국가 경제의 새로운 성장 포인트로서 부동산 산업은 중국 경제의 급속한 성장에 기여해 왔다. 관련 부서의 통계에 따르면 2003년 GDP는 직접적으로는 1.3%포인트, 간접적으로는 0.6~1.2%포인트 증가했다. 2003년 개발투자가 급속히 성장함에 따라 중국 부동산산업은 수요와 공급이 강하고 총량의 기본균형이 유지되며 공급구조가 점차 합리적이고 가격이 안정되는 좋은 추세를 보였다. 도시 주민의 1인당 생활면적은 1978년 3.6㎡에서 2003년 11.4㎡로 늘었다. 2003년 6월부터 9월까지 부동산 개발 투자액은 6,495억 위안으로 동기 대비 32.8% 증가해 고정 자산 투자 증가율(31.4%)보다 1.4%포인트 높아 고정 자산 투자의 251%를 차지했다. 같은 기간 자산 투자. 상업용 주택 건축 면적은 27.8% 증가했고, 이 중 신규 착공 면적은 30.4% 증가했다. 매입부지면적은 2억 3,082만㎡로 전년대비 44.7% 증가했으며 증가율은 안정적이나 감소세를 보였다. 토지개발면적은 1억 1,368만㎡로 전년 동기 대비 38.9% 증가해 전년도와 동일했다. 상업용 주택 준공면적은 34.9%, 매매면적은 35.9% 증가했다. 같은 기간 매매면적 증가율은 준공면적 증가율보다 1%포인트 높았다. 2003년 6월~2월 '국가부동산 번영지수' 8개 하위지수 추이를 비교해 보면 부동산시장은 2번 상승, 6번 하락하는 패턴을 보였다. 이 중 준공면적, 토지개발면적, 상업용 주택 평균 매매가격, 토지 양도소득, 빈 상업용 주택 면적, 재원 분류 지수는 부동산 개발 투자와 신규 착공 하위 지수가 하락세를 보였다. 지역은 계속 상승세를 유지했다. 중국 부동산 시장은 전반적으로 건전하다고 할 수 있습니다. 그러나 부동산 산업의 발전에는 여전히 불리한 요인이 남아 있다는 점에 유의해야 하며, 이는 다음과 같은 측면에서 반영됩니다.
2. 중국 부동산 산업 발전의 주요 문제점
1 자원 낭비와 손실. 통제 불능, 무질서한 개발로 인해 막대한 토지자원이 낭비되고 국유자산이 유실되고 있습니다. 1992년부터 1993년까지 '개발구 붐'과 '부동산 붐'이 정점에 달했던 시기에 중국에는 수만 개의 개발구가 있었고 계획 면적은 15,000제곱킬로미터에 달했는데, 이는 1만 5천 평방킬로미터에 달한다. 당시 중국의 도시 건설 지역은 약 2%만이 효과적으로 개발되고 활용되었습니다.
②빈 상업용 건물의 수가 증가하고 더욱 확대되고 있습니다. 1993년 말에는 상업용 주택의 공실 면적이 5천만㎡에 이르렀고, 이후 이 지표는 계속 증가해 2000년에는 9천만㎡에 이르렀다. 2003년 11월 말까지 상업용 주택 공실면적은 1억㎡를 넘어 전년 동기 대비 6.5% 증가했으며, 그 중 1년 이상 비어 있던 곳은 4,220만㎡에 달했다. 국제관례에 따르면 상업용 주택의 공실률은 일반적으로 10% 내외로 통제되고 있으나 우리나라 부동산 개발의 공실률은 이 지표를 초과하고 있다. 건설부 지도자들이 빈집 근절을 거듭 강조해 왔고, 많은 지역에서 빈집 수도 감소세를 보이고 있지만, 전체적으로 우리나라의 빈 상가주택은 계속 늘어나 현재 20호에 육박하고 있다. %.
③부동산 개발의 단기적인 행위로 인해 생태 환경이 훼손되었습니다. 개발 단위의 일방적인 경제적 이익 추구로 인해 높은 건물 밀도, 높은 용적률, 녹지 공간 부족 등의 결과를 초래한 일부 부동산 개발 및 건설은 생태 환경 보호 및 건설을 무시합니다.
4부동산 개발과 금융산업의 관계가 정리되지 않고, 부동산 개발은 안정적인 재원이 부족하다. 부동산금융의 기본시스템은 불완전하다. 해외시장경제 선진국의 주택소비자신용은 일반적으로 전체 부동산신용의 약 70%를 차지하는 반면, 우리나라의 소비자신용은 전체 부동산신용의 10% 미만, 전체 은행대출의 1%에 불과하다. 지속 가능한 발전을 달성하는 것은 중국 주택 산업이 직면한 전략적 과제입니다.
