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베이징 청년일보, 2002년 4월 4일 09:41
많은 사람들이 그렇게 생각합니다. 중고 주택 매매 과정은 매우 복잡하고 함정이 가득합니다. 오래된 집의 재산권에 문제가 생길까 두렵고, 수상한 중개업자를 만날까 두렵고, 거래 절차가 복잡해질까 두렵습니다.
중고주택 거래 과정에서 구매자와 판매자는 대개 최종 거래 결과에만 집중하고 거래 과정의 보안을 무시하는 경우가 많습니다. 실제로 거래 결과에 가장 큰 영향을 미치는 것은 전체 거래 프로세스의 링크인 경우가 많습니다. 구매자와 판매자가 매매대리인, 즉 중개회사를 선택하는 이유는 실제 시장정보를 얻기 위해서일 뿐만 아니라 중개회사를 선호하기 때문입니다.
안전한 거래 프로세스를 제공할 수 있습니다. 실제로 소비자는 기본적인 거래 지식을 숙지하고 발생할 수 있는 위험에 주의를 기울이는 한 여전히 만족스러운 중고 주택을 구입할 수 있습니다. 일반적으로 공식적인 중고 주택 거래에는 다음 링크가 포함됩니다.
——등록할 중개 정보 찾기
중개업체에 가서 중고 주택 거래에 관한 관련 정책을 상담합니다. 중개 회사는 구매자와 판매자를 매칭합니다. 실제 상황을 알려주며, 구매자와 판매자가 주택 매매를 별도로 등록하는 정보를 제공합니다. 이 링크에서는 구매자와 판매자가 진정으로 신뢰할 수 있는 중개자를 선택하는 것이 매우 중요하며, 이는 거래의 보안 및 주택 대금의 원활한 인계와 직결됩니다.
좋은 중개회사는 규모가 크고, 영업 허가증, 자격증, 평판이 좋다는 점을 갖추고 있습니다. 구체적인 조치 사항은 다음과 같습니다. 먼저 회사 주소가 방문 등록한 매장과 동일한 장소나 행정 구역에 있는지 확인하세요. 그렇지 않은 경우에는 두 가지 상황이 있습니다. 첫째, 회사가 다른 곳에서 운영되고 있음을 입증하는 경우, 그러한 회사는 공상국에 의해 불법으로 등록되어 상공회의소 제재를 회피하는 딜레마에 직면했을 수 있습니다. 두 번째는 지점인지 체인점인지. 규정에 따르면 지점도 자체 라이센스를 보유해야 합니다. 다만, 중개인 자격증을 소지한 지점이 2개 이상인 경우, 일부 지점이 기준을 충족하지 못하는 경우에는 본점 영업허가증 사본을 사용합니다. 따라서 소비자는 매장 판매원에게 본점 영업허가증을 확인하고, 이번 기회에 본점을 방문할 것을 요청해야 한다. 둘째, 라이센스에 기재된 등록 자본금에 주의하십시오. 회사의 규모, 사무실 위치, 직원 수를 살펴보면 해당 기업의 등록 자본금이 라이센스에 명시된 백만 위안인지 수천만 위안인지 판단할 수 있습니다. 또한, 집주인과 주택매매계약을 체결하기 전, 매수인은 중개업체의 매장을 여러 차례 방문할 때마다 매장 내 판매원이 고정되어 있는지, 다른 매수인과 매도인이 회사와 분쟁을 겪고 있는지 등을 살펴야 한다.
또 한 가지 주의할 점은 '보증 대행사'라는 명칭에 속지 말라는 것. 현재 베이징 에이전시가 주관하는 16개 보증 중개업체 외에도 있는 것으로 파악됐다. Office에는 "Assured Agency"라는 기치 아래 일부 기관도 있습니다. 이들 16년 전통의 신뢰 중개인이 소비자에게 피해를 입힌다고 해도 소비자는 베이징 중개인이 개설한 민원 핫라인에 신고하면 베이징 중개인은 엄중한 제재를 가할 것이다.
——시장진입적격승인
매도인은 주택이 소재한 구,군 부동산거래관리부서에 '매물 승인통지서'를 신청하고 심사를 거쳐야 합니다. 목록 승인 절차.
공영주택을 구입하는 경우 부동산 목록에 세 개의 스탬프가 찍혀야 합니다.
첫 번째 장은 판매 조사 양식에 찍혀 있으며 주로 토지 이용의 성격을 증명하고 주택이 위치한 부동산이 임대 또는 무료로 할당되었는지 여부를 증명하는 데 사용됩니다.
