부동산 개발업자는 상하이 5층 지역에 위치한 21,000㎡ 규모의 주택 건설 부지를 인수했습니다. 교육, 의료, 오락, 쇼핑 등 완벽한 지원시설과 고가도로, 버스, 지하철(건설중) 등 완벽한 교통시설로 둘러싸인 토지입니다. 현재 개발자는 정부 토지관리부와 토지양도계약을 체결했으며, 토지양도계약서에는 토지양도기간을 70년으로 규정하고 있으며 주거용 및 계획용도로 사용하게 된다. 또한 시행자는 이전단위와 토지이전계약을 체결하였으며, 토지이전비용에는 이전단위와 주민에 대한 직접비용, 부지청소비용, 이전인건비 등이 포함된다. , 총 200만 위안/에이커. 설계회사에 기획 및 설계를 의뢰하기 전, 개발사는 토지양도계약서와 철거계약서라는 두 가지 기본 자료만을 토대로 주택개발 예비계획, 개발비 산정, 수익성 분석 등을 컨설팅 기관에 맡기고자 합니다.
1. 주거지역 예비 개발 계획
1. 부동산 가격 포지셔닝
컨설턴트의 시장 조사에 따르면 제안된 토지가 건설되었습니다. 주택 가격은 최저 3,980위안/M2부터 최고 9,980위안/M2까지 다양하며, 주택 구매자의 선택 폭은 대부분 중저가에 집중되어 있습니다. 범위. 구체적인 조사 결과는 아래 표와 같습니다.
위 표에서 볼 수 있듯이 인근에 건설 중이거나 건설 중인 경쟁 부동산의 평균 가격은 대부분 4980~6980위안 사이에 분포합니다. /M2. 종합적인 분석 결과, 제안된 주거 지역의 구매자는 주로 상하이 지역 중상위 소득층 근로자 가족이며, 금융 능력이 약한 그룹과 고소득 사무직 근로자도 포함되어 있습니다. 자체 부동산의 특성에 따르면 제안된 부동산의 상업용 주택 평균 판매 가격은 6,180위안/M2입니다. 판매운영에 있어서는 시장수급에 따라 설정된 판매가격을 기준으로 적절한 조정이 이루어질 수 있습니다.
2. 객실 유형 배치 및 비율 계획
최근에는 상하이 주택 시장에서 새로 개발된 부동산이 더 넓은 면적을 갖는 것이 일반적입니다. 상하이부동산거래센터와 상하이시통계국이 공동으로 발표한 2002년 상하이 부동산시장 매매구조 분석자료에 따르면, 2002년 부동산시장에서 상업용 주택의 면적은 2.2%에 불과했다. 70제곱미터 미만이고, 100제곱미터 단위의 면적은 제곱미터 간 70에서 65,438까지 다양했습니다. 100~150㎡ 규모의 유닛이 53.9%, 150㎡ 이상은 27.7%다. 단위 면적이 100제곱미터를 초과하여 81.6%를 차지하기 때문에 단위 면적이 너무 커서 많은 노동자 계층 가족이 주택에 대한 기대로 가득 차 있습니다. 실제로 상하이 부동산 시장에서 가장 많이 찾는 아파트 유형은 중소형 아파트로, 기존의 50㎡ 아파트가 아닌 약 85평 규모의 방 2개와 거실 1개를 의미한다. ㎡이며 침실 2개와 거실 1개가 있는 약 100㎡ 규모입니다. 이 아파트는 실용성이 뛰어나고 총 가격이 적당하며 부동산 관리비가 저렴하여 서민들에게 매우 매력적인 아파트입니다. 종합적인 분석과 비교를 거쳐 제안된 주택개발사업의 주택유형, 건축면적, 비중 등을 분석한다
3. 구매자 구매력 분석.
위에서 언급한 건축 면적 위치 및 매매 가격을 기준으로 침실 2개, 거실 1개, 욕실 1개를 갖춘 주택의 평균 매매 가격은 525,000위안에서 618,000위안입니다. 정상적인 상황에서 구매자는 30%의 계약금을 지불하며 이는 65438+0575만 위안 - 65438+085만 위안이며 잔액은 20년에 걸쳐 은행에 저당금으로 상환됩니다. 주택 유형 618만위안(침실 2개, 욕실 2개, 욕실 1개)을 예로 들면 계약금은 18만5000위안, 잔액은 43만3000위안이다. 또한, 주택구입자가 적립금 일부대출을 받을 수 있게 되면 적립자금대출의 이자율이 시중대출에 비해 낮기 때문에 월 상환금액이 줄어들게 되며, 주택구입자의 상환능력도 저하될 수 있습니다. 더 잘 보호받으세요.
