1998 11.5 남통중원 (1998) 제 96 호 민사재판서에 따르면 석화교 창고의 토지와 창고 재산은 이미 모 은행영업부에 저당 잡혀 본 시 수문동화강촌 석화교 창고 6, 7 조가 95 만원, 내부면적 26 원을 평가한다고 한다.
24 년 7 월 19 일, 한 은행은 장쑤 모 경매회사에 산하 지점영업부의 채무 상환과 관련된 자료를 경매하도록 의뢰했다. 원고는 경매에 참여해 24 년 7 월 29 일 제 1 피고담보자산인 남통시 수문동진 화강촌에 위치한 석화교 창고 (토지사용권 및 지상건물 포함) 를 경쟁했다. 24 년 8 월 15 일 한 은행이 원고와 관련 자산을 인수했다. 25 년 4 월 6 일 원고는 국유토지사용권증을 취득했다. 25 년 8 월 5 일, 원고 변호사는 제 2, 제 3 피고에게 늦어도 25 년 9 월 3 일까지 창고 안의 재산을 이전해 달라고 변호사의 편지를 보냈다. 창고를 계속 사용하려면 고객과 계약 조건을 협의하고 늦어도 8 월 1 일까지 임대 계약을 다시 체결할 수 있지만 답변을 받지 못한다. < P > 또한, 1998 년 1 월 8 일, 제 1 피고는 제 2, 제 3 피고와 임대계약을 체결하고, 제 1 피고가 석화교 창고 서쪽의 가공물창고 (면적 324 평방미터 사용) 를 제 2, 제 3 피고에게 임대하기로 합의했다. 지난 2 년 동안 임대료는 연간 654 만 38+2 만원이었다 또 4 채의 오피스텔을 제공하고, 임대료는 매년 654.38+ 만원이다. 임대 기간은 1 1999 년 5 월부터 29 년 6 월 3 일까지다. 2 년 8 월 3 일, 쌍방은 임대 기간을 65438+5 월 1,999 에서 214 년 6 월 3 일로 조정하기 위한 보충 계약을 체결했습니다. 제 1 피고는 가공물 방 9 채를 회수하고 임대료는 연간 6 만 원으로 조정했다. 동시에 제 3 조에서는 제 1 피고가 정부 개입이나 법정 불가항력으로 협의를 중단해야 할 때, 제 2, 제 3 피고는 적극적으로 협조하여 여파를 별도로 협의해야 한다고 규정하고 있다.
26 년 6 월 6 일 우리 병원은 당사자의 신청에 따라 남통시 가격인증센터에 남통시 항게이트 동진 화강촌 석화교 창고 및 창고 토지 사용료에 대한 가격평가를 의뢰했다. 26 년 6 월 2 일, 이 센터는 24 년 7 월 29 일부터 26 년 6 월 36 일까지로 판정된 보고서를 발표했습니다. 25 년 4 월 6 일부터 26 년 1 월 3 일까지 사용료 1275 원입니다. < P > 제 1 피고는 남통중원의 회사 자산 처리가 인정된다고 주장했다. 당시 2, 3 피고와 임대 계약을 맺은 것은 직원 생활을 해결하기 위해서였다. 합법적인지 아닌지는 분명하지 않고, 지금도 배상 능력이 없다. < P > 2, 3 피고는 임대한 창고가 모 은행 담보의 원심 진술에 의해 성립될 수 없다고 주장했다. 1 차 피고가 모 은행과 체결한 대출담보계약이 등록되지 않았기 때문에 담보가 무효다. 원고는 경매 방식을 통해 토지사용권을 구입했지만, 표지물 구입을 실제로 받아들이지 않았다. 원고는 피고에게 장소 사용료를 지급하라고 요구한 것은 법적 근거가 없다. 