모기지론 실무에서 일부 은행은 모기지 계약 내용을 중요시하고 모기지 등록에 대한 구체적인 요구 사항을 무시하여 모기지 등록 내용이 모기지 계약에 규정된 내용과 일치하지 않습니다. 모기지 계약. 예를 들어, 은행은 A회사, B회사와 주택담보대출 계약을 체결했습니다. 계약에 따라 은행은 A회사에 다중 대출을 제공하고 B회사는 건설 중인 사무용 건물 2채와 그 부속건물의 토지사용권을 사용하게 됩니다. 대출로 플롯을 제공합니다. 은행은 모기지가 진정되고 효과적인지 확인하기 위해 B사에 모기지를 등록하고 사무실 건물의 모기지 상황과 첨부된 토지 사용권을 신문에 공고하도록 요구합니다. 그러나 이후 B사가 제공한 등기서류에 따르면 B사는 사무용 건물에 부속된 토지사용권에 대한 저당권만 등록했을 뿐, 두 사무용 건물에 대한 저당권은 등록하지 않았다. 여기서 모기지 등록 또는 모기지 계약의 유효성 중 어느 것이 먼저인지에 대한 문제가 발생합니다.
'담보법' 관련 조항에 따라 주택, 토지사용권, 기타 토지 압류물을 저당권으로 설정한 경우 저당권 등록을 해야 하며 저당권 계약서는 다음과 같습니다. 등록일로부터 효력이 발생합니다. 따라서 모기지 계약이 유효하려면 등록이 필수입니다. 이 경우 양 당사자가 체결한 저당계약서에는 B사가 건설 중인 사무용 건물 2채와 이에 따른 토지사용권을 함께 저당하기로 되어 있었습니다. 다만, 저당권등록에서는 사무용 건물 2개동이 저당권등록범위에 포함되지 아니하였다. 그렇다면 계약에서는 합의했지만 등록되지 않은 담보는 유효한 것인가요? 이에 대해 최고인민법원이 공포한 《담보법 적용에 관한 여러 쟁점에 대한 해석》 제61조에서는 다음과 같이 명확하게 규정하고 있습니다. 등록이 우선합니다." 이에 볼 때, 해당 계약에 따라 건설 중인 2개 오피스빌딩에 대한 저당권은 법에 따라 등록되지 않았으며, 해당 계약에 따라 은행이 보유하고 있는 저당권에도 문제가 있어 실효성이 없다. 또한 법적인 관점에서 볼 때 토지사용권과 그 부속물은 동시에 저당권으로 설정되어야 합니다. 담보법 제36조는 “양도하여 취득한 국유토지사용권을 저당잡히는 경우에는 이 사건의 정황을 고려하여 국유토지에 있는 가옥도 동시에 저당잡혀야 한다”고 규정하고 있다. , 건설 중인 사무용 건물과 그에 부속된 토지사용권은 법에 따라 함께 저당 잡혀야 합니다. 또한, 모기지 계약에 따라 건설 중인 프로젝트와 함께 토지 사용권을 저당잡히려는 당사자의 진정한 의지도 표시됩니다. 동시에 이 사건 모기지 계약 내용이 지역 일간지에 게재되어 어느 정도 발표 역할을 했다. 따라서 은행은 등록된 저당권의 효력이 그 위의 건물까지 확장되어야 한다고 주장할 수 있습니다. 그러나 이 주장이 법원에서 뒷받침될 수 있는지 여부는 위 사실과 관련 증거에 대한 법원의 판단에 달려 있습니다. 사법 실무에서 법원은 모기지 등록의 효율성에 더 많은 관심을 기울입니다.
