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해독됨: 미국 최대 도시 디트로이트가 파산한 이유

디트로이트가 파산한 가장 근본적인 원인은 자동차 산업의 쇠퇴다. 최근 몇 년간 미국의 다른 여러 도시도 다양한 이유로 파산했다. 캘리포니아주 오렌지카운티가 파산한 이유는 해당 카운티의 재무담당자가 그 자금을 고위험 월스트리트 채권시장에 투자해 1994년 16억4000만달러의 막대한 손실을 입어 파산선고를 해야 했기 때문이다. 당시 미국 역사상 최대 규모의 정부 파산 사건. 10년 전 스톡턴의 부동산 시장은 샌프란시스코의 첨단 기술 기업이 모여 있는 베이 지역과 가까워 호황을 누리고 있었습니다. 그러나 서브프라임 모기지 사태가 터지고 부동산 거품이 꺼진 뒤 스톡턴은 생각보다 큰 타격을 입었다. 최근 몇 년 동안 이 도시는 미국에서 압류율이 가장 높은 도시 중 하나였습니다. 정부 파산의 직접적인 결과는 원래의 공공 서비스를 유지할 수 없다는 것입니다. 국채는 주로 기관투자가들이 구매하고, 일반인이 구매하는 경우가 거의 없기 때문에 투자 관점에서 볼 때 정부 부도가 서민들에게 미치는 영향은 크지 않을 것이다. 그러나 일반적으로 지방자치단체가 파산하면 지방자치단체는 경찰 급여를 지급할 돈이 없기 때문에 치안이 악화된다. 일부 지방자치단체는 경찰에게 최저임금만 지급하거나 시간제 급여만 지급해 경찰의 심각한 손실을 초래한다. 힘. 스톡턴이 파산한 후, 정부는 경찰력의 4분의 1, 소방관의 3분의 1, 공무원의 40%를 감축하는 등 지출을 대폭 삭감해야 했습니다. 지역 도서관의 개관 시간이 단축되고 거리 청소부 수가 줄어들었으며 우체국은 우편 요금을 인상했을 뿐만 아니라 취소된 주말 배달 노선도 절반으로 줄었지만 요금은 계속해서 인상되었습니다. 대학에서는 등록금이 인상되어 많은 분야에서 조기 퇴직을 장려하고 있습니다. 파산선고 이후 정부는 세입을 늘리고 지출을 줄여 재정 상황을 개선해 점진적으로 부채를 갚아야 하는 길고도 고통스러운 재정 구조조정 기간을 겪게 된다. 미국 법은 자연재해가 발생하지 않는 한 연방정부가 주정부와 지방정부에 직접적인 지원을 제공하는 것을 금지하고 있습니다. 이는 지방정부가 위기를 넘기고 파산을 피하기 위해 연방정부의 지원을 이용할 수 없다는 것을 의미합니다. 또한 미국의 정치 체제는 국민과 기업이 정부를 두려워하지 않을 것이라고 판단하므로 정부는 채무 불이행을 할 수 없습니다. 이러한 관점에서 볼 때, 미국의 지방정부 파산 발생은 명확한 중앙-지방 관계, 투명한 재정 운영, 권력을 길들인 정치 체제, 유비쿼터스 감독과 큰 관계가 있다. 파산이 반드시 지방정부에 나쁜 것은 아닙니다. 부채위기 예방의 관점에서 볼 때 명확하고 예측 가능한 파산 메커니즘은 지방정부가 항상 위기를 인식하고 자금 차입에 거리낌이 없도록 함으로써 재정위기를 예방할 수 있습니다. 