항주 김무는 여러 가지 고질로 기소되어 사기 혐의를 받고 있다.
한 업주에 따르면 이런 장면은 거의 매일 상연되고 있다. "김모가 제기한' 3 년 임대료 연기' 는 사실 백조로, 우리는 동의할 수 없다." 여러 차례의 협상이 실패하자 업주들은 이미 법적 경로를 택하여 김모씨를 법정에 고소하기로 결정했다.
상업부동산을 호송하다
항주 () 성동 구부르크 상권 () 은 40 만 평방미터의 가구 시장이 눈에 띄지만 화려한 겉모습으로는 시장 전체가 거의 찾아오지 않아 장사가 한산했다. 이것은 절강성 김모업 발전유한공사 (이하 김모업업) 가 만들려고 시도한 화동 최초의 홈 캐리어인 김모쇼핑몰이다. 총 개발 규모는 60 만 평방미터, 20 억 원을 투자하는 상업 종합체입니다. 하지만 이 프로젝트는 20 1 1 개업 이후 줄곧 상인을 유치하지 못했다.
"이 프로젝트의 실패는 우선 포지셔닝에 문제가 있다." 익명을 원하지 않는 부동산 인사가 2 1 세기망에 말했다. 구보상권의 상업 프로젝트는 이미 과잉된 것으로 보인다. 2006 년 항주시 정부가' 1500 억결전 동부' 전략을 제시한 후 구성은' 동성성' 의 핵심 블록으로 부동산업자의 눈에 등대가 되고 상업용 부동산 프로젝트는 한때 잘 뿜어져 나왔다.
"크고 작은 전문시장은 30 여 개, 가정시장만 해도 4, 5 개가 있다. 그러나 항주의 국내 시장은 이미 포화되었다. 김모실업이 이렇게 큰 시장에 가려고 하는데, 전기에는 충분한 논증이 분명히 결여되어 있었다. " 상술한 부동산 인사는 말했다.
한 가지 예는 김모상가에서 500 미터 떨어진 곳에서도 8 억, 면적 28 만 평방미터를 투자하는 항대건축재 시장이 있다는 것이다. 2007 년 개업 이후 장사가 줄곧 부진했다. 항대 프로젝트를 도입하기 위해 항주시 정부는 승인 문서 (번호 정부사무실 B2006 142 1) 강건구, 항주 경제기술 개발구가 앞으로 도자기, 건설재 시장을 새로 짓지 않을 것으로 알려졌다.
"(이 지역) 한 집 시장도 부양할 수 없는데, 하물며 지금은 네다섯 곳이 있다." 이 관계자는 "김모는 부동산으로 시작했지만 상업부동산 사업을 한 적이 없어 걸음걸이가 너무 컸다" 고 지적했다.
2 1 세기에 얻은 공상 자료를 근거로 합니다. 김모업은 2007 년에 설립되어 등록 자본 1 억원, 투자자는 유, 정광산, 진효동입니다. 김마오 쇼핑몰은 최초의 상업용 부동산 프로젝트이다.
그러나 진효동은 이런 견해에 동의하지 않는다.
"이 프로젝트의 초기 논증은 충분하지만 경제 상황을 따라잡는 것은 좋지 않다." 진효동은 설명했다. 김모업의 초기 구상에 따르면 40 만 평평 시장의 1 기 투자는 약 654.38+0.5 억원, 40% 의 상가는 대외판매로 654.38+0 억원을 돌려받을 수 있으며, 임대료수입은 매년 약 2 억원으로 추산된다. 연간 2000 만원의 운영비와 토지세를 빼면 3 년 만에 투자를 회수할 수 있다.
그러나 진효동이 예상하지 못한 것은 시장이 건설된 후 상인 유치 작업이 순조롭지 않다는 것이다. "첫해 전체 시장의 상가 임대율은 약 40% 로 주로 시장 1 층에 집중되었다. 지금 보시는 것은 임차율이 가장 높을 때입니다. " 업주 진정 (가명) 은 2 1 Century.com 에게 김모가 운영능력이 없다고 말했다.
이 문제에 의문을 제기한 진효동은 이 블록의 보조시설이 따라잡지 못했고, 경제와 산업의 불황이 상인 불리의 주요 원인이라고 말했다. "구보는 지난 2 년 동안 발전이 너무 느리다. 예를 들어, 시장 앞의 이 고가 도로는 이미 2 년 전에 건설되었어야 했는데, 이제야 시공이 시작되었다. "
사실 김모상가의 곤경도 가정시장 현황을 실감나게 묘사한 것이다. 20 12 이후 가정업계가 계속 침체되어 외자 거물인 가득보, B&Q 가 잇달아 중국에 패했고, 본토 선두 동양집, 뜻밖에도 집도 잇따라 경영난에 빠진 것으로 알려졌다.
