주의사항
(1) 숙소 절차가 완료되었나요?
부동산 증명서는 집주인이 그 집을 소유하고 있음을 입증하는 유일한 증거입니다. 부동산 증명서 없이 주택 거래를 할 경우 구매자가 집을 얻지 못할 위험이 큽니다. 주택 소유자는 향후 부동산 증명서를 취득하지 않더라도 해당 부동산 증명서를 저당잡히거나 재판매할 수 있습니다. 따라서 거래를 위해서는 부동산 증명서가 있는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다.
(2) 주택의 재산권이 명확한지 여부.
일부 주택에는 상속인, 가족, 부부 등 소유자가 여러 명 있습니다. 이를 위해서는 구매자가 모든 소유자와 주택 판매 계약을 체결해야 합니다. 일부 * * * 사람만이 * * * 소유의 부동산을 허가 없이 처분하는 경우 구매자가 동의 없이 다른 * * * 사람과 체결한 매매계약은 일반적으로 무효가 됩니다.
(3) 거래주택을 임대하고 있는지 여부.
일부 중고주택은 양도할 때 물질적 부담을 안고, 즉 다른 사람이 임대하기도 한다. 주택 구입자가 부동산 증명서만 보고 양도 절차만 주의하고 임대차 여부를 고려하지 않는다면, 주택 구매자가 입주나 사용이 불가능한 부동산을 얻게 될 가능성이 매우 높습니다. 제 시간에. 대부분의 국가를 포함해 중국은 '매매가 임대를 구성하지 않는다'는 점을 인식하고 있기 때문에, 즉 주택 매매계약은 기존에 체결된 임대계약과 경쟁할 수 없다. 실무상 많은 구매자와 중개업체에서는 이 점을 무시하고, 또한 많은 판매자들에 의해 악용되어 더 많은 분쟁을 일으키고 있습니다.
(4) 토지 상황이 명확한가?
중고 주택 구매자는 토지 할당 또는 양도 여부에 관계없이 토지 이용 성격에 주의를 기울여야 합니다. 할당된 토지는 일반적으로 무료로 사용되며 정부가 무료로 회수할 수 있습니다. 양도는 소유자가 토지 양도 수수료를 지불했으며 구매자가 주택에 대한 더 완전한 권리를 갖는다는 것을 의미합니다. 또한 토지의 나이에주의하십시오. 주택의 토지사용권이 40년에 불과하고 소유자가 10년 이상 사용한 경우, 같은 위치의 상업용 주택 가격을 기준으로 삼아야 하는지 구매자가 판단하는 것은 비용 효율적이지 않습니다. 70년 동안의 토지 사용권에 대해.
(5) 도시 계획이 영향을 미치나요?
집주인 중에는 5~10년 정도 지나면 집이 철거되거나, 집 근처에 고층 주거용 건물이 들어설 것이라는 점을 알기 때문에 중고 주택을 팔고 싶어할 수도 있는데, 조명, 가격 및 기타 도시 계획 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 구매자로서 구매 시 세부 사항을 충분히 숙지하시기 바랍니다.
중고 주택 거래에 대한 공식 절차
(6) 복지 주택이 적법한지 여부.
주택개량, 주택사업, 저렴한 주택은 모두 복지주택 정책으로, 이전 시 일정한 제한을 받게 됩니다. 또한 이러한 주택에는 토지의 성격과 주택 소유 범위에 대한 특정 국가 규정이 있습니다. 구매자는 구매 시 판매 계약과 국가 법률 간의 충돌을 피해야 합니다.
(7) 유닛하우스가 권리를 침해하는가?
일반 주택의 주택에는 원가 직원 주택과 표준 가격 직원 주택이 포함됩니다. 두 토지 모두 할당되며, 양도 시 토지사용료를 납부해야 합니다. 또한, 표준가격 주택의 경우 일반적으로 유닛이 부분 재산권을 향유하며, 직원이 소유권을 양도할 경우 유닛이 우선거절권을 갖습니다. 구매자가 이러한 사항에 주의를 기울이지 않으면 소유자와 함께 해당 장치의 정당한 권리와 이익을 침해할 수 있습니다.
(8) 자산 관리비가 체납되어 있습니까?
일부 소유자가 부동산을 양도할 때 부동산 관리비, 전기세, 3가지 가스(천연가스, 난방, 가스) 요금을 오랫동안 체납해 왔으며 이미 많은 빚을 지고 있습니다. 돈의. 구매자가 자신도 모르게 주택을 구매하는 경우 구매자가 모든 비용을 부담할 수 있습니다.