4. 발전 계획 기획 및 기준 경제 지표 결정
발전 계획:
사회적 경제의 발전과 인민 생활 수준의 향상은 큰 의미를 갖는다. 주거 지역 개발에 미치는 영향 생활 환경은 편안함과 실용성을 지향하는 주거용 건물 형태의 개발을 촉진하면서 더 높은 요구 사항을 제시했습니다. 전통적인 다층 고층 건물 모델은 더 이상 토지가 제한된 대도시의 요구를 충족할 수 없으며 또 다른 절충 방법 - 소규모 고층 패널 구조 주택(7~13층)은 다층 건물에 비해 토지 자원을 절약할 수 있는 장점이 있습니다. -층 주거. 고층 주거용 건물에 비해 통풍과 채광이 좋다는 장점이 있어 현재는 물론 앞으로도 주택 구매자들 사이에서 가장 인기 있는 건물 형태가 되고 있습니다. 이번 개발계획은 12층 소형 초고층 패널구조를 원칙으로 한다.
참고 경제 지표:
(1) 주거용 건물 수, 건축 면적 및 가구 수 추정
주택 위치 및 비율 계획에 따라 , 건축될 각 주거용 건물은 가구의 평균 건축 면적:
70*5%+85*35%+100*35%+
130 * 15%+160 * 10% = 103.75m2
각 주택에는 5개의 유닛이 있고, 각 유닛에는 엘리베이터가 1개 있고, 2가구(각 유닛에는 엘리베이터가 1개 있음)가 있으므로 각 가구의 건축 면적은 12- 작은 고층 건물은 12층*5유닛/층*2 가구/유닛 * 103.75m2 = 12450m2입니다.
기준면적은 21,000㎡, 계획 용적률은 2.5임을 감안하면 주거용 상업용 건물과 공공시설의 총 건축면적은 21,000*2.5=52,500㎡이다.
주거단지계획 지표에 따르면 일반 상업용 주택이 94~95%, 공공지원시설이 5~6%를 차지한다. 상업용 주택이 전체의 95%를 차지한다고 가정하면, 상업용 주택 건축 가능 면적은 52500㎡* 95% = 49875㎡이다.
12층짜리 소형 고층 주거용 건물의 층수는 49875/12450=4이다.
거주지의 실제 건축 면적 : 4 * 12450 = 49800 평방 미터.
가구당 평균 건축면적은 103.75㎡이므로 가구수는 49800/103.75=480가구이다.
(2) 공공 시설
공공 시설에는 유치원, 보육원, 편의점 및 기타 지원 시설이 포함되며, 그 중 유치원 및 보육원이 일반적으로 40%를 차지하고 편의점이 일반적으로 35%를 차지합니다. %, 기타 지원 시설 시설은 일반적으로 25%를 차지합니다.
공공시설의 총건축면적 : 총 건축면적 - 주거용 건축면적 = 52,500 - 49,800 = 2,700㎡.
유치원 및 보육원 건축 면적: 2700*40%=1080M2.
편의점 건축 면적: 2700*35%=945M2
기타 지원 건축 면적: 2700*25%=675M2.
(3) 야외 보조 시설
야외 보조 시설에는 독립된 지하 주차장, 변전소 및 표준 테니스 코트가 포함됩니다.
주차공간: 주거지역 차량의 65,438+05%가 지상 주차공간에 주차될 예정이며, 차량의 85%가 독립된 지하 차고에 주차될 예정입니다. 향후 상하이의 패밀리카 대중화 추세를 고려하여, 지역사회 3가구당 패밀리카 1대가 있다고 가정하면 총 주차대수는 480/3=160대, 지상차대수는 160대이다. * 15% = 24대, 지하주차장 수: 160* 85%=136대.
독립형 지하주차장 : 각 주차공간의 평면규모는 2.5m*5m, 바닥면적은 12.5M2이며, 공용 진입로를 포함한 지하주차공간 면적은 일반적으로 30~50㎡이다. 35M2. 이 추정치가 상한을 차지한다면 독립 지하주차장 면적은 136*35=4760M2이다.
변전소에 대한 투자는 전체 지역사회의 총 전력 소비량에 따라 달라집니다. 전체 지역사회의 총 전력 소비량은 다음과 같이 추정됩니다.
전기 소비량 지표 토목건축물의 단위면적당 면적은 다음과 같습니다. 주거용 건물은 40W/M2, 유치원 및 보육원은 30W/M2, 편의점 60-120W/M2, 기타 지원 시설 80W/M2, 차고 20-30W/M2. 상한은 추정치로 사용됩니다.
