제1부, 프로젝트 개요
1. 프로젝트 토지의 기본 상황 이 프로젝트는 후난성 신화현 라오청구 천화남로에 위치합니다. , 북쪽의 천화 광장에서 시작하여 신화 기차역까지 50m, 남쪽에서 Zijiang Second Bridge 배선 프로젝트의 서쪽 끝까지, 총 길이는 1,190m입니다. 본 프로젝트의 총 건축부지는 도로 및 녹화 150에이커, 주택건축 90에이커를 포함하여 약 240에이커이며, 건축밀도는 30%, 용적율은 2이다. 계획된 총 건축 면적은 300,000㎡이며, 1단계 개발 건축 면적은 약 220,000㎡이며, 여기에는 주거용 주택 약 59,000개와 상점 약 84,800개가 포함됩니다. 재건축된 천화남로(Tianhua South Road)는 향후 신화통신의 주요 경관도로가 될 것이며, 재건축 후 총 길이는 1.2km에 이릅니다.
이 프로젝트의 1단계 총 투자액은 2억 3천만 위안이며 천화남로광장에서 남쪽으로, 취첸(Quqian), 상업 및 주거 지역, 중앙부 등 5개 주요 기능 구역으로 계획 및 설계되었습니다. Green Island Plaza 레저 구역, 상업 구역, Qiaotou 공공 광장 시설 구역은 2007년 신화현 정부의 중점 도시 건설 프로젝트 중 하나입니다.
2. 프로젝트 지역의 도시 계획 배치 및 향후 개발 분석
1. 도시 계획 배치
현재 신화현은 대규모 개발을 진행하고 있습니다. 부동산 시장은 기본 단계입니다. 지역 소비자, 특히 15,000명 이상의 공무원 집단은 향상된 생활 조건과 삶의 질에 대한 강한 요구를 갖고 있으며, 생태와 품질에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 동시에 도시화 과정이 가속화됨에 따라 도시 규모가 계속 확장되고 도시 인구가 해마다 증가하며 카운티 경제는 대기업과 시장의 윤곽을 보여줍니다. 전통적인 상권은 흡착성이 강하나 시설이 노후화되고 등급이 낮아 상업등급에 격차가 존재한다. 소비자 단체는 카운티 내 중급 및 고급 백화점, 쇼핑몰 등 새로운 상업 형식에 대한 강력한 수요를 갖고 있으며, 이는 도시 상업용 부동산 수요를 효과적으로 촉진할 것입니다. 2007년 신화현에는 건설 중이거나 건설 예정인 프로젝트가 많이 있었으며 건설 면적은 80만 평방미터가 넘고 총 투자액은 8억 위안이 넘습니다. 강한 시장 수요로 인해 부동산 시장의 매매 가격은 빠르게 상승할 것입니다.
신화는 지역 인구가 많고, 경제 규모가 크며, 1인당 소득이 낮습니다. 공무원 기본소득은 월 1,400~1,500위안이고, 이주노동자는 현 전체 인구의 1/4을 차지한다.
2007년 신화부동산시장은 무한한 판매방법과 판촉조합을 통해 고객을 대상으로 전례 없는 치열한 경쟁을 벌일 것이며 건축자재, 취업, 장식, 광고, 요식업 등 분야의 발전을 더욱 촉진할 것이다. 엔터테인먼트 및 기타 산업, 도시 건설 및 개발이 새로운 수준에 도달할 것입니다.
2. 향후 사업 전개 분석
중앙은행은 2006년부터 3차례 연속 은행예금 금리를 인상해 은행 이자부담을 늘렸다. 주택 대출. 국내 부동산 가격의 과도한 상승을 효과적으로 억제했지만, 일부 주택 구입자들, 특히 투자가 주된 목적인 주택 구입 의향을 약화시키는 동시에 관련 국가 부처 및 위원회는 지속적으로 노력하고 있습니다. 중고 주택 판매에 대한 관련 규정을 발표하여 투자자를 방해하기도 했습니다. 가장 대표적인 예는 원저우 부동산 투기꾼들이 대부분 국내 부동산 투자시장에서 손을 떼고 금융, 증권, 제조업 투자로 눈을 돌린 것인데, 이로 인해 부동산 시장 가격의 급격한 상승세도 둔화됐다.
본 프로젝트에 있어서는 위와 같은 상황이 프로젝트에 영향을 미치고 있으나 그 영향은 크지 않습니다. 신화통신은 3급 부동산 시장에 속하기 때문에 이 지역의 부동산 개발 수준은 높지 않고, 잠재적인 매수자도 많다. 게다가 신화통신은 부동산 시장 발전 초기 단계에 있으며, 자금이 있는 다수의 대상 고객이 적극적으로 투자 방향을 모색하고 있으며, 한편으로는 Xinhua Wenzhou Commercial Plaza가 정상적으로 운영되어 Mingyuan Sunshine Shopping Park와 Xinkangyuan Economic 사이에서 고객을 전환하고 있습니다. 및 무역 센터의 경우, 프로젝트는 프로젝트 포지셔닝 및 투자 촉진에 있어 좋은 성과를 내야 합니다. 그렇지 않으면 프로젝트 마케팅 진행에 영향을 미칠 것입니다.