(9) 중개업체가 규정을 위반했는지 여부
일부 중개업체는 규정을 위반하여 중개 서비스를 제공합니다. 예를 들어 주택 구매자에게 신청 시 계약금 제로 서비스를 제공합니다. 중고 주택 대출의 경우, 즉 주택 구매자가 지불한 모든 돈이 은행의 사기 대출이 될 수 있습니다. 구매자는 자신이 이익을 얻고 있다고 생각합니다. 은행이 알게 된다면 그 사람이 모든 책임을 지게 될지도 모르겠습니다.
(10) 계약이 명확합니까?
중고주택 매매계약은 상업용 주택 매매계약만큼 포괄적일 필요는 없지만 계약 대상, 권리 보호, 주택 가격 등 일부 세부 사항을 명확하게 규정해야 합니다. , 거래 방법, 계약 위반에 대한 책임, 분쟁 해결 및 서명 날짜를 기다리십시오.
중고주택 매매에는 세금 규정이 많고 복잡하며, 세금과 수수료의 누적액이 상대적으로 크기 때문에 세금 부담을 추정하는 것이 매우 필요합니다. 국가 규정에 따라 구매자는 증서세와 인지세를 부담해야 하며, 판매자는 특정 조건 하에서 사업세, 도시 건설세, 교육 부가세 및 개인 소득세를 부담해야 합니다. 주택 매매의 성격과 각지의 실제 상황에 따라 토지부가가치세, 부동산세, 취급수수료, 거래관리수수료 등의 세금도 발생할 수 있습니다. 또한 재산권의 성격, 규모, 용도, 등록 시기 등의 요인에 따라 증서 세율이 변경될 수도 있습니다. 구매자와 판매자는 거래할 주택의 실제 상황을 바탕으로 전문가나 관련 부서로부터 세금 항목 및 세율에 대해 자세히 알아볼 수 있습니다.
중고주택 거래의 전체 과정은 크게 다음과 같은 단계로 나누어진다.
(1) 구매자와 판매자는 정보소통 채널을 구축하고 전반적인 상황을 파악한다. 주택의 재산권을 보장하며 판매자가 법적 문서를 제공해야 합니다.
(주택 소유권 증명서, 신분증 및 기타 문서 포함)
(2) 판매자가 제공한 주택이 합법적이고 거래 목록에 등록될 수 있는 경우 구매자는 주택 구매에 대한 보증금을 지불할 수 있습니다. 상가주택 매매에 필요한 절차)을 진행하고, 매수인과 매도인이 주택매매계약(또는 주택매매계약)을 체결합니다. 매수인과 매도인은 주택의 위치, 재산권, 매매가격, 배송시기, 배송방법, 재산권 처리 등에 대해 협의를 거쳐 합의한 후 최소 3건 이상의 주택 매매계약을 체결하게 됩니다.
(3) 구매자와 판매자는 부동산 거래 관리 부서에 검토를 신청합니다. 매도인과 매수인이 부동산관리부에 신청한 후 관리부서는 관련서류를 확인하고 재산권을 검토한 후, 재산권이 없거나 일부 재산권이 없는 경우에는 서면동의 없이 양도절차를 허용해야 합니다. 기타 재산권이 있는 경우 신청이 거부되며 상장 거래가 금지됩니다.
(4) 계약. 부동산거래관리부서는 매매되는 주택의 재산권 현황과 매입대상을 토대로 단계별 승인보고서를 제출하여야 하며, 그래야만 쌍방이 사전에 거래부서에서 정한 승인권한에 따라 승인을 받을 수 있습니다. 거래하려면 증서 서명 절차를 거쳐야 합니다. 베이징은 부동산 거래 과정에서 매매계약을 해지했는데, 이는 '백색계약'이라고도 불린다.
(5) 세금과 수수료를 지불합니다. 세금과 수수료의 구성은 복잡하며 거래의 성격에 따라 달라집니다. 예를 들어, 주택 개량, 위험한 개조 및 철거, 저렴한 주택 등 상업용 주택의 세금 구성이 다릅니다.
(6) 재산권 양도 절차를 진행합니다. 거래 당사자 쌍방이 부동산 거래 관리 부서에 재산권 변경 등록을 완료한 후, 거래 자료가 발급 부서로 전달되며, 구매자는 발급 부서에서 새로운 재산권 증명서를 신청하게 됩니다. 주택 소유권 증명서 수령 통지서.
(7) 대출 매수자는 매도자와 주택 매매계약을 체결한 후 대출은행을 방문하여 대출 절차를 진행한다. 은행은 구매자의 신용을 검토하고 당사자가 거래하려는 주택을 평가한 다음 구매자의 대출을 승인합니다. 양 당사자가 재산권 등록 변경을 완료하고 구매자가 주택 소유권 증명서를 받은 후 은행은 일회성 대출을 발행합니다.
(8) 구매자가 주택 소유권 증명서를 취득하고 전액을 지불한 후 판매자가 주택을 인도하고 모든 부동산 비용을 정산한 후 두 당사자 간의 중고 주택 매매 계약은 완전히 종료됩니다. 수행.