검사 수속을 거쳤는지 조사한다. (b) 건설업 기업 자격증의 유효기간과 건축활동의 합법성. 건설업체의 자질등급증서가 유효한지, 주관부의 검사를 받았는지, 건축활동이 기업 자질등급허가의 업무 범위를 벗어났는지, 다른 건설업체의 이름으로 공사를 맡았는지 조사해야 한다. (3) 외국 기업 건설 허가. 외지에 등록된 건축설치업체가 현지 건설공사에 들어갈 수 있는 허가증을 보유하고 있는지, 허가증이 진실되고 유효한지 조사해야 한다. (4) 건축설치업체가 제공하는 낙찰과 시공계약, 협의는 진실되고 유효하다. (5) 대출의 실제 용도에 부합한다. 사전 패키지 등 국가 정책에 명시된 금지 항목에 사용되는지 여부. 제 20 조: 부동산 개발 대출과 건설 설치 중장기 대출은 한 번에 한 건씩 검증하고, 공사 설계 필요와 실제 시공 진도에 따라 대출 발행 수속을 밟는다.
셋째, 고대 개발자, 모기지 및 구매자의 관계는 무엇입니까?
우선, 고대에도 개발회사 등 현대적인 형태가 있었지만, 그 기능은 현대 개발자와 같은, 즉 책임자였다. 중국 역사에는 많은 유명한 개발업자들이 있다. 왕망이 황제가 되기 전에, 그는 100 만원에 투자하여 수도에서 30 헥타르의 땅을 매입하고, 집을 짓고, 난민들에게 저가로 팔았다. 당나라 총리 배도가 퇴직한 후에도 낙양의 친구와 동료로 전근되었다. 태평광기' 에는 또 한 명의 큰 사장인 떠우 _ 가 있는데, 3 만 동전으로 10 무의 웅덩이를 샀다. 평평해진 후 그는 20 개의 점포를 지었다. 4 개 이상의 제품을 보유한 경환은 베이징 교외에서 토지 (부동산) 를 매입해 건설 후 판매한다. 아청 시인 양경정은' 두문잡영' 에서' 화당을 뜯다' 라고 썼다. 그가 어떻게 짓고 팔았는지, 얼마나 많은 관리들이 공식 주머니에 살고 있는지 보세요. " 만주족 공무원이 은퇴한 후
둘째, 고대 주택 소유율은 오늘보다 높지 않았다. 송나라를 예로 들면, 인구는 이미 50 만 명 정도에 이르렀다. 도로와 물을 제외하고 도시의 다른 부분은 모두 집이어서 개발할 공터가 거의 없다. 옹희 2 년 9 월, 송태종은 궁성을 증축하고 확장 계획을 취소하려고 했다. 남송의 전성기에 수도 항주의 인구는 100 여만 명으로 치솟았고, 도시 면적이 30 제곱킬로미터도 안 되는 북경은 1 마평천이어서 많은 관리들이 그곳에 살고 있다.
셋째, 고대에는 대출이 주택 비용을 지불하는 데 사용되었지만, 특히 명나라에서는 도시 주민들이 집이 부족할 때의 주요 해결책이 되었다.
그때 은행이 없었는지 물어볼 겁니다. 그들은 누구에게 대출을 합니까?
크게 네 가지 경로가 있습니다. 하나는 전당포 대출을 찾는 것입니다. 둘째, 은행 대출을 찾으십시오. 셋째, 인쇄국 대출을 찾으십시오. 넷째, 자신의' 금전회의' 를 조직하여 바이어들 사이에서 서로 돈을 빌려준다.
먼저 전당포의 경로를 말하다.
중국 대중도시의 상점은 돈이 모자라서 전당포에 물건을 가져가서 가격을 추정한 다음 예상 가격의 70% 이하의 금리로 대출을 하고 상환 날짜와 이자율을 예약할 수 있다. 기한이 되면 그들은 한 손으로 돈을 전당포에 돌려주고 다른 한 손은 자신의 물건을 들고 있을 수 있다. 분명히, 이것은 비교적 원시적인 것이다.