3. 중국 부동산 산업의 지속 가능성 분석
지속 가능한 발전의 핵심은 “현대인과 세대 간 자원의 공정하고 합리적인 분배”입니다. 따라서 부동산산업의 지속가능한 발전이란 부동산에 대한 현대인의 요구를 충족시키는 것을 의미할 뿐만 아니라, 토지자원을 합리적으로 활용하고 생태환경을 보호하며 미래세대의 생산과 삶에 필요한 공간개발조건을 조성하는 것을 의미한다. . 부동산 산업의 지속 가능한 발전은 집, 소유자, 환경이라는 세 가지 요소를 전체적으로 고려하고, 천연 자원의 활용과 보호에 주의를 기울이고, 자연에 대한 수요와 환경 사이의 균형을 이루기 위해 노력해야 합니다. 자연으로 돌아갑니다. 그 목표는 다음과 같습니다: 부동산 산업의 발전은 전체 국가 경제의 전반적인 발전과 지역 및 지역 경제의 발전과 조화되어야 합니다. 부동산 산업의 발전은 인구 개발, 환경 개발 및 자원과 조화되어야 합니다. 부동산 산업의 발전은 동시대인의 요구에 부응해야 하며, 미래 세대의 발전 공간도 고려해야 하며, 부동산 산업의 발전은 더 나은 조화를 이루어야 합니다. 이익과 자본 이익. 토지 자원의 지속 가능한 활용, 주택 산업의 안정적이고 조화로운 발전, 부동산 시장 개선 및 생활 환경 개선이라는 목표와 요구 사항을 달성하기 위해. 이를 통해 중국 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 촉진합니다.
①토지자원을 합리적으로 활용하고 낭비를 피한다. 토지자원은 부동산 개발의 생명선입니다. 그러나 토지 자원은 제한되어 있고 재생이 불가능합니다. 토지자원의 지속가능한 활용은 부동산산업의 지속가능한 발전을 위한 물질적 기반이며, 부동산 시장 발전과 인간정주환경 개선을 위한 기본 전제이기도 합니다. 제한된 토지 자원은 지속 가능한 원칙에 따라 개발되고 활용되어야 합니다.
우리나라의 도시화 과정에서 부동산 개발은 주로 도시 주변 지역에서 이루어지므로 이 지역의 농경지를 보호하고 과도한 농경지가 도시 건설용지로 변하는 것을 방지하는 데 주의를 기울여야 합니다. 농지를 비농업지로 전환하는 것은 토지이용계획의 규정을 준수해야 하며, 관련 정부 부서는 이를 엄격하게 통제해야 합니다. 도시건설용지가 된 농경지에 대해서는 활용효율을 높이는 것이 필요하다. "도시 부동산 관리법"의 관련 조항을 엄격히 시행합니다. 즉, 일정 범위 내에서 투자가 없는 경우 개발에 투자되지 않았거나 투자가 일정 비율에 도달하지 않은 토지를 양도하는 것을 엄격히 금지합니다. 기간에는 정부가 이를 무료로 돌려받아 토지 투기를 근본적으로 억제하고 땅값 상승 현상을 막아야 한다. 도시계획에 따르면 토지자원의 효과적인 배분을 위해서는 다양한 형태의 교외토지와 새로운 농경지를 합리적으로 배분해야 한다.
② 환경 보호에 관심을 갖고 생태 균형을 유지하십시오. 부동산 산업의 발전은 인구 개발, 환경 개발, 자원 활용과 조화를 이루어야 합니다. 생태보호 수준의 차이는 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 것이다. 부동산의 생태적 가치 실현은 부동산의 지속가능한 발전을 위한 불가피한 요구사항이다. 따라서 개발과 동시에 생태환경을 보호하고 건설하여 부동산산업이 도시생태경제의 필수적인 부분이 되도록 해야 한다. 발전 과정에서 우리는 생태환경을 보호하고 건설하며 아름답고 조화로운 공동체를 만들어야 합니다. 2003년 9월 중국부동산협회 도시발전위원회가 베이징 주강국제도시에서 개최한 '부동산문화세미나'에서 전문가와 학자들은 줄곧 21세기 부동산 경쟁이 점차 문화경쟁으로 확대됐다고 믿어왔다. . 지식경제의 조건 하에서 부동산산업에서 문화권력의 역할은 정치권력이나 기술권력보다 더 지속적이고, 더 광범위하고, 더 심오하다.
③ 부동산 금융제도를 개선하고 부동산 제2금융시장을 구축 발전시킨다. 오랫동안 금융 신용은 부동산 산업의 발전을 제한하는 주요 요인이었습니다. 부동산 산업의 추가 발전은 자금 출처, 성숙도 불일치, 유동성 및 기타 측면으로 인해 제한되었습니다. 부동산산업의 지속가능한 발전을 이루기 위해서는 부동산 금융시스템을 개선하고, 주택담보대출 유통시장 구축 연구에 착수하며, 주택담보대출 유동화를 실현하고, 1차 시장과 2차 시장을 금융주기에 통합하고, 부동산 시장과 자본 시장의 연결을 열어줍니다. 통계에 따르면 개인 주택대출은 전 세계 사회대출 총액의 20%를 차지하는 반면, 중국은 1.6%에 불과하다. 우리나라 부동산산업의 유효수요가 부족한 현 상황에 대응하여, 부동산금융신용을 소비자신용으로 전환하여 부동산산업의 생산과 소비의 선순환이 이루어지도록 해야 한다.
