첫째, 부동산 개발 기업 세금 계획 기술
부동산 개발 기업은 사업 범위가 넓고 경영 활동이 복잡하기 때문에 채택된 계획 기술도 다양하며, 그 특성과 경영 업무에 따라 채택된 세금 계획 기술은 다음과 같이 요약할 수 있다.
(a) 플랫폼 계획 회피
토지부가가치세는 4 급 초과율 누진세율에 적용돼 명백한 세율 점프 임계점이 있다. 따라서 회피 플랫폼 계획 법칙을 이용하여 조세를 계획할 수 있는데, 그 관건은 성장률을 통제하는 것이며, 가격 공제 조정을 통해 실현할 수 있다.
(b) 투자 전환 기술
부동산 개발업체들은 부동산 개발 판매라는 전통적인 경영 모델 외에도 임대, 투자연합업 등 다양한 경영 모델을 채택할 수 있어 전환기술이 부동산 개발기업에게 그 효과가 두드러진다.
(c) 과세 기준 계획 기술
부동산 개발 기업의 자금 점유량이 많기 때문에 개발 능력을 유지하기 위해 끊임없이 자금을 조달해야 하는 반면, 자금 계획의 세금 계획은 어떻게 세기반을 낮추는 데 초점을 맞추고 있다. 은행 대출 자금 조달, 채권 발행 자금 조달 등은 모두 자금 조달 방식이며, 이자 세액 공제 효과를 이용하여 세금 부담을 줄일 수 있고, 주식 발행은 권익자금 모델에 속하며 세후 이익으로만 분배할 수 있으며, 세기반을 효과적으로 낮출 수는 없다.
(d) 기술 구현
주영 업무소득의 계획은 실현 기술을 활용하고, 소득의 실현을 합리적으로 통제하고 인식하며, 세금 부담을 줄이는 것이다. 부동산 기업의 경우, 조세 정책은 소득에 대한 제약이 상당히 엄격하며, 예매소득도 예상 이익율에 따라 과세 소득액을 늘리고 기업 소득세를 선납해야 한다. 부동산 판매 계약금, 예수부동산금은 모두 소득 총액에 포함돼 영업세를 납부해야 한다.
둘째, 부동산 개발 기업 세금 계획 방법
(a) 임계점을 이용한 세금 계획
납세 임계점 계획법은 납세자가 경영에서 세금 임계점을 만났을 때 소득이나 지출을 늘리거나 줄여 무거운 세금 부담을 부담하지 않도록 하는 것을 말한다. 현재 이 방법을 가장 많이 활용하고 있는 것은 부동산 개발 중 토지부가가치세를 계획하는 것이다. 세법에 따르면 납세자는 일반 표준 주택을 짓고 부가가치액은 공제 항목 금액의 20% 를 초과하지 않고 토지부가가치세를 면제한다. 부가가치액이 공제품목 금액의 20% 를 초과하는 경우 전체 부가가치액에 대해 규정에 따라 세금을 계산해야 한다. 여기서' 20% 의 부가가치' 는 우리가 흔히 말하는' 임계점' 이다. 임계점의 세금 부담 효과에 따라 세금 계획을 진행할 수 있다. 부동산 개발업체가 건설한 일반 표준 주택 판매의 부가가치율이 20% 라는 임계점에 있다면, 하나는 판매가격을 적절히 통제함으로써 판매하는 것이다. 판매 수입이 하락하고 공제 가능한 항목의 금액이 변하지 않으면 부가가치율은 자연히 낮아진다. 물론, 이는 또 다른 결과를 초래할 수 있습니다. 즉, 소득 감소로 이어질 수 있는지 여부는 감소된 소득과 부가가치율 감소로 인한 세금 지출의 크기를 비교해서 득실을 따져 선택해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 소득명언) 두 번째는 공제 가능한 항목의 금액을 늘리는 것이다. 예를 들어, 부동산 개발 비용, 부동산 개발 비용 등을 늘려 상업용 주택의 품질을 더욱 향상시킵니다. 그러나 부동산 개발비를 늘릴 때는 세법에 규정된 비례제한에 유의해야 하며 개발비 공제 비율은 토지사용권을 취득하여 지불한 금액과 부동산 개발비용의 합계인 10% 를 초과해서는 안 된다.