제 1 피고와 체결한 임대 계약은 합법적으로 유효하며, 원고가 피고의 이사를 요구하면 반드시 큰 손해를 입게 될 것이다. 그러므로 원고의 요구를 지지해서는 안 된다. 남통시 항수문구 인민법원은' 보증법' 제 66 조 제 1 항에서 담보인의 담보물 임대, 담보권 실현 후 임대계약이 양수인에게 구속력이 없다고 판단했다. < P > 본 사건 제 1 피고와 제 2, 제 3 피고의 임대 계약은 1998 년 6 월 8 일, 제 1 피고와 모 은행의 담보대출 계약이 1995 년 9 월 25 일에 체결되어 보증법이 발효된 후였다. 본 사건은 《도시 부동산 관리법》 제 61 조를 적용한다. 부동산 담보를 할 때는 현급 이상 인민정부가 지정한 부서에 등록해야 한다. 계약은 법에 따라 등록해야 하지만, 등록 후 효력이 없는 상황에 속한다. 당사자가 등록하지 않은 것은 계약 효력에 영향을 미치지 않으며, 담보계약서에 약속한 담보물은 이미 1998 년 11.5 년 남통중원에 등록되어 있다. 이때 담보계약이 무효라고 인정하는 것도 중원의 판결에 어긋난다. 따라서, 제 1 피고와 모 은행 사이의 담보는 유효하다.
분쟁에 관한 두 번째 초점. 인민법원의 압류, 압류된 재산의 임대 가능 여부에 대한 명확한 규정은 없지만 집행인의 재산이 압류, 압류, 동결된 후 처분권은 줄곧 금지되거나 제한되고 있다. 여전히 재산을 양도하고 권리 부담을 설정하면 인민법원이 재산에 대한 강제집행을 방해할 수 있다. 이에 따라 인민법원은 신청인의 요청에 따라 재산을 직접 집행할 수 있다. 경매, 피집행인은 압류재산 설정에 대한 임대권을 법으로 보호하지 않는다. < P > 남통중원 효력집행판결서는 남통시 수문동진 화강촌 석화교 창고 (토지사용권 및 지상건물 포함) 를 한 은행에 보상해 경매를 통해 석화교 창고 소유권과 면적을 21,76,5438+.83m2 로 확보했다. 제 2, 제 3 피고는 제 1 피고가 모 은행 영업부와 담보계약을 체결하고 인민법원이 부동산을 압수한 후 제 1 피고와 임대계약을 체결했기 때문에, 이 임대계약은 모 은행 담보권이 실현된 후 양수인에게 법적 효력을 발휘하지 않는다. 원고는 현재 업주이며 피고에게 창고를 옮기고 창고를 원상회복할 것을 요구할 권리가 있다. 제 2, 제 3 피고가 임대 기한이 만료되기 전에 부동산을 임대한 피해는 제 1 피고와의 임대 계약으로 인한 법적 관계는 소송이나 기타 수단을 통해 해결해야 한다. 2, 3 피고와 1 차 피고 사이의 임대 계약은 원고에게 구속력이 없기 때문에, 한 은행이 경매 계약에 따라 본 사건의 표지물을 원고에게 건네준 후에도 2, 3 피고는 여전히 실제로 원고에 속한 자산을 사용하고 있으며, 시장가격에 따라 장소 사용료를 지불해야 한다. 장소 사용료는 남통시 가격인증센터 감정결론에서 24 년 7 월 29 일부터 26 년 6 월 31 일까지 (24 년 8 월 15 일부터 26 년 3 월 1 일까지) 기준으로 계산할 수 있습니다. 요약하자면,' 중화인민공화국민법통칙' 제 71 조, 제 72 조, 제 117 조 제 1 항, 제 2 항의 규정에 따라 판결은 다음과 같다.
