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' 누평하다' 는 외부로부터 중국 올림픽원 (3883) 을 주고 있다. HK). 실제로 < P > 는 달러 채무를 상환할 수 없다는 것을 확정하기 전에 2 개월 동안 발버둥쳤다. 그동안 3 대 등급기관이 신용등급을 계속 인하하면서 각종 부정적 소식과 자구조치가 얽혀 있다. 하지만 결국, 총 6 억 88 만 달러의 원금 두 건이 만기가 되어 낙타를 무너뜨리는 마지막 짚이 되었다. < P > 오원은 광동에 본사를 둔 오래된 부동산 기업으로 중국 부동산 기업 3 대 기업 중 하나이다. * * * 산하에는 중국 올림픽원 (3883) 이라는 세 개의 상장 주체가 있다. HK), 올림픽 건강 (3662.HK), 올림픽 밸리 (615) 입니다. SZ).
221 년 하반기 이후 규제 변화, 헤드하우스 등의 요인으로 인한 시장측과 융자측의 이중조임으로 더 많은 부동산 기업들이 유동성 곤경에 빠졌다. 위기는 점차' 세 개의 붉은 선' 평가 체계의 붉은 오렌지 파일에서 노란색, 심지어 녹색 기어까지 번지고 있다.
왜 재무건강으로 보이는 황기업체들도 폭발합니까? 올림픽 정원은 전형적인 표본이다. 외부 환경이 급속히 악화되는 것은 논란의 여지가 없는 사실이지만, 오원광난은 자신의 연약함과 불가분의 관계가 있다. < P > 빠르게 확장하는 과정에서 실력이 야망을 따라잡지 못해 올림픽원에 많은 문제가 쌓였다. 그 발전은 외부 융자에 크게 의존하고 있고, 고금리의 비표준 융자가 비교적 높고, 보이지 않는 채무 문제가 두드러진다. 22 년 업계의 리듬을 잘못 밟은 후, 토저축은 고품질의 현금 수익을 형성하기 어렵다. 재경 11' 은 또한 22 년 재보에 약간의 의문점이 있다는 것을 발견했다. < P > 부동산 시장이 순식간에 겨울이 되지 않으면 오원의 문제가 점차 드러날 것이다. 다만 과정은 더 부드럽고 더 은밀할 것이다.
왜 돈이 많으면 빚을 갚을 수 없습니까? < P > 재무 데이터만으로는 올림픽 정원이 이렇게 빨리 쓰러지면 안 될 것 같아요.
221 중기 보고서에 따르면 올림픽원 1 년 이내에 만기가 되는 이자채무는 약 521 억 7 만 원, 장부 현금 및 등가물은 약 683 억 2 천만 원으로 나타났다. 6543.8+59 억 6 만 원의 제한자금을 공제한 후 523 억 7 만 원 정도가 남아 단기 이자채무를 완전히 덮을 수 있다. < P > 이는 많은 주택업체들이 직면한 것과 같은 문제다. 장부에 수백 억의 자금이 누워 있지만 수십억 원의 채무는 상환할 수 없다는 것이다. < P >' 재경 11' 종합 인터뷰에서 주요 원인은 < P > 1 위, 부동산회사 조율 방법은 여러 가지였다. 주택업체들은 연중, 연말 등 핵심 노드에서 여러 가지 방법으로 자금을 조달하고, 시간이 지나면 다시 자금을 회수하여 장부 자금이 허증되는 경우가 많다.
