작가: 심남야귀인 < P > 나의 주식 보유 논리의 화교성 A
의 첫인상 < P > 화교성에 대한 첫인상은 처음 졸업하여 심천에 왔을 때 화교시에서 합세한 경험이었다. 당시 한 대학 동창이 캉가에 취직했고, 강가는 공기업이었고, 신입사원에게 기숙사를 배정했고, 우리 학우 몇 명이 그의 기숙사를 참관하러 갔는데, 당시 모두 일제히 탄식했다. 공기업은 정말 좋았고, 직원들에게 사는 기숙사는 모두 그렇게 컸다. 그리고 저는 지역 녹화 및 저용적률에 깊은 인상을 받았습니다. 그래서 얼마 지나지 않아, 나는 두 친구와 함께 환락곡에 가까운 다층 3 실 1 홀을 공동 임대했다. 그 후 자기가 집을 사는 데 4 ~ 5 년 동안 줄곧 화교도시 지역에 거주하고 있다. < P > 당시 선전에서는 화교도시 지역에 익숙해지면 다른 지역에 더 이상 끌리기 어려웠기 때문이다. 제 생각에는 화교 도시 지역이 가장 이상적인 생활 환경입니다: 녹화율이 매우 높고, 저밀도 저용적률이 낮고, 생활이 편리하고, 교통이 편리하며, 인문환경이 좋습니다. 그 후 여러 해 동안 친구가 살던 향미호 지역 (당시 심천에서 집값이 가장 높은 저택 지역) 을 방문했는데, 역시 화교도시 지역이 더 낫다고 생각했다. 그래서 여러 해 동안 화교성은 내 머릿속에서' 이상적인 서식지' 의 대명사였다. < P > 주가실적 < P > 과 자본시장에서 화교성 A 는 많은 투자자들의 워털루가 됐다. 그중 가장 유명한 것은 앞바다 생명요 사장이다. 사장은 반케 지분 쟁탈전 1 년 후 투자자들에게' 슈퍼가치 발견자' 라고 놀렸지만, 지금까지 화교도시 A 에 대한 투자는 아직 수익을 거두지 못했다. 그 215 년 6.81 위안의 가격으로 주식에 입주하여 총 투자액은 48 억 위안에 달했다. 이후 몇 차례 증감유지가 있었고, 현재 지분 7.54% 를 보유하고 있으며, 화교성 A 의 제 2 대 주주로 삼고 있다. 오늘 7.3 위안의 주가로 볼 때, 5 년 동안 5.8% 상승한 바 있으며, 사장은 육안으로 볼 수 있는 부실이다. < P > 사장은 자본시장의 거대한 악어로서 정보의 신통성이나 기업에 대한 연구 깊이를 불문하고 절대다수의 개인보다 월등히 강했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자본시장, 자본시장, 자본시장, 자본시장, 자본시장, 자본시장) 그는 화교도시 A 에서도 돈을 벌 수 없었지만, 얼마나 많은 투자자들이 이 이 주식에 침몰했는지 짐작할 수 있다. < P > 그렇다면 도대체 화교성 A 의 주가가 부진한 이유는 무엇일까? 회사의 결손이나 이윤 하락입니까? 아니, 회사 역년의 보고서를 통해 우수 기업, 우수 기업 등 한 폭의 도표를 볼 수 있다.
ROE 는 일년 내내 15% 이상, 214 년 현재까지 매년 상승세를 보이고 있다. < P > 실적이 성장한 이상 주가가 오르지 않는 만큼 자연살은 평가다. 그 PE 는 27 년 1 여배에서 현재의 4~5 배로 떨어졌다.