* * 부동산개발회사는 일반 표준주택을 건설하여 판매수입 693 만원을 얻었다. 이 회사는 일반 표준주택 건설을 위해 지불하는 땅값은 100 만원으로 이 건물을 짓는 데 300 만원의 부동산 개발비용을 투자했다 (그 중 토지징용 및 철거보상비 40 만원, 전기공사비 40 만원, 건축설치공사비 100 만원). 세법에 따르면 이 부동산 기업이 공제할 수 있는 비용은 상술한 비용 외에 가산 공제 (100+300)×20%=80 만원이다. 이에 따라 이 부동산 기업의 부가가치율은 (693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+; 세법에 따르면 토지부가가치세 (693-100-300-40-80-55) × 30% = 35 만 4000 원을 30% 세율로 납부해야 한다. 기업의 세후 이익은 693-100-300-40-80-55-35.4 = 82 만 6 천 위안이다. 이 기업이 이 주택의 분양가를 690 만원으로 낮추는 세금 계획을 진행한다면 그 회사의 부가가치율은 (693-100-300-40-80-55)/(1입니다 기업의 세후 이익은 690-100-300-40-80-55 =115 만원이다. 세금 계획을 실시한 후 기업이 세금 부담을 줄이게 하다115-82.6 = 32 만 4000 원.
마찬가지로 부동산 업체들도 공제 항목을 늘려 토지부가가치세의 임계점을 이용해 세금 계획을 진행할 수 있다. 만약 * * 부동산개발회사가 일반 표준주택을 개발하면 주택 판매가는 1000 만원이고 세법 규정에 따라 8 10 만원을 공제할 수 있다. 부가가치액은 190 만원, 부가가치율은 200/800=23.4% 이 부동산 회사는 토지부가가치세 190×30%=57 만원, 영업세/KLOC-를 납부해야 한다 기업 소득세를 고려하지 않고 이 부동산 회사의 이윤은1000-810-57-50-5 = 78 만원이다. 만약 이 부동산회사가 납세계획을 진행할 경우, 이 집을 간단하게 인테리어하는데, 비용은 105 만원이고, 주택 판매가격은 1 100 만원으로 늘어난다. 세법에 따라 공제 가능한 항목은 9 15 만원으로 증가하고 부가가치는 185 만원이며 부가가치율은185/915 = 이 부동산회사는 영업세 1 100×5%=55 만원, 도시 유지 보수건설세 및 교육비 추가 55× (7%+3%) = 5 만 5 천 원을 납부해야 한다. 마찬가지로 기업 소득세를 고려하지 않고 이 부동산 회사의 이익은1100-915-55-5.5 =1입니다. 이 세금 계획은 기업세 부담을124.5-78 = 46 만 5000 원으로 줄일 계획이다. 토지부가가치세는 부동산 개발의 주요 비용 중 하나이기 때문에 토지부가가치세는 일반 표준주택 부가가치율이 20% 를 넘지 않는 경우 면제될 수 있고, 기업은 공제 항목을 늘려 부동산의 부가가치율을 20% 이하로 높여 면세 대우를 받을 수 있기 때문이다.
(b) 세금 계획을위한 투자 방법의 다른 사용
부동산 개발회사는 투자성 부동산에 대해 두 가지 투자 방식을 가지고 있다. 하나는 임대로 임대료를 받는 것이다. 두 번째는 부동산 입주 연합업으로 이윤을 분배하는 것이다. 이 두 가지 투자 방식은 세금 및 세금 부담에 따라 다르며, 더 큰 세금 계획 공간이 있다.
* * 부동산 개발회사는 * * 시구 번화가에 한가한 부동산을 가지고 있다. 부동산의 원래 가치 1000 만원, 실제 사용 면적 300 평방 미터, 2008 년 1 월 대외투자 준비, 임대 방식을 채택하면 연간 임대료는 200 만원, 연합업에 사용하면 연간 연합기업 이익 중 바다 부동산이 예상된다 그럼, 어떤 방식이 기업에 세금을 더 절감할 수 있는지 분석해 봅시다.
부동산의 원래 가치는 P 이고, 부동산 사용 면적은 L 제곱미터이며, 임대가 매년 임대 소득 R 1 을 취득하면 연영 기업의 이익 중 바다 부동산 개발사가 차지하는 몫은 R2 이고, 임대와 연영의 세금 부담은 각각 T 1 과 T2 가 될 것으로 예상된다.
