1. 전반적인 주택가격 변동
전국 15개 성급 도시의 평균단가 자료를 정리한 결과, 15개 도시 중 선전이 1위를 차지한 것으로 나타났다. 1위, 샤먼이 2위를 차지했다. 1위인 선전의 가격은 꼴찌인 창춘의 7.6배에 이른다. 현재 지방도시의 주택가격도 차이를 보이고 있다. 남동부 해안을 따라 많은 도시가 상승 압력을 받고 있는 반면, 산둥과 중국 북동부의 4개 하위 도시의 주택 가격은 하락하고 있습니다.
여기서의 가격은 평균 단가, 즉 도시 전체 가격이라는 점에 유의하시기 바랍니다. 일반적으로 중심 도시 지역과 주요 도시 지역의 중고 주택 가격은 이 가격보다 훨씬 높을 것입니다.
2. 선전이 1위, 샤먼이 2위를 차지했다.
데이터에 따르면 2020년 6월 선전의 평균 단가는 78,722위안/제곱미터에 달해 15개 도시 중 훨씬 앞섰고, 2위인 샤먼의 1.6배, 창춘의 7.6배에 달했다. , 마지막 장소.
국가통계국이 발표한 5438년 6월부터 2020년 10월까지 70개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 매매가격 변동 자료에 따르면 선전의 중고 주택 가격은 2020년 83.6% 상승한 것으로 나타났다. 지난 5년간 70개 도시 중 1위를 차지했습니다. 또한 5438년 6월부터 올해 10월까지 선전시 중고집 가격은 전월 대비 0.9%, 전년 대비 15.5% 상승해 모두 전국 1위를 기록했다.
즉, 선전은 올해 7월 15일 새로운 부동산 시장 규제 정책을 도입한 이후 선전 주택 가격은 여전히 더 큰 상승 압력을 받고 있다. 2015년 7월, 심천 주택도시농촌개발국과 기타 부서는 공동으로 주택 구입 자격, 계약금 비율, 고급 주택 라인, 양도할 수 없는 부가가치세 등 6가지 측면을 다루는 "통지"를 발표했습니다. 2~5년".
6~10월 선전 주택가격이 5,438에서 10월까지 오른 것은 은행 모기지 금리 하락과 관련이 있다. 또한 심천에는 은행 외에도 부동산 시장에 '껍질'을 제공하는 다양한 소액 대출 회사, 사모 펀드 기관, 주택 관리 회사 및 기타 기관이 있어 심천의 부동산 금융이 특히 편리합니다.
동시에 선전 주택 가격 상승은 여전히 수요와 공급 관계의 영향을 받고 있다. 수요 측면의 규제가 대폭 강화되었음에도 불구하고 주택 수요는 여전히 크고 수요 측면의 격차는 여전히 뚜렷합니다. 데이터에 따르면 선전은 지난 4년 동안 실제로 766.6헥타르의 주거용 토지를 공급했는데 이는 실제 건설 용지 공급의 14.2%에 불과하다. 지난 3년간 연간 주택공급은 81만호에 불과해 매년 37만명씩 추가되는 주택수요를 감당하기 어렵다. 영구 인구의 주택 소유율은 24%에 불과합니다.
선전의 토지 공급이 부족해 단기, 중기적으로 해결하기 어렵다. 한편, 심천의 제한된 토지면적을 고려할 때 심천의 토지 공급 문제는 심천 수도권을 확장하고 심천을 넘어서는 방식으로 해결되어야 한다. 그러나 여기에는 철도 운송의 상호 연결, 교육 및 의료와 같은 공공 서비스의 평등화를 포함하여 여러 도시 간의 조정이 필요하므로 해결하기가 매우 어렵습니다. 반면 선전의 생태토지 조정은 해결하기 쉽지 않다. 공업지구 외곽의 공업용지를 주거용지로 전환하는 작업도 진행되고 있지만 역시 어렵다.
심천에 이어 경제특구이자 국가별 계획도시인 샤먼도 6~10월 평균단가가 4만8169위안/제곱미터로 부지방 도시 중 2위를 기록했다. 모든 도시 중에서는 선전, 베이징, 상하이에 이어 2위이며 전국 4위이며 1선 도시인 광저우를 능가합니다. 샤먼의 총 GDP는 푸젠성 취안저우, 푸저우에 이어 전국 33위, 도시 인구는 전국 27위인 2급 중규모 도시라는 점은 주목할 만하다.
현지 부동산 업계 관계자이자 샤먼허쥔부동산토지평가컨설팅유한회사 회장 왕치(Wang Qi)가 차이나비즈니스뉴스 기자에게 분석했다. 한편, 샤먼은 교육 및 도시 건설 분야의 이점 덕분에 주변 취안저우(취안저우)와 장저우(장저우)로부터 대규모 구매력 유입을 유치했습니다. 반면, 샤먼의 주택공급은 인구증가율과 주택수요 증가율에 비해 현저히 낮았고, 부채 격차도 컸다. 예를 들어 샤먼의 연간 주택 공급량은 약 300만㎡에 불과해 전국 주요 도시 중 '소규모 부문'이다. 공급이 늘어나면 높은 주택 가격은 크게 억제될 것입니다.
3, 4선 도시의 가격이 하락했고, 하얼빈에서는 기업들에게 가격 인하를 독려했습니다.
