미국의 서브프라임 대출 사업은 그 자체로 좋은 일이다. 신용등급이 낮거나 소득이 낮은 사람들이 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 대출을 해주는 것이 출발점이다. 1994년부터 2006년 사이에 900만 명 이상의 미국 가구가 새 주택을 구입했으며 그 중 약 20%가 서브프라임 대출을 이용했습니다. 그러나 그 과정에서 몇 가지 부정적인 요인이 점차 나타나게 되었고, 이는 결국 위기의 발발로 이어졌다.
첫째, 과도한 증권화이다. 서브프라임 대출 사업과 거의 평행한 것은 미국 경제의 증권화였습니다. 예를 들어, 사람들은 일시적으로 갚을 수 없는 일부 부채를 증권으로 전환한 후 투자자에게 판매합니다. 즉, 위험한 것은 무엇이든 증권으로 전환할 수 있습니다. 따라서 서브프라임 대출기관은 가만히 앉아 있지 않습니다. 그들은 6000억 달러 이상의 서브프라임 대출을 증권으로 전환하여 다양한 국가의 투자자들에게 판매했습니다. 그렇다면 투자 경험이 있는 은행은 높은 위험을 감수해야 하는 것이 아닌가? 서브프라임 대출 기관은 많은 신용 평가 기관을 지원하여 "AAA"라는 최고 신용 등급을 쉽게 얻을 수 있도록 지원했습니다. "AAA" 인증서의 확산으로 인해 은행은 위험에 대한 민감도를 잃었습니다.
둘째, 인플레이션이다. 이 "파이"가 점점 커지면서 부자들은 점점 더 많은 책 자산을 손에 넣기 때문에 점점 더 많은 돈을 쓰기 시작합니다. 그들은 대개 구매를 꺼립니다. 결국 연준은 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상해야 했습니다. 그러나 금리가 오르면서 이미 돈이 부족한 서민들이 대출금을 갚지 못하게 되면서 서브프라임 모기지 시장에서는 연체율이 급격하게 늘어났다. 이때 미국 경제는 갑자기 화폐유동성이 낮은 상태에 빠졌다. 경기가 둔화되면 가난한 사람들이 산더미 같은 서브프라임 대출금을 갚기가 더욱 어려워집니다.
미국 서브프라임 모기지 사태에서 우리는 무엇을 배울 수 있는가? 중국에는 서브프라임 대출 시장이 없기 때문에 배울 것이 없다고 말하는 사람도 있을 것이다. 그러나 자세히 살펴보면 중국 경제에도 미국의 서브프라임 모기지와 유사한 요소가 포함되어 있음을 알 수 있습니다. 우리가 이들에 관심을 기울이지 않는다면 중국 경제는 악순환에 빠질 수 있다.
대표적으로 중국부동산의 금융혁신 프로젝트가 있다. 중국에는 부동산 투자로 부를 얻고 싶어하는 사람이 많은데, 은행이 이런 바람을 실현할 수 있도록 돕는 것은 좋은 일이다. 전국의 은행들은 사람들이 집을 구입하기 위해 대출을 받도록 유도하기 위해 다양한 "현명한 트릭"을 고안했습니다. 예를 들어, 2006년 선전의 은행들은 월 단위가 아닌 격주 단위로 상환이 이루어질 수 있도록 하는 "격주 지불" 사업을 시작했습니다. 이렇게 하면 차용인은 상환기간을 단축할 수 있을 뿐만 아니라 이자를 덜 낼 수 있어 특히 '부동산 투기꾼'들에게 인기가 높다. 또 다른 예로는 사람들이 상업용 주택을 은행에 담보로 잡고 일정 금액을 대출받을 수 있는 '회전 대출' 사업이 있습니다. 이렇듯 부동산을 많이 사들일수록 대출을 더 많이 받을 수 있어 '부동산 투기꾼'들 사이에서 인기를 끌고 있다. 이러한 금융 혁신 프로젝트의 도움으로 지난해 선전의 부동산 가격은 놀라운 속도로 상승했습니다. 국가발전개혁위원회의 통계에 따르면, 선전에서 새로 건설된 상업용 주택의 월별 가격 상승률은 13.5%에 달합니다. 주택 구입을 위해 대출을 받은 구매자의 60% 이상이 자영업용이 아닙니다. 그러나 투자 필요에 따라. 지난해 말 기준 심천은행의 대출 규모는 700억 위안에 달했다. 현재 대규모 대출 불이행은 없지만 인플레이션 상승으로 인해 중앙은행이 금리를 인상할 수 있으며, 계속해서 금리를 인상하면 많은 '부동산 투기꾼'이 이자 지불 능력을 갖추지 못해 채무 불이행을 당할 수 있습니다. 그때쯤 되면 서브프라임 대출 시장이 없는 선전은 미국식 서브프라임 모기지 사태와 같은 실수를 반복하게 될 것인가? 현금 부족으로 모든 경제 활동이 중단됐다.
좋은 점은 지난해 하반기 중앙정부가 부동산 투기수요 억제, 주택가격 상승세 억제 등을 목표로 '신담보대출 정책'을 과감히 시행했다는 점이다. 그리고 우리 나라의 금융 안보를 보장합니다. 그러나 '뉴딜'이 시행되자마자 다양한 반대 목소리가 나타나기 시작했다. 이들의 목적은 '신담보대출'이 다시 한 번 '에어컨'이 되어 최종적인 부동산 광기 속에서 큰돈을 벌 수 있기를 바라는 것에 지나지 않는다. 사실 중국 경제의 꾸준한 발전은 중국 국민 모두에게 가장 큰 행복입니다. 왜 그 반대일까요?
