엄격한 외환관리를 전제로 "돈은 있는데 어떻게 집을 사서 수입을 극대화할 수 있을까?" "자금은 있지만 당분간 출국할 수 없다" .집을 사고 싶으면 어떻게 해야 하나요?" 부동산을 구입하거나 해외 투자를 하려는 많은 구매자들은 다소 혼란스러워합니다. 실제로 이러한 문제는 미국에서 주택을 구입하기 위해 대출을 받으면 해결될 수 있습니다. "누가 대출을 받을 수 있나요? 집을 사기 위해 대출을 받기가 어렵나요? 대출 체스의 구체적인 절차는 어떻게 되나요?" 다음으로 여러분의 궁금증을 해결해 드리기 위해 대출로 주택 구입에 대한 종합적인 안내를 드리겠습니다. .
1. 미국에서 집을 구입할 때 대출을 선택하는 것과 전액을 지불하는 것의 차이점은 무엇인가요?
주택 구매에 대한 두 가지 결제 방법 모두 장단점이 있지만 간단히 말하면:
(1) 전액 현금 결제
장점: 빠른 거래 속도가 빠르고 거래 가격이 저렴하여 전송 절차가 더 빠릅니다.
단점: 이자세 면제 혜택을 누릴 수 없고, 자본 레버리지를 효과적으로 활용할 수 없으며, 재정적 압박이 높다.
적합 대상: 주택 구입에 충분한 예산이 있고 단기간에 주택을 구입해야 하는 주택 구매자.
(2) 대출금 지불
장점: 재정적 압박을 줄이고 모기지 자금을 활용하며 세금 면제 혜택을 누릴 수 있습니다.
단점: 승인 절차가 번거롭고 시간이 많이 소요되며, 차입금이 높은 투자는 위험성이 높아 보다 유리한 주택 가격을 획득하는 데 도움이 되지 않습니다.
대상자 : 주택구입자금이 부족하거나 투자의식이 약한 주택구매자.
대출을 받아 집을 사는 것이 좋을 것 같습니다. 중국인들이 주택 구입을 위해 대출을 선택하는 다른 이유가 있나요?
2. 중국 바이어들이 대출을 선택하는 주된 이유는 무엇인가요?
(1) 미국의 주택담보대출 금리가 낮아 레버리지 효과를 극대화할 수 있다.
중국 바이어들은 자체 자본을 활용하고 개인 자본 운용에 유연성을 유지할 수 있어 많은 국내 바이어들의 관심을 끌 것으로 보인다.
(2) 우리나라의 외환출국정책이 강화되어 자금의 출국이 어려워졌습니다.
미국에서는 주택 구입 대출을 임대료로 상환할 수 있어(모기지 상환은 임대료 사용) 자본 지출에 대한 부담을 줄이고 긍정적인 현금 흐름 형성에 도움이 됩니다. 동시에, 출국의 어려움으로 인해 일부 중국 구매자는 대출금을 상환해야 할 것입니다.
“나에게 맞는 대출인데 미국에서 집을 살 때 대출을 받을 수 있나요?”
3. 어떤 중국인이 대출을 신청할 수 있나요? 미국에서 집을 사려고?
먼저 가장 중요한 것은 다양한 비자(외국인 B1/B2 비자, L1 비자, 미국 이민 비자, 영주권 상태, 시민권 상태, 취업 카드 상태)에 대한 대출 이자율과 정책이 명확하다는 것입니다. 꽤 다릅니다.
이 문제에 대해 많은 친구들이 혼란스러워 할 수 있습니다. 비자 종류가 너무 많은데 대출 구매에 적합한 비자는 무엇인가요?
자세한 분석을 위해 가장 일반적인 영주권인 관광 비자 + F1, H1B를 예로 들어 보겠습니다.
1. 영주권 소지자: 대출 정책은 시민과 동일합니다.
영주권 소지자의 권리와 의무는 미국 시민의 권리와 의무와 크게 다르지 않기 때문에 영주권을 갖는다는 것은 주택 구입을 위해 대출을 받을 때 미국 시민에 대한 정책을 따른다는 것을 의미한다. . 예를 들어, 영주권은 평생 패스에 해당하는 반면, 기타 관련 미국 비자는 기간 제한이 다른 임시 패스입니다. 따라서 영주권을 취득하면 미국 시민으로서 낮은 계약금과 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있습니다.