부채위기 해결 관점에서 보면 파산은 정부부채를 일정 범위 내에서 통제할 수 있고, 재정구조조정은 지방자치단체의 재정상황을 정상화하는 데 도움이 된다. 2011년 이전 중국 지방정부는 돈을 빌릴 권리가 없었으나 실제로는 장기적으로 심각한 지방부채 문제를 안고 있었다. 세금 공유제는 재정력을 키우고 행정권을 하향 이양하는 결과를 낳았다. 지방자치단체가 경제와 민생을 발전시키려 하면 토지 매매 수입이 턱없이 부족해 돈을 빌리려는 충동이 생긴다. 매우 강하다. 정부의 예산 제약이 약하고, 예산 집행이 매우 자의적이며, 강력한 외부 제약과 감독이 부족하고, 지방 정부, 중앙 정부, 은행 간의 권한과 책임이 불분명하며, 지방 정부가 중앙에 접근하고 있습니다. 정부와 은행이 대출을 제공하도록 강요하는 것은 흔한 일입니다. 최근 차오페이뎬 개발구와 중국공상은행 사이의 혼란이 그 예이다. 그 결과 지방부채는 엉망이 되었고 리스크는 여전히 높다. 최근 국정원이 같은 수준의 36개 지방정부 부채에 대한 감사 결과를 발표한 결과, 지난 2년간 지방채무가 계속해서 늘어나는 것으로 나타났다. 일부 지방자치단체는 심각한 자본 부족을 겪고 있으며, 빚을 갚지 않으면 사업을 확장하기 위해 돈을 빌리고 상환을 기다리지 않습니다. 올해 양회에서 중국 인민정치협상회의 전국위원회 위원이자 국가감사원 감사부국장인 둥다셍은 현재 중앙부채 규모가 약 7조7000억 위안, 지방부채가 7조7000억 위안에 달한다고 밝혔다. “일부 지방부채는 어느 정도 변동성이 있는 점을 고려하면 현재 각급 정부의 총부채는 15조~18조 위안에 달하는 것으로 추산된다”고 밝혔다. 이제 막 완료되었으며 새로운 대규모 프로젝트 열기가 형성되기 시작했습니다. 이는 지역 부채가 다시 한 번 새로운 수준에 도달할 것임을 의미합니다. 따라서 국제 투자 은행과 언론은 오랫동안 중국의 경제 안보와 사회 안정에 가장 큰 위협이 되는 것은 국내 부채이며, 과도한 부채로 인해 중국이 금융 붕괴를 겪을 가능성이 높다고 믿어 왔습니다.

물론 지금까지 이런 장면은 일어나지 않았다. 지자체가 나름의 대책을 갖고 있기 때문이다. 첫째, 지자체는 개발자에게 빚진 돈을 불이행하고, 개발자는 빚을 갚지 못한다. 두 번째는 토지 매각을 가속화하여 농민들로부터 저렴한 가격으로 구입한 후 개발자들에게 높은 가격으로 판매하여 주택 가격을 올리는 것입니다. 세 번째는 더 높은 수준의 정부와 중앙 정부가 돈을 상환하도록 하는 것입니다. 이러한 방법을 사용하면 궁극적으로 비용을 부담하는 것은 일반 사람들입니다. 그러나 이러한 관행이 더 이상 지속 가능하지 않다는 점은 모두가 알고 있습니다. 이 경우 미국 지방 정부의 파산이 제공하는 네 번째 옵션은 다른 의미를 갖습니다.

