제 4 장 사전 재산 관리
제 31 조 새로운 주거용 재산 관리.
소유자 회의와 소유자 회의가 부동산 서비스 기업을 선정하고 고용하기 전에 건설 단위는 예비 재산 관리를 책임집니다. 건설 단위는 선정된 부동산 서비스 기업과 서면으로 예비 부동산 서비스 계약을 체결해야 합니다.
예비 재산 서비스 계약은 합의된 기간으로 할 수 있으며, 기간이 만료되기 전에 소유자 위원회와 재산 서비스 기업 간에 체결된 재산 서비스 계약이 발효되고 예비 재산 서비스 계약은 해지됩니다.
제32조 주거용 부동산의 건설 단위는 입찰을 통해 적절한 자격을 갖춘 부동산 서비스 업체를 선정해야 합니다.
부동산이 위치한 현(시, 구)의 부동산 관리 행정 부서의 승인을 받은 3인 이하 또는 주거용 건물 면적이 3만 평방미터 미만인 입찰자는 부동산 서비스 기업의 적절한 자격과 합의에 의해 선정할 수 있습니다.
건설 단위는 예비 재산 관리 비용을 제공하기 위해 재산 사무 장비 및 기타 고정 자산을 구매하기위한 것이어야합니다. 구입한 자산은 모든 소유주가 소유하고 부동산 서비스 기업이 사용합니다.
건설 단위와 부동산 구매자가 매매 계약을 체결하는 제 33 조는 예비 부동산 서비스 계약의 내용을 포함하거나 동시에 예비 부동산 서비스 위임 계약, 예비 부동산 서비스 내용에 서명해야합니다.
부동산 구매자가 주택 매매 계약에서 합의한 기준에 따른 사전 부동산 서비스 수수료 제34조. 주택 매매 계약이 건설 단위로 동의하지 않습니다.
완공되었지만 아직 부동산 구매자의 부동산에 판매되거나 인도되지 않은 경우, 건설 단위가 전액을 부담합니다.
신주거용 부동산 관리구역 제35조에 따라 건설 단위는 지상 및 지하 총 바닥 면적, 부동산 서비스 할당 총 바닥 면적의 4천분의 1, 100제곱미터 미만의 구성 및 무상 양도보다 작아야 합니다. 이 중 주택의 소유자 위원회 심의 활동은 일반적으로 건물 면적 20 ~ 40 평방 미터에 따라 계산 된 재산 서비스에 사용되는 주택의 비율에 따라 합리적으로 결정되어야합니다.
보호 주택의 집중 건설은 또한 부동산 서비스 사업장 할당 증가 비율의 3,000 분의 1 이상의 총 바닥 면적에 따라야하며, 그 수익금은 부동산 서비스 부족분을 보충하는 데 사용됩니다.
재산 서비스실, 소유자 위원회 심의 활동 및 지구 내 시정부가 정한 구체적인 구성 기준의 재산 서비스실.
제36조 재산 서비스실은 지상에 있어야 하며, 건설 단위가 장식하고 독립적이고 정상적인 기능을 사용하며, 주거지구의 중심 지역 또는 주거지구의 출입구 근처에 상대적으로 집중되어 있어야 합니다. 주거용 건물의 부동산 서비스는 독립적인 접근이 가능해야 합니다.
부동산 서비스실은 공용 공용 건물 면적에 포함되지 않으며 소유권은 모든 소유자에게 귀속됩니다. 건설 단위가 주택 소유권 최초 등록을 신청할 때 부동산 서비스실을 명시하고 등록을 신청해야 합니다.
부동산 서비스실은 매매 또는 저당권을 설정할 수 없습니다.
제37조 새로운 주거용 부동산 관리 영역의 수도, 전기, 가스, 난방 및 기타 최종 사용자 하위 계량기 또는 전문 관리 시설 및 장비 이외의 최종 사용자 홈 포트는 국가 기술 표준 및 전문 및 기술 사양을 준수해야 합니다.
건설 단위는 상수도, 전기, 가스, 난방 및 기타 전문 운영 단위가 준공 및 인수 조직에 참여하도록 통지해야하며, 준공 및 인수, 시설 및 장비의 전문 운영의 주거 재산 관리 영역은 전문 운영 단위 관리자에게 인계되어야합니다. 전문 운영 단위는 수리, 유지 보수 및 갱신, 전문 운영 단위가 부담하는 관련 비용을 수용하고 책임을 지지만 "장쑤성 도시 및 농촌 급수 관리"규정의 관련 조항에 따라 보조 급수 시설의 비용을 부담합니다.