1급 도시인 광저우는 평균 단가가 38,351위안/제곱미터로 하위 지방 도시 중 3위를 차지했는데, 이는 같은 성의 자매 도시인 선전의 절반에도 못 미치는 수치입니다. 이에 앞서 리얼데이터가 2020년 6월부터 10월까지 발표한 '2020년 도시 경직 수요 주택 보고서'에서는 주요 도시의 '경직 수요 자동차 기준선'을 처음으로 살펴봤다. 이 중 광저우(1만9800명)는 '버스'만 타면 되는데, 이는 베이징과 선전의 약 57%에 불과해 전국 6위에 불과하다. 또한 합리적인 가격 덕분에 긴급하게 주택을 구입해야 하는 많은 가족이 조기에 집을 구입할 수 있습니다.
양쯔강 삼각주 지역의 성도인 난징과 항저우의 평균 단가는 제곱미터당 3만위안이 넘으며, 지방시 중 4위와 5위를 기록하고 있다. 또한, 국가 계획에 별도로 명시되어 있는 동부연해 개발 두 도시인 닝보와 칭다오의 평균 단가는 모두 2만 위안을 초과해 각각 6위와 7위를 기록했다.
칭다오에 이어 중국 중부 도시 우한이 ㎡당 1만9021위안으로 8위, 청두가 9위를 기록했다.
두 도시의 주택 가격은 세 번째로 큰 경제 지역인 산둥성의 수도인 지난의 가격보다 높습니다. 우한과 청두는 중서부 지역에서 주택 가격이 가장 높은 두 도시일 뿐만 아니라 중서부 지역에서 첨단기술 산업이 가장 많은 두 도시라는 점에 주목할 필요가 있습니다. 산업발전 정도는 도시의 주택가격 수준을 결정하는 가장 중요한 기반임을 알 수 있다.
전체적으로 15개 직할시 주택가격은 남북 차별화 추세를 보이고 있다. 주택 가격이 가장 높은 도시는 모두 남동부 해안 지역에 있고, 마지막 6개 도시는 모두 북쪽에 있다. 공간배치로 보면 중국 남부가 가장 높고, 장강삼각주, 산둥성, 중서부 지역 순이며, 중국 동북부가 가장 낮다. 국가별계획 5개 도시의 상황을 보면 주택가격은 선전, 샤먼, 닝보, 칭다오, 다롄 순으로 남쪽에서 북쪽으로 점진적인 하락세를 보이고 있다.
15개 직할시 중 주택가격이 가장 낮은 3개 도시는 모두 동북지방 출신으로 모두 1만대 초반으로 아직 시안과는 거리가 멀다. 밑에서 네번째. 그 중 최저치는 창춘이 제곱미터당 10,303위안, 하얼빈이 제곱미터당 10,999위안으로 장쑤성, 저장성, 푸젠성 등 많은 중소도시에 비해 현저히 낮은 수준이다.
북부와 남부 도시의 주택 가격 차별화 차이는 최근 경제 발전, 특히 신흥 산업의 발전과 인구 이동, 경제 구조 및 지형과 관련이 있습니다. Centaline Real Estate의 수석 시장 분석가인 Zhang Dawei는 China Business News와의 인터뷰에서 북부의 많은 지역이 국영 기업에 의해 지배되고 초기 산업화 과정을 거치며 많은 수의 주택을 포함하여 비상업용 주택의 비율이 높다고 말했습니다. 판자촌이 많아 집을 살 필요가 없는 사람들이 많습니다.
지형적으로 보면 북부 지역은 평야가 많고 토지가 많고, 남부 지역, 특히 저장성, 푸젠성, 광둥성 등 동남쪽 해안 지역은 산이 많고 평탄하며, 도시에는 공급이 부족합니다.
2016년과 2017년 부동산 시장이 전반적으로 성장한 이후 지난해부터 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해졌다. 장강삼각주와 주강삼각주가 상승하는 반면 황하유역, 중국 화북, 중국 동북부 등 지역의 많은 도시는 쇠퇴하고 있다. 이러한 차별화 뒤에는 주로 신흥 산업의 발전과 인구 이동의 차이가 있습니다.
반면, 올해 부동산 시장의 지역적 차별화로 인해 15개 직할시별 차별화도 매우 뚜렷하다. 주장강 삼각주(Pearl River Delta)와 장강 삼각주(Yangtze River Delta)가 상승하는 동안 산둥(Shandong)과 중국 동북부의 많은 하위 도시들은 하향 압력에 직면해 있습니다. 데이터에 따르면 10월 제남 중고 주택은 전월 대비 0.3%, 전년 동기 대비 2.7% 감소했으며 칭다오 중고 주택은 전월 대비 0.4%, 전년 동기 대비 2.8% 감소했다. 장춘은 0.5%, 하얼빈은 0.4% 하락했다.
완화 조치의 이면에는 국내 재고에 대한 압박이 커지고 경제에 대한 하방 압력이 커졌습니다. 데이터에 따르면 1~3분기 하얼빈의 GDP50은 전년 대비 3.3% 감소했으며 성장률은 전국 50대 도시 중 최하위 2위를 차지했습니다. 총 GDP는 하위성 도시 중 꼴찌이며 모든 도시 중에서는 47위로 떨어졌습니다. 타이저우(Taizhou), 뤄양(Luoyang), 린이(Linyi) 등 3선 도시에 뒤처졌습니다.
올 하반기부터 선전, 항저우, 난징 등은 부동산 시장 통제를 강화한 반면 하얼빈은 완화했다. 물론, 관련 부서에서도 구체적인 지원 조치를 발표했는데, 공지에는 14가지 지원 조치가 포함되어 있습니다. 여기에는 선지급자금대출 정책 완화, 부동산 회사의 수익 창출 장려, 금융기관이 '주거용 아파트 상품과 주택담보대출에 동일한 정책 지원'을 제공하도록 지원하는 것이 포함됩니다.