2. H1B 비자
많은 친구들이 "미국에서 주택 구입을 위해 H1B 취업 비자를 사용하여 대출을 받는 방법은 무엇입니까?"라고 묻습니다.
H1B 때문에 그런 의문이 듭니다. 대출로 집을 구하면 당연히 장점이 있고, 자연스럽게 더 많은 사람들이 주목하게 될 텐데요.
(1) H1B 추첨:
미국 시민과 마찬가지로 낮은 계약금과 낮은 이자율을 누려보세요.
(2) H1B는 선택되지 않았지만 여전히 OPT 유효 기간 내에 있습니다.
미국 시민과 마찬가지로 낮은 계약금과 낮은 이자율을 누릴 수 있습니다.
(3) H1B가 추첨되지 않고 OPT가 무효화됩니다:
비자는 B 또는 F 비자가 되며 미국 시민과 동일한 낮은 계약금과 저금리 혜택을 잃게 됩니다.
대출 조건: 대출 기관 선택이 비교적 느슨하며 많은 대출 은행이 이를 제공할 수 있습니다. 조건을 충족하는 방법은 비교적 간단합니다. 미국에 장기간 거주하고 지난 2년간 세금 신고서와 소득 증명서를 제공할 수 있는 한, 은행은 소득 능력에 따라 대출을 제공할 것입니다.
미국에서 주택대출을 성공적으로 신청할 수 있는 주택 구매자의 대부분은 영주권이나 H1B 취업 비자를 소지한 사람들입니다.
그럼 질문이 나옵니다. 다음 중 하나의 조건을 충족한다면 어떤 대출 프로그램이 나에게 더 적합할까요?
미국에는 일반 대출(FHA), 재향군인 대출(VA), 농촌주택청 보조금 대출(USDA), 저소득 정부 보조 대출(FHA) 등 4가지 일반적인 대출 프로그램이 있습니다. . 외국인 구매자가 영주권과 H1B 취업 비자를 소지한 경우 일반적으로 정식 대출을 신청하게 됩니다.
예를 들어, 귀하가 영주권 소지자이거나 H1B 비자 소지자인 경우 신청할 수 있는 대출은 다음과 같을 가능성이 높습니다.
대출 프로젝트: 자발적( 일반 대출)
조건: 최소 신용 점수 620점, 소득 제한 없음, 최소 2년 동안 세금 신고 기간.
계약금 비율:
(1) 대출 금액은 $417,000 미만이고 계약금 비율은 총 주택 가격의 3%-5%입니다.
(2) $465, 438+07,000을 초과하는 대출 금액은 고액 대출이며 20% 계약금이 필요합니다.
대출 승인 시간: 10~15일.
기타 수수료:
(1) 대행사 수수료 및 신청 수수료가 없습니다.
(2) 계약금이 3%-5%인 경우 모기지 보험은 FHA 대출보다 훨씬 낮습니다. 대출 금액이 주택 시장 가치의 20%까지 상환되면 자동으로 사라집니다. 계약금 20%일 때 : 주택담보대출 보험료가 부과되지 않습니다.
“그런데 영주권은 있는데 H1B가 아닌 친구들이 아직도 많아요. 집을 구하려면 어떻게 대출을 신청해야 하나요?”
우선 위의 4가지 공통점이 있습니다. 미국 내 대출은 이러한 유형의 주택 구매에 적용되지 않습니다. 일반적으로 외국인 구매자가 미국에서 주택을 구입하려면 부동산 중개소나 상업은행에 연락해 적합한 대출 은행을 찾아야 하는데 이는 상당히 번거로운 일입니다.
F1 비자나 B-2 비자
둘 다 외국인을 위한 대출로 대출을 받기가 어렵습니다. 있어도 이자율이 높습니다.
대출 기관: 일반적으로 외국인에게 대출을 제공하는 회사나 기관만 찾을 수 있습니다.
1. 중국신탁은행
2. Trust Huafu Trust Bank
3. Cathay Bank
4. 이자 보장
*5. HSBC HSBC(B1, B2는 허용되지 않음, 영주권만 가능) 허용되지만 세금을 신고하는 사람은 없습니다).