시설 및 장비의 전문 운영 주거 지역 건설 전에 본 규정의 시행은 소유자 회의에서 전문 운영 단위의 관리로 이관하기로 결정한 전문 운영 단위에서 수락해야합니다. 구체적인 시행 방법은 해당 지구의 시정부가 개발해야 합니다.
전력 공급 및 배전, 보조 급수, 가스 압력 조절, 난방 및 기타 시설과 관련 배관을 포함한 전문 시설 및 장비.
제38조 사전 부동산 서비스 기업은 부동산 소유자에게 부동산 서비스 매뉴얼을 제공해야 하며, 건설 단위가 위탁한 건설 단위가 주거용 부동산 특정 사항을 제공하도록 지원할 수 있습니다.
제39조 건설 단위는 국가의 관련 규정과 주택 매매 계약의 계약에 따라 주택의 명확한 소유권, 완전한 정보, 품질, 기능 및 완전한 시설을 제공해야 합니다.
신규 주거 지역은 다음 조건을 준수해야 합니다:
(a) 계획, 공안, 소방, 환경 보호, 민방위 및 기타 관할 당국이 승인 또는 허가 문서를 발급하는 건설 공사가 완료되고 승인되었습니다. 관할 건설 행정 부서에서 인허가를 받아 제출한 경우,
(2) 상수도, 배수, 전력 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 공공 조명, 케이블 텔레비전 및 기타 도시 유틸리티 및 장비. 계획 및 설계 요구 사항에 따라 건설되고 수도, 전력 공급, 가스 공급 및 난방을 위해 독립적이고 적격 한 계량기가 설치되었습니다.
(3) 교육, 우편 서비스, 의료 및 건강 관리, 문화, 스포츠, 환경 위생, 지역 사회 서비스 및 인민 방공 등과 같은 공공 서비스 시설이 계획 및 설계 요구 사항에 따라 건설되었으며
(4) 도로, 녹지대 및 재산 서비스 실과 같은 공공 시설이 계획 및 설계 요구 사항에 부합하고 기능적 요구 사항을 충족하고,
(5) 승강기, 보조 급수, 고압 전원, 소방 시설, 압력 용기, 모니터링 및 보안 등과 같은 시설 및 장비가 법에 따라 사용 인증서를 획득하고,
(6) 부동산의 사용, 유지 및 관리에 관한 관련 정보가 완전하고,
(7) 기타 법령에서 규정한 조건을 충족합니다.
제40조 부동산 서비스 기업이 부동산을 수행하는 것은 부동산 구성 요소, * * 시설 및 장비 검사입니다. 재산 검사는 신의성실, 객관성 및 공정성, 명확한 권리와 책임, 소유자 재산 보호의 원칙을 따라야 합니다.
부동산 현장 검사 20일 전에 건설 단위는 다음 정보를 부동산 서비스 기업에 전송해야 합니다:
(a) 일반 레이아웃, 단일 건물, 구조, 장비 완성도, 부대 시설, 지하 파이프라인 네트워크 엔지니어링 완성도 및 기타 완성 및 인수 정보,
(b) 시설 및 장비의 설치, 사용 및 유지 보수, 유지 보수 및 기타 기술 정보,
(c) 시설 및 장비의 설치, 사용 및 유지 보수, 유지 보수 및 기타 기술 정보. (iii) 자산 품질 보증 문서 및 자산 사용 문서,
(iv) 기타 자산 관리에 필요한 정보.
전 항에 열거된 자료가 모두 양도되는 것은 아니며, 건설 단위는 양도되지 않은 자료의 세부 목록과 구체적인 시한에 대한 서면 확약서를 명시해야 합니다.
제41조 재산 서비스 기업은 재산 이전 후 30일 이내에 다음 서류를 첨부하여 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서의 재산 소재지에 제출하여 기록해야 합니다:
(a) 사전 재산 서비스 계약서,
(b) 임시 관리 법령,
(c) 재산 검사 동의서,
(d). 건설 단위가 이전한 정보 목록,
(5) 검사 기록,
(6) 인수인계 기록,
(7) 기타 검사 관련 문서.
부동산 서비스 기업은 기록 후 부동산 관리 구역의 눈에 잘 띄는 위치에 공고하여 부동산을 검사해야 합니다.
재산 서비스 기업 제 42 조는 파일 검사와 관련된 문서, 정보 및 기록을 수립하고 적절하게 보관해야합니다.