1, 임대 방식을 채택하여 부담해야 할 세금 부담
영업세: 부동산임대는 서비스업에 속하며, 임대료소득의 5% 에 따라 세금을 부과하면 5% × R1이 되어야 합니다. 부동산세: 부동산세는 부동산 임대료 소득에 따라 납부해야 하며 세율은 12% 이고 부동산세는12% × R1입니다. 성건세: 바다부동산개발회사가 시내에 있고, 성건세세율이 7% 이고, 납부한 영업세에 따라, 도시세세 부담은 5% × R1× 7% = 0.35% R1이라고 가정합니다. 교육비 추가: 3% × 5% × r1= 0.15% r1; 인화세: 계약을 체결할 때 기업은 반드시 인화세를 납부해야 하며,' 중화인민공화국 * * * 및 국인화세 잠정적 질서' 제 3 조에 따라' 임대금액별 천분의 1 데칼' 을 규정한 만큼 인화세 부담은 0.1%R/Kloc 이다 소득세: 영업세, 도시건설세, 교육비 추가는 세전에 공제할 수 있습니다. 그렇다면 기업 임대료 소득에 적용되는 소득세는 25% × (r1-5% r1-0.35%/klls 입니다
총 세금 부담 T 1= 영업세+부동산세+도시세+교육비 추가+인화세+소득세 = 5% r1+12% r/; Kloc-0/=4 1.22%R 1 즉, 임대 방식으로 회사의 전체 세금 부담 t1= 4/kloc
2, 합작 투자 방식으로 부담해야 할 세금 부담을 채택하십시오.
부동산세: 세법에 따르면 부동산세는 부동산원값에 따라 한 번에 10%-30% 의 잔여액을 공제하고 세율은 1.2% 입니다. 공제율이 30% 라고 가정하면 부동산세 세금 부담은 = 1.2%×( 1-30%)P 입니다. 토지사용세 (이 세금은 양정액에서 징수되고, 각지의 기준이 다르고, 호택시를 예로 들면, 도시 단위 세액은 0.68 위안/평방미터인 경우), 토지사용세 부담은 0.68× L = 0.68L 입니다. 소득세: 공동이익소득은 소득세를 내야 하고, 소득세세 부담은 R2 × 25% = 25% R2 입니다.
전체 세금 부담 T2= 부동산세 세금 부담+토지사용세+소득세세 =1.2% × (1-30%) P+0.68L+25% R2 =;
세금 부담의 균형점을 찾다. 임대료의 수입이 상대적으로 고정되어 있고 임대 전에 합의할 수 있는 반면, 연영 수입은 영향 요인이 많고 불확실성이 크기 때문에 연영 수입을 예측하는 데 임대료를 사용할 수 있다. 두 사람의 세금 부담이 같을 때,
41.22% r1= 0.0084p+0.68l+25% R2, R2 = (41.;
부동산에 투자할 때 위의 함수 공식을 이용하여 산정할 수 있는데, 기본 결론은 다음과 같다. 공동 매출 R2> (4 1.22× 임대료 수입 -0.84× 부동산 원래 가치 +68× 실제 사용 면적) /25 합영소득 R2 < (41.22 × 임대소득 -0.84× 부동산의 원래 가치 +68× 실제 사용면적) /25 가 예상되면 이 부동산은 임대방식을 채택하여 합영방식보다 세금 부담이 적다. 이 경우, 바다 부동산 개발회사가 차지하는 점유율은 500 만원이고, 500< (41.22% × 200-0.84 ×1000+68 × 300)/25 = 785.70 이므로 임대 방법을 줄일 수 있습니다 이 시점에서 전체 세금 부담은 t1= 41.22% r1= 41.22% × 200 = 80 입니다 연합 방식에 따른 전체 세금 부담은 T2 = 0.0084p+0.68l+25% R2 = 0.0084 ×1000+0.68 × 300+25% × 500 = 337.
(c) 세금 계획을 수행하기 위해 다른 자금 조달 방법을 사용하십시오.
부동산 개발업체들은 자금에 대한 수요가 크며, 어떻게 자금을 더 잘 조달할 수 있을지는 회사의 경영에 매우 중요한 역할을 한다. 세금 관점에서 볼 때, 자금 조달 방식에 따라 회사가 부담하는 세금 부담은 다르다.
2008 년 1 월 바다 부동산 개발사가 새로 개발한 프로젝트가 자금 1000 만원을 필요로 한다고 가정하면, 회사가 채택한 자금 조달 방식이 다르기 때문에 회사에 미치는 세금 부담의 영향도 다를 수밖에 없다.