1. 주, 보우이 본 판결이 발효된 후 15 일 이내에 모든 관련 기계, 설비, 구조물 및 기타 재산을 본 도시에서 옮겼다
2. 주 () 보우 () 는 본 판결이 발효된 후 15 일 남통모 경제무역회사에 장소 사용료 22648 원을 지급했다. < P > 판결 이후 양측 모두 항소를 제기하지 않았고, 판결은 이미 법적 효력이 발생했다. 저당 재산의 소유권자는 소유, 사용, 수익, 처분이 그의 저당 재산을 소유할 권리가 있다. 물건을 최대한 활용하기 위해, 돈을 최대한 활용하기 위해, 소유주는 소유권, 사용권, 수익권, 처분권을 적절히 분리할 수 있다. 담보물을 최대한 활용하기 위해 교환가치에 따라 특정 채무의 이행을 담보하기 위해 점유를 이전하지 않는 것이 담보물의 담보이다. 담보재산의 소유권자는 물권법에 따라 담보재산상의 담보권 등 물권을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 계약법에 따라 주체의 개인적인 의지를 충분히 발휘하고 계약 등을 통해 일정한 채권을 설정하고 담보재산의 사용가치를 추구하며 담보재산의 임차권을 양도할 수 있다. < P > 담보물의 담보권과 담보물의 임대권은 각각 같은 표지물의 교환가치와 사용가치를 통제할 수 있는 서로 다른 권리로 점유할 수 있을 뿐만 아니라 보완적인 기능도 갖추고 있다. 하지만 누가 먼저 담보권과 임차권을 설정하든, 같은 담보권을 쟁탈할 때 담보권과 임차권이 다소 충돌할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 담보권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권) < P > 본 안건의 담보권이 성립되면 선임에 속하고, 반대로 다른 법적 결과가 발생한다. 따라서이 사건의 첫 번째 논란은 1995 년 9 월 25 일 모기지 계약이 유효한지 여부입니다. < P > 한 은행 영업부와 제 1 피고가 1995 년 9 월 25 일 체결한 담보대출 계약이' 보증법' 시행 전에' 보증법' 에 규정된 담보가 등록되지 않은 효력이 없는 조항은 본 안건에 적용되지 않는다는 견해가 있다. 당시' 도시 부동산 관리법' 에 따르면 토지와 부동산은 담보등록 수속을 밟아야 했지만 당시 정부 관련 부처의 구체적 업무 내용으로 볼 때 이 시는 아직 담보등록 업무를 제대로 하지 않았다. 한 은행은 당시 상황에 따라 담보자산 평가, 제 1 피고가 발행한 무담보보증, 주관 부서 등의 수속을 최대한 처리하고 담보대출 공증도 처리했다. 또 남통중원은 사건 집행 과정에서 이 자산이 (1998) 중법 중재 96 호 민사결정서 중 담보재산에 속한다는 증거를 검토해 담보계약이 유효하다. < P > 또 다른 견해는 1995+1 월 1 일 발효된' 도시부동산관리법' 제 61 조 부동산 담보시 현급 이상 인민정부가 지정한 부서에 등록해 당시 유효했던' 중화인민공화국 경제계약법' 제 7 조를 위반한 것으로 무효다. 원고는 법에 따라 등록을 처리하지 않았기 때문에 이 담보는 법적 구속력이 없다.