(4) 제도적 혁신과 기술 혁신을 가속화합니다. 첫째, 우리나라는 오랫동안 증분부동산에 대한 과세에만 너무 치중한 반면, 기존 부동산에 대한 과세는 소홀히 해왔습니다. 조세 구조의 최적화는 부동산 산업의 지속 가능한 발전의 원천입니다. 둘째, 기업은 개념과 제품에 있어서 혁신을 이룬다. 환경을 일방적으로 추구할 수 없고, 용적률을 낮추고, 1인당 주거용지가 기준을 초과합니다. 부동산업계는 환경원가회계를 실시해야 합니다. 우리나라의 토지자원의 귀중 또는 저가 정책과 고가상품의 가격정책으로 인해 자원재생산 활동에 대한 열의가 억제되고, 국민의 토지소비 수요가 촉진되며, 심지어 폐기물까지 발생하게 되었습니다. 따라서 부동산 산업은 확장형에서 집약형으로 전환되었습니다. 셋째, 소비개념의 혁신이다. 전통적인 개념의 영향을 받아 주택소비는 경사소비와 대출소비에 대한 인식을 수반하는 경우가 많으며 이로 인해 중국 부동산 시장의 잠재수요는 거대하고 유효수요는 상대적으로 부족합니다. 따라서 소비 개념을 업데이트하고 잠재 수요 변화를 촉진하는 것은 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 보장하는 효과적인 수단입니다. 넷째, 시장서비스 분야의 혁신에 주목해야 한다. 중개(중개)와 자산관리를 위한 새로운 형태와 내용이 있고, 주택담보대출 등 번거로운 절차도 단순화되고 과학화되며 운영이 쉬워야 합니다. 다섯째, 중국 부동산 산업은 이제 양과 질이 모두 중시되는 시대에 이르렀습니다. 혁신 주체인 기업이 생존하고 발전하려면 유일한 탈출구는 혁신입니다.
⑤ 부동산 시장에 대한 감독을 강화하고 부동산 관련 법규를 개선한다. 부동산산업의 지속가능한 발전을 도모하는 과정에서 정부가 해야 할 일은 두 가지다. 첫째, 부동산 개발 과정에서 정부 행위를 줄이고, 부패를 근절하고, 비밀 공작을 종식하고, 법을 엄격히 집행하고, 불합리한 혐의를 취소해야 합니다. 둘째, 부동산 관련 법규를 점진적으로 개선해 나가겠습니다. 현재 우리나라에는 '중화인민공화국토지관리법'과 '중화인민공화국 도시부동산법'이 있지만 실무를 통해 이 두 법률이 현실적으로 매우 좋은 규제역할을 했다는 것이 입증됐다. 그러나 1990년대 부동산 시장은 상대적으로 합리적인 개발 단계에 진입했다는 점에 유의해야 한다. 구입한 토지가 2년 이내에 개발될 수 있는지 여부는 시장 상황에 따른 회사의 결정에 달려 있다. 일부 기업에서는 관리부서가 토지를 회수할까 봐 걱정하면서도 시장 수요와는 상관없이 개발에 투자해 지난번 토지 과잉 승인을 새로운 과잉 개발로 전환시켜 역효과를 가져올 수밖에 없다. 이를 위해서는 정부가 조속히 관련 법규를 개정해야 한다. 또한, 부동산 관련 법령과 다른 법령의 조화를 도모하고, 다른 법령의 부동산 관련 내용을 풍부하게 할 필요가 있습니다.
중국 4대 부동산 지속가능발전 평가지표 시스템
부동산산업 지속가능발전 평가지표 시스템은 부동산산업의 지속가능발전에 관한 연구의 중요한 부분이며, 많은 전문가와 학자들이 논의해왔습니다. 평가지표 체계는 대부분 국민생활, 경제, 환경 등 3가지 측면에서 포괄적으로 구성된다.
Hu Xuefeng(2000)이 제안한 평가지표에 따르면 사람들의 삶은 주로 1인당 생활면적, 주거용 주택 완성률, 생활 면적, 주거 면적 등을 포함하여 소득 증가와 인구 증가 사이의 상호 촉진과 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 반영합니다. 주택가격 소득비율, 부동산 7개 지표에는 직원 증가율, 은행 주택소비대출 증가율, 도시인구 증가율 등이 포함된다. 경제적 측면은 부동산산업의 부가가치, 부동산산업의 1인당 환경부가가치, 부동산의 총 환경자산 기여율 등 부동산산업과 경제발전의 조화와 상호 영향을 반영한다. 부동산 기업, GDP에서 부동산 산업 부가가치가 차지하는 비율, 부동산 기업의 환경 보호 인력 수, 노동 생산성, 부동산 기업의 환경 보호 비용 이익률, 부동산 가격 지수, 부동산 은행 대출 상환율. 환경은 사회 전체의 주택 이용 효율, 부동산 개발 공동체의 녹지 피복률, 건설 폐기물 및 오수 배출, 유효 토지 이용률, 토지 개발 면적 증가율 등 6개 지표를 포함하여 부동산 산업의 생태적 이점을 반영합니다. , 농지취득면적 증가율.