1. 투자와 대출 연계 관련 외신을 긴급 검색해
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2. 중앙은행이 '대출 제한 명령'을 내렸다. "! 2021년부터 주택대출 48조건 '고압선' 직면할 것
12월 31일 오후 CCTV뉴스에 따르면 중국 인민은행과 중국 은행보험감독관리위원회가 '은행금융기관 부동산대출 집중관리체계 구축에 관한 규정' '고시'에서 부동산대출 집중관리 요건을 은행금융기관의 자산 규모, 기관 유형 등을 기준으로 단계별로 정할 예정이다. 고시는 2021년 1월 1일부터 시행된다.
소위 부동산 대출 집중 관리 시스템은 주로 중국 자금을 지원하는 은행의 부동산 대출 잔액과 개인 주택 대출 잔액의 비율을 말하며 인민 은행이 정한 관리 요구 사항을 충족해야 합니다. 중국 및 중국 은행보험감독관리위원회는 규제당국이 정한 상한액을 초과할 수 없습니다.
새 규정은 부동산 대출 잔액 비율과 개인 주택 대출 잔액 비율의 두 부분으로 나뉩니다.
두 영역 모두에서 신용 흐름은 규정된 한도를 초과할 수 없습니다. 이는 부동산 시장이 직면하게 될 두 가지 "고압 라인"입니다.
그렇다면 부동산 대출의 '상한선'은 어디일까요?
구체적으로는 크게 5개 등급으로 나뉘며, 각 등급별로 부동산대출 상한과 개인담보대출 상한 2가지 상한이 설정되어 있다. 새로운 규정에 대해 알아보고 나중에 분석해 보겠습니다. 규정이 공포된 후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
6대 국유은행(중국건설, 중국우정, 통신)과 중국개발은행이 1급에 속하며 두 상한은 40%이다. 각각 32.5%로 가장 높은 성적이다.
중국초상은행, 중국농업개발은행, 상하이푸동개발은행, CITIC, 산업은행 등 17개 중형은행이 2급에 속하며 상한은 27.5%, 각각 20%.
세 번째 계층은 중국 자금을 지원하는 소규모 은행과 비현 농촌 협력 의료 기관으로 주로 도시 상업 은행, 민간 은행, 대도시 및 도시 농촌 협력 의료 기관 등이 포함됩니다. 두 가지 상한선은 각각 22.5%와 17.5%입니다.
4단계는 현급 농촌협동의료기관으로, 상한선은 각각 17.5%, 12.5%다.
마지막 수준은 농촌은행으로 두 가지 상한선은 각각 12.5%와 7.5%이다.
분명히 우리가 자주 거래하는 대형 합자은행은 조건이 가장 관대하지만, 시 상업은행이나 군, 마을, 마을에 있는 소규모 은행의 조건은 가장 엄격합니다.
이렇게 상세하고 엄격하며 세심한 부동산 대출 비율 규정은 2020년 말 발표되어 시장에 완충 기간을 주지 않고 2021년 첫날 즉시 시행되었습니다. .
과거에는 중앙은행이 주택 관련 대출 비중에 대한 요건을 확실히 두었지만, 대부분 모호한 비율을 명시하거나 불시점검 등을 통해 신용 흐름을 제한하는 경우가 많았다.
예를 들어 2003년 Yinfa 문서 121호, 2004년 중국 은행 규제위원회 문서 46호, 2009년 중국 은행 규제위원회 문서 25호에 따르면 부동산은 다음 요건을 충족해야 합니다. "4개의 인증서가 완성되고 개발자 자체 자금의 30%가 필요합니다. 2급 이상의 자격을 갖춘 사람만 은행에서 대출을 받을 수 있습니다. 이것이 소위 "432" 요구 사항입니다.
예를 들어, 중앙은행은 2015년 말에 MPA 평가를 시작했습니다. 여기에는 주택 대출 규모와 주택담보대출 및 개발 대출 비율에 대한 지표가 추가되었습니다. 어떤 은행이라도 평가에 실패하면 중앙은행은 돈을 주지 않습니다.