여러 병폐
하지만 김모몰 사업이 지금 위급하다는 것은 논란의 여지가 없는 사실이다. 설령 진효동이 백방으로 해석한다 해도. 자금사슬이 끊어지고, 집주인이 터무니없이 값을 부르고, 상가가 가게를 철수하는 것은 김모가 반드시 해결해야 할 3 대 고질이다. 투자 불이익으로 연간 2 억원의 임대료가 물살을 치고 상가 임차율이 높고 업종 상황이 불황으로 시장 운영의 난이도가 높아질 것으로 예상된다.
2 1 세기망 조사 당일 전체 시장은 매우 썰렁하여 한 시간 동안 손님 몇 명만 찾아왔다. 상업 불황도 상인의 철수로 이어졌다. "장사가 너무 안 돼서 상인들의 의견도 크다. 집세를 내는 것을 거절하는 사람도 있고, 시장 퇴출을 요구하는 사람도 있다. " 업주 여수강 (가명) 이 2 1 세기망에 알려준다.
상인을 붙잡기 위해 김무는 어쩔 수 없이 3 년 임대 면제 정책을 내놓아야 했다. 이는 김모가 이전에' 임양성' 을 임대한 영리계획이 완전히 실패해 김무의 현금 흐름에 직접적인 영향을 미치고, 김모가 업주와 체결한 점포 임대계약을 이행하지 못하게 했다는 뜻이다.
여수가 방금 제공한 계약에 따르면 지난 2 년간의 고정수익은 7% 와 8%, 3 ~ 6 년차 보증 수익은 6% 였다. 6 년째 퇴점을 신청할 수 있습니다. 퇴점을 하지 않으면 7 년째부터 19 년까지 개발자와 가입자는 1: 9 로 나뉜다.
약속에 따르면, 6 년 이내에 소유주의 투자 수익은 70% 입니다. 만약 6 년 후에 그녀가 가게를 떠나면 여전히 50% 의 수입을 얻을 수 있다면, 그녀가 서명한 계약의 보답은 더욱 매력적이다. "2009 년 3 년 전 우리는 8%, 4 년차 1 1%, 5 년차 15%, 6 년차 20% 를 샀다. 4 년차, 5 년차, 6 년말 2 개월 동안 퇴점 신청을 할 수 있다. "
"많은 사람들이 이렇게 높은 보답에 관심이 있기 때문에 투자하기로 결정했다." 진정은 "그녀의 손에 있는 두 점포는 그녀의 부모님이 준비한 혼수로 총 200 만원에 육박했다" 고 말했다. 생각해 보면 이불이 씌워진다. " 진정처럼 갇힌 차주는 2300 명으로 알려졌다. "20 10 과 20 1 1, 임대료는 모두 제때에 반납했지만 지금은 문제가 있습니다. 20 12 상반기 임대료는 아직 갚지 않았다. " 진정이 말했다.
임대료를 회수하기 위해 진정과 많은 업주들이 김모와 진효동과 여러 차례 교섭을 했지만 결과는 만족스럽지 못했다. "첸은 줄곧 자금사슬이 긴박하다는 이유로 법랑을 만들고 집세를 체납하며 일부 사람들에게만 연체료를 주었다. 이제 그는 연체료도 내고 싶지 않다. "
이에 대해 진효동은 "김무의 자금사슬은 확실히 좀 긴장된다" 고 솔직하게 말했다. 우리는 자체 자금으로 전체 프로젝트를 개발했고 은행 대출은 없었다. 시장 건설은 이미 6543.8+0.5 억을 투입했고, 2 년 동안 6543.8+0.8 억을 임대했고, 은행 예금은 6543.8+0 억이다. 김무는 지금 정말 어려워요. "
담판이 교착 상태에 빠지다.
그러나, 소유주들의 첸에 대한 이 반응은 결코 사지 않는다.