중국에 서브프라임 모기지 사태가 올 것인가?
최근 몇 년간 우리나라의 부동산 대출 규모가 급격하게 성장해 은행업계의 수익성과 자산 안정성에 큰 영향을 미치고 있다. 2008년 2월 상하이은행감독관리국이 발표한 '2007년 상하이 부동산 신용운영보고서'에 따르면 2007년 12월말 현재 상하이 내 중국자금은행의 상업용 부동산 대출 잔액은 5137억6200만 위안에 달했다. 연초 대비 452억8800만 위안 증가, 전년 대비 5137억6200만 위안 증가, 부동산 대출 잔액이 10.58% 증가했다. 2007년 상하이 중국 상업은행의 대출 증가분 중 27.5%가 부동산 산업에 투자됐다. 지난해 12월 말 기준 중국 시중은행의 부동산 대출 비중은 전체 대출의 32.2%다. 부동산을 담보로 한 다수의 다른 대출과 맞물려 부동산 가격 변동은 은행 신용자산의 약 절반 정도의 안전성에 영향을 미쳤습니다. 부동산 시장의 변동성이 심화되고 거시경제적 통제가 강화됨에 따라 부동산 신용업무와 시장 간의 관계는 점점 더 긴밀해지고 있습니다. 은행이든 부동산 개발업체든 주택담보대출자든 모두 주택 가격 변동으로 인한 압박과 위험에 직면해 있습니다.
이러한 상황에 대응하여 상하이 은행 규제국은 거시 감독을 강화하고 부동산 업계의 신용 자원 축적 추세에 주의를 기울일 것이며 은행들이 잠재적인 시스템적 신용 위험에 주의를 기울일 것을 즉시 상기시키고 합리적인 방안을 수립 및 시행할 것이라고 밝혔습니다. 과학적인 신용 정책, 부동산을 분산화, 관리 및 통제합니다.
중국 부동산 시장과 미국 서브프라임 모기지 시장을 비교해 보면 둘 사이에는 큰 차이가 있다. 무엇보다도 모기지 대출 기관은 일반적으로 복잡한 파생상품 없이 은행에 직접 대출을 신청합니다. 동시에, 부동산 계약금은 20%이며, 제로 계약금 대출은 허용되지 않습니다. 그러나 우리는 우리나라 주택담보대출의 위험성도 보아야 한다.
첫째, 대출금 계약금 비율이 낮고 허위신용이 존재하며 투기대출이 많다는 점이다. 부동산 뉴딜 이전에는 중국인의 부동산 대출 계약금 비율이 20%였다. 그러나 실제 운영에서는 허위 운영이 이루어지는 경우도 있다. 보도에 따르면 2004년 상하이에서는 누군가가 128채의 주택을 구입하기 위해 7,800만 달러의 대출을 받아 허위 신용을 통해 대출을 받은 대규모 불법 대출 행위가 발생했습니다.
둘째, 지급능력을 초과하는 대출이 늘어나고 있다. 중국 은행감독관리위원회의 '개인 주택담보대출 지침'에 따르면, 개인 주택담보대출의 월 상환액은 개인 가구의 월 가처분 소득의 50%를 초과할 수 없습니다. 그러나 실제로 많은 국내 거주자와 주택 투자자들이 주택담보대출을 신청할 때 이러한 기본 기준을 충족하지 못하고 있습니다. 어떤 사람들은 자신의 직장이나 다른 사람으로부터 승인 없이 허위 급여 및 소득 증명서를 발급합니다. 주택 매매와 대출 실적 개선을 위해 은행 대출담당자와 부동산 매매 직원은 대출기관에 증명서만 있으면 돈을 빌려줄 수 있다고 노골적으로 말하기도 했다. 은행에서 모기지 대출을 받기 위해 허위 소득 증명서, 급여 증명서 등 허위 서류를 사용하는 것은 의심할 여지 없이 엄청난 잠재적 위험을 초래합니다.
셋째, 대출 금리가 급격하게 높아져 일부 채무자가 지급 능력을 상실하게 됐다. 최근 몇 년 동안 중앙은행은 기준 대출 금리를 여러 차례 인상했습니다. 금융기관의 1년 대출 기준금리는 2004년 10월 29일 5.31%에서 2006년 4월 28일 5.58%로 0.27%포인트 오른 5.85%로 올랐다. 10차례 이상 연속 인상된 끝에 현재 1년 만기 대출 기준금리가 7.47%로 인상됐다. 이는 신용도가 낮고 상환능력이 부족한 차입자에게 큰 부담임은 의심할 여지가 없다.
넷째, 집값이 급등한 뒤 하락세를 보이고 있다. 통계에 따르면 최근 몇 년 동안 대도시의 주택 가격 지수가 약 20% 증가했습니다. 특정 속성의 경우 50%에서 100% 또는 그 이상으로 증가합니다. 주택 가격의 급등은 주택 구입자들의 열의를 자극했고, 부동산 투기는 막대한 부를 얻는 수단이 되면서 부채 상환 능력이 낮은 사람들이 주택 구입 과정에 많이 참여하게 되었다. 주택가격이 하락하고 주택시장의 유동성이 감소하고 대출금리가 급등하게 되면 고가 주택 구입자들의 채무상환압력이 가중될 수밖에 없고 은행신용도 막대한 부도위험에 노출될 수밖에 없다.