(1) 국민 경제가 급속히 발전하고 국민 생활이 지속적으로 향상되고 있다. 1998년부터 2003년까지 우리 현의 GDP는 65438년 56억 5천만 위안에서 2003년 96억 5천만 위안으로 증가하였고 총재정수입은 3억 3천 5백만 위안에서 7억 5천 3백만 위안으로 증가하였다. 도시 주민의 1인당 가처분 소득은 8,502위안에서 14,424위안으로 증가했고, 농민의 1인당 가처분 소득은 3,318위안에서 4,702위안으로 증가했습니다.
(2) 부동산은 좋은 발전 모멘텀을 갖고 있으며 점차 중요한 산업이 되었습니다. 1998년 이후 우리 현의 부동산 개발에 대한 실제 투자는 연평균 17.53% 이상 증가했습니다. 2003년 부동산 투자액은 2.97억 위안에 이르렀으며 이는 사회 전체의 고정자산 투자 증가와 국민경제 발전을 효과적으로 촉진시켰습니다. 부동산산업은 우리나라 국민경제 발전의 새로운 힘이 되었습니다.
(3) 토지 공급(서식 첨부). 1999년부터 2001년까지 우리 현의 부동산 시장은 처음부터 성장했고 토지 공급도 해마다 증가했습니다. 구시가지 재개발을 포함해 2001년 26개 프로젝트와 주거용 토지 8.2554헥타르를 포함해 18.5894헥타르의 공급으로 최고조에 달했다. 2002년 정부의 대규모 개입으로 인해 우리 현의 부동산 시장은 최저점에 이르렀고 최저 토지 공급량은 2.8854헥타르에 불과했습니다. 2003년부터 복구가 시작되어 공급량이 10.6276헥타르로 늘어났습니다. 토지공급원 측면에서는 기존토지와 증분지가 각각 전체 토지공급의 11.72%, 88.28%를 차지하고 있다. 2003년 이후 국가의 거시적 조정정책이 시행되면서 토지이용 증분은 소폭 감소하였고, 노후도시 정비에 대한 노력이 강화되었다. 또한 우리 카운티에는 상업, 시장, 관광을 위한 토지 공급이 많지 않은데 이는 우리 카운티의 경제 발전 구조 및 속도와 관련이 있습니다. 지난 6년 동안 우리 현의 주거용 토지 공급량은 37.35448헥타르인 반면 상업용 토지의 총 공급량은 7.3289헥타르에 불과하며 시장, 관광 등 기타 상업용 토지의 공급량은 2.3821헥타르에 불과합니다. 상업용지 공급에 있어서는 여전히 주거용지가 절대 다수를 차지하고 있으며, 기본적으로 도시계획지역에 집중되어 있음을 알 수 있다.
(4) 부동산 개발. 우리 현 통계에 따르면 2003년 부동산 개발 투자 변동폭이 크다. 1998년부터 2002년까지 투자액은 5억 7300만 위안으로 역사상 가장 높았으며 2006년 5438+0에 비해 3.1% 증가했다. 건설 중인 주택 면적은 831만㎡로 2.2% 감소했고, 준공주택 면적은 23만3000㎡로 5.3% 감소했다. 연말 기준 상업용 주택 공실면적은 6만9000㎡로 전년 동기 대비 102.9% 증가했다.
(5) 부동산 시장은 호황을 누리고 있으며 부동산 가격은 꾸준히 오르고 있습니다. 1998년 이래로 부동산 총 매매량은 매년 15만 제곱미터 이상을 유지하고 있으며, 그 중 주택 매매 총액은 기본적으로 매년 12만 제곱미터 이상을 유지하고 있다. 우리 현의 관련 통계에 따르면 우리 현의 상업용 주택 평균 가격은 1998년 1200위안/평방미터에서 2003년 2200위안/평방미터로 6년 동안 83% 증가했습니다.
(6) 주택 구매 동기는 자영업에서 투자로 변화합니다. 우리 카운티의 일부 주민들은 주택 구입 동기를 원래의 자영업 목적에서 수익 창출 목적으로 바꾸었습니다. 2002년 주택박람회 통계에 따르면 우리 현 주민의 70% 이상이 외국 부동산을 구입했다.