재산 검사 파일은 모든 소유자의 소유입니다. 이전 부동산 서비스 계약이 종료되고 소유자 협회가 새로운 부동산 서비스 기업을 선정하고 고용하는 경우, 해고 된 부동산 서비스 기업은 이전 부동산 서비스 계약이 종료 된 날로부터 10 일 이내에 소유자위원회의 감독 및 확인하에 선택한 부동산 서비스 기업에게 부동산을 양도하여 검사 파일을 수행하거나 소유자위원회에 양도해야합니다.
제 5 장 부동산 서비스
제 43 조 부동산 서비스 기업은 독립적 인 법적 성격을 가져야하며 법률에 따라 부동산 서비스 기업의 자격을 취득해야합니다.
부동산 서비스에 종사하는 전문 관리자는 관련 국가 규정에 따라 전문 자격을 취득해야 한다.
제44조 소유자 위원회는 소유자 회의에서 선정하여 고용한 부동산 서비스 기업과 부동산 서비스 계약을 체결해야 한다.
재산 서비스 기업은 재산 서비스 계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 재산 서비스 계약을 재산 관리 관할 현(시, 구) 행정 부서 및 거리 사무소(향진 정부)에 신고하여 기록으로 남겨야 한다.
제45조 재산 서비스 기업은 재산 관리 영역의 특수 서비스 사업을 전문 서비스 기업에 위탁할 수 있지만, 해당 영역의 모든 재산 서비스를 타인에게 위탁해서는 안 된다.
승강기, 화재, 감시 보안 및 기타 개인 및 재산 안전과 관련된 시설 및 장비 및 기타 특정 요구 사항에 대해 재산 서비스 기업은 전문 기관에 위탁하여 유지 보수 및 보존을 수행해야 합니다.
제46조 부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 프로젝트 리더를 임명해야 합니다. 프로젝트 책임자의 교체는 즉시 소유자에게 알리고 재산 관리 영역에서 공지의 눈에 잘 띄는 위치를 알려야합니다.
소유자 위원회는 소유자와 협의 후 부동산 서비스 기업에 프로젝트 책임자 교체를 요청할 수 있으며, 프로젝트 책임자 교체 필요성, 부동산 서비스 기업은 적시에 교체해야하며, 공고의 재산 관리 영역에서 눈에 잘 띄는 위치에 교체해야합니다.
재산 서비스 기업 제 47 조는 안전 예방 조치에 관한 재산 서비스 계약에 따라 안전 예방 조치의 이행 및 재산 관리 영역에서 안전 예방 조치를 잘 수행해야합니다. 부동산 서비스 기업이 부동산 서비스 계약의 의무를 이행하지 않거나 계약 의무를 이행하지 않아 인명 및 재산 피해가 발생한 경우, 해당 소유자는 상응하는 법적 책임을 부담해야 합니다.
재산 관리 영역 보안 사고 및 기타 긴급 상황 발생 시 재산 서비스 기업은 응급 조치를 취하고 관련 관할 당국에 적시에 보고하며 구조 작업을 지원해야 합니다.
소유자, 부동산 사용자는 소유자, 부동산 사용자 및 부동산 서비스 기업이 별도로 합의한 개인 및 재산 안전에 대한 특별 보호 요구 사항이 있습니다.
제48조 소유자는 부동산 서비스 계약의 합의에 따라 부동산 서비스 요금을 지불해야 합니다. 소유주와 부동산 사용자는 부동산 사용자가 부동산 서비스 수수료를 지불하기로 합의한 경우, 소유주는 연대책임을 지기로 합의했습니다.
부동산의 소유권을 이전한 소유자는 부동산 서비스 기업과 부동산 서비스 요금을 정산해야 합니다.
제49조 부동산 서비스 요금은 각 부동산의 성격과 특성에 따라 차별화되어야 하며, 합리적이고 개방적이며 일관된 서비스 품질과 가격, 정부 가이드 가격 및 시장 조정 가격의 이행 원칙을 따라야 합니다. 정부 가이드 가격 시행을 위한 일반 주거용 부동산 서비스 요금. 소유자 회의 설립 후, 부동산 서비스 요금은 소유자 회의에서 결정한 정부 안내 가격을 구현할지 여부, 일부 소유자의 요구를 충족하거나 부동산 서비스 요금과 같은 특별 서비스를 위임받은 소유자를 수용하기 위해 일반 주거 및 비주거, 시장 가격 조정의 구현을 위해 비주거. 특정 부동산 서비스 요금은 부동산 서비스 계약에서 당사자가 합의합니다.