중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 이러한 조치로는 충분하지 않다고 판단하고, 계속해서 은행의 부담을 늘리고 부동산을 수요에 따라 인수하는 것을 허용하지 않아야 합니다. 메모리, 이번처럼 공식 문서와 트랜치가 실제로 없으며 상한선을 설정하여 시장 전체가 "억압감"을 느끼게 됩니다.
중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 왜 부동산 대출에 대한 '조치를 확대'하려 하는가?
답은 간단하다. 부동산 대출 비중이 점점 높아지고, '대마불사' 현상이 나타나 금융시스템 전체를 묶고 있다는 것이다.
중앙은행 자료에 따르면 2020년 3분기 말 위안화 부동산 대출 잔액은 48조8300억 위안으로 전년 동기 대비 12.8%, 0.3%포인트 증가했다. 전분기 말보다 낮아져 26개월 연속 감소했고, 3분기 증가액은 4조 4200억 위안으로 같은 기간 각종 대출 증가액의 27.2%를 차지해 전체 대출 증가액보다 6.8%포인트 낮았다. 전년도 수준.
이강 회장은 얼마 전 부동산과 금융자산의 이중관계를 언급한 논문을 발표했다.
한편 부동산은 주민과 기업에게 중요한 자산이다. 주민과 기업은 부동산 금융을 통해 은행에 부채를 구성한다. 주민과 기업의 손.
반면 부동산을 담보로 한 신용의 급속한 확대는 금융 리스크가 은행과 지방에 집중되는 결과를 낳게 되어 자아 형성이 용이해집니다. - 강화 메커니즘.
란바이는 기사를 써서 당시 상황을 설명하고 모두에게 예를 들었다. A는 주택 구입자, B는 은행, C는 도시, D는 부동산 회사이다.
C시는 토지를 부동산업체 D에 매각했고, C시는 재정 수입을 받았다.
주택회사 D는 집을 짓기 위해 은행 B로부터 토지를 인수하고 이를 담보로 대출받았다.
주택 구입자 A는 자신의 수입과 현금을 계약금으로 사용하고 이를 가족의 가장 중요한 자산인 부동산으로 전환하기 위해 B 은행에 담보로 대출을 해준다.
주택담보대출 발행으로 인해 B은행의 자산은 지속적으로 늘어나고 있으며, 실제로 주민들의 재산은 은행 자산에 해당한다.
C의 금융 수입이 점점 더 많아지고 A의 자산이 점점 더 좋아질 것이며 다시 담보로 대출을 받아 B 은행의 자산도 매우 건강해질 것입니다. 부실채권이 생기기 힘든데, D의 규모는 계속해서 커지고, 토지를 확보하기 위한 노력도 곳곳에서 이뤄지고 있고, 기쁨의 현장도 있다.
그러나 본질적으로 주택 구입자 A, 부동산 회사 B, 도시 C는 모두 위험과 레버리지를 은행 B에 전가합니다. 부동산 시장에 유동성 위기가 발생하면 유동성 위기가 발생하지 않는 도시에서는 가격이 폭락합니다. , 부동산의 시장 가치가 줄어들고 담보 가치가 급락하여 은행 자산이 필연적으로 악화되고 부실 채권과 중앙 집중식 상환이 일괄적으로 나타날 것입니다.
Huatai Gushou Zhang Jiqiang의 통계에 따르면 2019년 홍콩의 소득 대비 주택 가격 비율은 49.42배로 세계 1위를 기록했습니다. 본토에서는 29.09배로 세계 2위에 올랐습니다.
비교하면 미국은 3.5배, 일본은 11배에 불과해 중국 가계의 주택 구입 부담이 훨씬 가중됐고 주택 가격도 더 이상 오를 수 없다는 점을 반영한다. 더 나아가.
미국과 일본이 부동산 '경착륙'을 경험했다는 사실을 알아야 한다. 일본 경제는 '지가세' 도입 이후 부진했고, '잃어버린 20년'을 겪었다. 미국의 서브프라임 모기지 위기, 그리고 마침내 전 세계가 이를 극복하기 위해 비용을 지불해야 합니다.
부동산 규제 강화가 시급하다.
새 규제가 부동산 업계에 미칠 영향에 대해 이야기해보자.
