토지시장은 토지, 건물, 기타 부속물을 상품으로 총체적으로 교환하는 것을 말한다. 토지시장은 부동산시장이라고도 불린다. 토지시장에서 거래되는 것은 토지 소유권이 아닌 국유 토지이용권이다. 토지시장에서 거래되는 토지이용권은 기한이 정해져 있습니다. 우리나라의 토지 시장에는 세 가지 운영 방식이 있습니다. 1차 시장은 정부가 토지 사용권을 수수료를 받고 양도하는 시장을 의미하고 2차 시장은 토지 사용권을 양도하는 시장을 의미합니다. 토지사용권은 토지사용권의 유료 전환을 의미합니다.
1. 토지 시장의 특성
Reilly Barlowy 교수는 부동산 시장이 다음과 같은 특징을 가지고 있다고 믿습니다. (1) 부동산 시장은 다음과 같은 부동산의 총 공급만을 목표로 합니다. 판매 (2) 제품의 고정된 위치 (3) 제품의 비표준화 및 이질성 (4) 부동산 거래에 영향을 미치는 특별법 및 규정 (5) 현지 수요 및 공급 조건에 대한 의존성; (7) 대부분의 구매자의 제한된 자기 소유 자산을 보충하기 위한 관례적인 신용 사용 (8) 일반 구매자의 드문 시장 참여, (9) 광범위한 중개 서비스.
시장이론 관점에서는 모든 토지가 특정 가격 수준에 팔릴 수 있는 것으로 보인다. 그러나 실제 토지시장을 보면 시장공급은 전체 매매용 토지의 일부에 불과하다. 동시에, 토지의 고정된 위치와 토지시장의 지역적 특성으로 인해 통일된 시장 가격이 형성될 수 없으며, 다양한 시장 간의 부동산 상승과 하락의 상호 영향은 강하지 않으며 가격은 단지 의존적일 뿐입니다. 현지 수요와 공급에 대해. 토지시장 거래에 대한 권리는 일련의 법적 제약을 받으며, 권리의 적용이나 양도에는 법적 근거가 있어야 합니다. 부동산 시장의 일반 구매자와 판매자는 시장 상황을 이해하지 못하거나 경험이 부족하기 때문에 가격을 공정하고 합리적으로 만들기 위해서는 중개인의 서비스를 받아야 합니다. 부동산 중개인은 토지 시장에 대한 비교적 완전한 이해와 풍부한 경험을 갖추고 있어 원활한 거래가 가능합니다. 따라서 이 서비스도 유료입니다.
미국 부동산 학계는 부동산 시장이 다른 상품 시장만큼 효율적이지 않다고 보고 있다. 그 특징은 다음과 같습니다. (1) 일반 상품 시장에서 거래되는 상품이나 서비스는 본질적으로 동종 품목이며 서로 쉽게 대체될 수 있지만 부동산 시장에서는 각 토지가 고유하고 고정되어 있습니다. 그리고 토지는 물리적으로 동일하지 않습니다. 일부 토지가 대체 가능하더라도 그 시장은 고정된 위치로 인해 비효율적입니다. (2) 일반 상품 시장에서는 시장 참여자가 많고 자유 경쟁이 충분하며 독점을 형성하기 어렵지만 부동산 시장에서는 일정 기간 동안 구매자와 판매자가 소수에 불과합니다. , 그리고 각 유형의 토지는 특정 가격 범위에서만 사용할 수 있으며 지역 내에서 상호 작용하며 더 높은 가치로 인해 더 큰 구매력이 필요합니다. (3) 일반 상품 시장에서는 상품 가격이 매우 일정하고 안정적입니다. 그러나 부동산 시장에서는 가격이 높기 때문에 일반적으로 상품 가격이 주요 결정 기준이 됩니다. 따라서 제공되는 자금조달 유형, 담보대출 금액, 이자율, 예금 지불 기간 및 상환 기간 등이 모두 투자 결정에 영향을 미칩니다. (4) 일반 상품 시장은 자율적으로 규제되고 왕이 경쟁하며 제한이 거의 없지만 부동산 시장에서는 정부 법률 및 규정에 많은 제한이 있습니다. <5> 일반 상품시장은 경쟁으로 인해 쉽게 균형을 이룰 수 있으나, 부동산 시장의 균형은 대부분 이론적인 수준에 불과한 것이 현실적으로 특정 용도에 적합한 부동산 공급이 천천히 조정되기 때문이다. 시장 수요. (6) 일반 상품 시장에서는 구매자와 판매자가 시장과 상품에 대해 상대적으로 완벽하게 이해하고 있지만 부동산 시장에서는 대부분의 사람들이 정기적으로 참여하지 않기 때문에 시장과 주제에 대한 이해가 부족합니다. 필요한 지식.