상장 상담양식에는 2장이라는 문구가 찍혀있습니다. 베이징은 나중에 보충 규정과 설명을 발표했습니다. 매입한 공공재산의 소유자와 원소유권자 사이에 특별한 약정이 없는 경우에는 원소유권자의 인감 동의가 필요하지 않습니다.
'상장 신청 확인서'에는 3장이라는 도장이 찍혀 있으며, 매매 계약이 체결되기 전 각 구 부동산 담당 부서의 검토 및 승인을 받게 됩니다. 조례에서 등재를 금지하는 주택유형에 속하는지 여부를 주로 표를 통해 확인합니다. 재산권이 있는 다음 주택은 상장이 허용되지 않습니다.
1. 중앙 정부 직속 기관의 공공 주택
2. 학원(학원), 학교(학교) 주택 단지 내 사무실 공간,
3. 주택 사용권,
4. 가격은 원가로 구성되지 않습니다.
5. 농촌 공동 토지에 지어진 주택, 농촌 부동산 소유권 증명서가 있는 중고 상업용 주택이 포함되었습니다.
6. 철거 공고 범위
7. 집의 소유주* * *타인 소유* * *판매에 동의하지 않음
8. 소유권이 분쟁 중입니다.
p>9. 저당권 설정자의 서면 동의 없이 저당권이 설정되었습니다.
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10. 매물로 나온 후 새로운 주택 문제가 발생합니다.
11. 법에 따라 주택이 봉쇄되었거나 소유권 이전이 제한되는 경우
12. 주택을 타인에게 임대한 경우, 판매자가 임차인에게 요구한 사항을 통지하지 않고 권리를 침해했습니다. 임차인의 우선거부권 및 기타 권리.
-주택 내역 평가 및 확인
중개업자는 신분증, 부동산 소유권 증명서(재산권 유무, 주택 저당권 여부 등 포함)를 확인하고 보관한다. 기록을 위해 중개 사무실에 보관합니다. 에이전트는 천장, 벽, 욕실, 부엌 급배수 등 집의 세부 사항을 파악하기 위해 현장 검사를 실시하고, 구조적 장식이 있는지, 사심 없는 건축이 있는지, 지붕 플랫폼과 복도가 있는지 여부를 파악합니다. 점유되어 있습니다.
사전평가는 판매가격 결정에 참고자료가 됩니다. 적절한 주택 및 주택 평가는 이 분야에서 가장 중요한 문제입니다.
구매자는 위치가 좋고 교통이 편리한 중고 주택의 단가가 평방미터당 5,000위안 이상이며 일부 가격은 평방미터당 6,000위안, 7,000위안/제곱미터. 드디어 적당한 가격과 중개업자가 있는 낡은 집을 찾았는데, 돌아온 대답은 '집이 팔렸다'였다. 일부는 세금 및 수수료를 포함한 총 가격이고, 일부는 중개업체에서 가격을 인상한 가격입니다.
판매자로서 귀하는 부동산의 면적, 연령, 감가상각, 방향 및 기타 요소는 물론 주변 지역사회 및 신규 개발 지역의 부동산 가격을 신중하게 고려하고 가능한 구매자를 식별해야 합니다. 이 집과 그런 사람들의 특성을 파악하고, 견적의 규모를 파악하고, 판매 주기가 길어지거나 심지어 가격이 높아도 시장이 없을 수 있는 당황스러운 견적을 피하세요. 일부 브랜드 회사는 이제 중고 주택 거래 대행사 역할을 할 때 무료로 전문 평가를 제공합니다. 구매자와 판매자는 이에 따라 주택 가격을 협상할 수 있습니다. 실제로 중고주택 가격을 산정하는 가장 간단한 기준은 공시가격이 같은 지리적 위치의 상가주택 가격의 60~70% 정도, 주변 주택의 현재 월세 가격의 100배 정도라는 것이다. .
-계약서 서명
집이 확인된 후 거래 중개자는 구매자, 판매자와 각각 위탁매매 계약을 체결합니다. 매수인과 매도인은 주택가격 및 관련사항을 확인한 후 중개소를 방문하여 매매계약을 체결합니다. 일반적으로 계약서에는 판매자의 집에 대한 세부 사항이 명시되어 있어야 하며 중개 수수료를 지불해야 합니다. 일반적으로 중개수수료는 매수인이 부담하는데, 그 금액은 집값의 2.5%이나 매도인과 매수인이 각각 부과한다. 중고 주택 거래에서 발생할 수 있는 위험을 줄이기 위해서는 다음 조건이 필수적입니다:
1. 기본 정보가 나열되어야 합니다: 구매자와 판매자의 이름, 주소, 연락처 정보;
2. 매도인 또는 중개업자는 집의 위치, 성격, 면적, 구조, 배치, 장식, 시설 및 장비 등 주택의 기본정보, 담보대출 유무, 매도 동의 여부 등을 명확하게 기재하도록 요구합니다. 등;
3. 가격 관련 질문: 계약서에 주택 총액을 명시하고, 일회성 지불인지, 분할 지불인지, 대출 신청인지를 명시하고, 지불 시기를 명시하고, 지불 조건에 동의합니다.