현재 이들 금융기관에서는 외국인에게 대출을 제공하고 있으나 조건과 금리가 다르다. 은행에 다시 연락하여 자신에게 가장 유리한 은행을 선택해야 합니다.
계약금 비율: 일반적으로 더 높은 계약금 비율이 필요하며 기본적으로 35% 이상입니다.
4. 중국인이 미국에서 주택을 구입하기 위해 대출을 받으려면 어떤 단계를 거쳐야 합니까?
미국에서 대출을 받아 집을 구입하기 위한 모기지 신청 절차는 중국과 비슷하다. 구체적인 단계는 다음과 같은 7단계로 나눌 수 있습니다.
(1) 대출 기관 선택
미국 대출 기관을 선택하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다: 대출 중개인 또는 상업 은행.
모기지 중개인은 차용인이 대출 기관을 찾는 데 도움을 주는 중개자입니다. 그는 구매자와 직접 수수료를 협상할 수 있으며 구매자가 최저 대출 이자율과 최저 비용을 달성하도록 도울 수 있습니다.
적용조건 : 미국에서 대출로 집을 사는 것이 잘 익숙하지 않기 때문에 전반적인 과정을 홍보하려면 좋은 대출중개인을 선택하는 것이 더 나은 선택이 될 수도 있습니다.
수수료 설명: 대출 중개인은 일반적으로 서비스 수수료로 65,438 + 대출 금액의 0%를 수수료로 청구합니다.
제3자를 통하지 않고 직접 시중은행으로 가세요.
적용범위: 전반적인 과정을 숙지하시고 씨티은행, 뱅크오브아메리카 등 시중은행을 선택하시면 됩니다.
우대조치 : 이들 시중은행에 당좌예금계좌나 예금계좌를 보유하고 계시다면 대출우대 혜택도 받으실 수 있습니다.
(2) 이자율과 기간을 비교한 후 주택 구매자에게 가장 적합한 경제성을 제공할 수 있는 대출 기관을 결정합니다.
미국의 일반적인 대출기간은 30년이며, 상환능력에 따라 5년부터 40년까지 다양한 대출기간을 선택할 수 있습니다. 현재 미국의 평균 대출 이자율은 약 4~5%입니다. 대출에는 변동 금리 대출과 고정 금리 대출의 두 가지 주요 유형이 있습니다.
변동금리 대출(ARM)은 보통 3/1, 5/1, 7/1 ARM으로 나누어지는데, 즉 처음 3년, 5년, 7년 동안 금리가 고정되어 있고, 이후 시장 상황에 따라 이자율이 조정됩니다. 그러나 최대 변경 범위는 제한되어 있습니다. 2017년 7월 프레디맥 데이터에 따르면 평균 5-1 ARM 조정 금리는 3.21%로 유지됐다.
집구입대출, 고정금리대출. 일반적인 고정금리 대출은 15년 또는 30년 만기이며, 연간 이자율이 고정되어 있습니다.
Freddie Mac 2065438+ 2007년 7월 데이터에 따르면 미국의 30년 모기지 평균 고정 이자율은 약 3.96%에 머물고 있습니다. 일반적으로 4%에서 9% 사이), 15년 모기지의 평균 고정 이자율은 약 3.23%로 유지됩니다.
집 구입을 위한 대출 65,438+04,000:
단기(3~5년)
이자율 비교: 변동금리대출의 대출이자율 고정금리보다 높으며 약 0.5~1% 정도 낮습니다.
대상자: 단기 및 중기 투자자라면 변동금리 대출을 고려해 볼 만하다.
결국
금리비교: 고정금리에 비해 변동금리 대출은 금리가 크게 오를 위험이 있다.
대상자 : 안전을 추구하고 장기 위험 감수성이 낮은 구매자에게는 고정 금리가 더 적합합니다.
주택 구매자는 재정 상황과 상환 능력을 고려하여 선택해야 합니다.
(3) 구매자의 금융 및 신원 정보를 받는 대출 기관으로부터 사전 자격을 얻습니다.
