주택담보대출에 대한 자세한 설명

1. 주택담보대출은 담보(주로 부동산)에 대한 주택담보대출 청구권을 은행에 부여하고 해당 대출 금액을 은행으로부터 얻는 것입니다. 은행은 대출을 1차 모기지, 2차 모기지 등 대출 목적에 따라 주택 구입 모기지, 소비자 대출, 상업 대출로 분류합니다. 아래 표를 설명하십시오.

모기지 대출 금액은 일반적으로 부동산 감정가의 60-70%입니다.

모기지론 금액은 일반적으로 부동산 감정가의 60~70%입니다. 예를 들어 1,000만 주택의 경우 대출금의 70%가 승인되면 1,000만 × 70% = 700만입니다.

2. 서브프라임 모기지론

2차 모기지, 즉 처음으로 부동산을 담보로 했다는 전제하에 두 번째로 해당 부동산의 잔존가치를 담보로 받는 것. 대출 금액을 늘리는 시기를 2차 모기지라고 합니다.

예를 들어 100만 위안짜리 부동산이 400만 위안에 저당 잡혔습니다. 2차 담보대출이 한도의 70%로 승인되면 1000w×70%-400w=300w, 즉 한도가 300w 늘어난다.

이론적으로 부동산은 무기한 담보가 가능하지만 새로 담보를 받을 때마다 집의 잔존가치는 상한선에 가까워지기 때문에 은행의 승인은 2차 담보까지 하게 되고 일부 개인은 기관에도 제품 모기지가 세 번 있습니다.

특히, 1차 담보를 제공한 은행에서 민간 2차 담보대출과 3차 담보대출이 적발된 경우 은행은 귀하에게 부여된 대출을 조기 철회할 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

3. 상환방법

예를 들어 100위안을 빌리고 2월에 갚는다면 월 이자는 2%이고 원금과 이자는 동일하다: 원금 100¶ 2 = 50위안, 첫 달 이자는 1위안, 두 번째 달 이자는 3위안, 그 다음 월 납입금은 103¼2 = 5655이다.

평균자본 : 원금 100nn2=50위안, 첫 달 2월 이자, 두 번째 달 1위안이므로 월 납입금은 첫 달 52위안, 두 번째 달 52위안

이자 우선, 자본금: 월 납부금은 2위안, 월말 할부 이자율은 102위안입니다. 월 납부금은 52위안입니다. 명목 이자율보다 훨씬 높기 때문에 함정이 됩니다).

결론: 높은 자본 활용 원칙에 따라 이자 우선, 원금 > 원금과 이자 동일 > 평균자본 > 적금 이자율이다.

4. 제3자 모기지

비부동산 소유자도 주요 대출 기관 역할을 할 수 있지만 대부분의 은행은 직계 가족(가족 단위)의 제3자 모기지만 허용합니다. 예를 들어, 부동산 소유자가 Xiao Ming인 경우 Xiao Ming의 부모, 배우자, 배우자의 부모 및 자녀(성인인 경우)가 Xiao Ming의 부동산을 담보로 제공하는 주요 대출 기관이 될 수 있습니다.

또한 일부 은행에서는 부동산 소유자의 친척, 회사 파트너 등으로부터 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

5. 제3자 대출

모기지 대출은 자금 사용을 통제하기 위해 예외 없이 제3자의 기업 또는 개인 계좌에 입금되어야 합니다.

예를 들어 샤오밍은 500만 원의 상업 대출을 받고, 대출금을 지급하기 전 매매 계약을 맺었다. 계약 내용은 대략 Xiao Ming이 Xiao Zhang에게 500만 개의 원자재를 주문했기 때문에 은행은 500만 달러의 지불을 위탁하고 Xiao Zhang의 회사 계좌 또는 개인 계좌로 대출해 주었다는 것입니다.

6. 모기지 절차

자료 제출 → 계좌 개설 → 회신 → 계약서 서명 → 모기지 신청 → 대출.

승인부터 대출까지 약 1개월 정도 소요됩니다. (극소수의 은행은 전체 과정을 1~2주 단축하기도 합니다.) 대출과 관련된 경우 먼저 B 은행에 가서 승인을 받은 다음 A 은행에 선불금을 지불하고 모기지를 인출할 수 있습니다. B 은행은 대출금에 투자하고 대출금을 반환합니다.

7. 신용조회 횟수

신용조회 횟수에는 제한이 없으나, 은행대출, 신용카드, 기타 온라인 플랫폼, 금융기관 및 대출을 신청하는 경우 금융플랫폼은 지원자들이 신용조회를 너무 많이 하지 않기를 바랍니다. 신용조회가 너무 많으면 신청자가 심각한 재정 문제를 겪고 있다는 뜻이므로 다시 대출을 신청할 때 플랫폼이나 기관에서 거절되거나 승인 한도가 줄어들 수 있기 때문입니다. .