(7) 일반 상품시장에서는 조직화된 시장 메커니즘에 의해 구매자와 판매자가 결합되어 시장 진입과 퇴출이 더 쉽고 시장 변화에 빠르게 적응할 수 있습니다. 그러나 부동산 시장에서는 진입과 퇴출이 어렵습니다. 복잡하고 시간이 많이 소요됩니다. 예측할 수 없는 요인으로 인해 시장은 크게 변합니다. 참가자가 시장 변화에 적응하는 것은 더욱 어렵습니다. (8) 일반 상품 시장에서 상품은 소비하기 쉽고 신속하게 공급 및 운송할 수 있지만 부동산은 고정된 위치를 갖는 내구성 있는 상품이므로 공급이 상대적으로 탄력적입니다.
요약하면 일반적으로 토지시장은 다음과 같은 특징을 갖는다. (1) 지역성. 토지시장은 토지의 위치가 고정되어 있기 때문에 지역적 특성이 강하다. 지역시장 간 상호작용이 거의 없어 통일된 전국시장을 형성하기 어렵다. (2) 부적절함. 토지시장에는 참여자가 많지 않고, 시장정보 획득이 어려워 토지시장에서의 경쟁이 부족하다. (3) 공급이 지연됩니다. 토지가치가 높고 용도변경이 어렵고 개발주기가 길다. 토지 공급은 초기 수요에 따라 결정되며, 시장 수요가 변화하면 적시에 토지 공급을 조정하기가 어렵습니다. (4) 공급 탄력성이 작다. 일반적으로 토지자원은 일반적으로 재생이 불가능하고, 토지의 자연공급은 비탄력적이며, 토지의 경제적 공급 탄력성은 상대적으로 작습니다. 동일한 지역 시장 내에서 토지 가격은 주로 수요에 따라 결정됩니다. (5) 효율성이 낮습니다. 토지시장은 상대적으로 참여자가 적은 지역시장으로, 투자결정은 가격 이외의 요인에 의해 크게 영향을 받으며, 동일한 목적을 가진 서로 다른 지역의 토지는 대체성이 낮기 때문에 일반 상품시장에 비해 거래 효율성이 떨어진다. 토지시장은 상대적으로 낮습니다. (6) 정부의 통제가 더욱 엄격해진다. 토지는 국가의 중요한 자원으로, 토지의 분배가 공정하고 효과적인지는 경제 발전과 사회 안정에 매우 중요한 역할을 합니다. 따라서 각 국가의 정부에서는 토지 권리, 활용 및 거래에 대해 엄격한 제한을 두고 있습니다.
2. 토지시장의 기능과 운영조건
(1) 토지시장의 기능
일반적으로 토지시장은 다음과 같은 기능을 갖고 있다.
1. 토지자원 배분 최적화
토지자원 배분방식은 배분방식의 차이로 인해 행정적 배분방식과 시장방식으로 구분된다. 행정할당 방식은 정부가 행정수단을 이용하여 다양한 토지이용자에게 토지자원을 할당함으로써 토지자원을 다른 생산 및 생활수단과 통합시키는 방식이다. 중국에서 수십 년간의 관행을 통해 이러한 단일 행정 할당 방법은 일반적으로 비효율적이며 쉽게 막대한 토지 자원 낭비로 이어질 수 있음이 입증되었습니다. 현재 중국은 대부분의 토지 자원에 대한 시장 할당을 점진적으로 실현하기 위해 이러한 접근 방식을 개혁하고 있습니다. 시장 방식은 토지 자원을 다른 생산 및 생활 수단과 통합하기 위해 시장 메커니즘의 기능을 통해 다양한 토지 사용자에게 토지 자원을 할당하는 것입니다. 현대에는 미국, 영국, 일본 등 서구 시장경제 국가에서 이 방법이 널리 사용되고 있다. 다양하고 다중 목적적인 인간 생산 및 생활 활동은 토지 자원에 대한 수요가 매우 다양하며, 이는 정부의 행정 할당 수단을 통해 충족하기 어렵습니다. 이는 시장 메커니즘의 역할과 시장 원칙의 적용을 통해서만 충족될 수 있습니다.