저평가 트랩? < P > 저는 육안으로 볼 수 있는 과소평가된 주식을 찾아 과소평가된 이유를 이해하려고 합니다. 하지만 그렇게 하는 것은 매우 위험합니다. 대부분의 사람들이 원하지 않는 길을 가고 싶다면, 함정을 피할 수 있도록 확실히 해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 도전명언) 저평가는' 시장의 대다수 사람들이 이 표지의 위험이 잠재 수익보다 크다고 생각한다' 는 뜻이다. 대부분의 사람들이 반드시 옳지는 않지만, 많은 경우 일리가 있다. < P > 화교도시 A 저평가의 원인은 현금 흐름이 좋지 않고 문여단 모델 수익성이 의심된다는 문제다. 즉, 시장은 당신이 가짜 돈을 벌고 있다고 생각하고, 벌어들인 돈은 비효율적인 문여단 자산에 가라앉아야 하며, 결국 주주들은 전혀 수익을 얻지 못할 것이라고 생각한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) 단기적으로는 가치 창출로 보이고, 장기는 가치 파괴로 보인다. < P > 화교성 A 가 민간 기업이라면 이런 현금 흐름 실적을 보면 제 첫 반응은 재무조작 혐의가 있을 수 있습니다. 중앙기업으로서, 자연은 재정적으로 가짜를 만들 동기가 없다. (주주의 비위를 맞추지 않아도 된다.) 시가의 높고 낮음은 아마 경영진의 승진에 아무런 영향을 미치지 않을 것이므로, 대체로 재무보의 진실성을 믿을 수 있다. < P > 그럼 그 현금 흐름이 해마다 유출되는 이유를 이해해야 합니다. 결국 자금이 비효율적인 문여단 자산으로 가라앉았기 때문인가, 아니면 규모를 확대하고 속도를 높일 필요가 있기 때문인가? 전자는 문여단 모델이 통하지 않고 회사가 가치 파괴로 나아가는 것을 의미한다. 후자의 뜻은 반대이고, 패턴이 통하고, 발전이 가속화되고, 앞으로의 전도가 크게 떨어진다! 분명히, 이 판단은 그 회사가 투자 가치가 있는지를 직접적으로 결정한다. < P > 화교성 A 의 보고서로 문여단의 부동산을 문여단 통합으로 통합시켜 순문여단 자산 운영에 베일을 씌웠다. 이 베일은 회사의 실제 가치에 대한 판단에도 결정적인 요인이다. 회사가 자발적으로 밝혀지기 전까지는 투자자가 추리와 추측만 할 수 있어 해당 회사에 투자하는 불확실성이 직접적으로 커지고 있다. 여러 해 동안의 주가 침체는 투자자들이 잇달아 발로 투표해 불확실성에 대한 고집을 포기한 것을 반영한 것이다. < P > 비즈니스 모델 < P > 은 1 여 년의 모색을 거쳐 문여단 모델에서 진화하며, 최초의 환락곡 세계 창이라는 테마파크 모델에서 관광지+호텔, 현재의 환락해안 1.~3. 까지 진화하고 있다. < P > 초기의 환락곡 모델의 경우 시장은 당초 디즈니 기준으로 평가됐으며, 이로 인해 최대 1 배 이상의 PE 가 발생했다. 시장이 테마파크의 수익률 주기가 길다는 것을 깨닫고 그것이 긍정적인 현금 흐름을 창출할 수 있을지 의문일 때, 평가도 빠르게 떨어진다. 현재 발표된 수치로 볼 때, 이 부분에서 발생하는 현금 흐름은 최소한 원가법에 따라 계상되는 투자액의 총 대출 비용을 덮어쓸 수 있다. 예를 들어, 환락곡에 배합된 부동산 개발을 통해 2 억의 이윤을 얻고, 15 억을 환락곡 개발에 투자하고, 15 억을 더 빌려주고, 환락곡의 운영이익은 대출금의 이자를 지불하기에 충분하다. 흑자 (예: 억 5 천만). 즉, 회사의 실제 소득은 부동산 개발의 전체 이익 2 억+지속 가능한 연간 억 5 천만 이익이며 순수 부동산 개발 회사의 일회성 2 억 이익보다 낫습니다. < P > 중기 관광지+호텔, 비교적' 실패' 한 대표는 동부 화교성이다. 실패는 운영 방면을 가리키지만, 사실 회사는 이미 배합된 부동산 업무를 통해 많은 돈을 벌었다. 공개 자료에 따르면 동부 화교시의 총 투자액은 35 억 원, 부동산 개발의 건축 면적은 2 만 평방미터, 개판 평균 가격은 약 1 만/평방미터, 즉 매출은 2 억이다. 6% 마진율로 계산하면 이 부분의 이윤은 12 억으로 관광지의 투자액을 훨씬 능가한다. 운영은 손실 상태에 있는 것으로 추정되지만, 12 억 이익은 5% 의 이자 수입이 발생해도 6 억이 되는 것으로 추산된다. 따라서 부동산 개빈 여단을 전체적으로 보면, 이' 실패' 의 대표가 최악인 것도 손익분기이다. 더구나 앞으로는 운영을 개선할 방법을 강구할 것이다. 예를 들어 현재 동부 화교시가 정부와 재계획과 개발에 대해 논의하고 있다고 들었다.