둘째, 사전 판매 자금 규제가 전반적으로 엄격해지고 있다. 주택 기업이 본전을 위해 쓸 수 있는 자금은 많지 않다. < P > 셋째, 상장회사가 공개한 연보는 인수합병 후의 상황이며, 자금은 주로 자회사 프로젝트에 집중될 수 있어 실제로 모회사에 회수되어 빚을 갚을 수 있다. < P > 이들 기업이 실제로 사용할 수 있는 자금은 장부 공개보다 훨씬 적다. < P > 주목할 만하게도 올림픽원의 장부현금과 등가물은 총자산의 약 2%, 주택기업 5 대 1 위, 평균 약 11.12% 를 차지했다. (5 강은 케리 221 상반기 판매 순위 상위 5 위 상장 주택 기업으로, 이하' 주택 5 대 기업' 이라고 불린다.) < P > 이 데이터는 측면에서 올림픽원의 실제 저장 자금이 자량보다 더 많다는 것을 보여준다. 그런데 왜 빚을 갚을 힘이 없는가? "11 재경" 이 오원에게 가르침을 구했고, 오원은 현재 회답할 수 없다고 말했다. < P > 올림픽공원 위기는 6 월에야 대중에게 드러났지만 지난해 221 년 상반기 위기가 싹트면서 자구조치가 벌써부터 시작됐다. < P > 현금 흐름표에 따르면 221 년 상반기 오원경영활동현금 순유입 2 억원, 투자활동현금 순유입 212 억원, 모금활동현금 순유출 12 억 2 만원. 예년에 비해 변화가 뚜렷하다. < P > 이 수치들은 올림픽공원 221 년 상반기의 전반적인 상황을 대략적으로 그려냈다. 피를 되찾고 토지 취득을 줄이기 위해 노력하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 투자 활동이 크게 감소하고 자금이 철회 될 수도 있습니다. 융자 압력이 너무 커서 녹은 돈은 돌려주는 돈보다 훨씬 적다. < P > 오원 모 지역 중층 직원 이리영 (가명) 은' 재경 11' 기자에게 그룹 자금 부족이 221 년 초부터 단서를 가지고 있다고 말했다. 가장 분명한 것은 토지 취득 기준이 점점 더 엄격해지고 있다는 것이다. 221 년부터 오원은 토지, 인수, 합병에 대해 점점 더 신중해지고 있으며, 프로젝트 개발주기, 지불 계산, 최대 현금 흐름 등의 지표에 대한 요구가 매우 엄격하며, 특히 현금 흐름 계산에 중점을 두고 있습니다. < P > "원래 우리가 1 개 땅을 신고했을 때, 항상 한두 개가 눈에 띈다. 우리가 2 ~ 3 개의 구획을 신고할 때, 항상 하나가 있다. 하지만 분명히 이 비율은 점점 낮아지고 있다 "고 이규는 말했다. 그는 또 전체 221 년, 회사 전체가 필사적으로 돈을 갚고 있고, 게다가 할인력이 강하여, 가격대로 바꿔 판매 심사 요구가 매우 엄격하다고 언급했다. < P >' 재경 11' 대략통계에 따르면 올림픽원이 공개한 토지보유액 중 22 년에는 약 1 개, 226 년 상반기 1 개, 1 개 이상의 신규 프로젝트만 추가됐다. < P > 오원은 융자단에서 출혈이 너무 많다. 상위 5 개 주택 중 221 년 상반기 융자활동 현금 순유출 기업은 18 곳, 오원순 유출은 654.38+2 억 2 천만 원으로 태양광성 (-654.38+2.9 억원), R&F 부동산 (-654.38+8 221 년 상반기 5 대 주택 중 5 개 회사만 투자활동 현금 순유입을 했다. 올림픽 정원은 순 유입 21 억 2 천만 원으로 2 위 아름다운 부동산 (654.38+.654.38+ 억 2 천만 원) 보다 훨씬 높다. < P > 하반기 항대위기는 일련의 연쇄반응을 불러일으켰고, 소비시장과 자본시장은 주택기업의 부정적 정보에 매우 민감하다. "믿음" 은 점점 더 소중하고 취약해집니다. 11 년 초, 오리지널 신용등급 인하 보고서에서 오리지널은 221 년 7 월 654388 억원의 국내채권을 발행하고 1 년 6 월 3 억 99 만 홍콩 달러의 주식을 배정했지만 자본시장에는 자금 조달 채널이 거의 없다고 지적했다. < P > 자체 조혈능력이 제한되어 대외적으로 수혈을 중단하고 자산 매각에 시간이 걸린다. 6 월 5438+1 월에 만기가 된 두 개의 큰 달러 채무에 직면하여 오원은 한동안 얽히다가 마침내 폭발했다. 상술한 두 달러의 채무는 총 약 44 억 위안으로 각각 65438 년 1 월 2 일과 65438 년 1 월 23 일에 만기가 되었다. < P > "5438 년 6 월+올해 1 월이 아니라 반년에서 1 년 늦었다면 올림픽원은 살아남을 수 있을 것 같다. 현재 상황에서는 상대적으로 양질의 주택 회사라도 초대형 채무가 만기가 되면 반드시 버틸 수 있는 것은 아니다. " 사모 부동산 투자자의' 금융 11' 에 대한 평가. 물론 올림픽 공원 자체의 기초차는 분명 문제임에 틀림없다. "라고 그는 즉시 덧붙였다. < P > 허약한 다크호스 < P > 오원은 업계의 행보를 잘못 밟았고, 하향식 단계에서 여전히 인수합병을 주요 수단으로 하고, 크게 확장하며, 시장 침전 자금을 대량으로 가라앉히는 낡은 개조 프로젝트를 배치했다.