(7) 업계 규모를 빠르게 확장하고 브랜드 부동산 회사를 창출합니다. 2003년 말까지 카운티에는 43개의 부동산 회사가 있었으며 이는 작년에 비해 8% 증가한 수치입니다. 5개 대규모 기업의 투자 금액은 현 상업용 주택 투자 금액의 24%를 차지하며 대규모, 경쟁력 있고 잘 알려진 부동산 기업 그룹이 눈에 띕니다.
(8) 부동산 금융산업이 잘 발전하고 있으며, 부동산 시장의 건전한 발전을 강력하게 지원하고 있습니다. 1998년 말부터 2003년 말까지 우리 현의 부동산 대출액은 1,751억 위안에서 371억 위안으로 6년 만에 2.1.2배 증가했다. 2003년말 부동산대출은 전년 동기 대비 1.38% 증가했다. 부동산 신용업은 최근 몇 년간 가장 빠르게 성장하는 신용 유형이며, 개인 주택 대출도 빠르게 발전하고 있습니다. 중국인민은행 평양지점의 통계에 따르면 2001년 이전에 우리 현에는 개인 주택대출이 거의 없었습니다. 2001년 개인 주택대출은 623만 위안에 불과해 전체 신용의 0.99%에 불과했다. 2003년 개인 주택대출은 8,554만 위안으로 2001년보다 13% 증가했다.
정부의 거시적 통제에 따라 2004년 6월까지 개인 주택대출 비중은 8.74%에 불과했지만 총액은 2003년보다 350만 위안 증가한 8904만 위안에 이르렀다. 우리 현의 부동산 신용은 부동산 시장에 좋은 신용 환경을 제공하고 우리 현 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 강력한 보장을 제공한다는 것을 알 수 있습니다.
(9) 주택 철거. 우리 현의 노후도시 철거는 1991년부터 시작되어 탐사 과정에서 계속 발전하여 현재 비교적 완전한 철거 관리 시스템이 형성되었다. 2002년에 "평양현 도시 주택 철거 관리 실시 조치"가 공포되어 재산권 교환에서 금전적 보상 및 정착으로 점차 발전하여 철거 당사자 쌍방의 합법적인 권익을 보장하고 개방, 정의, 공정성을 구현했습니다. 동시에 2004년에는 농촌 마을 재건 및 철거 관리를 표준화하고 "평양현 농촌 주택 철거 관리에 대한 임시 조치"를 공포했습니다. Kunyang Town의 Jiefang Street North Road의 화폐 철거 및 재 정착은 대다수 철거 가구가 만장일치로 인정했습니다.
(10) 기존 부동산 거래를 적극적으로 활성화하고 주택 공급 시스템을 개선합니다. 1997년부터 주택개혁 주택상장정책이 도입되어 기존 부동산 거래가 활성화되었다. 2003년 기존주택 거래량은 474,900㎡에 달해 전년도에 비해 42.70% 증가했다. 동시에 저렴한 주택을 출시하고 주택공급체계를 개선하겠습니다. 다양한 수준의 주택 공급은 소득이 다른 가족의 주택 수요를 충족시키고 도시와 농촌 주민의 주거 조건을 크게 향상시킵니다. 우리 현의 도시 주민 1인당 주택 면적은 35.9평방미터에 달했고, 농민 1인당 주택 면적은 35.1평방미터에 도달해 전시 1위를 차지했습니다.
(11) 주택 보안 시스템. 1997년부터 우리 군은 국민주택사업 시범군에 포함되었으며, 주택사업(저렴한 주택)은 정부 기관 간부 및 직원들의 주거난을 해결하기 위해 기존의 단일 모금과 협동 주택 건설을 변화시켰습니다. 산업 및 광업 기업(기관). 1998년부터 현재까지 국가는 우리 현의 저렴한 주택 프로젝트(저렴한 주택) 건설 규모를 * * * 250,000제곱미터로 연속적으로 지정했습니다. 우리 군의 다단계 주택 공급 시스템을 구축 및 개선하고 저소득층의 주거 어려움을 해결하기 위해 시, 군 정부의 관련 업무 조정에 따라 군 주택 개혁 사무국은 시행을 발표할 계획입니다. 저임대주택 대책. 동사무소의 사전 조사에 따르면 우리 군에서 소득이 가장 낮은 가구는 258가구이며, 저임대주택 등록 대상 가구는 215가구이다(우리 군은 현재 건양읍에서 시범사업을 준비 중이다).