주택 구입자들은 전당포에 가서 대출, 담보액세서리, 보석, 골동품, 글씨화 등 동산을 처리하는데, 그 중 하나는 주택증서, 토지증서 등 부동산증이다. 이자는 일반적으로 월별로 계산한다. 이전의 이율은 통상 비교적 높았고, 입백의 월이율은 보통 낮았고, 월이율은 2 ~ 5% 였다. 어떤 시기에는 정부가 상환하는 상한선이 있는데, 예를 들어 남송과 명청 시대에는 전당포의 월금리가 3% 를 넘지 않아야 한다.
여기서 말하는' 월금리' 는 지금과 마찬가지로 복리해야 한다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어, 집을 살 돈이 부족하면, 아버지가 소장하신 골동품을 집에서 훔쳐 담보로 전당포를 찾아 매월 3% 의 금리로 10 만원을 빌릴 수 있습니다. 너는 전당포에 얼마를 빌려서 너의 아버지의 골동품을 교환할 수 있니? 이자가 간단하면 월 이자는 3000 원, 1 년 후 이자는 136000 원입니다. 만약 당신이 복리한다면 첫 달의 이자는 3000 이고, 두 번째 달의 이자는 3900 이고, 세 번째 달의 이자는 4 170 이므로 전당포 142576 원입니다.
똑똑한 친구들은 고대의 구매량이 그리 크지 않다는 것을 알게 될 것이다. 왜요 전당포가 복리로 이자를 지불했기 때문이 아니라, 전당포 대출을 찾아 물건을 담보로 잡아야 했기 때문이다. 대출이 절실히 필요한 주택 구입자에게는 이 문턱이 너무 높다. 첫째, 그들은 집이 없고 부동산 증명서를 받을 수 없다. 둘째, 그들의 집에는 특별히 값나가는 동산이 있을 것 같지 않다. 그렇지 않으면 그들은 이미 팔아서 집을 보충했는데, 누가 어리석게 전당포에 가서 돈을 빌릴 것인가?
좋아, 전당포를 버리고 은행에 대해 이야기하자.
돈장이 늦게 나타났다. 경제사의 주류 관점에 따르면 떳떳한 돈장은 명나라까지 나타나지 않았다. 그러나 주택 구입자에게 사설 은행의 장점 중 하나는 대출자가 강력하고 신용도가 좋은 보증인을 찾을 수 있는 한 담보없이 대출을 받을 수 있다는 점이다. 대출자가 신용이 좋아서 은행의 신뢰를 얻을 수 있다면 보증인도 은행에서 대출을 받을 수 있다.
명말과 청나라에서 돈장은 전국 각지에 널리 퍼져 있지만, 그들의 주요 업무는 예금, 대출, 화폐환전과 비슷하다. 많은 은행들이 예금자의 예금을 흡수한 후, 그 자금을 급히 필요로 하는 사람들에게 빌려주면, 그들은 어느 정도의 차액을 벌 수 있다. 당시 은행 스토리지의 주요 기능은 보존이 아니라 보관이었다. 상인이 돈을 은행에 예치할 때, 보통 이자가 없다. 설령 있다 하더라도 금리는 은행 대출 당시의 금리보다 훨씬 낮다. 예를 들어, 청조 광서년 동안 상하이 각 주요 은행의 예금 이율은 일반적으로 매월 3% 정도인 반면 대출 이율은 매월 7% 로 낮았고, 현재 대출 이율은 매월 30% 에 달한다. 당시 현대은행과 마찬가지로 돈장은 단리로 예금을 흡수하고 복리를 이용하여 외국에 대출을 했다. 보증인을 찾아 은행에 10 만원의 당좌대출을 신청했다고 가정하면, 매월 이자는 30% 로 계산하면 1 년 후에 23 만원을 상환해야 한다. 이것은 매우 무섭다.
흥미롭게도, 만약 당신이 돈이 많고 만청기에 한 은행에 수백만 원의 정기 예금을 저축한다면, 만약 어느 날 수천만 달러짜리 저택을 사고 싶다면, 당신은 이 은행에 가서 당좌 대월을 할 수 있고, 이자를 지불하지 않아도 됩니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 빈애부를 싫어하는 것은 금융업의 고유 문제이며 청대 은행이든 현대은행이든 속세를 면할 수 없다는 것을 알 수 있다.