통일되고 개방적이며 경쟁적이고 질서 있는 토지 시장을 구축하기 위한 시급한 과제는 다음과 같습니다.
1) 재산권 시장화에 적응하는 토지권을 명확하게 정의하고 토지 등록 업무를 개선합니다.
토지시장은 토지재산권을 거래하는 시장이다. 어떤 유형의 재산권이 시장에 진입할 수 있는지 명확히 해야 합니다. 현행 토지권에는 토지소유권, 토지사용권, 계약경영권만 포함되며, 기타 법률에는 우선권과 외국기업 부지사용권이 있습니다. 》 토지에 대한 다른 권리도 있습니다. 재산권 시장화가 발달함에 따라 표면권, 지역권, 개발권(또는 개발권) 등과 같은 일부 토지권과 이들의 시장 진입 조건을 명확하게 정의하여 시장 거래를 촉진해야 합니다.
두 번째는 토지등록이다.
토지등록은 토지재산권을 공표하는 법적 형식이며, 토지시장을 개선하기 위한 중요한 전제이며 반드시 잘 이루어져야 합니다. 현재 문제는 다음과 같습니다: 다중 등록 및 증명서 발급, 불균일, 소규모 적용 범위(도시 지적 적용 범위가 불완전하고 농촌 지적 적용 기간이 60년에 불과함), 등록된 정보가 오래되었습니다. 시급히 개선이 필요합니다.
2) 토지수용제도를 개혁
토지수용의 범위를 좁히고, 토지수용을 헌법에 규정된 '공익적 필요'로 제한하고, 토지수용을 명확히 할 필요가 있다 '공익을 위한 필요'의 범위에는 비공익을 위해 필요한 토지가 시장 할당 범위에 포함됩니다.
토지를 몰수당한 농민들에게 공정하고 완전한 보상을 주어야 하며, 농민들이 손실을 입어서는 안 된다. 보상에는 토지 소유권 상실에 대한 보상과 노동권 상실에 대한 보상이 포함됩니다. 집단토지는 집단농민이 소유하는 귀중한 재산이므로 토지소유에 대한 전액 보상은 당시의 지역 토지시가를 기준으로 하여야 한다. 토지 가격은 토지에 대한 예상 연간 수익을 자본화 한 것입니다. 농지가 여전히 농업용으로 사용되는 경우에는 농업에 따른 예상 소득을 기준으로 가격을 계산할 수 있으며, 농지를 건설용으로 전환하는 경우에는 건설 및 사용에 따른 예상 소득을 기준으로 가격을 계산해야 합니다. 농지의 건설 및 활용으로 인해 지가가 상승한 경우 이는 주변 인프라 개선에 따른 것으로 농민이 취득할 수 없는 것이므로 농민에게 토지증가세를 부과할 수 있으며, 토지시장은 인위적으로 가격 형성이 변경되지 않습니다. 3) 집단토지시장을 개방하고 집단농경지가 건설용지시장에 진입할 수 있도록 허용
기존 집단건설 토지시장뿐만 아니라 집단토지거래시장도 개방할 수 있도록 법제화해야 한다 농경지가 건설용지 시장에 진입하기 위한 것입니다. 경작지를 보호하기 위해 토지이용통제구역 설정, 개발권 매입, 개발권 양도(미국 등) 등의 조치를 취할 수 있으나 집단적 토지소유권은 차별받아서는 안 되며 개발권도 집단농지를 빼앗겨서는 안 된다.
현재 대규모 집단농지가 건설 토지 시장에 진출했다. 예를 들어 상하이와 난하이시, 광둥성은 집단농지를 이용해 협동적으로 고속도로를 건설하고, 교외 농민들은 도시 이주노동자들에게 주택을 제공한다. .좋은 효과가 있습니다. 물론 현재로서는 여전히 '불법'이다. 그러나 이러한 시장경제의 흐름을 막을 수는 없습니다. 유일한 방법은 이러한 상황을 활용하여 법률을 공개하고 이를 표준화하는 것입니다.
4) 정부 가격이 아닌 시장 가격이 필요합니다.