215 년 올림픽 계약 매출은 6543.8+52 억원으로 68 위에 올랐다. 216 년부터 고속 확장을 시작하다. 219 년, 올림픽원은 마침내 자신의 하이라이트 순간을 맞이했다. 매출액이 1 억을 돌파하여 상위 3 위권에 진입했다.
216 년 이후 높은 회전율과 높은 지렛대가 부동산 업계의 보편적인 게임 규칙이 되었다. 대부분의 주택업체들은 모두 고속으로 확장되고 있는데, 오원은 그 중 하나일 뿐이다. 중국의 대부분 도시에서는 집값이 215 년부터 219 년까지 거의 두 배로 올랐다. 이때 그에 상응하는 확장이 없다면 기업이 대세를 잘 볼 수 없다는 뜻이다. 상술한 투자자들은 말했다. < P > 하지만 22 년에는 정책이 긴축되기 직전에도 올림픽원은 멈추지 않고 급진적인 확장을 계속했다.
22 년 올림픽공원은 약 21 만 5 평방미터를 신설해 전년 대비 25% 증가했고, 토지 취득 지출은 45 억원에 달하며 예산 35 억원을 넘어섰다. 현금 흐름에서는 22 년 오원투자활동 현금 순유출 425 억원, 융자활동 현금 순유입 476 억원. 이 두 지표의 규모는 5 대 주택 기업 중 2 위다. < P > 이 프로젝트들을 발전시키기 위해서는 하나씩 자금 투입이 필요할 것이다. 그해 8 월, 감독층은' 세 개의 빨간 선' 으로 주택 기업 지렛대를 제한하기 시작했다. 65438+2 월 말, 은행업 금융기관이 주택대출' 두 가지 빨간 선' 을 개방하는 것을 제한하자 주택기업 융자원이 더욱 긴축되었다. 이러한 정책과 후속 연쇄 반응은 주택 기업의 오래된 게임 규칙을 다시 썼다. < P > 융자가 긴축된 후, 주택업체들은 더 이상 낡은 수단을 빌릴 수 없고, 실제 경영 활동에 의지해야 한다. 그러나 오원 자체의 조혈 능력은 비교적 약하다. 22 년 6 월 5438+1 월 보고서에 따르면 오원 사업은 저선 도시에서 침투율이 높고, 같은 등급의 부동산 기업에 비해 상업용 부동산 업무가 비교적 크며 업계 하행 위험에 더 취약하다고 지적했다. < P > 당시 오원에 대한 혜예 등급은 BB 로 욱휘, 용광과 같다. 올림픽원 계약 판매평균가격은 평방미터당 약 122 원으로 5 원 중 13 원과 17, 원 이하입니다. < P > 전반적으로 볼 때, 오원의 저장 배치는 낮고, 폭은 깊지 않다. 