만약 기업이 은행 대출 융자 방식을 선택한다면 연율 8% 로 계산하면 매년 이자 80 만원을 지불해야 하며 세법에 따르면 이자비용은 세전에 공제될 수 있으므로 은행 대출 융자 방식으로 융자를 하면 회사 이익에 미치는 영향은 80 만원이며, 회사의 세금 80×25%=20 만원이 될 수 있다. 바다 부동산 개발사가 채권 발행을 승인하면 회사채는 사회에 공개적으로 발행될 수도 있고 기업 내 직원 발행에 국한될 수도 있다. 세법에 따르면 자본홍이자는 세전에 공제할 수 없고, 채권이자는 비용으로 세전에 지출할 수 있다. 채권 연금리가 10% 인 경우 채권 융자를 통해 회사 이익에 미치는 영향은 100 만원입니다. 즉, 채권 발행 방식으로 융자하면 기업세 25( 100×25%) 를 절감할 수 있습니다. 위의 두 가지 방법으로 자금을 조달하면 모두 세금 절감의 목적을 달성할 수 있지만, 영향의 정도는 다르지만, 기업이 주식을 발행하는 방식으로 자금을 조달하는 경우, 주식 발행은 권익자금 모델에 속하기 때문에 세후 이익으로만 분배될 수 있기 때문에 세기초를 효과적으로 낮출 수 없다.
(d) 세금 계획을위한 수금 방법의 다른 사용
부동산 개발업체들은 부동산의 법정 소유권을 이전한 후 판매 수입을 확인하지만, 실제 업무에서는 신중한 원칙을 취하고, 수입의 실현을 객관적으로 평가하고, 견적가격을 회수할 수 없는 것으로, 소득으로 인식할 수 없다. 이미 일부 가격을 회수한 것은 회수된 부분만 소득으로 인식한다.
부동산 단위의 가치가 높기 때문에, 구매자는 한 번에 큰 액수의 돈을 내서 부동산을 구입하기가 어렵고, 부동산 개발업체들은 일반적으로 할부 수금 방식으로 판매한다. 이런 식으로 기업은 판매 가격 총액에 따라 수익을 인식할 수 없고, 이에 따라 차차차차차차차차차차차전비용을 나누어 세금을 절약하는 역할을 할 수 없다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가격명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가격명언)
* * 부동산개발회사는 대외적으로 분양수금판매부동산계약을 체결했고, 계약중 상품주택 총가격은 800 만원으로 4 회에 걸쳐 지불하고 계약금 40%, 계약금 이후 상품주택 소유권을 양도했다. 이때 수입을 확인하면 납부해야 할 영업세는 800×5%=40 (만원) 이다. 분할 수금으로 수입을 인식할 경우, 처음 납부해야 할 영업세 800×40%×5%= 16 (만원) 입니다. 앞으로 세 차례에 걸쳐 영업세 800×20%×5%=8 (만원), * * * 계 16+3×8=40 (만원) 을 납부한다. 두 가지 방법으로 영업세를 납부하는 것은 모두 40 만원이지만, 차차 인식 수입을 사용하면 납세 시간을 늦출 수 있다.
주목할 만하게도 국세발 [2009]3 1 호' 국가세무총국 부동산 개발업무징수기업소득세 문제에 대한 통지' 는 수입이 5 가지 특수한 상황에서 인식기준을 명시하고 있으며, 할부로 개발제품을 판매하는 경우 판매 계약이나 합의지급날짜에 따라 수익 실현, 지급측이 미리 지급해야 한다. 부동산 개발업체들이 예매 방식으로 개발 제품을 판매하는 경우, 현재 획득한 예매수익은 먼저 규정된 이익률 (경제적용 주택 사업은 건설부, 국가발전개혁위원회, 국토자원부, 중국인인민은행' 경제적용 주택 관리방법' 발행에 관한 통지' (건설주택 (2004) 77 호) 등 관련 법규의 규정에 부합해야 한다. 개발업체가 경제 적용 주택 항목의 예매 수입에 대한 초기 세금 신고를 할 때 관련 부서의 승인 서류 및 기타 관련 증빙 자료를 첨부해야 한다. 규정에 부합하지 않거나 관련 부서의 승인 서류 및 기타 관련 증빙 자료를 첨부하지 않은 사람은 모두 비경제 적용 주택 판매 규정에 따라 기업 소득세를 납부합니다. 비경제 적용 주택 개발 프로젝트는 세금 마진금리가 다음 규정에 따라 결정될 것으로 예상한다.
개발 프로젝트는 주, 자치구, 직할시 및 계획 단열시 인민정부가 소재한 도시 및 교외에 위치하며15% 이상이어야 합니다.
. 개발 프로젝트는 지역 및 지방급 도시 및 교외에 위치하며 10% 이상이어야 합니다.
개발 프로젝트는 다른 지역에 위치하고 있으며 5% 이상이어야 합니다.
경제 적용 주택, 제한 가격 주택, 위태로운 주택 개조에 속하는 것은 3% 미만이 되어서는 안 된다. ) 예상 영업이익액을 계산한 후 당기의 과세 소득액에 통합적으로 기업소득세를 납부하고 개발제품이 완공될 때까지 결산조정을 진행한다.