고정 이자율 및 변동 이자율
모기지 가격의 "기준"은 항상 기준 이자율이었으며 기준 이자율에 따라 변동됩니다. 2019년 새로운 주택대출 정책이 대출시장가격(LPR) 가격으로 성공적으로 전환된 후 중앙은행은 2월 28일에 2020년 3월 1일부터 8월 31일까지 중국은행, 중국건설은행, 공상은행 중국은행, 중국농업은행, 중국우정저축은행은 일괄전환 범위 내 개인 주택대출이 8월 25일부터 관련 규정에 따라 LPR 가격방식으로 일률적으로 조정될 것임을 미리 밝힌 바 있다. 교통은행은 8월 21일 일괄전환 범위 내 개인 주택대출을 LPR 가격으로 조정한다고 밝혔다.
장씨는 2012년 97만 위안을 대출받아 베이징에 집을 구입했다. 그녀는 중국-싱가포르 Jingwei 고객에게 남은 대출이 많지 않으며 변동 금리를 시도할 의향이 더 많다고 말했습니다. 단지 대출이었다면 그녀가 곤경에 처할 까봐 두렵습니다. 그러나 그녀는 고정 금리와 변동 금리의 차이점이 무엇인지도 물었습니다.
가장 큰 차이는 여전히 상환금액에 반영된다. 이름에서 알 수 있듯이 고정금리 모기지의 이율은 현재 이율로 유지되며, 총 상환액과 월 납입금은 기본적으로 고정되어 외부요인에 크게 영향을 받지 않습니다. 그러나 전반적인 금리 환경이 하락하더라도 고정 금리 상환은 여전히 높은 금리를 유지할 것입니다. LPR로 전환한 후, LPR의 변화에 따라 모기지 금리가 변경됩니다. LPR이 낮아지면 상환 금액이 감소하고, LPR이 상승하면 상환 금액도 증가합니다.
은행이 일괄전환 고객인 경우 은행이 원하는 대로 조정을 요청할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 그러나 LPR 가격 책정 방법을 선택하든 고정 이자율을 선택하든 스스로 선택하는 한 선택은 하나 뿐이며 변경할 수 없습니다.
'앵커 변경' 후 이자율을 계산하는 방법은 무엇입니까?
모기지가 "고정"된 후 이자율은 얼마입니까? 월 납입금을 줄일 수 있나요?
중앙은행의 이전 발표에 따르면 모기지 가격 벤치마크가 LPR로 전환된 후 부가가치는 원래 계약의 최신 실행 이자율 수준과 LPR 2019 12 간의 차이와 같아야 합니다. 음수일 수 있음)
중국-싱가포르 Jingwei 고객은 계산을 했습니다. 상업용 개인 주택 대출 전환을 예로 들어 보겠습니다. 예를 들어 차입자 샤오왕은 주택 구입 시 기본 대출 금리에서 10% 할인(10% 할인)을 받는다. 대출일은 2065438+8월 1일이며, 만기는 30년이다.
샤오 왕이 이 모기지의 가격 기준을 LPR로 전환하기로 선택한 경우 전환 전 실제 이자율은 5년 대출 벤치마크 이자 기준 4.9×(1-10%) = 4.41%입니다. 4.9%의 비율로 계산됩니다. 2019년 12월 19일 기준 5년 이상 LPR은 4.8%, Xiaowang 모기지 플러스 마이너스 포인트는 4.41%-4.8%=-0.39%로 향후 모기지 이자율은 LPR-0.39%입니다. . 모기지 상환이 완료될 때까지 포인트는 변경되지 않으며 모기지 이자율은 5년 이상 LPR에 따라 변경됩니다.
전환 과정에서 가감할 포인트와 가격 조정 날짜, 가격 조정 기간을 결정하기 위해 은행과 협의해야 합니다. 금리 조정일은 최근 가격 기준을 기준으로 대출 실행 이자율을 재산정하는 시점입니다. 일반적으로 말하면 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 매년 65438+10월 1일이고, 다른 하나는 대출 지불 날짜의 연간 "일별"입니다.
예를 들어 E-House 연구소 싱크탱크센터 연구소장 Yan Yuejin은 올해 8월 주택 구입자가 대출 계산을 LPR로 전환한 후 매년 월별 지불액을 다시 계산한다고 가정합니다. , 이후 2020년 8월부터 65438+2개월까지 월납입액은 올해 첫 7개월과 동일하다. 2021년에는 5년 이상 LPR이 5bp 인상되고, 1만년 모기지와 30년 대출의 원리금이 같아지면 월 납입금은 약 31위안 정도 늘어난다. 반면 LPR이 5년간 5bp 감소하면 월간 공급량은 365,438+0위안 감소합니다.
어느게 더 장점이 있나요?
중국-싱가포르 Jingwei 고객은 지난해 2월 65438+에서 올해 8월까지 5년 LPR이 4.8%에서 4.65%로 15bp 감소한 것으로 나타났습니다. 200만 위안 모기지, 20년 동안 원리금 균등 상환을 하는 경우 15bp 감소하면 연평균 모기지 지불액을 1,963.83위안, 20년 동안 39,276.53위안을 절약할 수 있다는 의미입니다.
이것은 LPR 변동 금리 가격 책정을 선택하는 것이 더 낫다는 것을 증명합니까? 중국민생은행 수석연구원 원빈은 대출 기간이 짧고 이전 모기지 이자율이 상대적으로 높았다면 LPR을 선택할 수 있다고 믿는다. 게다가 기간도 길어지고, 이전 대출 금리 자체도 매우 낮기 때문에 고정 모기지 금리를 선택하실 수 있습니다. 이는 월별 지불 비용을 고정하고, 개별 가족의 향후 수입과 지출을 더 잘 준비할 수 있으며, 모기지 이자율 변동으로 인해 정상적인 생활 방식에 영향을 미치지 않기 때문입니다.
LPR이 오를 것으로 예상되면 월 납입금도 늘어나는 것을 알 수 있다. 대부분의 사람들은 장기적으로 금리 추세가 상승할지 하락할지 구분하기 어렵습니다. 그러나 업계 관계자들은 LPR이 단기적으로는 여전히 하락 여지가 있다고 보고 있다.
중관촌 인터넷 금융 연구소 수석연구원 동시먀오(Dong Ximiao)는 단기에서 중기적으로 우리나라의 금리가 하락 추세에 있다고 말했습니다.
가격 벤치마크로서 기존 변동 금리 모기지를 LPR로 전환하는 것은 차용자에게 유익하며 차용자의 모기지 상환액을 줄이는 데 도움이 됩니다.
“모기지 금리는 하반기에도 계속 하락할 수 있지만 그 정도는 줄어들 것”이라며 “하반기에도 유동성이 비교적 풍부할 것으로 예상된다”고 말했다. LPR 이자율은 계속해서 하락할 것이며, LPR 이자율에 따라 모기지 이자율도 하락할 것입니다.
(중국-싱가포르 Jingwei APP)