2. 1998년부터 2003년까지 우리나라 카운티 부동산 시장의 기본 특성 분석
1. 최근 몇 년간 우리 현 경제는 급속한 발전을 유지해 왔습니다. 2003년에는 1998년에 비해 현의 GDP와 총재정수입이 각각 71%와 125% 증가했습니다. 급속한 경제 발전으로 주민들의 삶이 눈에 띄게 향상되었습니다. 2003년 현의 도시 및 농촌 주민 저축액은 46억 9,600만 위안에 달해 1998년에 비해 191% 증가했다.
2. 주택제도 개혁을 더욱 심화하겠습니다. 우리 현의 주택 개혁은 조기에 시작되었으며 현재 주택 공제 기금 적용률은 50%에 달합니다. 주택제도 개혁이 점차 심화됨에 따라 주민들의 주택 구입 의향이 크게 자극되어 잠재적으로 막대한 주택 소비 에너지가 방출되고 있습니다.
3. 국가 거시경제 정책을 적극적으로 추진합니다. 첫째, 소비부담을 줄이고 시장접근 문턱을 낮춘다. 1997년부터 부동산 거래에 대한 증서세와 취급 수수료가 반복적으로 인하되었습니다. 1997년 이전 매출액의 6%에서 1.5%까지, 2006년 6월 5438+0에서 주에서는 47건의 건설 비용을 취소했습니다. 2002년에는 신규 상업용 주거용 건물에 대한 거래관리비가 3위안/제곱미터로 부과되었고, 중고품 및 천장부터 바닥까지 내려오는 주택에 대한 거래관리비가 6위안/제곱미터로 부과되었으며, 거래관리비는 6위안/제곱미터로 부과되었습니다. 비주거용 건물에 대한 수수료는 12위안/제곱미터입니다. 둘째, 주민 구매력 제고를 위한 개인주택대출 도입이다. 1998년 주택대출정책이 공포된 이래 우리 현의 각종 금융기관과 주택자금관리센터에서 발행한 개인 주택대출 누적 잔액은 165438+70억 위안에 달했다.
4. 주민의 소비구조가 업그레이드되고, 소비수준이 크게 향상되었습니다. 우리 현 주민 소비의 엥겔계수, 즉 총 소비자 지출에서 '식품'이 차지하는 비중은 1998년 36.9%에서 2003년 31.4%로 점차 감소해 전국 평균보다 8.6%포인트 낮다. 40%. 주택소비를 늘릴 수 있는 좋은 기회다. 게다가 우리 군에서는 '모든 일을 한 번에 끝내고 은퇴를 위해 한 집에 산다'는 개념이 점차 희미해졌습니다. 1인실은 더 이상 인기가 없으며, 편안하고 넓고 아름다운 생활환경은 국민이 추구하는 목표가 되어 우리 군 부동산 시장에 강한 활력을 불어넣고 있습니다.
5. 도시화 과정이 가속화되고 있습니다.
최근 몇 년 동안 우리 현은 도시화 과정을 적극적으로 추진하고 도시 인구 집적을 가속화했습니다. 통계에 따르면 2003년에 우리 현의 전체 도시인구는 84.1만 명에 달했는데 이는 1998명에 비해 4.7% 증가한 수치이다. 또한 매년 수만 명의 이주 노동자가 거주하고 있어 우리 카운티의 주택 수요가 엄청나다는 것은 의심의 여지가 없습니다.