신용조회 사유는 크게 대출 승인, 신용카드 승인, 보증 적격 심사, 개인 조회, 대출 후 관리, 실시간 업데이트 등으로 구분된다. 위 5가지 문의사항 중 나의 문의사항과 대출후관리만 문의건수에 포함되지 않으며, 나머지는 모두 카운트됩니다. 일반적으로 주택담보대출 요건은 3개월 이내 4회, 6개월 이내 6~8회입니다. 일부 은행에서는 적절하게 통신할 수 있습니다.

8. 은행의 위험 통제 차원

소득, 부채, 자산, 신용 정보, 회사, 규정 준수, 빅 데이터.

위 내용은 기본적으로 은행의 모든 ​​리스크 통제 기준을 포함합니다. 하지만 은행마다 중점을 두는 부분이 다릅니다. 예를 들어 A은행은 상환능력(소득부채비율)에 초점을 맞추고, B은행은 자산(자산부채비율)에 초점을 맞춘다.

단, 신용조회에는 거부권이 있어 일반적으로 3년 연속, 6년 연속 연체 불가(3개월 연속 연체 불가, 2년 내 총 6회 연체 불가, 일부 은행에서는 의사소통 가능) 적절하게).

나머지 세부정보에는 많은 세부정보가 포함되어 있어 은행의 위험 선호도에 맞춰 대출 성공률에 큰 도움이 될 것입니다.

2. 함정을 피하는 방법

1. 부채순위

주택담보대출 → 주택담보대출(소비자대출 또는 상업대출) → 은행신용 → 신용카드 할부 → 금융 기관 신용.

위 내용은 대출의 올바른 순서이며, 뒤집어서는 안됩니다!

일반적인 이유는 은행이 부채를 승인하는 방식입니다. 불량부채(거래금액, 거래건수 포함)가 너무 많아지면 우량부채가 승인되지 않아 악순환에 빠진다. 위의 결론을 따르십시오.

기존 자산 모기지(있는 경우) + 계약금 + 선불 = 주택 구입에 대한 전액 지불. 양도 후에는 새로운 소유권 증명서가 저당잡히고 선불금이 반환됩니다.

위에서 언급한 주택 구입 경로에 대한 대출 금액이 대폭 늘어났습니다. 현재 주류 금리는 연 3.6~4.25%로 이자 우선, 자본금 후로 10년 동안 신용을 부여하고 3년에 한 번씩 원금을 상환한다.

모기지론에 비해 전액 조기상환의 장점은 큰 레버리지와 낮은 금리이지만 안정성이 약한 것이 단점이다. 차용 측면에서 생각하는 방법을 배우는 것이 필요하며 기꺼이 노력하려는 구매자에게 더 적합합니다.

3. 대출 사고

즉, 원래 A 은행의 대출이 B 은행의 대출로 대체됩니다.

예: 2065438+2008 , 800만 부동산 대출 A은행은 3년 동안 연이율 5.25%로 돈을 빌린다. 이자를 먼저 내고 원금을 나중에 갚는다. 2020년에는 집값이 1,200원으로 오른다. A은행에서 B은행으로. , 연 이자율 800만원은 3.85% 10년 벌룬론(벌룬론)은 10년 동안 원금과 이자를 동일하게 지급하고 30년간 매달 갚고 남은 원금은 일시에 정산하는 것을 말한다. 10 년.)

결론: 이자 스프레드는 1.5%/년, 금액은 300만 증가, 서비스 수명은 3년에서 10년으로 연장된다.

요약: 주택가격 상승은 금리 하락을 동반한다. 금액을 늘리고 금리를 낮추며 대출 기간을 연장하는 것을 목적으로 약 3년 정도가 대출의 정점이 될 가능성이 매우 높습니다. 종합소득 > 마찰비용을 구현할 수 있습니다.

4. 위험 관리

대출 후 준수사항에는 ① 자금 인출(오프라인 커뮤니케이션), ② 대출 후 관리, 개인 신용 등이 포함됩니다. , 부채 및 보증 청구 지속적인 유지 관리 등 3. 대출 업무의 경우, 기업은 대출금이 정산되기 전에 취소하거나 비정상적으로 운영하거나 소송을 제기할 수 없습니다.

다른 상황도 있는데 모두 대출 후 서비스입니다. 이것이 바로 대출 중개자가 필요한 이유입니다.

5. 원금을 상환하고 대출을 갱신하는 데 "함정"이 없습니다.