정부 가이드 가격의 이행, 물가 담당 행정 부서는 재산 관리 담당 행정 부서와 함께 재산 서비스 평균 비용, 최저 임금 조정률 및 소비자 물가지수 변동, 재산 서비스 수준 표준 개발 및 해당 기준 가격 및 변동률, 커뮤니티를 고려해야 합니다. 물가 담당 행정 부서는 부동산 서비스 수준 기준과 해당 기준 가격 및 변동 폭에 대해 3년마다 평가하고, 평가 결과에 따라 적시에 조정해야 합니다.
부동산 서비스 기업이 부동산 소유자 또는 부동산 사용자에게 부동산 서비스 계약에서 합의한 것 이외의 특별 서비스를 제공하는 경우, 요금은 양 당사자가 합의할 수 있습니다.
부동산 서비스 제50조는 계약 시스템 또는 보수 시스템 요금, 부동산 서비스 계약에서 합의한 구체적인 요금을 구현할 수 있습니다. 수수료 시스템의 구현, 부동산 서비스 기업은 수입 및 지출 계정의 규정에 따라 부동산 서비스 자금을 설정하고 소유자의 검증위원회를 수락해야합니다.
가격표의 시행을위한 재산 서비스 요금 제 51 조, 재산 서비스 기업은 재산 관리 영역에서 눈에 띄는 위치에 있어야하며 서비스 내용, 서비스 표준, 요금, 수수료 및 기타 관련 정보를 진실하게 표시해야합니다.
부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약의 합의에 따라 부동산 서비스 요금 및 운영 시설, 수입 및 지출, 유틸리티 배분을 정기적으로 발표해야 합니다.
부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 부동산 서비스 요금을 선징수할 수 있으나, 부동산 서비스 요금의 선징수 기간은 최장 1년을 초과할 수 없다.
제52조 재산서비스기업은 * * * 부지 및 * * * 시설과 설비에서 발생하는 물 공급, 전기 공급, 가스 공급 및 난방의 수량, 단가 및 금액을 정기적으로 발표하고 실제 비용과 재산서비스계약에서 합의한 방식에 따라 모든 소유자에게 배분해야 한다. 합의가 없거나 합의가 불분명한 경우에는 전체 바닥 면적에 대한 소유자의 전유부분의 비율에 따라 배분합니다.
공지된 * * * 부지 및 * * * * 수도, 전력 공급, 가스 공급, 난방비 배분에서 발생하는 시설 및 장비의 소유자 또는 소유자 위원회는 이의가 있을 경우 부동산 서비스 기업이 이에 응해야 합니다.
재산 관리 영역의 제 53 조, 수도, 전력 공급, 가스 공급, 난방 및 기타 전문 운영자는 최종 사용자가 계량 장비를 사용하여 최종 사용자 요금의 가치를 표시하고 에너지 손실 및 실외 배관 또는 기타 시설의 손실을 전가해서는 안됩니다. 최종 사용자란 수도, 전기, 가스 및 난방 서비스를 받는 최종 가구 소유자 또는 실제 사용자를 말합니다.
전문 사업부로부터 위탁받은 요금을 수납하는 부동산 서비스 기업은 소유자에게 취급 수수료 등 추가 비용을 청구해서는 안 되며, 계약에 따라 전문 사업부에게 보수를 청구할 수 있습니다.
부동산 서비스 기업은 현대 서비스업 세제 혜택의 국가 및 지방 규정을 누릴 수 있습니다. 부동산 서비스 기업이 징수하는 모든 종류의 수수료는 영업세와 기업 소득세가 면제됩니다.
세차, 케이터링 및 기타 사업용 수도, 전기 및 가스 가격 외에 주거지구 시설 및 장비 유지 관리, 청소 및 녹화 및 기타 재산 서비스 과정에서 지역 주민이 가격 표준을 사용하는 데 따라 물, 전기 및 가스 가격을 책정합니다.
재산 서비스 계약 제 55조는 재산 서비스 계약 만료 3개월 전에 소유자 위원회가 소유자 총회 회의를 조직하고 재산 서비스 기업의 선정 또는 재지정을 결정하고 재산 서비스 기업에 서면으로 통보하고 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서와 동사무소(향정부) 재산 소재지, 재산 관리 구역에 공고해야 한다고 규정하고 있습니다.
