1. 중고 주택 구입시 주택담보대출을 방지하려면? 1. 정규 중개업체를 찾으세요. 2. 부동산 부서에 가서 관련 파일을 확인할 수 있습니다. 부동산 부서에는 부동산 파일이 있으며 각 주택의 모기지, 매매 및 기타 "파일"을 확인할 수 있으므로 시민들은 저당 주택 구입을 피할 수 있습니다. 3. 주택 구매자는 주택 구입 시 부동산 소유권 증명서를 주의 깊게 확인해야 합니다. 정상적인 상황에서는 저당권이 없는 주택에 대한 부동산 증명서의 '기타 권리' 항목(즉, 소유자 이름, 주소, 면적 등)이 비어 있는 상태로 표시됩니다. 부동산 증명서에. 따라서 부동산 증명서의 '기타권리'란에 해당 주택이 담보로 등록되어 있는지를 확인하면 해당 주택이 담보로 잡혀 있는지 알 수 있습니다. 4. 계약 체결시 주택담보대출 상황을 계약조건에 포함시키고, 매도인이 계약을 위반한 경우 이를 청구근거로 활용하여 주택 매수인의 정당한 권익을 보장합니다. 5. 계약 체결 후 즉시 소유권 이전을 요구합니다. 2년 이상 된 상가주택을 구입하면 영업세 등 추가 세금을 내지 않고 즉시 양도할 수 있다. 5년 이상 임대주택을 선정한 경우, 5년 이상 임대주택은 관련 규정에 따라 양도가 가능합니다. 2. 개인 주택담보대출 위험 분석 1. 신용위험 신용위험은 개인 주택담보대출 위험 중 가장 기본적이고 직접적인 위험입니다. 신용 위험에는 일반적으로 다음과 같은 형태가 포함됩니다. (1) 강제 채무불이행. 강제 불이행이란 차용인이 부동산을 구입한 후 가족, 직업, 소득, 건강 및 기타 요인의 변화로 인해 실제 지불 능력이 감소하여 차용인이 상업 은행에 원리금을 계속 상환할 수 없는 것을 의미합니다. 일반적으로 규정에 따라 개인 주택 대출을 상환해야 하는 계약 위반입니다. (2) 합리적인 계약 위반. 합리적 불이행이란 재무회계 관점에서 볼 때, 차용인이 주택담보대출의 대체 비용이 주택담보대출의 남은 원금보다 적다는 것을 알게 되면 원래 모기지를 포기하고 새로운 주택담보대출을 구입하는 것이 더 비용 효율적이라는 것을 의미합니다. 계속해서 지불하고 원래 모기지를 유지하는 것보다”, 이로써 대출 계약 상환 계획 위반이 자발적으로 종료됩니다. 주택 가격이 급격히 떨어지거나 금리가 크게 오르면 상환을 포기하는 데 따른 이익보다 계속 상환하는 데 드는 비용이 더 크기 때문에 차용인은 합리적으로 채무 불이행을 하게 됩니다. (3) 조기상환. 선불이란 대출자가 상환 기간이 만료되기 전에 대출금을 상환하는 행위를 말합니다. 선불상환에는 선지급 전액상환, 대출기간을 변경하지 않고 선지급하는 부분, 대출기간을 단축하면서 선지급하는 부분상환 등 3가지 유형이 있다. 일반적으로 조기 상환에는 두 가지 상황이 있습니다. 하나는 차용인의 소득이 크게 증가하고 자금이 풍부하며 대출을 조기 종료하기를 희망하는 경우 대출 선불이 발생할 수 있습니다. 또 하나는 시장이자율이 약정이자율보다 낮은 경우 대출금의 선지급도 발생할 수 있다는 점이다. 대출금의 조기상환으로 인해 시중은행은 원래 약정이자율에 따른 이자수익을 잃게 되는 반면, 시중은행 역시 대출상환자금에 대한 적절한 투자채널을 찾느라 손실을 입게 됩니다. (4) 악의적인 대출 사기. 일반적으로 "가짜 모기지"라고 불리는 이는 개발 회사가 자신의 직원 및 기타 관계를 "주택 구매자"로 활용하여 주택 구입 명목으로 금융 기관으로부터 대출을 받도록 유도하는 일종의 사기 행위입니다. 실제 차입자가 개인 주택담보대출 자금을 부동산 개발이나 자본시장 진출 등 고위험 투자에 활용해 시중은행의 신용위험이 발생하는 것이 주요 특징이다. 2. 모기지 위험 (1) 모기지 처분 위험. 담보 실현 경로가 좁고 비용이 높으며 상업은행이 이를 원활하고 완전하며 합법적으로 실현할 수 없는 경우 모기지 처분 위험에 직면하게 됩니다. 우리나라의 2차 주택 시장은 초기 단계에 있으며, 불완전한 거래 규정, 번거로운 절차, 높은 거래 비용으로 인해 은행이 담보를 실현하기 어렵습니다. (2) 담보 가격 위험. 담보가격 시장위험과 담보가격 인위위험을 포함합니다. 전자는 부동산 시장의 변화와 집의 자연스러운 마모로 인해 담보로 잡은 집의 가격이 하락할 위험을 말합니다. 후자는 모기지 기간 동안 저당권자가 주택에 손상을 입혀 모기지 가격이 하락하거나, 감정인의 과실이나 모기지 고의적 과대평가로 인해 위험이 발생할 위험입니다. 3. 금리위험 금리위험이란 금융시장의 금리변동으로 인해 예금과 대출의 금리차가 축소되고, 심지어 대출 금리가 예금 금리보다 낮아져 예금 금리가 하락하는 위험을 말합니다. 은행이 돈을 못 벌게 됩니다.