上篇: 집 구입에 투자하는 방법을 가르쳐주세요투자 및 금융상품의 경우 부동산 투자는 가치를 유지하고 높이는 것이 목적이기 때문에 주식, 금융 등 다른 투자상품에 비해 위험이 훨씬 적습니다. 채권, 위험 통제가 상대적으로 쉽습니다. 전문가들은 부동산 투자 시 지출 규모가 어느 정도인지 주의 깊게 살펴야 한다고 지적한다. 차용인의 현재 가족 재정 상황이 아무리 좋아도 미리 계획을 세울 수 없다면 진정한 "경제적 자유"를 얻지 못할 수도 있습니다. 1. 투자 전략을 결정합니다. 일부 부동산은 임대하기에는 좋지만 가치 상승 잠재력이 크지 않고, 일부 부동산은 그 반대입니다. 따라서 투자를 결정하기 전에 투자 전략을 결정해야 합니다. 투자부동산이 어떤 수익을 가져올지 추정해야 합니다. 우리는 부동산의 과거 평가와 잠재적 임대 전망을 조사함으로써 이를 수행할 수 있습니다. 전략을 결정한 후 투자 대상을 선택합니다. 임대 수익률에 초점을 맞춘 투자자보다 스프레드에 초점을 맞춘 투자자에게는 타이밍이 더 중요합니다. 투자부동산에서 발생하는 임대소득을 노후자금으로 활용하려면 안정적인 임대소득을 유지하는 것이 중요합니다. 임대가 용이한지에 비해 단기적으로 큰 폭의 상승이 있을 것인지는 중요하지 않습니다. 2. 투자 전망 결정 주택에 투자하려면 주택 유형, 위치, 대출, 모기지 재산, 세금 문제, 주택 유지 관리 등과 같은 많은 요소를 고려해야 합니다. 그러나 부동산에 투자할 때는 그것이 사업 목적이라는 점을 명심하십시오. 그러므로 자신의 선호도에 따라 구매하지 말고 투자 전망에 따라 구매하세요. 위치 측면에서 도시, 교외 또는 교외 지역과 같은 다양한 위치의 부동산에 주의하세요. 도시 부동산 공급이 제한되고 가격도 비싸지만 부동산 시장이 침체돼도 하락하기 쉽지 않다. 유형적으로는 열풍이 불고 있는데, 투자경매장은 넘기자마자 팔리고, 경기가 안 좋을 때는 기존 주택을 투자해 일정 기간 임대한다. 시간이 흐르고 일정 투자 수입을 유지하며 손을 바꾸기 전에 더 나은 기회를 기다립니다. 경제가 쇠퇴할 때 임대 또는 개조 후 재판매 여부에 관계없이 좋은 위치에 저렴한 가격으로 중고 주택에 투자하는 것은 특정 시장 수요를 갖게 될 것입니다. 합리적인 이익. 3. 전문적인 서비스 투자를 구하려면 본인의 판단도 필요하지만, 전문가 활용도 잘해야 합니다. 예를 들어 판매자와 가격 협상을 할 때 전문적인 협상 능력이 돈을 절약하는 데 도움이 될 수 있고, 전문 부동산 중개업자가 임차인 걱정을 덜어줄 수 있습니다. 4. 대출 옵션 결정 적절한 대출 제공자를 찾는 것은 부동산을 선택하는 것만큼 중요합니다. 차익이 있는 부동산 투자자의 경우 낮은 금리의 단기 모기지론을 이용할 수 있고, 장기 투자자의 경우 투자에 필요한 조건인 월 모기지 상환액보다 임대 소득이 높습니다. 국가 대출 금리가 점진적으로 자유화됨에 따라 일부 주식 은행은 단기 자금 조달원, 이자율, 할당량 등에 있어 더 큰 유연성을 갖게 되었습니다. 투자자는 더 많은 비교를 해야 합니다. 5. 주택 소유자 보험 가입은 임대 부동산 소유자에게 특히 중요합니다. 집주인은 주택 보안을 제공하고 주택 보험에 가입할 의무가 있습니다. 사고가 발생하면 경제적 손실을 복구하고 투자 수익을 보장할 수 있습니다. 일반적으로 주택 소유자는 주택에 대한 화재 보험이나 종합 책임 보험에 가입할 수 있습니다. 특정 주택 유형의 증가로 인해 평균 가격이 하락했다는 말을 자주 듣습니다. 그러나 실제로 주택 가격이 하락했다는 의미는 아닙니다. 