토지 자원의 시장 할당을 달성하려면 자원 부족을 실제로 반영할 수 있는 가격 신호가 필요합니다. 계획경제시대에는 지가가 없었고, 토지시장이 갑자기 개방되자 정부는 기준지가와 지정지가를 기준으로 평가해야 했는데, 이 지가는 입지만을 반영했을 뿐이다. 토지의 차이와 토지의 수요와 공급을 반영하지 못했습니다. 자원 부족 정도를 제대로 반영할 수 있는 토지 가격은 개방적이고 경쟁적인 토지 시장에서 수천 건의 토지 거래를 통해서만 형성될 수 있습니다.
2002년 5월 국토자원부는 '입찰·경매·상장에 의한 국유토지이용권 양도에 관한 규정'을 고시하였고, 2003년 6월에는 '국유토지이용권 양도에 관한 규정'을 공포하였다. 협정에 의한 국유토지사용권법」을 공포하여 시장에서 형성되는 가격을 규제하고 홍보하는데 큰 역할을 한다. 그러나 상업용 토지의 범위에 대한 구체적인 정의는 없습니다(예: 상업용 고속도로 건설도 상업용 토지로 간주됩니까?). 이는 계약 양도도 시장 가격으로 판매되어야 한다고 규정하지 않습니다. 협약양도이며, 이 최저가격은 여전히 '평가 및 집단의사결정'에 의해 결정되는 즉, 여전히 행정가격으로 기준지가의 70%까지 낮출 수 있다. 과거의 경험에 따르면 토지 가격 평가는 주로 정부에 의해 통제되며, 토지 가격이 낮거나 0인 악의적인 경쟁 역시 지방 정부의 집단적 결정입니다. 우리가 이 규정에 따라 행동한다면 누구도 합의된 최저 가격보다 높은 가격으로 토지를 구매하려고 하지 않을 것이며, 이는 필연적으로 토지 가격의 "이중 경로 시스템"으로 이어질 것입니다. 개발업자들은 입찰과 경매 대신 협상을 통해 양도시장에 끼어들 수 있는 방법(대학도시 조성을 명분으로 부동산 개발에 참여하는 등)도 모색할 예정이다. 이는 입찰, 경매, 상장을 통한 토지양도시장의 발전을 저해하고, 토지시장 가격 형성에도 도움이 되지 않습니다.
따라서 자원의 희소성을 제대로 반영할 수 있는 지가를 얻기 위해서는 정부의 행정가격결정권을 폐지하고 시장가격을 실시해야 한다.
지가를 통제하기 위해서는 정부가 가격을 책정하기보다는 토지공급을 늘리거나 줄이는 등의 간접적인 통제가 이루어져야 한다.
2. 산업 구조 조정 및 생산성 배치 최적화
경제의 건전한 발전에는 합리적인 산업 구조와 생산성 배치가 필요합니다. 가격 메커니즘을 핵심으로 하는 시장 메커니즘은 경제적 이익을 극대화하기 위해 시장 원리에 따라 국가나 지역의 산업 구조와 생산성 배치를 끊임없이 조정하는 '보이지 않는 손'과 같습니다. 토지 임대료와 지가는 토지 시장에서 가장 중요한 경제적 지렛대이며 다양한 산업 분야에서 토지 자원의 배분을 안내하는 중요한 신호입니다. 이 신호는 다른 비경제적 신호 및 지침보다 더 과학적이고 최적화를 더 잘 촉진할 수 있습니다. 생산성 레이아웃의 예를 들어, 도시에 산업용지 공급이 너무 많고 상업용지 공급이 너무 적다면 산업용지 가격은 하락하고 상업용지 가격은 상승할 것이다. 서비스 산업에 토지를 공급하여 더 큰 혜택을 얻습니다. 이러한 시장 규제는 산업과 상업 서비스 간의 토지의 합리적인 배분을 통해 산업 구조의 합리적인 조정을 달성합니다.
3. 시장 시스템을 개선하고 생산 요소의 최상의 조합을 달성합니다. 완전한 시장 시스템에는 소비재 시장과 일반 생산 자재 시장뿐만 아니라 금융 시장, 토지 시장, 실물 시장도 포함됩니다. 부동산 시장, 노동 시장, 기술 시장 등. 시장 메커니즘은 완전한 시장 시스템에서만 완전히 기능할 수 있습니다. 토지는 인간 생산의 기본 요소입니다. 토지의 시장 배분을 실현해야만 시장 시스템을 개선하고 시장 메커니즘의 역할을 극대화할 수 있습니다.