저자는 첫 번째 견해에 동의합니다. 최고인민법원' 계약법' 제 3 조에 따르면 인민법원이 계약의 효력을 확인할 때 계약법이 시행되기 전에 성립된 계약은 계약법을 적용한다. 당시 계약은 무효였고 계약법은 유효하여 계약법이 적용되었다. 사법해석 제 9 조의 규정에 따르면, 법률, 행정법규는 계약이 등록 수속을 밟아야 한다고 규정하고 있지만, 등록이 규정되지 않은 후 효력이 발생하며, 당사자가 등록 수속을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 미치지 않는다. 28 년 6 월 5438+1 월 1 일 시행될' 물권법' 은 담보권이 담보계약이 발효될 때 설립되었으며, 등록하지 않으면 선의의 제 3 자에 대항해서는 안 된다고 더욱 명확하게 규정하고 있다. 담보법' 토지, 부동산 담보가 담보계약 등록일로부터 발효되는 규정에 대한 수정이다. 따라서 담보권 설립은 더 이상' 보증법' 전과' 물권법' 이 발효된 후의 등록을 기초로 하지 않는다. < P > 담보권과 임대권이 같은 담보물에 공존할 경우 설립 시간에 따라 다음과 같은 법적 효력이 있습니다. (1) 담보권을 먼저 설정한 후 임대를 설정하고 담보구매자의 소유권은 담보권 행사에서 비롯되며, 임대계약은 양수인에게 구속력이 없습니다. (2) 먼저 임차권을 설정한 후 담보권을 설정한 조건, 즉 매매가 리스를 깨지 않고 임차권 구매자의 소유권은 임차권에 대항해서는 안 된다. 이 경우 담보물이 먼저 임대된 후, 제 2 피고, 제 3 피고, 제 4 피고가 체결한 임대 계약은 원고에게 구속력이 없다. 제 2 피고와 제 3, 제 4 피고의 임대 계약으로 인한 손실은 별도로 해결해야 한다. < P > 본안은 인민법원이 법에 따라 압수한 부동산이 이미 은행에 저당잡히기 전에 부동산 소유자가 인민법원의 동의 없이 다른 사람과 임대계약을 체결하고 임대계약이 양수인에게 구속력을 갖는다는 두 번째 쟁점도 다루고 있다. < P > 집행 사건에서 집행인의 제 1 피고는 자산이 채권자에게 저당잡힌 후나 인민법원이 압수압류, 압류 등 사법강제조치를 취한 후 그 자산을 처분할 권리가 없다는 견해다. 양도, 대출, 임대 등의 행위는 모두 그 자산을 처분하는 형식이다. 저당권자나 인민법원의 동의 없이 자산을 처분하는 행위는 채권자에게 저당권을 행사하거나 인민법원에 법에 따라 해당 자산을 집행하는 데 법적 장애나 불리한 영향을 미칠 수 있으며 법이 허용하지 않습니다. 세 피고 사이의 임대는 채권자의 한 은행 영업부의 동의나 인민법원의 허가 없이 법에 따라 무효이며, 그 임대 관계는 법률의 보호를 받지 못한다. < P > 또 다른 견해는' 민사소송법' 제 12 조 제 4 항' 숨김, 이전, 매매, 파기, 압류, 압류 또는 재고, 보관을 명령한 재산, 동결된 재산 이전 행위' 가 불법이며 그에 따른 처벌을 받을 수 있다는 것이다. 그러나' 임대' 가 압수된 재산은 불법이 아니기 때문에 임대 계약이 무효라고 판단하는 것은 법적 근거가 없다.
저자는 첫 번째 의견에 동의합니다. 인민법원 민사집행에 관한 최고인민법원의 압류, 압류, 동결재산에 관한 규정 제 26 조 (1) 규정: "압류, 압류, 동결된 재산에 대해 집행인은 신청인의 이전, 권리 부담 설정 또는 기타 집행 방해 행위에 반대해서는 안 된다." 이에 따라 남통의 모 물자회사는 인민법원의 동의 없이 압수된 석화교 창고와 창고 재산을 주, 바우에게 임대했고, 이 임대는 실제로 29 년 6 월 3 일에 끝나 인민법원에 의해 저당 압류되었다는 사실을 전혀 무시하고 지원자가 수시로 담보권을 행사할 부담을 늘려 원활한 집행을 방해했다. 따라서 임대 계약은 신청자의 은행에 구속력이 없으며, 이후 본 사건의 원고 남통 모 경제무역회사에 구속력이 있다. 이 법에 대해서는 법적 담보에 제한이 있다. 전국 인민 대표 대회의 새로 개정 된 법적 의견을 참조하십시오.