3. 1998년부터 2003년까지 우리 군의 부동산시장 운영에 나타난 주요 문제점과 심층적 원인에 대한 분석
일반적으로 부동산 시장화 정도는 우리 현의 산업은 비교적 빠르고 건전한 발전 추세를 유지하고 있지만 여전히 몇 가지 문제가 있습니다. 첫째, 주택 공급과 주민 수요의 모순이 상대적으로 뚜렷하고 저렴한 주택과 저렴한 주택 공급이 부족합니다. 중간 가격의 상업용 주택은 시장 수요를 충족시키기에는 거리가 멀습니다. 대형 부동산은 늘어나고 소형 주택은 줄어들어 상업용 주택의 평균 가격이 상승했습니다. 둘째, 거시적 통제 조치와 행정 조치가 부동산 시장의 발전을 따라잡지 못하고 일부 실제 주택 가격도 상승했습니다. 부동산 회사는 자율규제 메커니즘이 불완전하여 불법 개발, 허위 광고, 불법 매매, 주택 양도, 면적 축소, 주택 품질 저하 등의 문제가 발생합니다. 셋째, 부동산 투자 증가율이 느리다. 최근 몇 년 동안 우리나라의 경제 발전이 빠르지 않아 부동산 산업의 발전이 더디어졌습니다. 2003년 현내 부동산 개발회사는 43개였으며 부동산 개발 투자액은 2억 9682만 위안에 불과했다. 더욱이 부동산 산업이 GDP에서 차지하는 비중은 최근 몇 년간 큰 성장 없이 2.3% 안팎을 맴돌고 있다. 부동산 산업은 카운티 GDP를 크게 증가시키지 못했고 규모 효과도 창출하지 못했다고 할 수 있습니다. 넷째, 토지 가격이 상대적으로 높으며 일부 타운십(마을)에는 토지 공급 계획이 부족하여 토지 공급이 과도하게 발생합니다. 그 결과 부동산 개발업체에 의한 토지 폐쇄와 상업용 주택용 토지 공급이 세부 계획이 부족하고 매우 자의적입니다. 다섯째, 노동자 계층이 주택을 구입하기 어렵고 주택 공실률이 높습니다. 증가하고 있습니다. 통계에 따르면 우리 카운티의 주택 가격이 상승함에 따라 공실률과 공실률도 증가했습니다. 2006년에는 5438+0이었으며 공실률은 35,624㎡였으며, 2003년에는 541,21,000㎡로 증가했다. 2003년 우리 현의 상업용 주택 평균 가격은 2006년 1,500위안/평방미터에서 2,200위안/평방미터로 상승했습니다. 우리 현의 경제 수준을 기준으로 맞벌이 가구의 연간 소득은 23,600위안입니다. 예를 들어, 한 가족이 음식이나 음료 없이 60제곱미터 규모의 상업용 주택을 구입하려면 거의 7년이 걸립니다. 그 결과 소수의 부유층이 많은 주택을 구입하여 공실률과 공실률이 증가했습니다. 그러나 정말 집을 사야 하는 서민들은 경제적인 문제로 인해 집을 구입하기 어려워 서민들은 집을 사기는 어렵지만 공실률과 공실률이 높아지고 있다. 여섯째, 부동산회사의 전반적인 수준이 높지 않다. 현재 부동산 회사는 43개인데 그 중 2등급 회사는 5개만 있고 나머지는 3등급, 4등급 회사라서 그룹의 질이 낮고, 부동산 중개업의 규모도 작습니다. 우리 카운티의 부동산 시장에는 120개의 부동산 중개 회사가 있는데, 규모가 큰 회사는 소수에 불과합니다. 여덟째, 토지시장은 비정기적으로 운영된다. 개발용지를 취득하는 방법에는 합의와 경매 두 가지가 있습니다. 두 가지 형태의 공존으로 인해 부동산 개발업자는 다양한 위험과 개발 비용을 부담하게 됩니다. 아홉째, 발전된 공동체의 질이 높지 않다. 지금까지 우리 카운티의 부동산 개발에는 고품질 주거용 건물과 낮은 등급의 주거용 커뮤니티가 거의 없으며 규모와 등급 측면에서 주거용 커뮤니티가 거의 없습니다.