(2) 토지 시장 형성에 필요한 조건
1. 시장 경제 환경
가격 메커니즘, 위험 메커니즘 등 시장 메커니즘이 합리적인 시장 참여자를 결정합니다. 행동의 주요 요인은 시장 운영의 내부 원인과 원동력이며, 모든 비경제적 행정, 법률, 도덕적 및 기타 세력은 시장 메커니즘을 통해서만 기능할 수 있으며 시장 운영의 외부 어려움과 원동력입니다. 토지시장의 운영 역시 가장 기본적인 외부환경인 시장경제와 떼려야 뗄 수 없는 관계이다.
2. 명확한 토지재산권
명확한 재산권은 현대 기업의 기본 상징이며, 명확한 재산권을 가진 현대 기업은 시장 경제의 기본 요소입니다. 토지는 가장 기본적인 자산입니다. 개인 소유이든 공공 소유이든 명확한 토지재산권은 토지 시장 형성을 위한 가장 기본적인 조건입니다. 토지시장의 목적은 토지에 관한 각종 권리이기 때문에 권리의 정의가 불분명하고 귀속가능성이 있는 경우에는 권리거래가 이루어질 수 없다. 따라서 토지소유권과 소유권을 중심으로 한 다양한 파생권리를 명확히 하는 것은 토지시장이 운영되기 위한 기본 전제이다.
3. 토지금융시장 발달
토지개발은 막대한 투자와 장기간의 투자활동이다. 세계 여러 나라의 경험을 보면 부동산산업의 발전은 금융산업의 지원과 떼려야 뗄 수 없다는 것을 알 수 있습니다. 대부분의 토지 투자자는 토지 개발을 위해 개인 자본에 의존할 수 없으며 은행 자금에 의존해야 합니다. 은행신용, 토지담보대출, 토지채권 등 건전하고 완전한 토지금융 형태가 있어야만 토지시장이 번영할 수 있다.
4. 완벽한 토지 규제
법률과 규제는 정부가 시장에 개입하는 기본 수단이다. 정상적인 토지시장 질서를 확립하고, 토지투자자와 거래 당사자의 이익을 보호하며, 부동산 분쟁을 해결하고, 토지 투기를 억제하며, 토지 시장의 건전한 발전을 유도하기 위해서는 토지 관련 규제를 뒷받침하는 제도가 필요하다. 건전한 토지법규는 토지시장의 운영을 근본적으로 보장하는 것입니다.
5. 좋은 시장 중개자 토지 시장은 불완전한 시장입니다. 토지시장의 정보가 불완전하고, 많은 전문지식이 필요하기 때문에 대부분의 시장주체는 불평등한 위치에 있다. 토지거래가 원활하게 진행되기 위해서는 토지시장을 담당하는 전문가와 기관이 필수적입니다. 지가평가, 토지거래 법률정책 자문, 토지거래 중개 등 중개서비스는 토지시장 운영의 윤활유이다.
3. 토지시장 운영모델 및 운영 메커니즘
(1) 토지시장 운영모델
현재 서구의 토지시장 운영모델을 요약하면 다음과 같다. 경제적으로 발전한 국가 토지의 개인 소유에 기반한 완전 시장 모델과 토지의 국가 소유에 기반한 시장 경쟁 모델의 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 완전한 시장 모델은 미국, 일본, 프랑스 및 기타 국가로 대표되며 토지 소유권을 기반으로 한 시장 경쟁 모델은 영국 및 영연방 국가 또는 지역으로 대표됩니다.
1. 두 모델의 가장 일반적인 특징
(1) 토지 시장의 기반은 자본주의 시장 경제입니다. 이들 국가나 지역에서는 전체 사회경제체제가 자본주의 시장경제이며, 모든 상품교환과 자원배분은 시장 메커니즘의 역할을 통해 실현된다. 토지는 다른 상품과 마찬가지로 시장에서 자유롭게 교환될 수 있습니다. 토지는 자유롭게 구매, 판매, 임대, 저당권 설정, 기부 등이 가능합니다. 토지시장은 전체 시장체제의 유기적 부분으로서 자본시장, 노동시장, 상품시장 등과 마찬가지로 시장경제체제의 하위체제이며, 그 운영은 전체 자본주의 시장체제에 의해 제한된다.
