이 질문에서 우리는 먼저 주택 가격의 지나치게 빠른 상승의 위험성에 대해 이야기해야 합니다.
부동산 시장 규제는 '안정'을 최우선으로 삼아 공급 개선과 수요 안정을 정책 규제의 최우선 과제로 삼아 시장의 안정적인 발전뿐 아니라 수익 창출도 도모해야 한다. 주택가격을 합리적인 수준으로 끌어올린다.
올해 초부터 중국 부동산 시장은 이러한 추세에 반해 상승세를 보이고 있으며 거래량과 가격이 다시 한 번 각계의 관심의 초점이 되었습니다.
부동산 시장의 물량과 가격이 모두 상승하고 시장 수요가 집중적으로 방출되었습니다.
올해 초부터 중국 부동산 시장은 거래량과 가격이 모두 오르며 시장 수요가 집중됐다.
8개월간 전국 상업용주택 누적 매매면적은 4억9400만㎡로 전년 동기 대비 42.85% 증가했고, 2008년 같은 기간보다 15%포인트 가까이 감소했다.
매출이 더 빠르게 성장하고 있습니다.
8개월간 상업용 주택 매매총액은 23억 4,647억 위안에 달해 전년 대비 69.86% 증가했고, 2008년 같은 기간에 비해 거의 13% 포인트 감소했다.
거래량이 크게 늘어난 반면 주택가격은 전년 동기 대비 마이너스에서 플러스로 전환해 6개월 연속 플러스 성장세를 이어갔다.
8월 전국 70개 대도시 주택 매매가격은 전년 동기 대비 2.0% 상승해 7월보다 1%포인트 상승해 연초 이후 2개월 연속 상승세를 이어갔다.
전월 대비 0.8% 증가해 6개월 연속 증가세를 나타냈다.
주택가격이 급등하는 근본적인 원인은 정책적 요인이다.
느슨한 신용정책이 직접적인 원인이다.
공급 측면에서는 완만하게 완화된 통화 정책과 신용 확대로 개발자에게 충분한 자금이 제공되어 자본 부족이 완화되었으며, 수요 측면에서는 예금 및 대출 이자율에서 조기 할인 및 프로모션을 제공하라는 개발자의 압력이 사라졌습니다. 계약금 비율의 감소는 자가 거주와 투자 투기 수요를 증폭시킵니다.
공급 탄력성이 작거나 심지어 감소하는 경우, 집중적인 수요 방출은 필연적으로 주택 가격의 급격한 상승으로 이어질 것입니다.
인플레이션 기대는 간접적인 원인입니다.
글로벌 및 국내 은행들이 시장에 대량의 유동성을 투입하는 것에 대한 우려와 국내외 경제가 바닥을 쳤다는 사실은 투자자들의 향후 인플레이션에 대한 기대감을 점점 더 강하게 불러일으켰습니다.
금융 시장의 발전이 더디고 투자 채널이 제한됨에 따라 주택 구입은 중국 부유층이 자산 가치를 유지하고 높이기 위한 첫 번째 선택이 되었습니다.
올해 1분기에는 여전히 자가주택 수요와 개량 수요가 시장 수요를 지배했다면, 2분기에는 투자와 투기 수요가 주택 가격을 견인하는 주요 원동력이 됐다.
3분기 통화정책의 역동적인 미세 조정(2차 대출 긴축 등)으로 인해 투자와 투기 수요가 다시 위축되면서 거래량이 다시 둔화되었습니다.
신용자금이 부동산과 주식시장에 불법적으로 유입됐다.
추정에 따르면 올해 상반기 국내총생산(GDP) 대비 신규대출 비율은 0.53으로 높았으나 예년에는 0.1~0.2 수준으로 안정세를 유지했다.
올해 상반기 국내총생산(GDP)은 전년 동기 대비 7.1% 성장해 1992년 이후 가장 낮은 성장률을 기록했다.
현재의 낮은 경제성장률은 그렇게 많은 신용자금을 필요로 하지도 흡수할 수도 없기 때문에 필연적으로 일부 신용자금이 자산시장으로 유입되어 주택가격, 주가 및 기타 자산가격을 더욱 상승시킬 것입니다.
중국의 전반적인 주택 가격 수준은 분명히 높은 편입니다.
부동산산업의 사이클로 볼 때, 2008년 이번 시장조정은 완전히 부적절하지는 않았다.
거시경제 호황 주기의 4단계(불황, 회복, 번영, 불황)에는 저성장, 저물가, 고성장, 저물가, 고성장, 고물가, 저성장, 고물가의 4가지 조합이 있습니다.
실제로 부동산 업계도 유사한 순환적 발전 패턴을 가지고 있습니다. 일반적으로 부동산 시장의 조정은 항상 거래량 감소에 선행하지만, 현재 주택 가격은 여전히 강세를 보이고 있으며, 따라서 - 거래량과 가격이 모두 하락하는 단계, 즉 가격이 하락함에 따라 거래량과 가격이 모두 하락하는 단계입니다. 거래량과 가격이 모두 상승하는 단계, 최종적으로 경기가 좋아지면서 거래량이 지속적으로 증가하고 투기수요가 활성화되는 단계로 발전한다.
한 단계에서 다음 단계로 발전하는데 소요되는 시간은 주로 부동산 개발 단계와 외부 환경의 변화에 따라 달라집니다.
산업 발전 주기에 따르면 2000년 이후 중국 부동산 발전 과정을 세 단계로 나눌 수 있습니다. 첫 번째 단계(2000~2002): 거래량과 가격이 모두 하락하는 단계입니다.
<표 1>의 자료를 보면 현 단계에서 전국 주택가격이 소폭 상승한 것을 알 수 있으며, 지난 3년간 주택매매가격지수의 연평균 상승률은 2.0%이다.
소폭의 가격 인상으로 인해 주택제도 개편 이전에 축적된 유효수요가 대량으로 집중적으로 방출되었고, 이 단계의 시장 거래량도 크게 증가하였다(연평균 성장률 20% 이상).
두 번째 단계(2003~2007): 거래량과 가격이 모두 상승하는 단계.
2003년 이후 경기 상승, 베이징 올림픽 개최 등 여러 요인의 영향으로 우리나라의 주택 매매는 계속 증가해 왔습니다(연평균 약 24% 증가율). 동시에 우리나라의 주택 가격도 상승했습니다. 주택매매가격지수도 해마다 평균 7% 이상 상승하는 등 급격한 상승세를 보이고 있다.
이 단계는 오랜 시간 동안 지속되며 객관적인 시장 조정이 필요합니다.
세 번째 단계(2008): 거래량과 가격이 모두 하락하는 단계입니다.
시장이 계속 활성화되고 투기 행위가 늘어나면서 전국의 주택 가격이 계속 상승하고 있지만, 주택 가격 상승이 대부분의 주택 구매자의 감당 능력을 초과하여 대부분의 주택 구매자가 시장에서 철수하고 있습니다. 국가 거시적 통제와 글로벌 금융위기의 영향으로 현 단계에서는 시장 거래량이 급격하게 감소했습니다.
주택 개혁 이후 첫 해인 2008년에는 매출이 거의 20% 감소했습니다.