IV.우리나라 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 유지하기 위한 대책
1. 부동산 거시발전 전략에 대한 연구에 박차를 가할 필요가 있다. 부동산 산업의 전반적인 발전 계획을 준비합니다. 부동산 거시적 발전전략 연구와 부동산 산업 마스터플랜을 통해 행정구역이 작은 우리 군에서 실현 가능한 장기 정책 방안을 조정하고, 부동산 토지의 확장과 구시가지의 기능적 변화를 결합할 것이다. 생태환경을 강조하면서. 마스터플랜의 준비와 실행을 통해 '자연-공간-인류 시스템'의 전반적인 패턴과 발전 모델이 실질적으로 구현될 것이다. 수많은 조사를 바탕으로 단기 및 장기 부동산 개발 계획을 수립하고 '정도'와 '수량'의 관계를 올바르게 처리해야만 카운티 부동산 산업의 '거품'을 효과적으로 방지할 수 있습니다. 계획을 세울 때 양쪽 목적을 모두 고려하고 적시에 개발 구조를 조정해야 합니다. 앞으로 우리는 '민간 주택'에 특별한 관심을 갖고 모든 사회 계층의 주택 수요를 고려해야 하며, 중저소득 가구가 주택을 마련하고 살 집을 가질 수 있도록 집중해야 합니다.
2. 부동산 개발 연구를 강화하고 거시적 통제 능력을 향상시킨다. 부동산시장 분석연구를 강화하고 부동산시장 조기경보 및 정보공개 체계를 점진적으로 구축하며 시장 분석 및 판단 능력을 제고하고 거시적 통제 능력을 강화하며 부동산 투자와 소비를 정확하게 지도하고 부동산 시장 조기 경고 메커니즘.
3. 상업용 주택 가격의 비정상적인 상승을 통제합니다.
첫째는 부동산 시장의 수요에 따라 합리적인 토지 공급 및 공급 비율을 유지하고, 저렴한 주택 건설을 늘리며, 고급 주택의 맹목적인 개발과 대규모 건설을 제한하고, 둘째, 밀집을 방지하는 것입니다. 부동산 시장의 투명성을 높이고 부동산 개발업자를 위한 공정한 경쟁 환경을 조성하는 것입니다. 동시에, 토지 가격이 "고가 입찰"로 낙찰되는 것을 방지하기 위해 입찰 방법을 과학적이고 합리적으로 공식화해야 합니다. 셋째, 필요한 시장 공급을 수집하고 피드백하기 위한 부동산 시장 모니터링 시스템 구축을 가속화해야 합니다. 수요율과 가격 동향 정보를 적시에 제공하고 부동산 회사가 잘할 수 있도록 안내합니다. 시장 세분화 및 포지셔닝은 실명을 피하고 정부가 적시에 거시적 통제를 수행하는 데 도움이 됩니다.
4. 기존 토지를 활성화하고, 효과적인 토지 공급을 늘리며, 총 토지 공급이 적정하도록 보장하고, 다양한 수준의 주택 수요를 충족할 수 있도록 점진적으로 토지 공급 시스템을 구축해야 합니다. 가능한 한 많이. 도시화가 가속화되면서 건설용지와 부동산용지의 수급 모순이 날로 심각해지고 있다. 따라서 군의 개발공간을 적절하게 확장하고 토지공급능력을 향상시키는 것이 필요하다. 기반 시설 건설을 늘리고 유휴 토지를 효과적으로 활용하며 기존 토지 재산권 거래 시스템을 개혁하고 대량의 도시 및 농촌 재고와 활용도가 낮은 토지의 시장 진입을 촉진합니다. 토지 이전을 담당하는 단위는 계획된 이전 시간에 따라 토지 비용을 제때에 지불하여 토지 이용 계획을 원활하게 완료하고 주택 수요 수준에 맞는 경사형 토지 공급 시스템을 점차적으로 구축해야 합니다.
5. 부동산 거래 시장 관리를 개선하고 강화합니다. 첫째, 상업용 주택 매매 관리를 강화하고, 상업용 주택 매매를 표준화하며, 주택 구매자의 불안을 완화해야 한다. 둘째, 부동산 중개업자의 관리를 강화하고 실거래 행위를 표준화해야 한다. 셋째, 부동산 거래 절차를 단순화하고 증명서 처리를 가속화해야 합니다.