둘째, 등록절차가 표준화되어 있지 않다
부동산담보대출에서도 불규칙한 등록절차로 인해 분쟁이 발생하는 경우도 있다. 기업이 은행과 부동산 저당계약을 체결하고 실제로 소유하고 있으나 은행으로부터 토지사용권 증명서를 받지 않은 주택소유권과 토지사용권으로 공장건물을 저당잡는다. 모기지 계약은 주택 관리 부서에 등록됩니다. 기업의 토지 사용권은 상급 기관의 승인을 받았습니다. 부동산등기기관은 국유토지사용권 증명서가 없는 등기신청서류를 꼼꼼히 검토하지 않은 채 주택담보대출계약서와 주택소유증명서에 근거해 주택담보대출 등기를 처리했다. 건설부가 공포한 "도시부동산담보대출관리방안"에 등록되어 있으며, 집합적기업의 부동산담보대출은 반드시 집합적기업 근로자(대표)회의의 승인을 받아야 하고, 부동산 저당권 등록을 처리하기 위해 상급 기관에 보고하고, 국유 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서, 주택 또는 토지 재산권 증명서 등의 서류를 등록 기관에 제출해야 합니다. 부동산 등기부서에 누락이 있습니다. 국유토지사용권 증명서가 누락되었습니다. 저당권 등록의 유효성을 확인해야 합니까? 어떤 사람들은 "담보법"의 관련 조항에 따라 부동산 담보 계약이 체결된 후 부동산 담보 등록이 유효한 것으로 간주되어야 하며 모기지 계약도 유효해야 한다고 믿습니다. 일각에서는 법원이 비정기적 등기절차 측면에서 주택담보대출 등기의 적법성과 타당성을 검토해야 한다는 주장도 있다. 실용적인 관점에서 볼 때 등록 절차에 결함이 있는 모기지 절차가 법원에서 인정될 가능성이 있습니다. 왜냐하면 결국 그 유효성을 명확하게 확인하는 법적 조항이 없기 때문입니다. 모기지 등록이 무효화되면 모기지 계약도 무효가 되어 은행의 우선권을 잃게 됩니다.
셋째, 부동산을 먼저 임대한 후 담보대출을 받습니다.
부동산을 먼저 임대한 후 저당권을 얻는 것은 부동산 모기지 분쟁에서 흔히 발생하는 사기입니다.
집주인은 먼저 제3자와 담합하여 법적 형태로 장기간(예: 10년 이상) 동안 제3자에게 부동산을 임대하고, 계약 체결 시 임대료를 일괄 지급합니다. 그런 다음 해당 부동산을 은행에 담보로 대출을 받으세요. 이 함정에 대한 혼란은 기존 모기지 조사 방법으로는 모기지가 임대되고 있는지 여부를 감지하기 어렵다는 것입니다. 법적인 인식이 약한 대출 담당자가 이를 발견하더라도 관련된 위험을 식별하지 못할 수 있으며, 모기지 등록 기관은 일반적으로 이 부분의 내용을 검토하지 않습니다. 임대부동산을 저당권으로 활용하는 위험은 차용인이 기한 내에 상환하지 못하고 금융기관이 저당권을 실현한 경우, 저당권이 실현되더라도 금융기관은 임대기간 동안 어떠한 권리도 취득할 수 없다는 점입니다. 부동산 소유자와 제3자 사이에 합의하여 보상합니다. "최고인민법원의 신청에 대하여
4. 미해결된 건설 프로젝트에 대한 담보대출.
프로젝트 대금을 연체한 주택담보대출 또는 건설사와 공모하여 프로젝트 대금을 전액 지불했음에도 불구하고 프로젝트 대금을 연체한 자재를 공개하는 행위. 이런 종류의 사기는 대출 은행의 영업 직원이 쉽게 무시합니다. 저당 재산 판매의 "우선권"으로 인해 사람들은 저당 재산이 금고에 들어가는 것과 동일하다고 생각하는 경우가 많으며 이는 매우 위험합니다. 사업대금 연체자도 주택 매매의 '상환우선권'을 향유하기 때문에 가장 중요한 것은 사업대금 연체자의 '상환우선권'이 '상환우선권'보다 '우선'되어야 한다는 점이다. 모기지의. 여기에는 뛰어난 건설 자금이 있는 부동산에 대한 담보 대출이 위험합니다. 도급법 제286조는 도급사업자가 약정대로 대금을 지급하지 아니하는 경우 도급사업자는 합리적인 기한 내에 도급사업자에게 대금 지급을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 도급업자가 기한 내에 대금을 지불하지 않을 경우 도급업자는 도급업자와 합의하여 가격을 할인하거나 법에 따라 인민법원에 프로젝트 경매를 신청할 수 있다. 단, 할인이나 경매가 적절하지 않은 경우는 제외한다. 건설 프로젝트의 성격에 기초한 프로젝트. 건설 프로젝트 할인이나 경매 가격에 대한 보상이 우선적으로 주어집니다.