이러한 견해를 갖고 있는 사람들은 문제의 표면적인 면만 이야기할 뿐 평균 가격이 반영하는 실제 의미는 무시합니다. 특정 유형의 주택 증가는 시장 수요를 나타내며 정부의 정책 지침을 반영합니다. 값싼 집이 더 많아지고, 가장 먼저 영향을 받는 집은 분명 고가 주택일 것이다. 부동산 투자는 다른 투자와 마찬가지로 시장 가격의 최종선에 닿을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 긴급한 용도가 아니라면 집값이 계속 하락할 때까지 지켜보는 것이 좋습니다. 시장이 오르기 시작하면 최저가에는 사지 않는 편이 좋고, 바닥에서 매수하려는 심리도 없습니다. 다른 시장과 마찬가지로 부동산 시장에서도 돈을 벌려면 때로는 '기회 포착'에 능숙해야 합니다. 건물을 완공한 부동산 중개소가 '내부청약'을 할 수 있다면 절차가 완료되지 않았기 때문에 가격이 저렴해진다. 한번 입어 보시겠습니까? 주택분양허가는 받았으나 아직 토지사용증명서가 발급되지 않은 주택입니다. 감히 사시겠습니까? 동시에 어떤 편리한 도로가 건설될지, 지하철역과 인접한 위치는 어디인지 등 예측하는 법도 배워야 합니다. 집이 지어질 때까지 기다렸다가 구입해서는 안 되지만, 공사가 시작되기 전에 구입하는 것이 더 좋습니다. 사업가마다 마케팅 방법이 다르고, 비싼 집이 반드시 좋은 집은 아닐 수도 있습니다. 일부 개발자는 적은 이익이지만 빠른 회전율로 가격 경쟁을 통해 시장을 선점하기를 희망하는 반면, 다른 개발자는 제품의 50%를 판매하면 적은 이익이지만 빠른 회전율로 90%를 판매하는 효과를 얻을 수 있다고 생각하여 더 높은 가격을 설정하고, 50% 팔아요. 따라서 주택 구매자가 집을 구입하기로 선택할 때, 같은 지역의 비슷한 품질의 주택 중에서 "최고를 찾는 것이 아니라 가장 저렴한 것을 찾는" 경우 가격이 가장 낮은 주택이 더 탄력적일 것입니다. '집을 사는 것은 인생을 사는 것'이라는 슬로건은 수년 동안 추진되어 왔습니다. 어떤 전문가들은 작은 공동체가 자신의 개성을 더 잘 표현할 수 있다고 믿고 작은 공동체 구입을 옹호하기도 합니다. 그러나 나는 집을 사는 것이 곧 집을 사는 것이라고 생각합니다. 커뮤니티 규모가 클수록 사용 및 유지 관리 비용이 낮아집니다. 집을 구입한다고 해서 지역사회의 모든 시설과 서비스를 무료로 누릴 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 클럽과 지하 차고는 사용 시 비용이 많이 듭니다. 로비가 고급스럽고 공공 시설이 많을수록 건물에 거주하는 사람이 적을수록 엘리베이터 비용이 더 많이 듭니다. 집을 구입할 때 집을 유지하는 데 드는 비용을 무시할 수 없습니다. 사람들의 군중심리와 추종습관이 부동산이나 특정 지역을 점점 더 인기 있게 만들 것이기 ​​때문에 가격도 점점 더 비싸질 것입니다. 어느 정도 비싸다면 부동산에 '갇히지' 않도록 주의하세요! 결국 영원히 번영할 수는 없습니다. 그래서 저는 집을 사서 사는 친구들에게 가장 좋은 집은 자신의 필요를 충족시키는 것이라고 말하고 싶습니다. 집을 사기 전에는 목표를 정하고, 더 많이 비교하고, 더 많이 살펴보세요. 그러나 이사한 후에는 비교하거나 신경쓰지 마세요. 어떤 물질적 즐거움보다 심리적 균형이 더 중요합니다. 下篇: 영어 말하기 훈련 비용은 일반적으로 얼마입니까?
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