6. 전반적인 주택의 질과 주택업체의 전반적인 질을 향상시키기 위한 노력이 이루어져야 한다. 부동산회사들이 고품질의 주거용 브랜드 제품을 창조하고 주택건설의 질을 향상시키며 저등급 및 소규모 개발과 건설을 엄격히 통제하도록 적극 옹호하고 지도합니다. 우리는 저렴한 임대 주택 건설을 선두로 삼아 우리 현의 주택 건설 발전을 새롭고 더 높은 수준으로 추진해야 합니다. 주거 공동체 환경을 지속적으로 최적화하고, 배치 설계를 최적화하며, 공간을 완전하고 합리적으로 활용하고, 자원의 완전한 보존과 종합적 활용에 중점을 두고, 생태 주거지를 건설하고, 우리 현의 주택 건설이 산업화 방향으로 발전하도록 합니다. 선을 지원하고 악을 제한하는 조치를 취하고 시장접근을 엄격히 통제하며 시장경제질서를 표준화하여 자금력이 없고 자질이 부족한 부동산업체를 조속히 청산해야 합니다. 동시에, 부동산 업계에서 상대적으로 강하고 평판이 좋은 기업을 우대하는 우대 정책을 마련하여 중국이 WTO에 가입한 후 기업이 더 크고 강해지고 새로운 상황에 적응할 수 있도록 할 것입니다.
7. 저렴한 주택 건설을 늘리고 건설 및 공급 방식을 개혁합니다. 개혁의 초점은 6가지 측면에 반영되어야 합니다. 첫째, 저렴한 주택 건설 프로젝트에 대한 입찰을 종합적으로 수행하고, 부동산 개발 및 건설 시스템을 개혁합니다. 둘째, 저렴한 주택 구매 기준을 명확히 하고, 셋째, 공급 관리 모델을 개혁합니다. , 저소득층 주택 실태를 바탕으로 주택 보장 시스템을 개혁 및 개선합니다. 넷째, 저렴한 주택 거래를 엄격히 실시하고 거래 관리 시스템을 개혁합니다. 다섯째, 저렴한 주택 가격 감독 시스템에 대한 연구를 강화하고 개혁합니다. 여섯째, 비용 통제 시스템, 저렴한 주택의 단독 주택 건축 면적을 최적화하고 아파트 공간을 개혁하고 건설해야 합니다. 동시에 대규모 중저가 주거단지 건설에도 속도를 내겠습니다.
8. 재무위험 예방의식 제고 및 신용관리 강화가 필요하다. 첫째, 총액 조절, 구조의 합리적 조정, 차별화된 정책 시행, 주택소비자금 중 주택개발 비중 조절, 투자와 투기수요, 과잉소비 억제, 둘째, 엄격한 신용관리가 필요하다. 셋째, 토지취득 및 예비기관에 대한 신용대출을 적극적으로 제공하는 동시에 대출 모니터링을 강화하고 폐쇄운영을 실시하며 넷째, 개인 주택대출 관리를 강화해야 합니다. 한편으로는 지역 주민들의 주택 구입을 지속적으로 지원하고 계약금을 적절하게 늘려야 합니다. 반면, 타지역 및 다주택 주택구입을 위한 개인대출은 중단되어야 한다.
9. 자산 관리 개발을 표준화합니다. 문명창조활동과 종합관리사업을 결합하고, 행정적, 경제적, 법적 수단을 적극적으로 활용하여 군내 재산관리를 종합적으로 실시해야 합니다. 주택관리부는 산업을 담당하는 주무부서로서 실태에 입각한 시범사업을 적극 추진하고 경험을 종합하여 자산관리 산업화를 촉진할 수 있는 기반을 마련해야 한다.
10. 부동산 개발 모니터링을 강화합니다. 현재 건양진의 주택개발 부지는 상대적으로 넓어 지역 주택 수요를 훨씬 초과하며 이는 전체 지역 부동산 시장의 질서 있고 건전한 발전에 영향을 미칠 것으로 이해됩니다. 도시주택공급 개방에 대한 감독을 강화할 필요가 있다. 토지에 대한 단독심사비준권은 3년이 경과한 후에는 연장되지 않으며 통일되고 질서 있는 주택시장을 구축하고 개선하도록 규정하고 있다.
군의 토지 총량을 통제하는 측면에서는 공급을 적절하게 늘려 수급 모순을 완화하고 과도한 토지 공급으로 인한 시장 위험을 예방하는 것이 필요하다.
향후 3년간 우리나라 부동산 시장에 대한 동사(동사의 약칭) 예비판단, 전망 및 발전동향 분석.