(2) 유형 시장과 무형 시장의 결합. 유형시장이란 상품이 거래되는 장소를 말하며, 이러한 시장에서는 상품의 가격이 명확하게 정해져 있고, 구매자와 판매자가 고정된 장소에서 거래를 하고 있습니다. 보이지 않는 시장이란 고정된 거래 장소가 없고 광고, 중개자(부동산 중개인) 및 기타 형태의 거래를 통해 상품이 교환되는 것을 말합니다. 초기 토지시장은 눈에 보이지 않는 시장이었다. 시장경제의 발전으로 토지 및 부동산 거래량이 증가하고, 유형시장이 속속 등장하며 점차 토지거래의 주요 형태로 자리잡게 되었다. 예를 들어, 일본 도쿄에서는 부동산 거래가 활발합니다.
(3) 토지 시장의 수요와 공급에 따라 토지 가격이 결정됩니다. 완전시장모형이든 시장경쟁모형이든 토지가격은 전적으로 시장의 수요와 공급에 의해 결정된다. 토지의 수요와 공급은 시장 메커니즘을 통해 토지의 균형 가격을 결정하고, 일정 가격 수준이 다시 시장 메커니즘을 통해 토지의 수요와 공급을 결정합니다. 정부의 시장가격 예측은 토지수급에 영향을 미치는 다양한 정책을 통해 간접적으로 토지가격에 영향을 미친다.
(4) 토지 시장에 대한 접근은 무료입니다. 토지시장의 주체는 토지 소유자, 사용자, 운영자 누구나 될 수 있으며, 토지를 사고 파는 의사만 있으면 자유롭게 시장에 진입할 수 있습니다. 국가, 지방자치단체, 정부기관, 군대, 기업, 사회단체, 개인은 물론이고 외국기업이나 국민까지도 시장에서 자유롭게 토지를 사고팔 수 있습니다.
(5) 정부는 다른 시장과 마찬가지로 토지시장에도 개입한다. 국가 경제에서 토지가 갖는 특별한 지위와 역할로 인해 여러 국가의 정부는 토지 시장의 효과적인 관리에 특별한 관심을 기울이고 있습니다. 주요 개입 조치에는 공공 토지 수용 제도 시행, 토지 이용 계획 및 계획 수립, 해당 규정 제정 등이 포함됩니다. 예를 들어, 일본은 1960년대와 1970년대 도시 지가의 급격한 상승에 대응하여 1962년에 '제1차 국가종합개발계획', 1969년에 '제2차 국가종합개발계획', 그리고 1969년에 '제2차 국가종합개발계획'을 수립하였다. 1974년 '토지이용계획법'에도 '지가공시', '지가공시' 등의 조치가 도입됐다.
2. 두 모델의 차이점
(1) 토지 소유권이 다릅니다. 미국과 일본으로 대표되는 완전시장모형에서 토지소유제도는 토지의 사유화이다. 일부 토지는 국가나 지방자치단체가 소유하고 있지만, 대부분은 개인 소유입니다.
미국의 경우 사유지가 토지면적의 58.1%를 차지하고, 인디언 토지가 2.3%, 연방 정부 토지가 32.7%, 주 정부 토지가 6.0%, 시 및 카운티 정부 토지가 0.9%를 차지한다. 연방 및 주 정부가 소유한 토지의 대부분은 광산, 숲, 초원, 물, 늪, 황무지 등입니다. 영국에서는 모든 토지는 법적으로 영국 왕실에 속합니다. 즉, 국가 소유이며 토지 사용자는 영국 왕실에서만 토지를 취득할 수 있습니다. "왕만이 토지를 소유할 수 있고, 다른 사람들은 그로부터 토지 소유권만 얻을 수 있기 때문이다." 따라서 영국에서는 국유 토지 소유권을 절대 토지 소유권이라고도 하며, 왕으로부터 얻은 토지 권리도 배타적이어서 소유권(tenure)이라고 합니다. 토지 소유권 또는 자유 보유 권리.