한이지고가 정리한 22 년 상반기 말 자료에 따르면 올림픽원의 토저장 면적은 1,2 선 도시에서 약 37.6%, 3,4 선 도시에서는 약 62.4% 를 차지했다. (재경 11 은 일부 2 선 도시의 분류를 조정했다. ) 베이스캠프가 있는 광둥을 제외하고는 다른 지역 도시의 깊은 경작이 부족하다. 올림픽공원이 주둔하는 9 여 개 도시 중 8 여 개 도시의 토양 매장량이 2% 를 넘지 않는다. < P > 명예는 22 년 올림픽 상업용 부동산 제품이 판매 가능한 자원의 23% 를 차지한다고 언급했다. 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산의 전환율이 낮아 경제 주기의 영향을 받기 쉽다. < P > 한 내부자는' 재경 11' 에 대해 올림픽원이 3,45 선 도시에서 많은 프로젝트를 취했지만 상업 프로젝트의 질이 높지 않아 회비가 느리다고 말했다. 게다가, 오원의 현역그룹과 여원그룹은 많은 작은 현성에서 수십 개의 프로젝트를 가져갔다. 땅값이 낮고 자금이 많지 않지만, 일정한 레버리지율이 있다. 시장 불황으로 담보대출을 받을 수 없어 후속 판매-지불 주기가 길다. < P > 또한 최근 몇 년 동안 올림픽 공원은 265 년 말 16 개, 438 개+8 개, 22 년 말 6 여 개로 빠르게 성장하고 있습니다. 이런 낡은 개조 프로젝트는 주로 대만구에 집중되어 품질이 높고 마진이 예상할 수 있다. 그러나 문제는 구개주기가 길어서 전기에 자금을 침전해야 하고 단시간에 회사에 회혈을 하는 것은 더 불가능하다는 것이다. 국내 채권 발행인 오원그룹 자료에 따르면 22 년 말 구개기금은 소수 주주권익의 약 3 분의 1 을 차지하며 약 6543.8+36 억원이다. < P > 이 같은 올림픽원 인사들은 지난 몇 년간 올림픽 발전이 너무 급진적이었지만 자금 관리 제품력이 부족해 업무의 빠른 확장을 따라잡을 수 없어 내부 허점이 많다고 보고 있다.
첫 번째는 조직 구조입니다. 221 년 3 월까지 오원은 부동산과 상업지산의 두 그룹으로 나뉜다. 이 두 집단은 상대적으로 독립적이고, 각자 전쟁을 하며, 경마처럼 서로 경쟁한다. 경마 메커니즘은 확장에 도움이 되지만, 두 팀의 설정은 인력 구조를 복잡하게 하고, 의사 소통 비용을 늘리고, 운영 효율성을 낮추고, 자금 위험을 증가시킨다. \ "당신은 2 년 동안 두 배로 늘렸고, 나도 두 배로 늘려야 합니다. 사람들이 땅을 가져가는 것은 매우 급진적이 되어 자금 사용의 효율성이 불가피하다. " 그 소식통은 말했다.