부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약을 갱신하지 않기로 결정한 경우, 부동산 서비스 계약 만료 3개월 전에 서면으로 소유자 위원회, 부동산 소재지 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서 및 동사무소(향정부), 공고할 부동산 관리 구역에 눈에 잘 띄는 위치에 알려야 합니다.
소유자 회의에서 갱신하기로 결정한 소유자 위원회는 재산 서비스 업체와의 재산 서비스 계약 만료 1개월 전에 재산 서비스 계약 만료 1개월 전에 소유자 회의에 참석해야 합니다.
소유자 총회에서 부동산 서비스 기업을 해지하기로 결정한 경우, 부동산 서비스 기업은 인수인계 절차의 규정에 따라 해고되어야 합니다. 해고된 부동산 서비스 기업은 정상적인 부동산 관리 질서가 유지되는 동안 부동산 관리 구역에서 퇴거할 수 있도록 인수인계하되, 부동산 서비스 계약에서 달리 합의한 경우를 제외하고는 예외로 합니다.
소유자 회의는 새로운 재산 서비스 기업을 선정하여 고용하기로 결정하고, 선정된 재산 서비스 기업은 재산 서비스 계약 종료일로부터 15일 이내에 재산 관리 구역에서 철수해야 하며, 선정된 재산 서비스 기업과 함께 소유자 위원회에 다음 인계 의무를 이행하거나 소유자 위원회의 감독하에 확인해야 합니다: (a) 부동산의 자체 사용 부분, 부동산 사무 장비 및 다른 재산 서비스 기업이 구입 한 부동산 관리 시작 비용의 인계. 이전 자산 관리 시작 비용으로 구입한 기타 고정 자산,
(ii) 본 규정 제40조 2항에 규정된 관련 정보의 양도,
(iii) 자산 및 시설의 사용, 유지 보수 및 정기 점검에 관한 기술 정보, 자산 서비스 인계 과정에서 형성된 자산 및 시설의 운영, 유지 보수 및 유지 기록,
(iv) 소유자 위원회를 대신하여 미리 수금한 관련 수수료의 정산,
(v) 소유자 위원회를 대신하여 미리 지급한 관련 수수료의 정산,
(vi) 소유자 위원회에서 지급받은 관련 수수료의 정산, 그리고
(다) 경비,
(v) 기타 법령 및 부동산 서비스 계약에 규정된 사항.
부동산 서비스 계약 기간이 만료되고 소유자 회의에서 계약의 선정 또는 갱신에 대한 결정을 내리지 않았으며 부동산 서비스 기업이 원래 계약에 따라 서비스를 계속 제공하는 경우 원래 계약의 권리와 의무가 양 당사자를 구속합니다. 당사자 일방이 계약의 해지를 제안하는 경우, 3개월 전에 상대방에게 서면으로 통지하고 현(시, 구) 재산관리 행정 부서, 동사무소(향정부), 재산관리 구역의 재산 소재지를 눈에 잘 띄는 위치 공고를 통해 통지해야 하며 원 계약의 권리와 의무는 계속 유지됩니다.
현(시, 구) 재산 관리 행정 부서, 거리 사무소(향정부)의 재산 위치 제57조는 재산 서비스 기업의 인수인계 감독을 강화해야 합니다.
해산된 재산 서비스 기업이 재산 관리 구역에서 철수하지 않을 경우, 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서에서 특정 날짜까지 철수할 것을 명령하면 소유자 위원회는 소송을 제기하거나 중재를 신청할 수 있습니다.
제58조 재산 관리 행정 부서는 재산 서비스 기업의 기본 상황, 재산 서비스 계약 이행, 불만 처리 및 일일 검사, 재산 서비스 기업 및 프로젝트 관리자의 신용 파일 구축 및 대중에게 공개한다.
제59조 단일 재산 또는 소규모 재산은 소유자 총회 또는 소유자 총회의 결정에 따라 재산이 위치한 거리 사무소 (향 정부)의 감독 및지도하에 소유자가 직접 재산을 관리 할 수 있습니다.
자신의 재산을 스스로 관리하는 소유자는 다음 사항을 결정해야 합니다:
(1) 자치관리의 집행기구 및 관리인원,
(2) 자치관리의 내용, 기준, 비용 및 기간,
(3) 전문기관의 고용 계획,
(4) 그 밖에 자치관리와 관련된 내용
.
승강기, 소방, 감시 및 보안 등 인명 및 재산 안전과 관련된 시설 및 장비는 전문 기관에 위탁하여 수리 및 유지보수를 실시해야 합니다.