가정용 및 상업용 전력 소비량: 49,800 * 50 = 2,490kW
유치원 및 어린이집 전력 소비량: 1080 * 30 = 32.4kW.
편의점 전력소비량 : 945*120=113.4kw.
기타 지원시설의 전력소비량 : 675*80=54kW
작은 고층주택 자체의 지하층 : 103.75*5*2*4개동*30 = 124.5 kW.
독립 지하주차장 : 4760 * 30 = 142.8kW.
전력 소비 소계: 2957.1kW
또한 주거 지역의 산발적인 전력 소비는 5%이므로 주거 지역 전체의 전력 소비량은 다음과 같습니다.
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2957.1 *(1+5%)= 3105kW.
3200KVA(1KW는 1KVA로 계산)의 변압기 용량은 전체 지역사회의 전력 수요를 충족할 수 있습니다. 800KVA와 10KV 용량의 변전소 4개를 설치할 계획이다. 각 변전소의 건축면적을 50㎡로 계산하면 200㎡이다.
테니스장: 지역사회 주민들의 여가 및 오락 수요를 충족시키기 위해 지역사회에 표준 테니스장을 건립할 계획이다.
표준 테니스 코트 사양 : 36.58m * 18.29m. 테니스 코트의 면적은 669m2입니다.
5. 건폐율, 녹화율, 커뮤니티 녹지 면적, 테니스장 면적, 지상 주차장 면적, 커뮤니티 도로 면적 등 지표 추정
건축 면적:
12층 규모의 소형 고층 건물 4개동의 면적: 103.75 * 5 * 2 * 4 * (1+10%) = 4565m2 .
공공시설 면적(2층 기준): 2700/2 *(1+10%)= 1485㎡.
배급소 범위: 200*(1+10%)=220 M2.
건축면적 : 6270㎡
(기초가 외벽에서 돌출된 점을 고려하면 건축면적은 기준층보다 10% 더 크다.)
건물 적용 범위: 6270/21000 * 100% = 29.9%.
녹화율: 신규 주거지역의 녹화율은 일반적으로 30% 이상입니다. 환경과 삶의 질 향상을 위해 기지 전체의 녹화율을 35%로 하고 있습니다. 건축물, 도로부지, 지상주차장, 테니스장, 유치원, 보육원, 주거지역을 제외한 나머지 부분은 녹지로 조성하고, 독립된 지하층 위에 중앙녹지를 마련한다.
주거지역 총 녹지면적 : 21000*35%=7350M2.
테니스장 면적 : 36.58 * 18.29 = 669㎡.
점유 면적: 24*2.5*5=300M2.
유치원 및 보육원 야외 활동 장소: 면적은 1080m2 건축 면적과 동일합니다.
주민 야외 활동 장소: 커뮤니티 전체 면적의 5%, 즉 21000*5%=1050M2를 차지합니다.
생활도로 면적: 21000-6270(건물)-7350(녹화)-669(테니스장)-300(지상 주차 공간)-1080(유치원, 보육원 야외 활동 장소)-1050㎡(거주자) 야외 활동 장소) =,
주거 지역의 도로 점유율: 4281/21000 * 100% = 20.4%.
6. 일일 최대 물 소비량, 일일 최대 하수 배출량, 일일 최대 인공 가스 소비량, 전화 용량 및 기타 지표 추정:
토목 건물 용수 공급, 하수 배출량, 가스 소비량 , 전화 용량에 대한 최근 계획 지표는 다음과 같이 요약됩니다.
물 공급 지수:
주거: 7-10L/m2 일, 공공 시설: 6-10L/m2 일; 녹화: 1.5L-2L /m2·day.
지역사회의 일일 최대 물 소비량은 10L /M2*49800M2(주거용) + 10L /M2*2700M2(공공시설) + 2L /M2*9450M2(녹화) = 544M3입니다.
오염물질 배출 지표:
주거: 6.7-9.5리터/평방미터·일, 공공시설: 5.4-9리터/평방미터·일.
주거지역 일일 최대 하수 배출량은 9.5L /M2*49800M2(주택) + 9L /M2*2700M2(공공시설) = 497M3입니다.
인공가스 일일 최대 소비량 : 4.4M3/가구 * 480가구 + 2700m2 * 0.08m3/m2 = 2328m3.
인공가스 소비지수:
주거용: 4.4M3/가구/일, 공공시설: 0.08M3/M2일.