현재 우리 현의 부동산 개발 상황을 보면 우리 현의 부동산 산업 상황은 맹목적으로 낙관할 수도, 엇갈릴 수도 없음을 알 수 있다. 우리 자신을 얕보아라. 1998년 이후 우리 현의 부동산 가격 상승은 우리 현의 부동산 산업 발전의 필연적인 결과이다. 상대적으로 넓은 수요 공간은 순수한 투자 동기에 의한 "인플레이션"이 아닌 부동산 가격 상승에 대한 실제 수요 지원을 제공합니다. 이는 '하이난 현상'과 다른 '핑양 현상'의 본질이기도 하다. 위의 배경 분석에 따르면 우리나라 부동산 시장은 아직 발전할 여지가 많습니다. 주로 반영되는 내용은 다음과 같습니다.
1. 도시화의 발전은 우리나라의 부동산 산업 발전을 위한 거대한 공간을 제공해야 합니다. '하나의 수도 3현'을 건설하고 새로운 평양을 건설하며 현대화를 기본적으로 실현하는 데 앞장서는 것은 최근 몇 년간 우리 현 발전의 중요한 전략입니다. “Binh Duong에 거주, Binh Duong에서 여행, Binh Duong에서 공부, Binh Duong에서 사업 시작”은 도시 개발의 목표이며 이는 우리 카운티의 잠재적 부동산 수요를 효과적으로 자극할 것입니다. 오래된 도시 지역을 철수하고 새로운 지역을 건설하며 도시 건설과 인구 분포를 현 외곽으로 점진적으로 철수하고 도시화 과정을 가속화하며 "대평양" 개발 전략을 수립합니다. 우리 현의 행정구역 확장은 우리 현의 경제 발전 기회를 가져왔으며 부동산 시장에 더 큰 개발 공간을 제공했습니다. UN 관련 기관의 통계에 따르면 1인당 GDP는 800~8,000달러로 부동산 산업의 초기이자 급속한 상승 단계입니다. 1인당 GDP가 65,438달러+03,000달러를 넘어야 부동산 산업은 쇠퇴기에 접어든다. 현재 중국의 1인당 GDP는 미화 800달러 정도이고 우리 현의 1인당 GDP는 미화 65,438달러+0.250달러를 초과했습니다. 또한, 1990년대 선진국의 1인당 주택건축면적은 미국 60㎡, 영국 38㎡, 독일 38㎡, 프랑스 37㎡, 미국 31㎡로 나타났다. 일본. 국제 경험에 따르면 1인당 주택 건설 면적이 30㎡에 도달할 때까지 부동산 시장은 강력한 주택 수요를 유지할 것입니다. 우리 현은 원저우의 집적 효과가 있는 큰 현으로서 거대한 발전 잠재력을 가지고 있습니다.
2. 우리 카운티의 주요 지원 프로젝트와 주택 건설의 공급과 수요의 모순과 구조적 모순은 우리 카운티의 부동산 개발에 대한 잠재적인 자극을 제공합니다. 우리 현의 오래된 도시를 보호하고 개조하기 위한 10년 이상의 노력을 통해 주민들의 주거 조건이 크게 개선되었습니다. 그러나 우리 현 관내에는 아직도 미완성 토지가 많이 남아 있는데, 특히 곤양진 거리 북쪽에 있는 낡은 건물 118,700평방미터를 철거하고 개조하는 일이 더욱 심하다. 25% 확장 계산에 따르면 철거를 위해 구입한 주택의 건축면적을 해결해야 한다. 또한, 이듬해에는 아오장진 기차역이 개통되었고, 오우난 대교가 창난현 아오장, 수두진, 룽강을 연결해 지역 전체를 홍보하는 데에도 큰 역할을 했습니다. 그러나 2004년 이전에 우리 현의 부동산개발사업 총 토지공급면적은 28.7134헥타르, 총 토지공급면적은 430,705,438+0,000평방미터였다. 그러나 최근에는 인구개방정책이 시행되면서 인구가 매년 40만~50만명씩 증가하고 있다. 여기에는 저렴한 주택 공급이 있지만 아직 충분하지 않습니다. 따라서 주택 건설을 늘리는 것이 시급하지만 우리나라 부동산 업계의 주택 투자 공간은 아직 포화 상태에 이르지 못했습니다.