둘째, 프로젝트 관리가 조잡하다. 인수합병은 올림픽공원 확장의 중요한 수단이다. 그러나 시장 실현가능성 연구에 대한 무관심과 광범위한 초보적 판단으로 올림픽 공원은 인수 종목에서 더 쉽게 밟을 수 있게 되었다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 시장명언) < P > 이규는 시장 연구부 사람들이 자신의 판단과 입장을 고수하지 않고 투자 확대 부서와 지역 지도자들에게 길을 내주는 경우가 많다는 느낌을 받았다. < P > 일부 항목은 시장 관점에서 인수해서는 안 되지만 결국 탈락했다. 심지어 계산된 수치를 보기 위해 시장부의 예상 판매주기는 18 개월에서 14 개월로, 판매가격은 15, 개월에서 17, 개월로 바뀔 수 있다. "급진적으로 확장될 때, 주택 기업들은 어느 정도 이 문제를 가지고 있다. 하지만 2 개 프로젝트 중 2 ~ 3 개는 이렇습니다. 작동도 할 수 있습니다. 1 개의 프로젝트가 있다면, 회사는 옮길 수 없다. 클릭합니다 리 리 는 말했다. < P > 또한 급진적으로 확대된 이 몇 년 동안 올림픽 정원은 끊임없이 사람을 모집하고 있지만, 들어온 사람들은 양지가 고르지 않다. 이씨는 같은 유형과 같은 수준의 동료 중 일부는 자질이 높다고 생각했지만, 조종사 등 운전면허증도 받지 못한 동료도 많다고 생각한다. (윌리엄 셰익스피어, 스튜어트, 자기관리명언) 혼입한 투기꾼, 부정부패, 프로젝트 자체는 돈을 벌지 못하지만 큰돈을 벌 수 있다. 인원의 자질이 잘못되어 업무가 통일된 높은 수준을 유지할 수 없는 경우가 많다. < P > 무형채무 < P > 이 구멍이 얼마나 큰지 책만 읽을 수는 없다. 수면 아래에서 보이지 않는 이자채무는 이미 은밀히 흐르고 있다. 이러한 보이지 않는 채무는 종종 문제가 있을 때만 대중의 시야에 들어간다. < P > 예를 들어 지난해 6 월 5438+65438+1 월 오원그룹은 신탁대출 659 만원을 체납한 것으로 드러났다. 신만링 편지 자산-집합 2 호 집합 자산 관리 계획' 이라는 이 신탁은 집합 시리즈로 6 월 165438+1 월 12 일에 만기된다. 이 시리즈의 다른 세 가지 제품은 65438+ 그해 2 월에 만기가 되었다. < P > 이 자산 관리 계획의 기본 자산은 실제로 오스트리아 회사 간의 현재 지불일 수 있습니다. < P > 이유는 다음과 같습니다. 공개 자료에 따르면 컨버전스 2 호는 주로' 공급자가 보유한 외상 채권 할인을 오원그룹의 합병회사에 양도하는 것' 에 사용되며, 오원그룹은 연대 책임 보증을 제공합니다. 환귤 2 호는 주해 보세구 계항물류유한공사가 차용했고, 오원 산하 광저우 홍카이소유유한공사는 계항물류의 6% 지분을 보유하고 있다. 즉, 계항물류는 실제로 오원지주회사라는 것이다. < P > 공개 재판서에 따르면 226 년 6 월 6 일 61,1,1,222,1,12,222, 신만링 서신은 각각 법원에 비소송 재산 보전 약 2 억 7 천만 원, 96 만원을 신청했다. < P > 또 예를 들어 6 월 5438+2 월 올림픽원 재테크 상품이 폭발했을 때 회사 관련 펀드와 재테크 상품 총액이 약 6 억원, 제 3 자 회사가 관리하는 재테크 상품은 약 24 억원이었다.
22 년 초, 공직자가 보고서를 발표하여 오원청주 실채와 자조 자금 문제를 상세히 분석했다. 그 보고서에 따르면 오원의 비지주주주권익은 주로 광저우 오원주식투자기금관리유한공사, 주해정성지분투자기금관리유한공사, 각기 다른 신탁보험 투자회사로 구성돼 있다. 그 중 광저우 오원주식투자기금관리유한공사는 오원회사이며, 스스로 손익을 부담하는 혐의를 받고 있다. 주해의 전성기도 올림픽공원과 관련이 있다는 조짐이 있다. < P > 주택기업이 주식, 채권, 자기자금을 공개하는 것은 암묵적인' 비밀' 이다. 주택업체들이 끊임없이 폭발함에 따라, 이러한 과거의 비밀 조작은 점차 폭로되었다. < P > 실제 부채의 위험은 크게 두 가지입니다. 하나는 부채율 지수 계산이 쉽게 왜곡되고 회사 위험에 대한 판단에 영향을 준다는 것입니다. 둘째, 실제로 이자 지출로 사용되어야 하는 재정비용은 이윤표에 반영되지 않습니다.