전화 용량 지수:
주거: 100-154개 문/10,000제곱미터, 공공 시설: 25개 문/10,000제곱미터.
전화 회선 수: 154회선/10,000제곱미터* 49,800M2+25회선/10,000제곱미터* 0,270M2 = 774회선.
7. 사전 계획 결과를 정리하면 다음과 같다.
건축규모: 지하 1층, 지상 12층 규모의 소형 초고층 건물 4개동을 건립할 계획이다. 한 계단에 2가구가 거주하고, 각 층에 5개 건물이 들어서 있으며, 평균 건축면적은 103.75㎡, 층고는 2.9m다.
총 면적: 21000m2.
건축 면적: 6270제곱미터
녹지 면적: 7350제곱미터
테니스 코트 면적은 669제곱미터입니다.
층 주차 면적: 300제곱미터
생활 면적: 4281제곱미터.
유치원 및 보육원 야외 활동 장소의 면적은 1,080제곱미터입니다.
공동체 주민들의 야외 활동 면적: 1050제곱미터.
총 건축면적: 57,260제곱미터
주거용 상업용 건물 건축면적: 49,800제곱미터
공공시설 건축면적: 2,700제곱미터 미터
유치원 및 보육시설 면적: 1080제곱미터
편의점 면적: 945제곱미터
기타 지원 시설 면적: 675제곱미터
독립형 지하주차장 건물 면적: 4,760m2.
계획 용적률 : 2.5(지하주차장 제외)
건축 건폐율 : 29.9%
녹화율 : 35%
주거용 도로 점유율: 20.4%
기타 오락 및 여가 시설 점유율: 14.7%
주거 지역 총 전력 소비량: 3105kW
일일 최대 물 소비량 주거 지역에서의 사용량: 544 입방 미터
주거 지역의 일일 최대 하수 배출량: 497 입방 미터.
주거 지역의 일일 최대 인공 가스 소비량은 2328m3입니다.
주택지역 전화용량 : 774
총 가구수 : 480
2. 개발사업 개발비 분석 및 추정
( 1) 개발비 분석
전체 개발 및 건설사업에 소요되는 자금은 주거용 상업용 주택, 공공시설, 옥외 부대시설, 옥외사업 등의 건축기준과 밀접한 관련이 있으므로, 시설, 옥외부대시설, 옥외공사에 대한 건설기준을 산정하기 전에 주거용 상업용 주택, 공공시설, 옥외공사 등에 대한 공사비를 산정하는 것이 필요하다.
1. 주거용 상업용 건물의 건축기준은 아래 표와 같다.
2. 공공지원서비스시설 및 옥외 부대시설의 건축기준은 아래 표와 같다. :
3. 프로젝트 개발 비용 추정:
위에서 언급한 건축물 건설 기준에 따라 주거용 상업용 주택 및 독립 주차장 건설 및 설치의 단가 분석은 다음과 같습니다. 다음 표는 다음 표와 같습니다.
공공 시설, 실외 부대 시설 및 실외 프로젝트 비용 분석은 아래 표와 같습니다.
4. 프로젝트 개발:
1. 토지 비용
A1. 토지 이전 비용: 3,675만 위안.
A2. 토지 이전 비용은 3000*1200=6300만 위안입니다.
소계: 9975만 위안
b. 주요 프로젝트 건설 비용
B1, 주거용 상업용 주택
지하 프로젝트: 49800 M2* 220위안/평방미터 = 1095.6만위안.
구조: 49,800m2 * 600위안/m2 = 2,988만 위안.
건축: 49,800m2 * 145위안/m2 = 7,221만 위안.
기계 및 전기 설비: 49,800제곱미터 * 440위안/제곱미터 = 21,965,438 + 2,000.00위안.
창업 비용: 49,800m2 * 35위안/m2 = 174만3천위안.
소계: 765,438+0,765,438+0,000위안
B2. 독립 지하 주차장
지하 프로젝트: 4760M2*2800위안/m2 = 1332.8만 위안.
구조공학: 4760M2*0=0
건축: 4760M2*70위안/m2 = 333,000위안.
기계 및 전기 설비: 4760M2*195위안/m2 = 928,000위안.
시작 비용: 4760M2*40위안/m2 = 19,000위안.
소계 1,478만원
B3, 공공시설
유치원, 보육원: 1080M2*700위안/m2 = 756,000위안.
편의점: 945M2*1,000위안/m2 = 945,000위안.
기타 지원 시설: 675M2*1,000위안/m2 = 675,000위안.
소계 238만원
B4. 변전소
장비:
변압기: 1,500위안/KVA * 3,200KVA = 480만 위안.