현재 우리나라 시중은행의 개인주택담보대출 금리는 유연성이 부족하여 중앙은행의 금리 조정에 따라서만 변동될 수 있으며, 예금 금리는 국내외 경제 여건에 따라 언제든지 조정될 수 있습니다. 우리나라 금리정책 조항에 따르면, 금리가 인하되면 정기예금의 이율은 예금 당시의 이자율, 즉 원래 더 높은 이자율을 따르며, 대출은 반드시 이와 같이 금리는 실제로 금리리스크의 대부분을 부담하는 은행이 결정하게 됩니다. 은행이 금리가 높았던 과거 예금을 이용해 신규 개인 모기지론을 발행하면 영업 손실이 발생할 수 있다. 금리가 오르면 예금금리 인상폭보다 작아져 은행의 이익이 줄어들 수 있다. 4. 유동성리스크 유동성리스크란 시중은행이 주택대출을 적시에 완전하게 실현하지 못하여 시중은행이 입게 되는 이익의 손실을 의미합니다. 유동성은 은행이 자산 건전성을 보장하는 중요한 원칙입니다. 개인 주택담보대출은 중장기 대출이므로 위험이 더 큽니다. 이러한 위험의 위력은 은행산업뿐만 아니라 금융산업 전체에 영향을 미치는 미국의 서브프라임 모기지 위기에서 명확히 드러납니다. 그러므로 우리나라 은행들도 이러한 위험에 대비해야 한다. 유동성위험의 원인은 시중은행의 영업특성과 개인주택담보대출의 특성에 있습니다. 시중은행의 자금은 주로 기업예금, 주민저축예금 등 단기자금에서 조달되며, 장기 및 주택담보대출이 있습니다. 시간이 지남에 따라 자금 출처와 적용이 다양하며 자금 조달 측면에서 명백한 불일치가 있으며 "단기 예금과 장기 대출"의 문제가 있으므로 상업 은행은 적시에 위험에 직면합니다. 실현. 5. 경영리스크 주요 시중은행간의 치열한 경쟁 속에서 일련의 신용관리리스크가 존재하며, 그 구체적인 양상은 다음과 같습니다. 첫째, 시중은행은 개인주택담보대출에 있어서 사업확장에 집중하고 사업관리를 소홀히 하며 위험비용과 상관없이 시장점유율을 선점하려는 충동을 갖고 있다. 둘째, 개인주택담보대출 사업의 운영은 상대적으로 무작위적이며, 합리적인 평가기준과 업무프로세스가 아직 형성되지 않았다. 셋째, 개인주택담보대출에 정통한 전문가가 부족하고, 경영경험과 인력양성이 급속한 사업발전을 따라잡지 못하고 있다. 넷째, 개인신용정보는 기본적으로 폐쇄적이며, 은행간 의사소통이 부족하고, 개인신용정보 자원의 완전한 공유가 불가능하며, 통일된 정보DB 및 개인신용평가시스템이 부족하다. 6. 운영리스크 운영리스크란 내부절차, 인력, 시스템의 미완성이나 실패, 외부사건으로 인해 손실이 발생할 위험을 말합니다. 그 주요 징후는 다음과 같습니다. 첫째, 사업 중심의 유인 및 제한 메커니즘 하에서 운영 기관은 사업에 중점을 두지만 관리를 소홀히 하고 심지어 규정을 위반하여 운영하고 있으며, 승인 없이 또는 변장하여 대출 기준을 낮추고 조건을 보장하며 불법적으로 운영하고 있습니다. 둘째, 일부 직원은 직업적, 이념적 자질이 낮고 무책임하게 일하며 운영 절차를 위반하고 일부는 시스템 제약을 회피하기 위해 차용자와 공모하기도 합니다. 기본적으로 주택은 담보로 잡혀있지만 소유자는 이를 인지하지 못하는 경우가 있는데, 이러한 상황은 중고주택 거래 과정에서 발생하며 이와 유사한 분쟁이 발생하는 정식 상업용 주택 거래는 거의 없습니다. 주택을 구입한 후 소유자는 자신이 구입한 주택이 이미 원 소유자로부터 저당권을 갖고 있다는 사실을 깨닫게 되는데, 이러한 상황을 피하기 위해서는 매매계약을 체결하기 전에 중고 주택에 대한 명확한 이해가 필요하며, 특히 주택에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 먼저 주택 당국에 확인해 보세요.