4. 배송 시간 및 조건, 관련 절차를 처리하는 과정 및 수수료를 기재합니다.
5. 발생 시 계약 위반으로 간주되며, 위약금 계산 및 지급, 보증금, 보상, 분쟁 해결 방법(중재, 소송 등) 협상이 실패하는 경우
6. 계약의 발효, 정지, 해지 또는 종료
7. 계약에는 변경 및 양도 조건이 명시되어 있거나 변경 또는 양도가 허용되지 않는다고 규정되어 있습니다. 또한, 일부 조건을 추가할 경우 서면으로 이행해야 하며 중개자는 해당 조건에 회사 직인을 찍어야 합니다.
-중개 조정인이 주택 지불금을 제출합니다.
중개자는 부동산 구매자와 판매자 모두의 생명권을 보장하고 거래에 있어 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 구매자와 판매자의 위탁을 수락한 후 부동산에 대한 중개 보증인 역할을 하게 됩니다. 부동산 거래에 있어서 "매입대금 지급 및 부동산 인도"를 중개하는 서비스를 제공합니다. 구매자와 판매자는 매매계약을 체결한 후 중개자와 중개보험계약을 체결하고 중개보험료를 지급합니다. 매도인은 주택소유증명서, 공공주택 매물 승인 통지서 원본 및 사본을 제출하고 인감을 날인해야 합니다. 구매자는 유효한 신분증 사본과 인감을 제출해야 하며, 기타 성, 도시의 개인도 '베이징 주택 구입 승인 통지서'를 신청해야 합니다.
구매자는 양도계약을 체결하기 전 중국보험회사가 지정한 계좌에 집 전체 대금을 입금하게 됩니다. 매수인이 은행에 주택담보대출을 신청하려면 보증인과 위탁보증계약을 체결하고, 은행이 대출금을 지급한 후 집값의 30%를 계약금으로 입금해야 합니다. 대출금 전액은 중개업자가 지정한 계좌로 이체됩니다. 위 두 금액과 주택 총액의 차액도 은행 대출 전 보험사가 지정한 계좌에 매수인이 일괄 입금해야 합니다.
-양도정산
구매자와 판매자는 관련 세금 및 수수료를 지불하고 증서 양도 절차를 진행합니다. 그러면 매수인과 매도인이 매물이 맞는지 확인한 후, 조정인이 매도인과 매수인에게 부동산 인도, 재산관리비 정산, 매도인 계좌이체 등을 도와주며, 매도한 집의 열쇠가 매수인에게 전달됩니다. 그리고 집 대금은 판매자에게 전달됩니다. 세 당사자가 직원과 조정하여 합의를 이루게 됩니다. 중개회사는 재산권 변경 처리를 지원해야 하며, 구매자가 대출이 필요한 경우 중개회사는 프로세스를 지원하고 정기적인 보증을 제공합니다.
양도 당일 매수인, 매도인, 판매사원은 해당 주택이 위치한 동네 부동산거래관리과를 방문해 매매계약을 체결한다. 일시불 결제를 선택한 구매자는 판매자에게 남은 잔액을 지불해야 합니다. 중고 주택을 구입하기 위해 대출을 받기로 선택한 주택 구매자는 대출을 받기 전에 은행에서 판매 계약서를 확인할 때까지 기다려야 합니다. 많은 지역 및 카운티 부동산국에서는 증서 발행일에 세금과 수수료를 납부하도록 요구합니다. 따라서 주택 구매자는 부동산 거래 관리 부서의 관련 부서에 토지 양도 수수료로 주택 가격의 3%, 증서세(120제곱미터 미만)로 주택 가격의 0.05%를 납부해야 합니다. 인지세로서의 집값. 그 밖에 측량지도비 30위안, 건설비 15위안, 재산권 등기비(건축면적-0.3위안)가 있다. 토지 양도 수수료를 지불한 후 주택 구매자는 부동산국과 '토지 사용권 양도 계약'도 체결해야 합니다. 그 후, 부동산 관리국에서는 귀하가 구입한 주택의 파일을 검토하고 부동산 등록, 측량 및 매핑을 처리하고 새 부동산 증명서를 생성합니다.