이 단계는 대출 절차가 시작되기 전에 필요하며, 브로커는 구매자에게 소득 및 부채를 포함한 개인 정보 제공을 요청합니다. 그들은 자신의 대출 기준(대출 기관마다 다름)에 따라 감당할 수 있는 대출 금액을 결정합니다. 사전 자격은 주택 구입자가 대출 자격이 있는지, 대출 기관이 대출을 제공할 의향이 있는지, 대출 금액을 이해하는 데 도움이 됩니다.
(4) 대출 기관의 지시에 따라 검토를 위해 소득, 신원 등 모든 관련 정보를 제공합니다.
대출 기관마다 대출 정책과 조건이 다르지만 대출 기관은 더 높은 종합 자격을 갖춘 해외 지원자에게 대출하는 경향이 있습니다. 일반적으로 미국에서 모기지를 신청하는 중국인은 다음과 같은 기본 조건을 충족해야 합니다(구체적인 요구 사항은 대출 기관 및 프로젝트에 따라 다름).
1. B1/B2와 같은 유효한 미국 비자 비자
2. 근로 소득 증명
3. 미국 현지 은행에 계좌를 보유하고 계약금을 입금하세요.
4 . 중국 신용 기록 보고서,
(5) 모기지 회사는 가치를 결정하기 위해 부동산 평가를 실시합니다.
부동산담보대출에 대한 평가는 대출은행이 지정하거나 위탁한 평가기관이 실시해야 합니다. 감정 결과가 결정되면 법적 효력이 발생하고 법적 문서가 형성되며, 이는 은행과 대출 기관 모두에 구속력을 갖습니다.
(6) 모기지 대출을 처리하는 직원.
현재 본 단계는 최종 검토 단계에 들어갔습니다. 모기지 대출 담당자가 귀하의 금융 및 신원 정보가 정확하다는 것을 확인한 후에는 귀하와 대출을 체결할 수 있습니다.
(7) 대출 거래 수수료 정산 대행
약정된 주택 평가에 따라 대출 항목, 인건비, 기타 비용을 정산하는 단계입니다. 이 단계를 완료하면 대출금이 주택 구입에 성공적으로 사용되었음을 의미합니다.
5. 미국에서 대출로 주택구입 성공 후 세제혜택은?
미국에서 대출로 주택을 구입할 때 주택 대출에 대한 이자 및 대출 은행에서 부과하는 포인트에는 세금이 면제됩니다.
주택담보대출 이자:
월별 모기지 이자 납부액을 항목으로 공제할 수 있습니다. 집을 구입한 후 처음 몇 년간은 주택담보대출금의 대부분이 이자였기 때문에 공제받을 수 있는 금액이 유난히 크다.
대출 은행에서 부과하는 포인트:
미국에서 대출로 주택을 구입할 때 대출 은행은 일반적으로 '포인트'라고 하는 특정 수수료를 부과합니다. 포인트도 세금 공제가 가능합니다. 대출금을 자가주택 구입이나 자가주택 증축에 사용하는 경우에는 발급연도에 포인트를 전액 공제할 수 있으며, 그 외의 경우에는 대출금액에 따라 포인트를 분할상환하여 차감합니다. 용어.
최신 IRS 공지 936 및 관련 정보에 따라 대출 기관은 현 회계연도의 세금 기준에서 주택 대출 이자 및 지방세를 공제할 수 있습니다. 이 정책은 납세자의 1차 모기지 주택과 2차 모기지 주택을 수평적으로 적용할 뿐만 아니라 '주택 구입 대출', '주택 자산 대출', '신용 대출' 등 다양한 대출 방법을 수직적으로 포함합니다.
대출사업이 담보대출이고 주택 자체의 조건을 충족하는 한, 납세자는 '법정공제항목'을 통해 이에 상응하는 감면 혜택을 누릴 수 있다. 이 중 주택대출 총액은 US$6,543,800,000를 초과할 수 없으며, 나머지 두 가지 대출방식의 총액은 US$6,543,800,000를 초과할 수 없습니다. 또한 IRS는 최초 주택 구입자에게 해당하는 "세금 공제"도 제공합니다. 미국 정부의 조세 정책은 여러 수준에서 은행 업계의 대출 프로젝트를 장려하고 자극하는 것을 볼 수 있습니다.
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