3. 우리 카운티의 계획 및 인구 개발에서 주택 수요는 계속 증가하여 우리 카운티의 부동산 산업 발전을 위한 실제 수요를 제공할 것입니다. 2003년 기준으로 우리 군의 등록인구는 841만 명, 임시거주인구는 38,300명이다. 우리 군의 관련 계획정보에 따르면 2005년 계획 호구등록인구는 가까운 장래에 858,800명, 장기적으로 884,654,3800,000명이다. 현재 현의 투자 촉진, 임시 거주자 유입, 토지 없는 농민의 비농업 인구로의 전환, 인재 도입 및 기타 요인으로 인해 현의 인구는 향후 몇 년 내에 증가할 것이며 전체 도시 인구는 증가할 것입니다. 그 중 비농업인구는 매년 3,000~4,000명씩 증가하고, 임시거주인구는 매년 200~300명씩 증가한다.
(1) 도시 인구의 신규 주택 수요
도시 인구 예측에 따르면 신규 도시 인구의 총 주택 수요는 통일된 공식에 따라 계산할 수 있습니다.
P1=W1 N+W2 R F N
그 중: P1: 새로운 인구의 총 주택 수요.
W1: 신규 인구 중 비농업 인구의 증가.
n: 신규 인구의 1인당 건축 면적(1인당 30㎡)
W2: 신규 인구 중 임시 거주 인구의 증가
r : 사업 공장운영, 컨설팅 등 상대적으로 소득이 높고 주택 구입 능력을 갖춘 임시거주자(9% 내외)의 비율.
f: 주택 구입 능력이 있는 임시 거주자의 비율을 5%로 계산하고, 신규 인구에 대한 총 주택 수요를 매년 계산합니다.
전체 2004년 신규 인구에 대한 주택 수요:
p = 0.34×30.03×9%×5%×30 = 10.241(10,000제곱미터).
2005년 신규 인구의 총 주택 수요:
p = 0.4×30.03×9%×5%×30 = 12.0041(10,000제곱미터)
2006년 신규 인구에 대한 총 주택 수요:
P = 0.3× 30.02× 9 %× 5 %× 30 = 9.0027(10,000제곱미터)
(2) 경제발전에 따른 생활여건 개선에 따른 주민들의 상업용 주택 수요.
현재 우리 현의 오래된 도시 지역의 주택은 모두 바닥에서 천장까지 이어지는 주택입니다. 2003년 군통계연감 자료에 따르면 올해 우리 군의 1인당 주택면적은 35.9㎡로 생활수준은 중간 수준이어야 한다. 그러나 경제가 발전하고 소득이 증가하면서 생활환경 개선에 대한 사람들의 욕구가 더욱 강해졌습니다. 새 집을 구입하고 오래된 집을 교체하는 것은 불가피합니다. 예를 들어 국제 경험을 참고하면 비농업 인구 4만 명을 기준으로 가구당 연간 1㎡씩 증가한다고 계산하면 연간 수요는 약 4만㎡다.
(3) 상업용 주택에 대한 투자 수요
부동산은 가치를 유지하고 높이는 기능을 갖고 있기 때문에 일정한 투자 수요는 불가피하다. 최근 몇 년 사이 사회 유휴자금의 상당 부분이 부동산 시장에 유입되면서 많은 사람들이 '부동산 투기꾼'이 됐다. 기본적으로 집은 2~3채 정도 보유하고 있지만, 현재 부동산 시장의 낮은 점유율에 따르면 돈을 벌면 기본적으로 파는 편이다. 최근 몇 년 동안 사업을 나갔다가 고향에 돌아와 부동산 투자를 하는 등의 요인이 더해져 우리 군의 상업용 주택 수요가 전체 주택 수요의 약 30%를 차지할 것으로 예상된다. 경제 발전이 향상됨에 따라 새로운 도시 인구와 생활 조건 개선을 위해. 즉, 현재의 토지공급 상황과 미래 시장 수요에 대한 분석을 바탕으로 향후 부동산 시장은 더욱 완전하고 성숙해지며, 주택 소비는 더욱 합리적이 될 것이라는 것이다.