(2) 시장 대상은 다릅니다. 완전시장 모형 하에서 토지시장의 목적은 토지소유권과 토지소유권, 토지사용권, 저당권, 항공권, 개발권, 지역권, 임대권 등을 포함하여 토지소유권과 그로부터 파생되는 다양한 권리이다. 시장에서 무료 교환으로 결정될 수 있습니다. 시장 경쟁 모델에서 토지 소유권은 국가에 속하며 교환을 위해 시장에 진입하지 않습니다. 시장에서 교환되는 것은 토지 소유권을 제외한 모든 권리입니다.
(3) 시장 경쟁의 정도는 다릅니다. 토지시장은 토지의 부동성으로 인해 지역적이지만 완전시장모형에서는 토지소유권이 자유롭게 교환될 수 있기 때문에 토지의 국가소유를 기반으로 하는 시장경쟁모형에 비해 시장통합성과 시장경쟁이 더 크다. 일부 영연방 국가 및 지역에서는 정부의 "임대"를 통해 토지 소유권을 획득해야 합니다. 이러한 방식으로 정부는 토지 임대를 통해 정부의 토지 시장 공급을 통제할 수 있습니다.
실제 운영 효율성 측면에서 보면 두 시장의 운영 효과는 동일하다. 이는 경제 시스템의 기초가 자본주의 시장 경제이고 동시에 시장 메커니즘이 자원 배분에서 동일한 역할을 하기 때문입니다. 토지의 국가 소유권을 구현하는 영국에서는 재산 시스템이 다음과 같습니다. 여전히 개인 소유이며, 토지와 국보의 소유권은 이 정도로 명목상으로만 제한되어 있으며, 토지 소유권을 보유하고 있는 자를 부동산 소유자라고도 하며, 토지를 자유롭게 사용하고 처분할 수 있습니다. 규정을 위반하지 마십시오.
(3) 토지시장의 운영 메커니즘
토지시장은 가격형성 메커니즘을 핵심으로 하는 시장 메커니즘에 의거하여 운영된다. 토지의 공급에 따라 결정됩니다. 토지수급 메커니즘과 가격결정 메커니즘은 토지시장 운영 메커니즘의 핵심이다. 토지공급이란 일정 기간 내에 특정 토지시장에서 특정 가격으로 판매 또는 임대할 수 있는 특정 유형의 토지의 수량을 의미합니다. 미국 스탠포드 대학의 스티글리츠(Stiglitz) 교수는 “공급 개념은 가계나 제조업자가 특정 가격에 지불할 의사가 있는 재화나 서비스의 양을 뜻한다”고 지적했다. ① “부동산에서는 생산비용이 남아 있다고 가정한다. 고정되어 있고 공급은 특정 가격으로 이루어집니다." 일정 기간 및 특정 시장에서 다양한 가격으로 판매 또는 임대할 수 있는 특정 유형의 부동산 수량입니다." 토지시장은 지역시장으로, 특정 기간 동안 특정 토지 가격에 따라 토지 공급이 다릅니다. 동시에, 토지는 상품의 용도가 다르며 동일한 지역 시장에서도 시장 가격이 다릅니다. 특정 가격에서 상업용 토지의 공급이 증가한다고 해서 산업용지의 공급이 증가했다는 의미는 아닙니다. 또한 증가했습니다.
일반적으로 말하면 시장에서 토지 가격이 어떻게 변하더라도 토지의 자연 공급은 변하지 않습니다. 즉 토지의 자연 공급은 기본적으로 비탄력적입니다. 그러나 토지 용도가 변경될 수 있으므로 특정 용도에 대한 토지 공급도 변경될 수 있습니다. 예를 들어, 도시화가 가속화되면서 도시인구가 급격히 증가하고, 도시의 건설용지 수요가 급격히 증가하여 도시 지가가 상승하고, 도시 주변의 농경지가 도시 건설로 전환되는 현상이 나타나고 있다. 땅.
이는 토지의 경제적 공급의 변화, 즉 특정 시장에서 특정 목적을 위한 토지의 시장 가격이 변화함에 따라 시장 공급도 변화하는 것입니다. 토지의 경제적 공급이 탄력적임을 알 수 있다. 시장 가격이 변하지 않으면 토지 공급을 결정하는 다른 요소의 변화로 인해 공급도 변경됩니다.