3. 이 프로젝트는 부동산 시장의 현황을 다루고 있습니다.
프로젝트 주변에 관한 한 유사한 프로젝트의 소유자는 Xinhua Wenzhou Commercial Plaza, Mingyuan Sunshine Shopping Park 및 Xinkanyuan Economic and Trade Center입니다. 본 프로젝트와 동일합니다. Xinhua Wenzhou Commercial 광장은 2006년에 공식적으로 개장했으며 전반적인 운영 조건은 평균적입니다. Mingyuan Sunshine 쇼핑 파크는 생태 상업, 스마트 상업, 플래티넘 스타 호텔, 고급 레저 및 엔터테인먼트 산업, 유명 브랜드 매장을 통합한 보행자 상업 거리 프로젝트입니다. 지금까지 투자를 유치한 기업으로는 Jiahui Supermarket, Guilin Restaurant, Tongcheng Electrical Appliances, Zhongyi Department Store(신발), Kangyixin Pharmaceutical Chain 등이 있습니다.
프로젝트 지형
프로젝트 면적은 240에이커이며, 총 건축 면적은 30만 평방미터에 달할 예정입니다. 첫 번째 단계 개발 및 건설 면적은 220,000 평방 미터입니다. 대지는 철거 없이 일직선으로 펼쳐지는 매우 평면적이다. 북쪽은 신화 기차역에서 50m 떨어져 있고 남쪽은 Zijiang Bridge의 서쪽 끝 연결 프로젝트와 연결되어 있습니다.
먼저 플롯의 장단점을 분석합니다.
장점:
1) 지원 시설 자체를 개선할 수 있습니다. 프로젝트 플롯이 길어져 프로젝트가 더 어려워집니다.
2) 좋은 자연 환경: 프로젝트 부지는 좋은 수자원과 아름다운 풍경을 가지고 있습니다.
3) 위치의 개발 전망은 밝습니다. 도시 전략 개발 지역의 핵심이며 높은 출발점에서 계획됨 정부와 함께 인프라 투자를 늘리는 프로젝트에 유리함;
단점:
1) 공공 보안 당분간 환경은 낙관적이지 않으며 기차역과 가깝습니다.
2) 프로젝트 주변 주택 단지 소스는 프로젝트 이미지, 특히 뒷골목 옆 주택에 영향을 미칩니다.
3) 도로는 정비되지 않았고 남쪽에는 기본적으로 사람이 없습니다.
1. 정부가 건설을 조직하고 프로젝트의 신뢰성이 높습니다. 프로젝트의 원활한 진행을 보장하기 위해 마련되었습니다.
b. 프로젝트에는 확실한 위치 이점, 고급 계획 및 설계, 통일된 정부 투자 촉진 및 통일된 임대료 반환이 있어 고객의 심리적 우려를 완화합니다.
c.신화지역 상업용 부동산에 대한 경쟁 압력이 거의 없고, 각각의 계획이 서로 보완하고 서로 영향을 거의 미치지 않습니다.
d. 투자할 상업용 부동산이 너무 적고 상업 개발 정도가 높지 않기 때문에 대부분의 사람들은 관망하는 태도를 갖고 투자에 더 신중하며 더 나은 프로젝트에 투자하기를 희망합니다.
A. 해당 프로젝트가 신화현 구시가지에 위치해 있어 현재는 유동인구가 적고 주변시설이 혼재되어 있으며 상업분위기가 강해 인기가 별로 없다.
b. 이번 프로젝트는 신화 최초의 대규모 상업 및 주거용 프로젝트로 상업면적이 84,800㎡에 달하는 만큼 전문시장 구축을 위해서는 정부의 노력이 더욱 필요하다. 산업을 규제하고 후난성 상업 프로젝트의 모든 소매점을 집중시킵니다. 광고를 늘리세요.
a. Xinhua의 부동산 시장은 늦게 시작되어 이 프로젝트의 발전을 위한 충분한 시장 공간을 제공하고 있습니다.
b. Xinhua의 자연 경관 관광은 빠르게 발전하고 있으며, 유동인구가 크게 증가할 것으로 예상됩니다.
c. 전문도매시장은 규모가 작고, 수준이 낮으며, 관리 개선이 필요합니다. 전문 시장 업그레이드
d. 이 프로젝트는 오래되었기 때문에 도시 재개발 프로젝트에서는 동질적인 경쟁 부동산이 적고 상업용 부동산의 평가 여지가 더 큽니다.
e. 해외에서 사업을 시작하는 개인 광산 소유주, 사업주, 정부 관료 및 주택 구입자는 투자에 대한 기대를 가지고 있으며 이는 Xinhua Commercial의 좋은 예입니다. 부동산 개발은 백업 자원을 제공합니다.
f. 대형 상업 및 국제 및 국내 일류 앵커 매장이 입점함에 따라 외국 상업 브랜드는 레이아웃을 강화하고 상업용 부동산 개발의 기회를 제공하고 있습니다.
a. 신화사는 상업용 부동산 산업이 통합되고 재편되고 있으며, 외국 자본이 진입하고 있는 단계에 있습니다. 그러나 부동산 회사의 품질과 전반적인 시장 개발 규모는 다양합니다. 소규모;
b. 공동체 생활 개념이 없고, 낙후된 자산 관리와 불완전한 생활 시설이 있습니다.
c. 시장 개념, 개발과 사후 관리는 판매에만 집중하고 관리를 소홀히 하는 '두 피부'입니다. 부동산 투자에는 보장이 없습니다.