"처음에는 상가가 40%, 손에 60% 만 팔렸다. 왜 이 상점들을 팔아서 자금을 교환하지 않습니까? 클릭합니다 한 업주가 이렇게 건의했다. 그러나 진효동은 이 건의를 완전히 거절했다. "나는 60% 의 상점을 팔지 않을 것이다. 나는 이미 40% 를 파는 것을 후회한다. 만약 내가 그때 팔지 않았다면, 이번 회세는 지출이 없었을 것이다. 비록 지금 시세가 좋지 않더라도, 적어도 2 ~ 3 년은 괜찮다. 우리가 부동산을 경영한 지 여러 해가 되었는데도 저축은 여전히 좀 있다. 나는 이 상점들을 모두 사올 때까지 기다릴 수 없다! "
진설에 따르면 업주들은 김무의 자금사슬이 끊어지지 않고 돈으로만 주지 않는다는 데 동의했다. 집세를 되찾기 위해 업주들은 매일 진효동의 사무실로 가서 빚을 갚았지만, 진야는 회피하지 않고 서로 웃으며 상환 날짜를 정했지만, 이러한 약속들은 대부분 사후에 실현되지 않았다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 집세명언)
한 집주인이 10 여 부의 약속서를 받았지만 집세가 조금도 없었다. 그녀는 2 1 세기를 말했다. 김모의 방법은 그녀를 매우 실망시켰다. 그녀는 성실하지 않을 뿐만 아니라, 매번 돈을 주겠다고 약속했지만, 그날까지 약속을 어겼다. 그리고 업주들은 동등하게 대우받지 못했다. 그들은 흉악하면 돈이 있고, 성실하면 돈을 얻을 수 없다. "라고 말했습니다
이 기간 김모도 해결 방안을 제시했다. 김모에게 3 년을 주고, 임대료를 3 년 늦게 지불하고, 이 기간 동안 임대료를 돌려받는 이자를 지불하는 것이다. 이 방안에 대해 업주들은 김모가 흰 쪽지를 만들고 있다는 것에 의문을 제기했다. "3 년 후, 시장이 좋아질 것이라고 누가 장담할 수 있겠습니까? 그리고 그 당시 주변의 몇몇 주택 시장들도 이미 부상하여 경쟁이 더욱 치열해졌습니다." 대부분의 업주들은 김모에게 계약 이행을 요구하고, 업주들은 퇴점을 요구했다. 김무는 줄곧' 3 년 연기지불' 방안을 물고 있다.
쌍방이 서로 양보하지 않아 협상이 한때 교착 상태에 빠졌다.
여러 차례의 협상이 실패하자 업주들은 인내심을 잃고 법적 수단을 찾기 시작한 것으로 알려졌다. 업주의 이런 관행에 대해 진효동은 법원이 입건하면 김모가 파산할 것이라고 말했고, 그는 업주에게 김모씨를 놓아주라고 간청했다.
하지만 2 1 세기망의 조사에 따르면 김무는 여전히 텅텅 빈 공간이 있다. 김모업은 항주 김모몰 프로젝트에 투자한 뒤 낙청 김마오 상업광장과 대련 김마오 세기 광장에도 투자했다. 이 프로젝트들은 현재 보상 단계에 있으며 김무의 항주 프로젝트에 수혈을 할 수 있다.
그중 낙청 김마오 비즈니스광장 A, C 두 건물, 65438+ 10 월 29 일 예매증을 받고 2 월 2 일 개장했다. 온주시 부동산관리국에 따르면 45686.47m2 의 주택을 판매할 수 있으며, 발표된1.40,000 원/평방미터의 가격으로 계산하면 모든 주택이 매각된 후 6 억 4000 만 위안을 반환할 것이다.
숨은 혼란
여수강의 소개에 따르면 업주들이 법적 경로를 찾기로 결정한 또 다른 이유가 있다. "사태가 전개됨에 따라 업주들은 이 김모몰 프로젝트의 실제 위험이 상상을 훨씬 뛰어넘는 것으로 밝혀졌으며, 숨겨진 혼란과 위법 행위까지 일일이 밝혀졌다" 고 말했다.
첫 번째는 "판매 후 임대" 마케팅 방법입니다. 이런 마케팅 방식은 200 1 년 9 월 국무원에서 반포한' 상품주택 판매 관리 방법' 에 의해 중단된 것으로 알려졌다.
현재 김모가 운영하는' 판매 후 전세' 모델은 과거 부동산 개발업자가 운영한 것이 아니라 재등록된 상업운영회사 (김모상업) 가 구매자와 임대계약을 체결해 고액의 임대료 수익을 약속하고 있다.
즉 갑의' 개발상' (김모업) 이 을측의' 투자자' (구매자와 업주) 에게 매각하고, 쌍방이 공동으로 병측의' 운영인' (김모상업
쌍방이 계약을 체결한 후 김모업은 영수증만 발행하고, 인보이스는 발행하지 않으며, 탈세 혐의를 받고 있다. "이전 협상에서 김무는 재무 감사에 동의했지만, 나중에 감사에 동의하지 않는 것은 이와 관련이 있을 수 있다." 우 Shougang 는 말했다.
한편 김모상가는 시장허가증 없이 1 년 동안 운영해 지난해 6 월 5438+2 월까지 시장허가증과 소방허가를 받지 못했다. 국가 규정에 따르면 상가는 시장증과 소방증 없이는 개업할 수 없다.
많은 권리자 중 일부 권리자들은 김모실업을' 사기 판매 혐의' 로 기소하고 있다. "저는 2065438+2002 년 7 월에 서명한 계약입니다. 김모업은 임대료를 지불하지 않은 것을 알면서도 나와 소위' 판매 후 임대' 계약을 맺은 것은 완전히 사기 행위였다. " 협상 현장에서 한 업주가 화가 나서 말했다. 이와 관련하여 김모는 전과가 있다. 2008 년, 진효동과 유가 소유한 회사는 신년 검사 자료를 허보해 낙청시 상공국에 의해 처벌되었다.