대부분의 중개 광고에는 '10년 또는 20년 동안 원리금을 포함하고 해당 기간 동안 자본금은 반환되지 않습니다'라고 언급됩니다. 이 진술은 이론적으로 존재합니다. 왜냐하면 은행이 대출금, 즉 20년 신용 대출을 상환하지 않고 이자, 원금 순으로 원금을 3년마다 상환하기 때문입니다. 3년차 검토 결과 A등급 고객으로 확인되면 원금상환 단계를 생략하고 다음 3년 주기로 대출을 바로 갱신할 수 있다.

그러나 사실 이니셔티브는 항상 은행의 손에 달려 있었습니다. 3년 후에는 은행의 심사 기준이 언제든지 변경될 수 있으며 정책이 철회될 수도 있습니다. 따라서 원금을 상환하고 대출을 갱신하는 것은 '생명을 구하는 지푸라기'가 아니라 '예상치 못한 놀라움'이다. 꼭 미리 준비하세요.

사후 수수료 반환에는 기본적으로 문제가 없으며, 은행에서 사전 검토 후 안내해 드립니다.

3. 운영 방법

1. 친구 서클

유수이를 키우기 위해서는 돈을 빌리는 것이 최선의 선택입니다. 낮은 이자율. 그러나 주변 사람들이 요구 사항을 충족하지 못하면 동일한 서클에 통합하고 돈을 빌리는 "좋은 습관"을 개발할 수있는 방법 만 찾을 수 있습니다. 당황하지 말고 꼭 진짜 목적을 말하고, 차용증을 쓰고, 대출금을 제때에 갚고, 이자를 전액 지불(금액 협상)하세요. 단지 예의바르다고 해서 누군가를 제거하지 마십시오. 이러한 자원이 우리 주변에 형성되면 상호 도움으로 "장비"가 향상되고 "게임"이 더욱 재미있어질 것입니다.

2. 현금풀

마스크 사태 이후 위험회피 심리가 높아졌다. 매달 얼마를 지불해야 합니까? 대답은 사람마다 다릅니다. 역설적인 것은 월 납입금을 너무 많이 저축하는 것은 비용 효율적이지 않지만, 너무 적게 저축하는 것은 걱정스럽다는 것입니다.

아이디어: 소득은 가능한 한 월별 지불액을 충당해야 하며, 예금 + 은행 신용 = 자금 풀입니다.

은행 신용은 신용카드나 신용대출이 될 수 있으며, 대출과 상환이 동시에 가능합니다. 이러한 신용 준비금을 확보하는 가장 쉬운 방법은 월별 예비 기금 지불액을 늘리는 것입니다. 상하이를 예로 들면, 월 2,000위안 이상(높을수록 좋음)을 지불하면 기본적으로 연간 이자율 4-5%로 6,000만-100만 달러의 신용 한도를 얻을 수 있으며 이자는 없습니다. 사용하지 않으면 계산됩니다.

3. 회사

① 설립 후 6개월 ~ 1년 ② 신규출자 후 6개월.

현재 프라임뱅크는 ①과 ②를 동시에 충족해야 하기 때문에 회사가 일찍 준비할수록 서비스 수명이 길어질수록 승인이 더 쉬워진다.

회사 등록은 무료이며, 대리점 회계비는 월 200위안이다. 회사를 운영하는 데 드는 비용은 높지 않으므로 임시변통할 필요가 없습니다. 기업의 성격: 유한책임회사, 개인사업자, 개인사업자.

시간: 빠르면 2주 동안 법인 및 주주는 주식을 표시할 필요가 없습니다. 법인, 주주 및 제안은 주식의 30% 이상을 차지합니다. 사업범위 : 해당 업종 최고의 사업범위, 정보기술 및 무역회피 : 부동산, 부동산, 투자, 금융, 철강무역, 오락, 교육훈련 및 기타 민감한 업종 기본계좌+세금 : 기본계좌개설, 구매 송장 생성 기간은 1년입니다.

4. 선택권이 있다는 전제 하에 부동산 소유자가 적을수록 좋으며, 노인(65세 이상)과 미성년자(18세 미만)는 피하도록 노력합니다. 추가 참고 사항: 소수의 은행만이 노인과 미성년자를 위한 주택을 허용하므로 이자율이 높아지고 옵션이 줄어듭니다.

5. 이혼

이혼사유가 무엇이든 이혼합의서에는 재산분할에 관한 부분을 한마디씩 명확하게 기재해야 합니다! 예를 들어 샤오밍(Xiao Ming)과 샤오메이(Xiao Mei) 부부가 이혼했을 때 이혼 합의서에는 부동산 소유자인 샤오메이(Xiao Mei)의 이름과 부부재산에 휘갈겨 썼다. "양 당사자 명의의 재산은 쌍방의 것입니다." 이혼 후 샤오메이는 은행 담보 대출을 신청했으며, 은행은 자료를 검토한 후 전 남편 샤오밍이 출석하여 서명과 공증을 받아야 했습니다. 재산분할이 불분명하다는 이유다.