현재의 해피 코스트 모델은 매우 성공적입니다. 친구에게 식사를 하자면 선전의 즐거운 해안도 내가 가장 가고 싶은 곳이다. 그것이 끊임없이 증가하는 사람들의 트래픽에서, 그 운영이 성공적이라는 것을 쉽게 판단할 수 있다. (존 F. 케네디, 성공명언) 16 억 비용, 연간 임대료 수익 4 억, 이런 영속사업은 어디서 찾나요? < P > 최근 몇 년간 자산 매각과 신상품 가치 추가 조치로 볼 때 회사는 관광지+호텔 모델을 축소해 환락해안 모델을 크게 확대하고 있다. 즉, 회사는 다년간의 실제 경험을 통해 자신이 가기에 적합한 독특한 길을 탐구했다. 이런 부동산+문여단의 모델을 생각해 보세요. 부동산 개발을 통해 2 억의 이윤을 벌고, 이 2 억을 환락해안 건설에 투입하고, 매년 4 억의 임대료를 받고, 회사는 이 2 억을 재대출하여 다음 프로젝트를 복제할 수 있습니다. 즉, 회사는 2 억 소득을 얻고, 매년 4 억 임대료 * 6% 총 이자율-2 억 * 5% 대출 이자 = 1 억 4 천만 지속 현금 흐름을 얻습니다. 이 영속 현금 흐름은 앞으로 임대료 상승으로 증가할 것이다. 순지회사가 벌어들인 2 억 일회성 수입에 비해 이런 프로젝트의 실제 수입은 2 억+1 억 4 천만 *2PE = 48 억이다. 물론 이런 프로젝트 개발 주기가 길다는 단점이 있다. 회사 보고서에 반영되는 것은 회전율이다. 앞으로 회전율이 계속 높아질 수 있는지 지켜볼 필요가 있다. < P > 이상은 매우 거친 가설과 계산일 뿐, 회사의 이런 모델이 실제로 통하고 있고, 회사가 실제로 대규모로 확장되고 복제되고 있다는 데 초점을 맞추고 있다. 이들은 다음 회사의 행동을 추적하여 입증되거나 위조될 수 있다. 그저께 보안의 환락항만을 고찰하러 갔는데 대체로 환락해안의 패턴과 비슷하다고 느꼈다. (PS: 하이부 1 호 아파트의 정가는 8~12 만/평방미터로 상업적 성격의 아파트로서 가격도 대담하다. ) 구우들이 제공한 순덕 환락해안 등 유사한 종목에 대한 자료까지 합치면 회사가 일부 모델을 대대적으로 복제할 것임을 기본적으로 증명할 수 있다. < P > 기본 판단 < P > 은 회사의 역년 보고서와 각종 투자 보고서를 결합하여 다음과 같은 몇 가지 기본 판단을 형성했습니다. < P > 1. 현금 흐름의 대머리는 재고품 (최근 연보 중 재고가 크게 늘었다는 것을 증명할 수 있음) 으로 향후 몇 년 동안의 규모 확장을 예고하고 있다.
2. 고급 순문여단 자산 (환락해안 모델) 은 소모성 자산이 아니라 향후 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 영속적인 양질의 자산이다. < P > 셋째, 현재의 평가는 엄청난 보안 한계점을 제공한다. 가치 상승을 고려하지 않고 미래 주가는 2% 의 ROE 에 의해 상승할 것이다. 성숙 후 최종 회사의 평가액, 최악인 경우에도 양질의 상업용 부동산 임대주 15~2PE 를 표기할 수 있다. < P > 한 회사가 가치가 있는지, 우리가 직접 느낄 수 있는 경우가 많다. 화교성은 많은 굽은 길을 걸었지만, 전반적으로 그것은 가치를 창조하고 있다. 그것이 만든 선전 화교성 편구, 선전 환락해안, 선전 환락항만은 이미 이 도시의 명함이다. 그것의 약점은 주로 공기업 효율성 문제와 정보 공개 문제이다. 그런데 이런 문제가 없다면 지금 이런 가격이 있을까요? < P > 올해의 전염병에 감사드립니다. 저위에서 계속 창고를 증설할 수 있게 해 주셔서 감사합니다. 지금까지는 줄어들지 않고 논리가 확인되거나 위조될 때까지 기다리고 있습니다. 이것은 손해를 보면 한 푼의 손해를 보고, 벌면 한 푼을 버는 사업이다.
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