배전 장비: 고전압 및 저압 스위치 캐비닛, 부하 스위치, 배전반, 케이블 트레이 등
1,000위안/킬로와트 * 3,200킬로와트 = 320만 위안.
수입 디젤 발전기: 1,700위안/kW * 3,200kW * 20% = 10,880위안(용량은 변압기 용량의 20%로 계산).
장비 소계: 909만 위안
토목 공사: 200M2*800 위안/m2 = 65438+600,000 위안.
소계: 925만 위안
B5. 야외 테니스장(36.58m * 18.29m, * * 1석)
잔돌 강화 콘크리트 바닥: 50,000위안
폴리우레탄 표면: 220,000위안
필드 장비: 50,000위안
수입 조명 시스템: 65438+300만 위안.
수입 울타리 시스템: 90,000위안
소계: 540,000위안
주 프로젝트 총 비용: 9,866만 위안.
c. 야외 프로젝트 비용:
토공사, 도로, 울타리, 대문, 녹화, 급배수 파이프, 참호, 안뜰 가로등, 케이블, 건축 스케치 등이 포함됩니다. , 주요 프로젝트 비용의 12%를 기준으로 추정:
9866 * 12% = 118,400위안.
d. 프로젝트 간접 비용
1. 전문 비용: 주요 프로젝트 건설 비용의 6%, 9866 * 6% = 592만 위안으로 추정됩니다.
2. 개발자가 관리비를 준비합니다. 주요 프로젝트 건설비의 2%로 추정되며 9866 * 2% = 19,700위안입니다.
3. 주거 지원 비용: 주거용 건물 면적 320위안/M2, 49800 * 320 = 1.594위안을 기준으로 추정됩니다.
4. 민방위 건설 지원비
평시 및 평시 모두 본 사업 지하에 민방공 시설을 건설할 수 있으며, 민방위 건설 지원비는 규정에 따라 면제됩니다.
5. 시 건설 지원 비용
120위안/m2 기준, 즉 120위안/m2 * 52500m2 = 630만 위안.
6. 관련 부서에서 부과하는 각종 수수료:
15위안/m2, 15위안/m2 * 52500m2 = 790,000위안 기준에 따라 추정됩니다.
소계: 3,092만 위안
e, 예상치 못한 비용
(a)-(d) 비용의 5%를 기준으로 추정.
(9975+9866+1184+3092)* 5% = 24117 * 5% = 1,206만 위안.
A-E 소계: 2억 5,323만원
f. 건설대출 이자
개발자 자신의 자금이 건설자금의 30%를 차지한다고 가정하면, 건설자금은 건설자금의 25%는 부동산 롤링에서 나오며, 건설자금의 45%는 은행대출에서 나온다. 1~3년 은행대출 금리는 5.49%이며 대출자금의 평균 점유기간은 1.5%이다. 건설 대출 이자율은 다음과 같습니다.
3. 프로젝트 개발 수익성 분석
주택 건설 프로젝트의 총 판매 수익(판매세는 8%):
주거용 상업용 주택: 49,800제곱미터 * 6,180위안/제곱미터 *(1-8%)= 283,140,000위안.
독립형 지하주차장: 654.38만원/대*136대*(1-8%)=1251만원.
소계 2억 9565만 위안
주택건설 프로젝트 개발비는 2억 6274만 위안이다.
개발이익: 29565-26274 = 3291만 위안.
이익률 : 개발이익/개발비 = 3291/26274 * 100% = 12.5%.
커뮤니티 전체를 완성하는 데 2년이 걸린다고 가정하면 개발자 자체 자금이 프로젝트 건설 자금의 30%를 차지한다. 즉,
25323 * 30% = 75.97 백만 위안
개발자 자체 자금의 연간 이윤율: 개발 이익/(자금 * 2)* 100% = 3291/(7597 * 2)* 100% = 21.7%.
손익분기점 분석:
프로젝트의 손익분기점은 판매 수익 = 건설 및 개발 비용입니다.
손익분기점 주택의 평균 매매가는 * 49,800 * (1-8%) + 100,000 * 136 * (1-8%) = 262,740,000 입니다.
손익분기점 평균 주택 매매가격 = 5,462위안/제곱미터.
즉, 건물이 완공된 후 주거용 상업용 주택의 평균 매매가격이 5,462위안/제곱미터를 초과하면 개발 프로젝트가 수익성을 갖게 된다는 것입니다.
건축 완료 후 주거용 상업용 주택의 평균 매매 가격이 5,462위안/제곱미터보다 낮을 경우 개발 프로젝트에 손실이 발생합니다.