두 번째, 프로젝트 기획과 마케팅.
1. 프로젝트의 주요 경제 및 기술 지표
건물 밀도:
프로젝트 유형:
침실 3개, 거실 2개 , 욕실 1개, 주방 1개: 128㎡, 침실 3개, 거실 2개, 욕실 2개, 주방 1개: 123~142㎡
복합: 침실 4개, 거실 2개 , 욕실 3개, 주방 1개: 181㎡, 침실 5개, 거실 2개, 욕실 1개, 주방 1개 주방: 171~180㎡;
2. 프로젝트 주변 부동산 시장 상황
현재 신화통신의 부동산 시장 건설 규모는 크지 않다. 2006년 현의 도시 건설 기반 시설에 대한 총 투자는 2억 6천만 위안이고 도시화 수준은 18.5%에 달했습니다. 고정자산투자는 6억 3300만 위안으로 2005년에 비해 13.5% 증가했다.
현재 건설 중인 프로젝트는 다음과 같습니다: Jinlong Scenic Home(주거 지역, 30,000m2), Mingyuan Sunshine 쇼핑 공원(상업 지역, 52,000m2), Xinkangyuan 경제 무역 센터(고층 상업 단지) ) 주거 지역 32,000m2), Sunshine Community(상업 및 주거 지역 67,000m2, 상업 지역 13,000m2) 및 Xiangzhong Jinyuan 비즈니스 센터.
착공 예정인 프로젝트로는 샴페인 마운틴 가든(고층 주거용 건물, 20만㎡)과 신화 도자기 공장 주거용 건물 프로젝트(미정, 건축 부지 110에이커) 등이 있다.
3. 프로젝트 포지셔닝
1. 주거 부분
주거 포지셔닝: 개방형 주거 지역, 넓은 전망, 대규모 시설 및 넓은 공간을 갖춘 패셔너블한 도시 상업 벨트 풍경.
2. 상업 부분
상업 입지: 케이터링, 엔터테인먼트, 스포츠, 레저, 관광, 문화 및 쇼핑이 통합된 조경되고 세련된 상업 거리입니다.
상업 포지셔닝: 호텔, SOHO, LOFT 및 기업 클럽과 같은 비전통적인 인간화 된 조경 비즈니스 사무실 공간 모음입니다.
3. 프로젝트 전체 포지셔닝
주거, 호텔, 상업 및 상업이 통합된 Xiangzhong Jinyuan 상업항은 현대적이고 패셔너블하며 국제적이며 Purple에 가깝습니다. 강. 장(Jiang) 조경 정원 건물 단지.
4. 마케팅 기획의 아이디어와 개념
전체 개념
공공 영역에 대한 합의 구축
다양한 기능과 미적 수준 적응의 통일성,
건축의 다양성,
개성과 자아의 표현, 다양하고 개방적인 생명체가 존재하는 상업 공간,
네트워크 시스템 개인화된 라이프스타일과 비즈니스 커뮤니티의 공공생활을 연결하는
지역 비즈니스의 핵심을 반영
동사(동사의 약어)를 주제로 한 마케팅 기획 및 홍보
신뢰 - 신뢰는 정부의 신뢰와 태도, 인간적인 배려에서 나옵니다.
프로모션이란 골든 가든 파티, 테마 활동, 소프트 홍보를 의미합니다.
영향력 - 이데올로기의 입체적 홍보.
프로모션이란 아웃도어, 차체, 영상, 신문, 미디어 전반에 걸친 비주얼과 컨셉 출력을 뜻한다.
이동 - 그것에 통합되어 점차적으로 상황 마케팅을 경험해 보세요.
홍보의 의미는 체험관, 시연장이다.
유혹—가격에 별로 신경 쓰지 않는 고객은 가격 대비 더 나은 가치도 원합니다.
프로모션 방법: 프로모션 할인 전략: 회원 할인 및 다양한 판매 단계에서 다양한 할인 수준 제공.
6. 기획 및 마케팅 개념 안내
원스톱-양극 소비-다기능
원스톱: 편리하고 빠르며 효율적인 원스톱 쇼핑 소비.
다양한 소비자 그룹의 요구를 충족합니다.
다기능: 다양한 수준의 요구를 충족할 수 있는 다양한 소비 장소를 제공합니다.
;