토지의 경제적 공급을 결정하는 요소로는 주로 토지 가격, 조세 및 기타 정부 정책, 토지 이용 계획 및 계획, 토지 개발 비용 및 기회 비용, 건설 기술 수준 등이 있습니다. 일반적으로 특정 용도에 대한 토지의 시장 가격이 높을수록 공급량은 늘어나고 시장 가격이 낮을수록 공급량은 줄어듭니다. "실제 토지시장 운영에서 공급의 핵심은 시간이다." 토지개발에 투자된 자본이 많고, 개발기간이 길며, 단기간에 토지용도를 변경하기 어려운 점 등으로 인해 일반적으로 토지의 경제적 공급은 수요변화를 따라가지 못하여 지체되는 현상을 보이고 있다. 이처럼 토지의 경제적 공급은 단기적으로 변화하기 어려워 비탄력적이거나 탄력성이 거의 없는 모습을 보인다. 그러나 장기적으로는 토지의 용도가 바뀔 수 있으므로 장기적으로 토지의 공급은 탄력적이다.
토지 수요는 특정 토지에서 일정 기간 내에 특정 유형의 토지를 특정 가격으로 구매하거나 임대하는 토지의 수량입니다. "부동산의 경우 수요는 인구, 소득, 소비자 선호도와 같은 다른 요인이 그대로 유지된다는 가정 하에 특정 기간, 특정 시장에서 다양한 가격으로 구매하거나 임대할 것으로 예상되는 특정 유형의 부동산의 수량입니다. 변하지 않은." 다양한 지역 시장에서는 특정 기간의 특정 토지 가격에 따라 토지 수요가 다릅니다. 동일한 지역 시장 내에서도 용도가 다른 토지는 시장 유형이 다릅니다. 예를 들어 특정 도시의 상업용 토지 시장과 산업용 토지 시장에서 특정 가격의 상업용 토지에 대한 수요가 증가한다는 의미는 아닙니다. 산업용지 수요도 늘었다.
생산요소로서 토지수요는 유발수요이다. ③농산물, 주택 등 토지의 생산물은 소비자의 최종 소비재이기 때문에 국민의 소비는 투자자에게 이익을 가져올 수 있다. 토지에 대한 소비자의 욕구와 수요는 궁극적으로 토지에 대한 투자자의 수요로 이어진다. 도시 인구의 도시 주택 수요 증가는 주택 가격 상승으로 이어질 것이며, 주택 가격 상승은 주택 투자 수익을 증가시켜 주택 생산에 투자할 사회적 자금을 더 많이 유치하게 되고 이는 결국 주택 가격 증가로 이어질 것입니다. 도시 주거용 토지에 대한 수요는 탄력적입니다.
토지 수요를 결정하는 주요 요인으로는 토지 가격, 소비자 또는 투자자의 금전적 소득 및 자금 조달 능력, 토지 기술, 인구통계학적 요인 및 가족 요인, 소비자 또는 투자자의 선호도, 미래 기대 등이 있습니다. 일반적으로 지가가 높을수록 토지수요는 줄어들고, 지가가 낮을수록 토지수요는 많아진다. 소비자의 금전적 소득이 증가하고 주택 구입 능력이 증가하면 택지에 대한 수요도 증가한다. 투자자가 사회에서 보다 편리하고 쉽게 자금을 조달할 수 있어 토지개발 능력이 향상되면 토지에 대한 수요가 증가하게 된다. 토지시장의 투기 정도와 정부의 투기 규제 정도, 도시 인구의 증감, 가족 단위의 정교화나 통합, 부동산 투자에 대한 선호나 토지 투자가 저항 수단으로 활용되는지 여부 인플레이션 등으로 인해 토지 수요가 변경됩니다.
땅값과 임대료는 토지의 수요와 공급에 의해 결정된다. 위의 토지 수급 원칙에 따르면 특정 토지 시장에서는 토지 가격이 계속 상승하면 토지 공급이 증가하지만 토지 수요는 감소하여 결국 시장의 토지 공급이 초과됩니다. 이로 인해 일부 토지는 팔 수 없게 되고, 반대로 토지 가격이 하락하면 토지 수요는 증가하지만 토지 공급은 감소하게 됩니다. 이 시장에서는 토지 수요가 공급을 초과할 것입니다. 토지가 부족하면 토지 가격이 상승합니다.
수요와 공급의 상호작용의 결과로 토지에 대한 수요와 공급은 결국 특정 가격에서 동일하게 되며, 이때의 과잉도 부족도 없으며, 이때의 가격을 시장균형이라고 합니다. 균형 가격 .