단기적으로(1~2년) 그 영향은 사실 크지 않다.
국성증권이 관련 자료를 정리한 결과, 전체 부동산 대출 비중을 보면 1차 분할에서 중국건설은행과 중국은행이 각각 41.72%와 50.01%를 차지해 비중이 높아야 한다. 1.7%, 10.% 감소했습니다.
2단계에서는 중국초상은행, 중국중신은행, 상하이푸동개발은행, 산업은행이 모두 각각 수준을 초과해 각각 6.8%, 0.6%, 1.2%, 7.8%의 인하를 요구했다. .
3단계에서는 항저우은행, 청두은행, 정저우은행, 칭다오은행, 칭농은행 등이 가격을 2.7%, 13.3%, 10.5%, 9.3% 인하해야 하며, 7.7%.
최근 중앙은행이 부동산 대출 비중을 줄이라는 지시를 반복적으로 내렸기 때문에, 예를 들어 1급에서는 그 비중을 초과하는 은행의 비율이 많지 않다는 것을 알 수 있다. , ICBC, 중국 농업 은행, 우편 은행, 교통 은행은 모두 "한도 아래"에 있으며 할당량은 모두 사용되지 않았습니다.
중국건설은행과 중국은행의 주택 관련 대출 비중이 한도를 초과하더라도 대출 증가율만 조절하면 된다. 성장하고 있습니다.
분모가 증가하고 분자가 움직이지 않는 한, 대출한도를 10% 이상 초과하더라도 기준을 충족할 수 있다.
게다가 각 은행에는 여전히 전환 기간이 있습니다.
주택관련 대출 비중이 2%를 초과하면 전환기간은 2년이 되며, 비중이 4%를 초과하면 사업조정 전환기간은 대부분 은행이 4년이 된다. 원활하게 시행할 수 있습니다.
그러나 장기적(5~10년)으로 보면 주택 구매자와 부동산 업계 모두에게 극도로 해롭다.
키워드는 단 하나, 장기적 메커니즘이다.
기존 규제는 현상황과 은행주에 초점을 맞춰 여러 가지 조치를 취했지만, 우량 담보로서의 부동산의 '정말 좋은' 상태에는 영향을 미치지 않았습니다. 은행, 부동산 회사, 주택 구입자 모두가 이를 즐깁니다.
현행 규정은 엄격한 지표, 기대치, 신용 증가분을 통제하고 있으며, 우리도 예전처럼 귀중한 신용 자원을 모두 부동산에 투자하고 싶지만 방법이 없습니다.
부동산 회사의 '3가지 레드 라인'은 부동산 대출 수요를 대상으로 합니다.
은행의 '두 개의 고압선'은 금융계의 대출 공급을 타깃으로 하고 있다.
'수요'를 억제하고 다른 하나인 '공급'을 통제하면서, 부동산 산업의 급속한 팽창에 따른 부작용을 점차적으로 '완화'하고 금융 시스템의 부진을 완화하는 데는 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 부동산 시장에 대한 의존성.
Jiang Tianyang에는 유명한 말이 있습니다. 위대한 일을 하려면 세 가지 조건이 있는데, 첫 번째는 은색, 두 번째는 은색, 세 번째는 여전히 은색입니다.
개발자의 자본 통합 및 이전 방법이 아무리 발전해도, 주택 구매자의 능력이 아무리 강력해도 지속적인 '돈'지원 없이 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한을 돌파할 수 있습니다. 은행에서는 아무리 말해도 신용확대 근거가 없어집니다.
이에 중앙은행은 2021년 초 '대출 제한 명령'을 발령하기로 결정했는데, 이는 '부동산의 탈금융화'를 심각하게 생각한다는 태도 '선언'이다.
2020년은 지난 5년 중 부동산에 가장 어려운 해이자, 향후 10년 동안 최고의 해가 될 수도 있습니다.
3. 더 많은 소식이 있는 대출회사는 어디인가요? 안녕하세요, 대출기관인 만큼, 어느 기관을 팔로우하시든 대출 소식이 많이 나오겠죠.
위의 답변을 받아들이시기를 바랍니다. 감사합니다.
어느 대출을 받으셨나요